Участок с незавершенным строительством
Для того, чтобы оформить незавершенное строительство земельный участок должен быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Иметь соответствующий вид разрешенного использования.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Другими словами объект должен иметь капитальный фундамент.
Строящийся объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Иначе согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст.
25 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на незавершенное строительство возникают с момента государственной регистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок.
Как продать участок с недостроем не показывая в ДОГОВОРЕ?
Соблюдение вышеперечисленных условий дает владельцу “незавершенки” все основания для оформления право собственности на объект. Следует иметь ввиду, что до регистрации права собственности, все сделки связанные с объектом будут считаться недействительными.
Еще один важный момент – правильное оформление прав на земельный участок под «недостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя. Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено должным образом.
Для оформления незавершенного строительства необходимо собрать следующие документы:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
— документ, удостоверяющий личность;
— квитанция об уплате госпошлины;
— свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
— разрешение органов исполнительной власти на осуществление строительства на данном земельном участке, выданное в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
— описание объекта незавершенного строительства, изготовленное в БТИ. Все документы нужно сдать в регистрационную палату.
Как купить участок с не достроенным домом? | Покупка земельного участка с не достроенным домом
Согласно ст. 130 ГК РФ объекты «незавершенки» относятся к недвижимому имуществу. Поэтому сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости.
При совершении такой сделки покупателю стоит обратить внимание на следующие документы:
— документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
— решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
— план объекта незавершенного строительства;
— проектно-техническую, проектно-сметную документацию;
— документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.
В договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, позволяющие установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке.
Существует строго определенный образец этого документа, которого придерживаются все без исключения.
В договоре купли-продажи должны быть отражены следующие условия:
— договор составляется в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
— указываются стороны, то есть участники договора: полностью фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т. д.;
— в договоре должен быть четко определен его предмет. То есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, который подлежит продаже.
Это адрес, по которому находится постройка. Следует знать, что существует “почтовый” и “строительный” адрес. В разрешении на постройку указывается, в каком именно месте предоставлен участок, на котором будет строиться объект, это и есть строительный адрес.
Строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после сдачи его государственной приемочной комиссии. В некоторых документах, в том числе договорах и другой документации, когда идет речь о будущем или планируемом приобретении вновь построенного жилья, будет наблюдаться такое разночтение. Нужно внимательно проследить о каком адресе идет речь в документах; — цена. Она может быть указана либо в денежном выражении либо по иным показателям; — указываются лица, которые имеют право пользования.
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую недвижимость. Например, правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т. д. За неисполнение такого обязательства покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением.
И последнее — в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется подписанием сторонами передаточного акта.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
У одной смазливой девушки есть муж и любовник, оба богатые люди. Для неё они денег не жалеют и осыпают её дорогими подарками. А вот денег на карманные расходы не дают. Но вот у девушки после каждого презента появляются и деньги и подарки. Что для этого она делает?
Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!
Мы строили, строили… и не достроили, или Как продать недострой
На балансе предприятия с 2009 года числится объект незавершенного строительства. Сейчас решили его продать по оценочной стоимости, которая оказалась намного меньше суммы расходов, саккумулированной на субсчете 151. Нужно ли для продажи регистрировать право собственности на недострой? Как такую продажу отразить в бухгалтерском учете? И какими будут налоговые последствия?
Нужно ли регистрировать право собственности?
По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента окончания строительства (создания имущества), но не раньше его принятия в эксплуатацию и государственной регистрации соответствующего вещного права на него (ч. 2 ст. 331 ГКУ). А до окончания строительства предприятие считается собственником материалов, оборудования и пр., использованных в процессе строительства.
Но в случае необходимости предприятие может заключить договор относительно недостроенного объекта после проведения госрегистрации права собственности на него согласно закону (ч. 3 ст. 331 ГКУ). Иными словами,
только после проведения госрегистрации права собственности недострой приобретает гражданскую оборотоспособность, может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому
Так что продавать незарегистрированный недострой предприятие не имеет права.
