Как принимать объект капитального строительства

Разрешение на ввод в эксплуатацию: выбираем оптимальный вариант

Сложилось мнение, согласно которому полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает, что строительство полностью закончено и объект пригоден к использованию. Однако это не так. Чаще всего требуются серьезные работы по отделке. Поэтому организация на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию может либо признать здание пригодным к эксплуатации и уже потом произвести отделочные работы по объекту основных средств, либо сначала закончить все отделочные работы и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации. Рассмотрены порядок исчисления налога на имущество при вводе объекта в эксплуатацию, а также порядок отражения в учете стоимости работ, произведенных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

К огда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или все же позже? Какой вариант ввода объекта в эксплуатацию выбрать – сразу после получения разрешения или после проведения ремонта по отделке? Как увеличится стоимость объекта в случае его продажи после введения в эксплуатацию? Автор рассматривает порядок включения объекта в состав основных средств и анализирует, как этот процесс влияет на его стоимость.

Процесс капитального строительства объекта недвижимости начинается с получения разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГСК РФ) и завершается получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).

Без имеющегося в наличии разрешения на строительство застройщик не имеет права приступить к работам на земельном участке, выделенном под застройку. Данное нарушение карается наложением административного штрафа от 500 тыс. до 1 млн руб. либо приостановлением деятельности до трех месяцев (ст. 9.5 КоАП РФ).

Оштрафовать могут не только застройщика, но и непосредственно подрядчика (субподрядчика). Последний, перед тем как приступить к работе, должен удостовериться, что у владельца стройплощадки (застройщика) уже есть на руках документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории (ч. 1 ст. 51 ГСК РФ) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 (далее – Постановление № 698), (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11).

После завершения возведения объекта застройщик обязан посетить те же самые «коридоры власти», где ему в свое время выдали разрешение на строительство. Там он должен получить документ, подтверждающий, что объект возведен в соответствии с имеющимся разрешением на строительство и проектной документацией, т.е. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной Постановлением № 698).

Сложилось мнение о том, что полученное разрешение на ввод означает, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства. Давайте разбираться, так ли это.

Застройщик-инвестор

Предположим, что застройщик одновременно является и инвестором с точки зрения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). На построенный объект недвижимости он зарегистрирует право собственности и примет его к учету как объект основных средств (п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Регистрация права собственности на построенный объект без наличия разрешения на ввод невозможна (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом включение построенного объекта недвижимости в состав основных средств может быть произведено как после регистрации права собственности на него, так и до этого события, в том числе и до подачи документов в Росреестр (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, далее – Методические указания).

Но обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод? На этот вопрос нельзя ответить однозначно, так как не известно, пригоден ли объект к длительной эксплуатации с целью извлечения дохода с точки зрения инвестора на дату получения разрешения.

Еще раз напомним, что разрешение на ввод объекта подтверждает, что объект возведен в полном соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка (ч. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Однако в разработанной проектной документации, как и в полученном разрешении на строительство, не обязательно будут сведения о внутренней планировке построенного здания, отделке помещений и пр. Следовательно, и в полученном разрешении на ввод такой информации тоже не будет содержаться. Документ только подтвердит, что работы по возведению объекта выполнены в объеме, предусмотренном в разрешении на строительство и в соответствии с предъявленной проектно-сметной документацией.

А инвестор уже самостоятельно принимает решение, пригоден ли объект к эксплуатации на данной стадии либо требуется еще какое-то время и деньги на доведение его до нужного состояния. И только после того, как будет настелен линолеум (ламинат, ковролин, паркет, каррарский мрамор), поклеены обои одобренной расцветки, смонтированы все электрические и сетевые розетки, начальство посмотрит на работу и скажет: «Это хорошо!»

Чиновники финансового ведомства борются с такой трактовкой, мол, инвестор затягивает с уплатой налога на имущество, нанося непоправимый урон бюджету (письма Минфина России от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01).

ВАС России возражает против подобного однозначного подхода. По мнению суда, до завершения всех отделочных работ объект не обязательно пригоден к эксплуатации, даже при наличии разрешения на ввод и свидетельства о праве собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10).

