Как продлить срок строительства по долевому строительству

Общее собрание собственников не набрало кворум в срок, указанный в извещении о проведении собрания. Можно ли продлить срок голосования и учесть решения собственников, полученные после первоначально озвученной в извещении даты?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014 г. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»;
4. Письмо Минстроя РФ от 28 августа 2015 г. N 27535-ОЛ/04;
5. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;
6. Информационное письмо ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» № 08ТГ-55084 от 03.09.2016;
7. Решение Перовского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2014 г. по делу № 2-4682/2014;
8. Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 31 января 2014 г. по делу № 2-263/2014;
9. Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2015 г. по делу № 2-2829/2015;
10. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 августа 2012 г. по делу № 11-17414/2012;
11. Апелляционное определение Московского областного суда от 13 октября 2014 г. по делу № 33-22611/2014.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Сроки разрешений на строительство проблемных ЖК Другова во Владимире продлили,а застройщик ждет суда

Решение общего собрания собственников жилья можно считать правомочным, если за него проголосовали более 50% представителей от общего числа собственников жилья (п.3 ст.45 ЖК РФ). Количество голосов считают исходя из размера права в общей долевой собственности каждой отдельной квартиры. Поэтому регистрация участников собрания осуществляется не только по количеству, но и по размеру их доли в праве собственности.

Для подсчета голосов и определения кворума может быть создана счетная комиссия, которая учитывает все данные из письменных решений участников до окончания голосования.

Необходимо учитывать, что состав кворума зависит от рода принимаемого решения. ЖК РФ подразделяет вопросы, поставленные на повестку общего собрания, на следующие категории:

1. Решения, принимаемые простым большинством голосов собственников жилья, присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, ч. 4 ст. 46 ЖК РФ, ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ);
2. Решения, принимаемые простым большинством голосов всех собственников жилья (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ст. 140 ЖК РФ, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ);
3. Решения, принимаемые большинством голосов не менее двух третей от общего числа голосов собственников жилья (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖКРФ);
4. Решения, принимаемые с участием всех собственников жилья (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ)

В оповещении о проведении общего собрания собственников в очно-заочной форме должны быть указаны две даты: дата очного собрания и окончательная дата для приема заочных письменных решений собственников. Счетная комиссия в течение 10 дней с даты завершения приема голосов в заочной форме устанавливает наличие кворума и фиксирует принятое решение.

АДВОКАТ + АСЕЛЬ КАРАСАРТОВА — ПРИЕМКА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

Нормами ЖК РФ не предусмотрено продление срока для голосования при проведении собрания собственников жилья при очно-заочной форме общего собрания. По смыслу продление срока голосования влечет за собой новую процедуру голосования, поэтому учесть ранее принятые голоса нельзя. Это может трактоваться как нарушение процедуры проведения общего собрания собственников МКД. Правильными действиями в данном случае будет составление протокола об отсутствии кворума и назначение новых сроков для заочного голосования собственников жилья по тем же вопросам.

Судебная практика по рассмотрению аналогичных ситуаций неоднозначна, но при этом стоит отметить явный перевес в сторону признания решений общего собрания собственников с нарушением процедуры проведения голосования в очно-заочной форме именно при продлении срока для заочной части недействительными. Поэтому не стоит принимать заведомо оспоримое решение, лучше обойтись новым голосованием в заочной форме.

Признавая изменение сроков проведения общего собрания в форме заочного голосования противоречащим требованиям Жилищного кодекса РФ, суды ссылаются на статью 45, хотя по смысловой нагрузке ни приведенная норма, ни другие статьи Жилищного кодекса РФ не содержат прямого запрета на продление первоначально установленного срока заочного голосования, если итоги голосования не подводились.

Согласно указаниям частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ, лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязано сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения, при этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Согласно п. 8 приложения № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» в качестве даты проведения общего собрания в случае, если оно продолжалось несколько дней, указывается дата начала и дата окончания общего собрания. Место и дата проведения общего собрания, указанные в протоколе, должны соответствовать адресу и дате, указанным в сообщении о проведении общего собрания.

В соответствии с разъяснениями ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области», изложенными в письме № 08ТГ-55084 от 03.09.2016, «процедура продления заочного голосования собственников помещений жилищным законодательством не предусмотрена».

Однако есть иная правовая позиция, когда разрешая спор о вероятном нарушении прав собственников вследствие такого продления голосования, суд руководствуется принципом разумности, исходя из баланса интересов обеих сторон. Продлевая срок окончания приема решений, инициаторы общего собрания руководствуются соображениями функционирования возглавляемого ими органа управления путем обеспечения кворума при заочном голосовании по основополагающим вопросам расходов и доходов, формирования органов управления, и т.д., без чего была бы не возможна его нормальная деятельность в наступившем году. Срок, на который было продлено голосование, должен быть разумным и соразмерным. Суды при этом учитывают, что само по себе такое продление сроков голосования не может напрямую повлиять на его результаты.