Как зарегистрировать недострой?
Это вопрос урегулирован в Порядке № 1127*.
* Порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127.
Согласно пп. 7, 68 Порядка № 1127 для регистрации права собственности на недострой госрегистратору подают:
— документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок под таким объектом (кроме случая, когда такое право зарегистрировано в Госреестре прав);
— документ, дающий право на осуществление строительных работ (кроме случая, когда такой документ зарегистрирован в Едином реестре документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ);
— техпаспорт на недострой;
— документ об уплате административного сбора за регистрацию такого права.
На основании поданных документов госрегистратор формирует и регистрирует в базе данных заявление, на котором заявитель проставляет свою подпись (п. 8 Порядка № 1127). По итогу рассмотрения документов, в случае положительного решения, госрегистратор формирует извлечение из Госреестра прав и размещает его на сайте Минюста.
Предприятие может самостоятельно просмотреть, загрузить и распечатать этот документ. А по желанию заявителя извлечение может быть выдано и в бумажной форме путем печати на листах формата А4 без использования спецбланков, но с подписью и печатью госрегистратора (п. 22 Порядка № 1127).
Обратите внимание: одним из документов, необходимых для регистрации права собственности на недострой, является документ, разрешающий строительство. А незаконно возведенная постройка объектом незавершенного строительства вообще не является (ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV).
Так что зарегистрировать право собственности на самовольно построенный объект в описанном выше порядке не выйдет. Такой недострой можно попытаться узаконить через суд (согласно ст. 376 ГКУ).
Возможны ли другие варианты?
Как мы уже сказали, до окончания строительства предприятие считается собственником использованных материалов, оборудования и пр. А значит,
без регистрации права собственности на недостроенный объект предприятие может продать только материалы, оборудование и пр., использованные в процессе строительства
Поэтому, в принципе, продажу незарегистрированного недостроя можно оформить договором купли-продажи стройматериалов (что частенько и делают на практике).
Но покупателю в этом случае важно понимать, что на приобретенную таким образом постройку оформить право собственности он не сможет (во всяком случае на законных основаниях). У него просто не будет необходимых для этого документов.
Поэтому такой вариант оформления сделки может быть приемлемым для покупателя только в том случае, если достраивать и регистрировать право собственности на этот объект он не собирается. Например, если недострой приобретается с целью сноса и строительства на его месте нового объекта.
Кстати, в такой ситуации лучше, чтобы осуществлял демонтажные работы (заказывал их осуществление) именно продавец. Хотя бы по документам. Ведь он сможет смело отразить такие расходы в учете. И процесс превращения недостроя в стройматериалы будет документально подтвержден.
А покупателю демонтажные расходы официально все равно не провести — по договору он приобретает стройматериалы. А значит, демонтировать ему уже нечего.
Тут же заметим, что с точки зрения НДС-обложения такой вариант оформления сделки для продавца не очень привлекателен, так как налоговые обязательства (НО) придется начислить дважды (подробнее — в НДС-разделе).
Бухгалтерский учет и документальное оформление
Расходы на строительство (изготовление) объектов основных средств (ОС) с начала и до окончания строительных работ и ввода таких объектов в эксплуатацию признают незавершенными капитальными инвестициями (незавершенным строительством) (п. 4 П(С)БУ 7 «Основные средства», п. 48 Методрекомендаций № 561*).
Такие капитальные инвестиции являются необоротными активами (НА)
Продаем недострой. Тут сначала напомним: если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, тоже находится в собственности предприятия, то вместе с недостроем будет продан и этот участок (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ).
Оформлять продажу таких объектов лучше разными договорами. Тогда покупателю будет легче организовать учет приобретенных активов (в том числе определить их первоначальную стоимость).
Конечно, оформить два договора купли-продажи продавец сможет только в том случае, если у него в учете земля и недострой числятся как отдельные активы.