Тем не менее готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения на ввод, а решением руководства организации, для которой он возведен (в 18 лет разрешено вступать в брак, но не все 18-летние женаты или замужем).

В погоне за скорейшим пополнением бюджета (как можно быстрее принять построенный объект к учету как объект ОС и как можно раньше начать платить по нему налог на имущество), выигрывая, так сказать, в темпе, чиновники могут проиграть в качестве – на законных основаниях организация будет платить этот налог в меньших суммах.

По сути у организации два пути. Первый – признать здание на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию пригодным к эксплуатации и уже после произвести отделочные работы по объекту основных средств, второй – закончить все отделочные работы по объекту недвижимости и только после этого принять решение о пригодности объекта к эксплуатации (ввести его в состав основных средств).

Если организация признает основным средством построенный объект непосредственно на дату получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, то первоначальная стоимость объекта на эту же дату будет считаться сформированной (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 24 Методических указаний).

Эта же стоимость подлежит и включению в базу для исчисления налога на имущество (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последующие работы (большей частью отделочные), независимо от их продолжительности и стоимости, вероятнее всего, будут признаны ремонтом объекта и текущими затратами организации (п. 67 Методических указаний). Они не увеличивают первоначальную стоимость объекта, следовательно, не подлежат включению в базу для исчисления налога на имущество.

В ином случае инвестор, имея разрешение на ввод, тем не менее принял решение вначале довести объект до ума и только после этого признать его пригодным к эксплуатации. В этом случае все отделочные работы в большинстве случаев придется признать продолжением работ по строительству объекта, включив их в его первоначальную стоимость. Тем самым, отодвигая дату начала уплаты налога на имущество, организация увеличивает его сумму.

Рассмотрим на примере порядок исчисления налога на имущество при вводе объекта в эксплуатацию.

ООО «Альфа» построило объект недвижимости и в июне получило разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого принято решение о проведении дополнительных отделочных работ.

Затраты на возведение объекта составили 29 500 000 руб., в т.ч. 4 500 000 руб. НДС.

Затраты на регистрацию права собственности (уплата госпошлины, оформление документов и пр.) составили 60 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета их надлежало отразить записями:

ООО «Альфа» решило провести все отделочные работы по объекту (оставив вопрос о пригодности его к эксплуатации на потом), поэтому осуществляло капитальные вложения. Затраты на отделочные работы составили 4 838 000 руб., в т.ч. НДС 738 000 руб.

После завершение работ (в августе), утвердив акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а, ООО переводит построенную (и окончательно отделанную) недвижимость в состав основных средств. Отразить операции нужно следующими записями:

Предположим, что срок полезного использования здания установлен равным 27 годам (9 амортизационная группа). Начиная с сентября в регистрах бухгалтерского учета по этому зданию будет начисляться амортизация по 90 000 руб. в месяц (29 160 000 руб. / 27 / 12).

По истечении 9 месяцев среднегодовая стоимость здания для исчисления налога на имущество составит 5 823 000 руб. [(29 160 000 руб. + 29 070 000 руб.) / 10], а сумма авансового платежа по организации за этот период увеличится на 32 026,50 руб. (5 823 000 руб. × 2,2% / 4).

Если руководство организации останавливается на втором варианте, то уже в июне, сразу после получения разрешения на ввод и на стадии оформления документов на регистрацию права собственности, оформляется ОС-1а.

В этом же месяце база по налогу на имущество организации увеличится на 3 580 000 руб. (25 060 000 руб. / 7), а сумма авансового платежа за I полугодие – на 19 690 руб. (3 580 000 руб. × 2,2% / 4).

Начавшиеся несколько позже отделочные работы следует признать текущими расходами ООО и отразить следующими записями:

При выборе второго варианта налог на имущество по признанному пригодным к эксплуатации объекту основных средств начинает платиться на целый квартал раньше (хотя и в меньших суммах).

