Акт обследования о сносе по нормам 2022 года
Статьи
Акт обследования о сносе – это единственный документ, по которому можно снять здание (сооружение) с учета в кадастровых органах. Соответственно, из ЕГРН будут удалены данные и о кадастровом номере объекта. Оформить акт можно только после фактического сноса или демонтажа строения, освобождения участка. Для получения документа нужно обращаться к кадастровому инженеру. Акт составляет по итогам обследования участка, а отсутствие на нем здания будет подтверждено официальным заключением специалиста.
Читайте в материале, для каких целей изготавливается акт обследования после сноса недвижимости, что будет указано в содержании документа, какие работы на территории участка выполняет инженер.
Что такое акт обследования о сносе
Пока здание (сооружение) физически существует, оно числится на учете в кадастре ЕГРН. При этом необязательно, чтобы объект эксплуатировался по прямому назначению. Сам факт существования здания означает, что сведения о нем будут в реестре. Это влечет ряд последствий, в том числе невозможность построить другой объект на том же месте, обязанность платить имущественный налог и т.д.
Так выглядит примерный образец заполненного акта обследования
Здание перестает существовать в натуре по разным основаниям. Вот самые распространенные причины:
- решение владельца объекта о сносе (например, с целью возведения нового объекта или использования территории участка под другие нужды);
- последствия чрезвычайных ситуаций, в результате чего здание перестает существовать (например, пожар с уничтожением всех конструкций, обрушение после землетрясения, взрыва и т.д.);
- принятие решения о сносе аварийного или ветхого здания, которое невозможно восстановить до нормативных значений (например, в отношении многоквартирных домов такое решение принимают межведомственные комиссии);
- изъятие участка для государственных или муниципальных нужд на основании договора или судебного акта (в данном случае собственник будет обязан освободить участок в силу договора или по решению суда).
Росреестр не узнает о том, что недвижимость перестала существовать, пока не получит официальный документ от собственника, суда, государственного ведомства. Основным актом, в соответствии с которым осуществляется снятие с учета, Закон № 218-ФЗ признает акт обследования объекта.
Разъяснения эксперта. Если какая-либо часть здания все еще есть на участке, его не снимут с учета. Кадастровый инженер отметит этот в акте, поэтому Росреестр вынесет отказ. Также нельзя получить фиктивный акт обследования, чтобы не платить налоги за фактически существующее здание. Кадастровый инженер несет ответственность за достоверность и точность сведений в акте, поэтому откажет в его выдачи без обследований, либо при фактическом наличии объекта на участке.
| Основные документы для кадастрового учета | Описание |
| Технический план | Оформляется для постановки на учет нового объекта капитального строительства, помещения. Также на основании технического плана можно внести изменения в ЕГРН после реконструкции или перепланировки, поставить на учет часть объекта. |
| Межевой план | Оформляется для постановки на учет нового земельного участка. В техническом плане будут указаны характеристики и координаты границ участка, другие сведения |
| Акт обследования | Оформляется для подтверждения, что здание перестало физически существовать на объекте. На основании акта обследования Росреестр снимет здание или сооружение с кадастрового учета. |
| Заявление | По заявлению осуществляется кадастровый учет и/или регистрация прав. Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ. |
Цели оформления документа
Акт обследования здания осуществляется на основании договора с собственником, либо его уполномоченным представителем. Учитывая причины сноса, разрушения или невозможности дальнейшей эксплуатации здания, целями оформления акта может быть:
- необходимость убрать из ЕГРН данные о несуществующем объекте, чтобы не платить за него налог;
- предстоящее возведение другого здания на земле (отметим, что в проекте можно заполнить отдельный раздел на снос/демонтаж);
- освобождение территории для изменения разрешенного вида пользования или целевого назначения земли, перевода в другую категорию;
- продажа свободного участка, сдача его в аренду.
В акте обследования объекта сноса указывает соответствующее основание. Например, если такое решение принял собственник, то ссылка на документ будет указана в акте.
Комментарий эксперта. Если факт отсутствия строения подтвержден судебным актом, то Росреестр снимет его с учета без оформления акта обследования. Но в указанной ситуации от инженера может потребоваться заключение в суд. Такой документ могут оформить специалисты нашей компании. Если в суде возникнет спор, инженер может выступать в качестве эксперта, дать свои пояснения.
Акт обследования нужно представить в Росреестр вместе с заявлением о снятии с кадастрового учета
На какие объекты нужно заказать акт обследования после сноса
Подготовка акта обследования кадастровым инженером допускается на любые виды объектов, ранее поставленных на кадастровый учет. В частности, это может быть:
- частный или многоквартирный дом;
- нежилое здание;
- сооружение;
- линейный объект;
- имущественный комплекс;
- объект незавершенного строительства;
- гараж, если он стоит на учете как объект капитального строительства.
Если объект не ставился на кадастровый учет, сведения о нем отсутствуют в ЕГРН. Соответственно, не нужно заказывать акт обследования сноса здания, обращаться с этим документом в Росреестр.
ИсточникКомментарий эксперта. По решению собственника или по иным причинам может перестать существовать помещение, ранее поставленное на кадастровый учет. Например, это возможно при разделе или объединении помещений. Но для снятия с учета помещения не нужно оформлять акт обследования. Ввиду образования нового самостоятельного объекта недвижимости собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы заказать технический план.
Как признать объект незавершенного строительства завершенным
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2022 определением №308-ЭС22-3699 признала незаконным отказ решения муниципального органа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Фото: www.amgkh.ru
Застройщик (Общество) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом (Комитет), в котором просил:
• признать незаконным отказ заинтересованного лица в продлении срока договора для завершения строительства;
• возложить на Комитет обязанность предоставить заявителю в аренду земельный участок на 20 месяцев для завершения строительства.
Арбитражный суд Ставропольского края решением от 01.06.2021 по делу №А63-4067/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Как следует из материалов дела, в ЕГРН за Обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект — склад готовностью 28%.
В соответствии с постановлением местной администрации в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (ЗУ) Комитетом и Обществом 20.06.2014 заключен договор аренды ЗУ под указанным незавершенным объектом для продолжения строительства производственной базы сроком на три года до 28.05.2017. Впоследствии, 11.12.2017 Администрация и Общество заключили на три года, до 10.12.2020, договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства.
Общество 04.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Комитет письмом отказал заявителю в передаче ЗУ в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Застройщика с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.
Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, суды признали несостоятельными.
ВС указал, что суды трех инстанций не учли следующее. Положения земельного законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе ЗУ.
Фото: www.rosotkat.ru
Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Фото: www.edsro.center
Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, что подтверждено решением вышестоящего налогового органа.
С учетом установленных по делу обстоятельств отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия посчитала, что при рассмотрении дела суды допустили нарушения норм права, поэтому:
• отменила решение нижестоящих судов;
• признала незаконным решение Комитета об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Источник