При этом учтите: даже если стоимость земли «сидит» в стоимости недостроенного объекта, перед продажей их лучше разделить. Тогда на стоимость земельного участка НДС начислять не придется. Ведь операции по поставке земельных участков относятся к освобожденным от НДС** (п.п. 197.1.21 НКУ). Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 99, с. 13, 18 и 33.
** Исключением являются земельные участки, которые расположены под объектами недвижимости и включаются в их стоимость согласно законодательству.
Если выделять земельный участок в учете будете уже после того, как принято решение о продаже, то сразу признавайте его необоротным активом, удерживаемым для продажи: Дт 286 — Кт 151.
Туда же (на субсчет 286) переводите и сам недострой. При этом учтите: на субсчете 286 активы учитывают на дату баланса по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости объекта или чистой стоимости реализации (п. 9 П(С)БУ 27). В нашем случае наименьшей является чистая стоимость реализации, которая соответствует оценочной стоимости. Поэтому на дату баланса разница между балансовой стоимостью и чистой стоимостью реализации подлежит списанию (Дт 946 — Кт 286).
Хотя уменьшить балансовую стоимость недостроя предприятию лучше заранее (до перевода в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи), отразив уменьшение полезности недостроенного объекта или путем проведения его уценки.
Уменьшение полезности активов отражают на дату баланса (п. 5 П(С)БУ 28 «Уменьшение полезности активов») проводкой: Дт 972 — Кт 151.
А при уценке делаем запись: Дт 975 — Кт 151. Основания для уценочных действий — п. 16 П(С)БУ 7, а также принцип осмотрительности, предостерегающий от завышения оценки активов.
Но предупреждаем: Минфин говорит, что переоценивать незавершенные капитальные инвестиции нельзя (см. письмо от 15.04.2013 г. № 31-08410-07-29/12008).
На наш взгляд, такая позиция законодательными нормами не обоснована. Ведь соответствующих запретов П(С)БУ 7 не содержит. Более того, о возможности проведения переоценки незавершенки свидетельствует п. 39 Методрекомендаций № 561 (ср. 025069200).
Он предлагает переоценивать стоимость незавершенных капинвестиций в том же порядке, что и объектов ОС, кроме определения и отражения показателей износа.
Правда, спорить с минфиновцами в данном случае, возможно, и не стоит. А уменьшить стоимость недостроя путем уменьшения его полезности. Тем более, что уценка, кроме неодобрения Минфина, может повлечь и другие сложности. Так, если в учете числятся другие недостроенные объекты, переоценить придется и их. А для этого понадобится их независимая оценка.
И в дальнейшем нужно будет переоценивать их (с привлечением оценщика) на каждую дату баланса.
А вот выгода от заблаговременного проведения уценки такая же, как и от уменьшения полезности — уменьшение базы обложения НДС до оценочной стоимости недостроя (подробнее об этом — в НДС-разделе).
Продажу недостроя отражают проводкой: Дт 377 — Кт 712.
Оформить продажу недостроенного объекта можно актом приемки-передачи произвольной формы. Главное, чтобы он содержал все обязательные реквизиты первичного документа, перечисленные в ч. 2 ст. 9 Закона о бухучете.
Продаем стройматериалы. Если принято решение о продаже стройматериалов, объект незавершенного строительства подлежит списанию. Ведь экономических выгод от использования именно этого объекта предприятие получать уже не планирует. А значит, «активные» критерии по такому недострою уже не выполняются: Дт 976 — Кт 151.
На этот же субсчет списывают и расходы на демонтаж такого объекта: Дт 976 — Кт 20, 631, 661, 651 и т. д. А стройматериалы, полученные в результате демонтажа, приходуют проводкой: Дт 209 — Кт 746 (п. 2.13 Методических рекомендаций по учету запасов, утвержденных приказом Минфина от 10.01.2007 г. № 2). При реализации стройматериалов будет запись: Дт 377 — Кт 712, Дт 943 — Кт 209.