Однако затраты на отделку здания признаются текущими расходами непосредственно после их завершения, тогда как при первом варианте они включаются в первоначальную стоимость здания и переносятся на расходы через амортизацию за 27 лет.

Но выбор, естественно, за руководством организации.

Застройщик-продавец

Организация строит такой же объект недвижимости, но с целью продать его (целиком или по частям) другим лицам. Процесс строительства объекта недвижимости в этом случае будет представлять собой не строительство основного средства (так как он изначально предназначен для продажи), а изготовление продукции, пусть и недвижимой.

В связи с этим вызывает некоторое недоумение требование финансового ведомства собирать все затраты по строительству такого объекта на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Изначально строящийся для последующей продажи объект недвижимости должен быть признан оборотным активом, так как доход организация намерена получить единовременно, после его продажи. Поэтому не следует изобретать велосипед, а в соответствии с Планом счетов затраты на изготовление продукции собирать на счете 20, учет же готовой продукции после завершения строительства производить на счете 43.

После того, как возведение здания будет завершено, застройщику надо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В данной ситуации получение разрешения на ввод будет свидетельствовать о том, что построенное здание как конечный результат производственного цикла соответствует проектной документации и выданному ранее разрешению на строительство.

После получения разрешения на ввод организация имеет право оформить право собственности на построенные объекты недвижимости, принять их к учету как готовую продукцию и заключать договоры купли-продажи на нее.

Но можно ли считать, что изготовление готовой продукции завершено и все затраты, которые застройщик будет нести после получения разрешения на ввод, следует относить за счет самого любимого источника налоговой инспекции – расходов, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль? Согласиться со столь однозначным выводом нельзя.

Строительство объекта недвижимости, который потом (в целом или по частям) будет распродаваться, можно сравнить, например, с выпечкой бисквитных коржей, которые могут продаваться как заготовки для самодельных тортов или же сама кондитерская может делать из них торты и пирожные и продавать их.

Так, разрешение на ввод аналогично отмашке пекаря (или технолога), что коржи испечены. Но дальше часть из них будет использоваться как сырье для пирожных (каждый сорт со своей себестоимостью), часть – для тортов (со своей себестоимостью), часть – как коржи, проданные умелым хозяюшкам для домашних тортов (со своей себестоимостью).

То же происходит и при строительстве недвижимости как готовой продукции. Получение разрешения на ввод – отмашка, что в общем и целом здание готово и помещения в нем уже (после регистрации права собственности) можно продавать.

Но согласится ли кто-то купить продукт в таком виде? Кто-то, может, и согласится, а кто-то потребует, чтобы за ту цену, которую заявил продавец, в этом помещении были произведены и другие работы (внутренняя отделка). Кроме того, за помещения, которые будут числиться на балансе продавца какое-то время (а сколько именно, неизвестно), ему придется платить как минимум за отопление.

Рассмотрим на примере порядок отражения в учете стоимости работ, произведенных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

ООО «Альфа» построило объект недвижимости и в июне получило разрешение на ввод его в эксплуатацию. После получения разрешения и оформления права собственности заключены договоры купли-продажи помещений с тремя покупателями. Как и в Примере 1, затраты на строительство здания составили 29 500 000 руб., в т.ч. 4 500 000 руб. НДС. Затраты на регистрацию права собственности (уплата госпошлины, оформление документов и пр.) также составили 60 000 руб.

В регистрах бухгалтерского учета нужно сделать следующие записи:

Итого затраты на изготовление продукции составили 25 060 000 руб.

Организация принимает решение поставить себе на учет 3 единицы продукции (допустим, первый, второй и третий этажи), определив себестоимость каждого из них пропорционально полезной площади. Не вдаваясь в тонкости расчета себестоимости, предположим только, что себестоимость возведения 1-го этажа составила 8 000 000 руб., 2-го – 8 500 000 руб., 3-го – 8 560 000 руб.

Принятие к учету трех единиц продукции, таким образом, надлежит отразить записями:

Дебет счета 43 (субсчет «Первый этаж») Кредит счета 20 – 8 000 000 руб.;

Дебет счета 43 (субсчет «Второй этаж») Кредит счета 20 – 8 500 000 руб.;

Дебет счета 43 (субсчет «Третий этаж») Кредит счета 20 – 8 560 000 руб.

