Как принимаются объекты строительства

Какой порядок приемки объектов строительства в эксплуатацию?

26 августа 2021 г. вступает в силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 августа 2021 г. № 481, которым вносится корректировка в порядок приемки в эксплуатацию объектов строительства.

Какие критерии учитываются при приемке в эксплуатацию объектов строительства, а также в каком порядке она должна проходить, читайте в материале.

Порядок приемки в эксплуатацию объектов строительства определяется Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 6 июня 2011 г. № 716.

Действие Положения не распространяется на садовые домики, хозяйственные строения и сооружения, необходимые для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества в этих целях.

Кем принимаются объекты строительства в эксплуатацию?

Объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями.

Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, – не менее чем за 15 дней.

В состав указанных комиссий (за исключением приемки жилых домов, построенных за счет средств физических лиц) включаются представители:

• застройщика (заказчика и подрядчика – в случае заключения договора строительного подряда);
• разработчика проектной документации;
• эксплуатационной организации при ее наличии;
• местного исполнительного и распорядительного органа;
• других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.

При приемке в эксплуатацию многоквартирных жилых домов организаций застройщиков, товариществ собственников в состав приемочной комиссии включаются председатели правлений указанных организаций (с их согласия).

В состав приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию финансируемых физическими лицами одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории, нежилых капитальных строений включаются представители:

• застройщика (заказчика и подрядчика – в случае заключения договора строительного подряда);
• местных исполнительных и распорядительных органов и территориальных органов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды.

Застройщик (заказчик и подрядчик – в случае заключения договора строительного подряда) представляет приемочной комиссии необходимые для работы комиссии документы по перечню, определяемому Министерством архитектуры и строительства.

Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов разрешительной и проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности, должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций согласно приложению (далее, если не указано иное, – органы государственного надзора), выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством. При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора.

Заключения органов государственного надзора, включая органы государственного строительного надзора, не требуются по объектам:

• пятого класса сложности*, на которых в соответствии с законодательством не осуществляется государственный строительный надзор;
• строительства (объектам электросвязи), в том числе линейным и станционным сооружениям связи, инженерные решения которых не затрагивают несущей способности конструкций зданий и сооружений, а также по объектам, строительство которых не предусматривает занятие земельного участка.

* За исключением объектов, включенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, а также объектов, по которым предпроектная (предынвестиционная) и проектная документация подлежит государственной экологической экспертизе. » ;

Каким критериям качества должен соответствовать вводимый в эксплуатацию объект?

При приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по следующим критериям качества:

• объект должен соответствовать утвержденной проектной и разрешительной документации;

Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов разрешительной и проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности, должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), органов государственного надзора, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством.

• выполненные на объекте строительно-монтажные работы, а также примененные материалы и изделия должны соответствовать требованиям технических нормативных правовых актов;
• документация должна быть оформлена в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;
• предусмотренные проектной документацией технико-экономические показатели должны быть выполнены;
• обеспечено соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;
• готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией;
• создана безбарьерная среда на объекте с учетом требований технических нормативных правовых актов и проектной документации.

Какой порядок приемки объекта в эксплуатацию?

Жилые дома, в которых предусмотрено наличие встроенных и пристроенных помещений принимаются в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы указанных помещениях.

Приемка в эксплуатацию указанных жилых домов без завершения строительно-монтажных работ во встроенных и пристроенных помещениях может быть произведена при соблюдении следующих условий:

• строительство встроенных и пристроенных помещений выделено проектной документацией в отдельную очередь строительства или пусковой комплекс;
• в полном объеме обеспечено возведение несущих и ограждающих конструкций встроенных и пристроенных помещений, а также проектное сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций в местах примыкания конструкций жилого дома;
• обеспечены безопасные условия эксплуатации жилой части дома.

До ввода жилого дома в эксплуатацию должны быть полностью:

• завершены все предусмотренные проектной документацией работы по внутренней отделке помещений;
• выполнены работы в помещениях общего пользования и по инженерному обеспечению объекта.

Жилые дома могут приниматься в эксплуатацию без:

• выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка);
• встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит, а жилые дома в сельской местности – кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству после внесения соответствующих изменений в проектную документацию.

При финансировании физическими лицами жилых помещений в жилых домах их приемка в эксплуатацию без выполнения указанных работ допускается только при наличии письменного отказа этих физических лиц от выполнения таких работ.