Оформить списание недостроя можно актом списания ОС по форме № ОЗ-3.
Налоговые последствия
Налог на прибыль. Здесь все как в бухгалтерском учете. Никаких разниц по «недостроенным» операциям разд. III НКУ не предусматривает.
Увеличивать финрезультат на сумму уценки, а также на стоимость недостроя при его продаже/ликвидации согласно п. 138.1 НКУ не нужно
Ведь незавершенные капитальные инвестиции, так же, как и земля, не входят в состав ОС. Об этом прямо сказано в п.п. 14.1.138 НКУ. Да и налоговики это подтверждают (см. письмо от 22.02.2018 г. № 718/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).
НДС. Для целей НДС-обложения продажа недостроя является поставкой товара (п.п. 14.1.191 НКУ). НО возникнут по первому событию: на дату передачи объекта или на дату получения предоплаты. Базой налогообложения будет его договорная стоимость, но не ниже минбазы, установленной абзацем вторым п. 188.1 НКУ.
Такой минбазой, на наш взгляд, будет балансовая (остаточная) стоимость недостроенного объекта, сформированная в бухгалтерском учете по состоянию на начало отчетного периода, в котором произойдет его продажа (п. 188.1 НКУ).
Почему именно балансовая стоимость, а не цена приобретения? Как мы уже сказали, недострой для целей налогообложения ОС не является. Но дело в том, что в абзаце втором п. 188.1 НКУ речь идет о необоротных активах, а не об ОС. А о том, что недострой не входит в разряд необоротных активов, в НКУ ни слова.
Поэтому мы считаем, что минбазой для недостроя в нашем случае будет его балансовая стоимость на момент перевода в состав активов, удерживаемых для продажи. Именно поэтому важно уменьшить эту стоимость заранее.
Правда, согласятся ли с таким подходом налоговики, неясно. Из БЗ 101.07 можно понять только то, что операция по реализации недостроя в принципе подлежит обложению. А вот как посчитать базу налогообложения, фискалы не разъяснили.
Поставка земли, как уже отмечалось, от обложения НДС освобождена (согласно п.п. 197.1.21 НКУ).
Списание недостроя, так же, как и его продажа, является поставкой товара (согласно п.п. «д» п.п. 14.1.191 НКУ). Так что на дату ликвидации недостроя тоже придется начислить НО по НДС исходя из его балансовой стоимости.
Причем заметьте: действие п. 189.9 НКУ на недострой не распространяется, так как в нем речь идет именно об ОС, а не в целом о необоротных активах. Поэтому избежать «ликвидационных» НДС-обязательств путем подачи фискалам документов, подтверждающих списание недостроя, не выйдет.
Кроме этого, в дальнейшем при реализации стройматериалов, оприходованных по итогам ликвидации недостроя, тоже произойдет НДС-облагаемая поставка товара. И снова придется начислить НО. На этот раз — исходя из договорной стоимости стройматериалов (которая в нашем случае будет совпадать с балансовой стоимостью недостроя — конечно, в случае, если его стоимость уменьшали путем уменьшения полезности или уценки).
Выходит, в случае ликвидации недостроя стоимость стройматериалов поучаствует в НДС-обложении два раза: один раз — в составе стоимости объекта незавершенного строительства при его списании, а второй раз — при продаже стройматериалов, оприходованных в результате такого списания. Так что с этой точки зрения «ликвидационный» вариант оформления сделки для продавца не очень привлекателен.
Пример 1. На балансе предприятия числится недострой (вместе с землей) стоимостью 10 млн грн. Оценочная стоимость недостроя 2 млн. грн. (в том числе земля — 1 млн грн.). На дату баланса осуществлено уменьшение его полезности.
В следующем отчетном периоде заключено два договора купли-продажи: земли на сумму 1 млн грн. и недостроя на сумму 1,2 млн грн. (в том числе НДС — 200 тыс. грн.).
Источник