На первый этаж покупатель нашелся сразу, и запрошенная цена его полностью устроила.

Двум другим покупателям соотношение «цена – качество» предложенных помещений не подошло. Они заявили, что за указанную цену они согласятся купить эти помещения, только если продавец проведет там хотя бы минимальные отделочные работы.

Собственник принял эти требования.

Затраты по отделке второго этажа составили 354 000 руб., в т.ч. 54 000 НДС, третьего – 590 000 руб., в т.ч. 90 000 руб. НДС.

Проведение отделочных работ в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» должно быть отражено записями:

Таким образом, себестоимость продаваемого помещения станет равной 8 800 000 руб. (8 500 000 руб. + 300 000 руб.).

Затраты на отделку третьего этажа будут отражены аналогичными проводками. Себестоимость этой единицы продукции станет равной 9 060 000 руб. (8 560 000 руб. + 500 000 руб.).

Обратите внимание: несмотря на то, что ООО «Альфа» после регистрации права собственности на построенное здание будет поставлено на налоговый учет как владелец объекта недвижимости, оно не должно становиться плательщиком налога на имущество. Эта недвижимость не подлежит включению в базу для исчисления данного налога, так как не является объектом основных средств.

Источник

Закончили строительство, что же делать? Оформляем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Всем привет! Недавно я вам рассказывал как оформлять разрешение на строительство, а сегодня познакомлю вас с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Без этого документа вы не сможете оформить в собственность построенный объект, ну если это только не объект индивидуального жилого дома. Его можно пока оформить по упрощенной схеме не оформляя разрешение на ввод.

Что это такое

Определение приведено в ч. 1 ст. 55 ГрК РФ:

Разрешение на ввод это практически последний документ касаемо строительства. Дальше только оформление права собственности. После получения данного документа вы смело можете приступать к эксплуатации объекта.

А если вы начнете эксплуатировать объект до получения разрешения на ввод, то вам грозит административное наказание согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ:

Как оформить

Давайте сперва разберемся кто выдает этот документ. А для этого нам необходимо обратиться к ч. 2 ст. 55 ГрК РФ:

В основном разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает тот же орган, который выдавал вам ранее разрешение на строительство.

К кому обратиться мы определились, а теперь разберем какие документы необходимо приготовить.

Для оформления документа необходимо собрать определенный перечень бумаг, а именно:

Для увеличения нажмите на картинку

• Самое первое это оформление заявления по форме. Бланк заявления вы можете скачать в конце статьи.
• Второе это бумаги на земельный участок. Это либо договор аренды, либо право собственности.
• Третье это ГПЗУ, либо ППТ или ПМТ. Про градостроительный план земельного участка, проект планировки территории и проект межевания территории я писал уже на блоге. Для этого перейдите по ссылкам и ознакомьтесь со статьями.
• Четвертое это разрешение на строительство. Об этом я тоже писал, вот статья «Что такое разрешение на строительство и как его оформить, продлить, внести изменения».
• Пятое это акт приемки объекта капитального строительства. О нем я тоже писал вот в этой статье «Пример оформленного акта приемки законченного строительством объекта».
• Шестое это документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) (документ представляется заявителем самостоятельно).
• Седьмое и восьмое это документы, которые я рассмотрел в статье «Пример оформленного акта о соответствии построенного объекта требованиям техрегламентов и проектной документации».
• Девятое это схема отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (документ представляется заявителем самостоятельно).
• Десятое это заключение от органа ГСН. Про этот документ вы можете почитать вот в этой статье «Заключение о соответствии построенного — что это такое и как его получить».
• Одиннадцатое это специальный документ, о котором я говорил в недавней статье «Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта».
• Двенадцатое это технический план объекта.
• О тринадцатом документе вы можете прочитать в статье «Кто выдает разрешение на строительство если Вы собрались реконструировать памятник культурного наследия».