Это положение не распространяется на общежития, жилые помещения социального пользования, строящихся (реконструируемых) сельскохозяйственными организациями жилых домов (квартир), реконструируемых этими организациями объектов под жилые помещения, предоставляемых в дальнейшем работникам этих организаций и организаций социально-культурной сферы на условиях соответствующего договора найма жилого помещения, заключаемого на срок трудовых (служебных) отношений.

Особенности и порядок приемки в эксплуатацию дач и гаражей, а также объектов производственной инфраструктуры определены в главах 4 и 5 Положения.

Источник

Как принять объект долевого строительства?

В ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) установлено, что передача застройщиком квартиры и её принятие дольщиком оформляется передаточным актом или иным документом.

Причём дню вручения ключей должно предшествовать уведомление дольщика о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. Такое сообщение застройщик обязан направить не позднее чем за 14 рабочих дней, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Проверяем недостатки качества квартиры

Но что делать, если вы установили ненадлежащее состояние квартиры? В этом случае участник вправе требовать от застройщика составления двустороннего акта о выявленных дефектах. При этом отказ участника от подписания передаточного акта правомерен, если застройщик не исполняет требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов участника на устранение недостатков (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Как показывает судебная практика, помимо перечисленных требований, участник долевого строительства вправе требовать компенсации убытков, причинённых в связи с вынужденной арендой квартиры, а также выплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ), штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда и судебных расходов (Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 19.11.2013 по делу № 33-1990; Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.01.2014 по делу № 33-145/2014).

И только после удовлетворения требований дольщика передаточный акт может быть подписан.

Проверяем площадь квартиры

Часто встречается ситуация, когда площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, не соответствует цифрам в передаточном акте. Поэтому следует обратить особое внимание на планируемую и фактически полученную площадь квартиры. Если цифры не совпадают, то дольщик может представить свой вариант текста передаточного акта или потребовать застройщика внести изменения в предложенный им акт (Апелляционное определение Костромского областного суда от 15.01.2014).

Подписываем передаточный акт

Таким образом, главным документом, подтверждающим окончание договора долевого участия в строительстве, является передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

• сведения о сторонах договора участия в долевом строительстве;
• реквизиты договора;
• конкретные параметры передаваемой квартиры;
• факт отсутствия недостатков и дефектов;
• сведения о том, что все обязательства по договору исполнены в полном объёме и стороны взаимных претензий не имеют.

Получаем ключи и документы

В момент подписания акта застройщик должен передать собственнику ключи от квартиры (этот факт также уместно отразить в передаточном акте). Кроме ключей, не забудьте получить технический паспорт на квартиру, составленный застройщиком. Такой паспорт содержит технические характеристики и условия эксплуатации не только квартиры, но и жилого дома. Также застройщик обязан передать паспорта на индивидуальные приборы учёта, а именно на счётчики горячей и холодной воды и на счётчик электрической энергии, а также иные паспорта и инструкции на установленное в квартире оборудование.

Поскольку обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица с момента передачи квартиры по акту, независимо от регистрации права собственности на недвижимость (ч. 2 п. 6 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), то дольщику следует зафиксировать показания приборов учёта. Сделать это можно как в самом передаточном акте, так и отдельным документом. Следует знать, что возложить обязанность по уплате коммунальных платежей, возникших до передачи квартиры дольщику, застройщик не вправе.

Подписываем акт оказанных застройщиком услуг

Следует знать, что при передаче квартиры застройщик может предъявить на подпись акт оказанных им услуг, стоимость которых определяется как сумма вознаграждения, предусмотренного условиями договора, а также как сумма разницы между ценой договора долевого строительства и фактическими затратами по строительству объекта. Если сумма вознаграждения указана в договоре долевого строительства, то на основании ст. ст. 779, 781 Гражданского кодекса РФ факт оказанных услуг может быть подтверждён соответствующим актом.

Односторонний акт застройщика

И помните: застройщик вправе составить односторонний акт приёма-передачи квартиры, в случае если дольщик необоснованно отказывается и уклоняется от её приёмки. Застройщик может применить такую меру, если обладает сведениями о получении дольщиком направленного сообщения о готовности объекта к передаче (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ; Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу № 11-22912). Поэтому участнику долевого строительства следует оценить все риски, и только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок дольщик вправе отказаться от приёмки квартиры (п. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В настоящее время судебных споров в сфере долевого строительства становится всё больше. Поэтому дольщик, защищая свои интересы, должен грамотно ориентироваться в процедуре приёмки объекта долевого строительства. Не забывайте о своих правах, умейте их отстаивать, и пусть правда всегда будет на вашей стороне!

Источник