Ну вот мы и разобрались какие документы нужны для оформления разрешения на ввод. Более подробно можете ознакомиться с перечнем в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Документы, указанные в пунктах 2, 3, 4 и 10 данной статьи можно не предоставлять. Орган выдающий разрешение их должен запрашивать самостоятельно в подведомственных органах.

Следует отметить, что есть одна особенность, которая указана в ч. 4 ст. 55 ГрК РФ:

Как раз в тринадцатом пункте в статье приведен данный пример иного документа.

Отказ в выдаче документа может быть вынесен на основании ч. 6 и ч. 7 ст. 55 ГрК РФ. Но отказ вы может оспорить в судебном порядке если он вынесен в не соответствии требований ч.6 и 7 ст. 55 ГрК РФ.

Скачать бесплатно:

Друзья, подписывайтесь на блог, делитесь статьей в комментариях — для меня это очень важно!

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать «Генератор и сполнительной документации — Генератор-ИД» от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться.

Источник

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) определены ключевые понятия и порядок выдачи разрешения для последующего ввода в эксплуатацию объекта. Применяется статья в последней ее редакции от 25.12.2018.

На данный момент порядок, в соответствии с которым сооруженный объект должны вводить в эксплуатацию, коренным образом изменился, так как ранее для удостоверения готовности сооружения требовался акт Госкомиссии.

При завершающем вердикте, утверждающем решение, подлежат использованию нормы отдельного ПП №441, а также Положения о Госстроительном надзоре в России.

Внимание! Разрешение, которым строение вводят в эксплуатацию, выступает официальным документом, удостоверяющим факт окончания реконструкции, возведения зданий капитальных конструкций в соответствии с ранее согласованной проектной документацией и на основании согласия, предоставленного на осуществление строительных работ.

Кроме того, удостоверению подлежат следующие моменты: насколько объект учитывает все нормативные требования для проведения работ на момент оформления разрешительной документации, проект межевания участка, право на его целевое применение.

Куда обращаться за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Процедура оформления разрешения для возможности последующего использования завершенного объекта требует от застройщика, с учетом разновидности объекта, направления обращения в орган, ранее давший согласие на выполнение строительных работ.

Обращаться следует в зависимости от ситуации в адрес:

• исполнительного органа власти (на федеральном уровне),
• ОМС (органа местного самоуправления),
• исполнительного органа соответствующего субъекта РФ,
• организации по госуправлению применения атомной энергии или разработке ядерных энергоустановок и оружия,
• госкорпорацию «Роскосмос».

Разрешение на строительство мансарды.

Какой пакет документов требуется предоставлять

Введение в эксплуатацию нелинейных капитальных объектов, используемых в коммерческих целях, потребует для оформления разрешения на эксплуатацию предоставления застройщиком такого ряда документов:

• удостоверяющих наличие прав собственника относительно участка, где размещен объект,
• акта приемки по объектам, отнесенным к категории капитальных. Он нужен лишь в случае подписания для строительства недвижимости договора генподряда,
• удостоверяющих факт соответствия возведенного капитального объекта установленным требованиям техрегламента. Ответственным за его оформление и подписание является лицо, выполняющее строительные работы,
• подтверждающих тот факт, что новый объект (капитальный) полностью выполнен согласно утвержденному проекту, на нем в целом обеспечена энергоэффективность, и имеется оснащение учетными приборами, фиксирующими потребление предоставляемых энергоресурсов. Подписывать его должна сторона, выполняющая строительные работы,
• справки, свидетельствующей о соблюдении техусловий, подписанных лицами, представляющими интересы организации, которые эксплуатируют сети инженерного и техобеспечения,
• схемы планировки, касающейся строительных работ по участку, на которой четко установлено размещение возведенного капитального объекта и используемых им сетей,
• заключения для подтверждения факта полного соответствия созданного капитального объекта установленным требованиям (техрегламентов, проектных документов),
• договора, свидетельствующего о соблюдении законодательства РФ в вопросе обязательного страхования ответственности собственника опасного объекта, на случай появления аварийных ситуаций с причинением вреда гражданам,
• техплана (согласно требованиям ПП РФ №175 от 1 марта 2013 года «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»).

Заметьте! Помимо этого, Гостройнадзор в ходе оказания подобного вида услуг делает запрос на предоставление отдельной документация из базы данных:

• градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ),
• разрешения на проведение строительных работ,
• если в этом есть необходимость – свидетельства, подтверждающего факт утверждения АГР (архитектурно-градостроительного решения) по объекту.

Каков порядок оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Скачать бланк заявления на ввод дома в эксплуатацию бесплатно в формате word

Чтобы подать заявление на предоставление услуги в электронном формате, следует перейти на сайт https://pgu.mos.ru Госуслуг г. Москвы. Направляя заявление, следует приложить к нему определенную документацию, полный перечень которой содержится в ГрК РФ.

Внимание! На процедуру оформления разрешения на начало эксплуатации объекта отводится всего 10 дней. Ни один из этапов рассмотрения документа не требует непосредственного присутствия заявителя в госоргане.

Оплата за услугу не взимается, а подготовленное после обращения разрешение (отказ в его оформлении, содержащий причины) передается заявителю электронным документом.

Обычно его пересылают в ЛК пользователя на сайте, но возможно и персональное получение.

Что собой представляет разрешение на ввод

Благодаря согласию на ввод здания в эксплуатацию его ставят на госучет с присвоением статуса завершенного объекта, если же выполнена реконструкция, то вносят необходимые корректировки в соответствующий реестр.

Как таковая разрешительная документация является технической составляющей вопроса и никак не затрагивает право собственности на конкретный объект.

Ранее, до 2015 года, действовала форма разрешения, которым строения вводились в эксплуатацию, утвержденная ПП РФ №698 (от 24.11.2005 г.). Теперь же берется за основу уже другой образец, который был утвержден 19.02.2015 приказом №117/пр Минстроя (Приложение 2).

Новый образец выдают застройщику, обозначая в нем полное наименование выполняющей строительство организации, ФИО (если речь идет о частном лице) и адресные данные.

Отражается название этапа или возведения определенного капитального объекта с адресной ориентировкой на его расположение, а также ссылкой на номер участка (по кадастру), где выполнялись работы.

Заметьте! Нумерация разрешения, отраженная на документе о введении объекта в эксплуатацию, разделена на закодированные числовые компоненты и состоит из:

• номера определенного субъекта Российской Федерации, где будут выполняться работы (состоит из двух чисел). При размещении объектов на нескольких территориях проставляют «00»,
• номера, отражающего принадлежность к муниципальному образованию, где предполагается реализация строительного проекта (состоит из трех чисел). При размещении в границах двух и большего числа образований проставляется «000»,
• порядковая нумерация оформленного разрешения,
• год (полное числовое значение), когда оформлен разрешительный документ.

Для примера – если реализация проекта намечена в четырех смежных районах Псковской и Новгородской обл., то его номер будет представлен следующим образом: 00-000-164-2018.

Дальше размещена таблица с содержащимися в ней данными по зданию. По каждому из видов объектов в нее входят общие параметры: объем намеченного строительства, в т. ч. его часть, находящаяся под землей, какова площадь (общая величина и отдельно площади помещений жилого сектора и пристроенных), число объектов. Затем в документ включаются сведения, учитывая назначение объекта.

Когда речь идет о сооружениях непроизводственного направления, которые используются в сфере культуры, здравоохранения, образования, спорта, отдыха, то обязательно обозначение следующих параметров:

• насколько вместим объект,
• число мест, помещений в здании, его этажность,
• есть ли эскалаторы, лифты, подъемники, рассчитанные на граждан-инвалидов,
• наименования материалов, используемых при формировании фундамента, перекрытий, стен, кровли.

Строительство на дачном участке.

Относительно жилых сооружений (домов) отражаются показатели:

• всей площади помещений жилого (не учитывая балконы, лоджии, террасы и веранды) и не жилого (включая общее имущество жильцов в доме) сектора,
• сколько всего этажей (подземных/наземных),
• какое количество секций, квартир (с разбивкой на комнаты),
• какова площадь помещений, предназначенных для проживания в доме (учитывая балконы, лоджии, террасы и веранды),
• присутствуют ли инженерно-технические устройства (подъемники, лифты, эскалаторы и т. п.),
• списка наименований используемых материалов.

Относительно объектов производственного назначения (фабрик/заводов) застройщиком обозначаются данные о:

• типе, мощности и показателе производительности готового сооружения,
• присутствии ИТС (инженерно-технических систем): лифтов, подъемников, эскалаторов и т. п.,
• используемых при строительстве материалах.

Заметьте! По объектам линейных конструкций (трубопроводам, мостам, дорогам, ЛЭП) список имеет несколько иную форму, в отличие от перечней при вводе в эксплуатацию сооружений. Необходимо указание:

• принадлежности к классу, категории,
• протяженности,
• мощности (интенсивности движения, грузового оборота, пропускной способности и прочего),
• уровня напряжения линий электропередач, их типовой принадлежности: КЛ, ВЛ, КВЛ,
• числа и диаметра используемых трубопроводов, из каких материалов они выполнены,
• перечня конструкций, потенциально влияющих на безопасность эксплуатации.

Пятый раздел формы в обязательном порядке включает в себя данные о том, насколько объект оснащен средствами учета расхода энергоресурса, и о его показателях энергоэффективности:

• классе энергетической эффективности,
• материалах, которые применялись в целях утепления внешних частей конструкции дома,
• сколько единиц теплоэнергии расходуется на метр квадратный площади,
• уровне заполненности помещения светом через имеющиеся проемы.

Форма после ее заполнения выдается заявителю, а другой ее экземпляр направляется в адрес органа Госстройнадзора (на это отводится три дня).

Разрешение, позволяющее эксплуатировать здание, не будет действительным без приложения к нему техплана завершенного объекта.

Посмотрите видео. Сложные вопросы ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства:

Отдельные нюансы процедуры получения разрешения

Учтите! Заявителю, оформляя документацию, следует знать об определенных законодательных требованиях, предъявляемых к госорганам при предоставлении ими административных услуг физическим и юридическим лицам, связанных с введением объектов в эксплуатацию:

• на предоставление услуги отводится определенный срок – до 10 дней (рабочих),
• регистрировать заявление должны оперативно – это занимает не больше 15 минут,
• ограничено время ожидания клиента в очереди – его можно задержать здесь только на 15 минут, не более того,
• контакт клиента с представителями госоргана ограничен до 2 раз,
• направить заявку и получить необходимый результат можно различными методами: передать самому, привлечь для этой цели представителя или же обратиться в МФЦ. Также есть вариант передать все на электронную почту (это делается через сайт),
• поскольку услуга государственная, то ее предоставляют полностью на бесплатной основе,
• если появляются какие-либо проблемы, у заявителя остается право досудебного обжалования решений, принятых госорганом, а также действий (бездействия) его представителей с соблюдением установленного законом порядка,
• если результат, достигнутый досудебный урегулированием ситуации, не устраивает заявителя, он вправе передать спор для оценки и принятия решения по нему в суд.

Иногда инвестор (заказчик) на этапе сдачи объекта и с целью дальнейшего ввода его в эксплуатацию прибегает к помощи УК. Компания в таком случае служит экспертом, разбирающимся во всех тонкостях техобслуживания.

Специалисты управляющей компании взаимодействуют с экспертами технического надзора, так как непосредственно подтверждают завершенность оборудования, инженерных систем, оценивают возможность их дальнейшего бесперебойного функционирования.

При содействии управляющей компании есть возможность ускорить процесс. Специалисты профильного направления (архитекторы, проектировщики, строители, дизайнеры) при выполнении своих обязанностей могут проверить все оборудование, испытать функциональность систем, вовремя обнаружить недостатки и указать на них.

Подобное предварительное «тестирование» поспособствует более быстрому принятию положительного решения экспертной комиссией.

Хоть выдача документа и бесплатна, все же инвестору рекомендуется оформить в данном направлении смету расходов, которые были понесены при вводе сооружения в эксплуатацию. Этот момент в особенности важен для объектов промышленного назначения.

Внимание! Средства потребуются для покрытия следующих расходов:

• на осуществление подрядчиками пусконаладочных работ, для оплаты труда задействованных в процессе рабочих и инженеров,
• на доставку персонала к месту проведения работ,
• на оплату ресурсов (материальных и энергетических) в процессе испытания функциональности оборудования,
• на техподдержку учреждений (научно-исследовательских, проектных), консультирование и организацию экспертиз в ходе проведения пусконаладочных работ,
• на покрытие непредвиденных затрат,

Если заранее знать о таких нюансах, инвестор сможет избежать дефицита средств, обеспечив их своевременное вложение и непрерывность работы.

Это позволит не задерживать процесс и провести все в запланированное время и в рамках срока, установленного законом.

Некоторые тонкости налогообложения

Что касается вопроса оплаты налогов после ввода объекта в эксплуатацию, здесь мнения налоговиков и инвесторов расходятся. Стандартно принято считать, что как только разрешение выдано, завершаются все работы, и строение готово для дальнейшей эксплуатации. Затем инвестор относит сооружение к составу основных средств, оформляя до или после этой процедуры право собственности на объект.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Однако ряд застройщиков выражают сомнение в том, что должны сразу же после оформления разрешения включить объект в состав основных средств.

Налоговики все же считают это обязанностью инвестора, и если этого не происходит, заподазривают инвестора в намеренном искусственном продлении срока, отведенного на выплату имущественного налога.

При этом застройщик самостоятельно устанавливает, действительно ли при получении разрешения здание уже можно эксплуатировать полноценно. Именно руководством организации устанавливается готовность реализации проекта на конкретном этапе.

При настаивании на как можно более быстрой выплате налога налоговики с одной стороны получают быструю оплату, однако с другой – сумма будет ниже, так как при незавершенных работах оплачивается только часть налогового платежа.

Важно! В таком случае организация может действовать в следующих направлениях:

• окончить все работы на объекте (включая отделочные), утвердить решение о готовности здания и только затем направлять документацию на ввод в эксплуатацию,
• признать не до конца завершенное здание пригодным к эксплуатации в период оформления разрешения, а позже, после внесения объекта в состав основных средств организации, закончить отделочные работы.

Но здесь следует выделить одну немаловажную особенность!

Факт отнесения здания к основным средствам на период выдачи разрешительной документации приведет к тому, что стоимость объекта будет оцениваться также по состоянию на эту дату.

В каких случаях может быть получен отказ

Скачать бланк заявления о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию бесплатно в формате word

Основания, в соответствии с которыми могут отказать в предоставлении разрешения, также перечислены в ГрК РФ.

Таких оснований не так и много:

• не были переданы все документы, предусмотренные по закону,
• готовый объект не соответствует требованиям, определенным градостроительным планом (проектом планировки),
• результаты работ (строительных или по реконструкции) расходятся с выданным разрешением (на строительство/реконструкцию объекта),
• фактические строительные работы имеют отступление от заранее утвержденного проекта,
• ОКС не соответствует виду разрешенного использования участка, где он располагается.

У заявителя всегда есть возможность опротестовать отказ в оформлении разрешения на дальнейшую эксплуатацию объекта через суд. Для этого нужно обратиться в адрес Арбитражного суда по месту расположения органа стройнадзора.

Несмотря на неоднозначность судебной практики в вопросах обжалования решений органов госвласти, используя различные законные способы, вполне можно добиться необходимого положительного результата.

Возврат строительных материалов по закону.

В каких случаях получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется

Не нужно разрешение для ввода некапитального объекта в эксплуатацию, если не требуется получать разрешение на проведение строительных работ.

После получения разрешения ввести объект в эксплуатацию застройщик получает законное право зарегистрировать объект в кадастре и оформить право собственности на него.

Посмотрите видео. Пошаговая инструкция для получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию:

Источник