При этом основополагающим фактором в данном случае служит сохранение вопросов, поставленных на повестку дня при проведении очной части собрания. Любое даже незначительное изменение при продлении срока голосования влечет отмену принятого решения.

При принятии любого решения стоит учитывать, что исходя из положений ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд, с учетом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Резюме:

Законодательство не содержит прямого запрета на продление сроков для приема голосов при проведении очно-заочной формы общего собрания собственников, однако это дает основания для оспаривания принятого решения. Во избежание признания недействительными решений, принятых по итогам голосования с продлением первоначального срока, необходимо признать первоначальное голосование несостоявшимся и назначить новое с учетом срока, необходимого для подачи голосов, и требований по составу кворума.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Источник: law4free.ru

Можно ли продлить срок проведения общего собрания собственников

Во всех случаях ниже оспаривались решения общих собраний, сроки которых инициатор продлял. Некоторые решения бородаты, так как выбирала только те, где суд хоть как-то высказался по вопросу продления сроков голосования.

✔ Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 29762/2018

Суд оставил в силе решение собрания членов товарищества. Решение о продлении приняло правление ТСЖ, дальше члены товарищества были уведомлены о продлении с помощью уведомлений на информационных стендах.

«Нормы главы 5 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ не содержат прямого запрета на продление срока такого голосования. Единственным ограничением в данной области, прямо указанным в законе, является требование указания в протоколе собрания даты, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества (п. 1 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ)».

✔ Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 33682/2020

Апелляционный суд поддержал инициаторов, хотя первая инстанция была против продления.

«Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции об исключении из голосования решений собственников ряда квартир, как сданными за переделами срока голосования, поскольку указанные лица факт участия не оспаривали, все решения сданы до даты подсчета голосов. Таким образом, волеизъявление собственников было выражено.
Кроме того, как следует из пояснений представителя ответчика, листы для голосования были переданы собственникам для голосования в установленный срок; поскольку не все собственники успели вовремя их сдать, решением инициатора собрания срок приема решений был продлен.
Поскольку фактически решением инициатора собрания срок приема решений собственников был продлен, что не запрещено законом, данный довод истца в качестве основания для признания недействительными решений общего собрания собственников в целом не может быть принят».

✔ Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу № 33 – 15176/2016

Суд отказал в признании решения общего собрания недействительным.

«Судом первой инстанции правомерно отмечено, что запрет на продление сроков проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при условии надлежащего уведомления об изменении срока окончания сдачи бюллетеней для голосования законом не установлен».

✔ Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10340/2020 (Омск)

Решения продленного общего собрания членов ТСЖ признали законными.

«Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из наличия кворума при проведении оспариваемого собрания, отсутствия существенных нарушений, влекущих недействительность собрания, повлекших искажение волеизъявления, указав, что продление срока голосования было вызвано объективными причинами, а наличие причиненных истцу оспариваемым решением каких-либо убытков последним не доказано».

✔ Определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 3180/2015

Тоже отказали истцу в признании решений собраний недействительными.

«Продление сроков проведения общего собрания собственников было направлено на предоставление максимальному числу собственников возможности выразить свое волеизъявление путем участия в заочном голосовании».

✔ Апелляционное определение Челябинского областного суда по делу № 11 – 7019/2017

Суд посчитал, что продление сроков голосования не является существенным нарушением.

«Доводы о необоснованном продлении сроков голосования также не влекут отмены решения суда первой инстанции. Спорное собрание фактически было проведено, собственники участие в собрании приняли и волю свою выразили, что само по себе указывает на то, что о собрании им было известно, поэтому в данном случае нарушение положений жилищного законодательства о порядке извещения собственников о собрании и факт продления голосования во всяком случае нельзя признать существенным нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющим на волеизъявление участников собрания и влекущим недействительность решений собрания».

✔ Апелляционное определение Челябинского областного суда по делу № 11 – 4684/2016

Тот же суд и аналогичное решение. Собрание проводила местная администрация для выбора управляющей организации.

«Ссылка истцов в исковом заявлении и апелляционной жалобе на незаконность продления сроков голосования, несостоятельна. Прямой запрет на изменение сроков голосования на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, законом не установлен.

Собственники помещений были уведомлены о продлении сроков голосования, поскольку информация об этом была размещена на стенах подъездов, интернет-сайте администрации г. Магнитогорска, интернет-сайте «Верстов.инфо», а также освещалась в видеосюжетах на федеральных телеканалах «Россия 1» и ТНТ.

Целью продления сроков голосования было обеспечение возможности принятия решения о выборе управляющей компании. Продление сроков голосования нарушения прав истцов, равно как и других собственников, не повлекло.

Так, права истцов и других лиц, проголосовавших до истечения первоначально установленного срока голосования, продлением не нарушаются, поскольку их голоса были учтены при подведении итогов голосования.

Права лиц, принявших участие в голосовании в срок, на который было продлено голосование, также не нарушены, поскольку этим лицам была предоставлена возможность реализовать свое право на участие в общем собрании.

Нарушения прав лиц, не принявших участие в голосовании, не было, поскольку продление сроков голосования каких-либо препятствий в реализации их прав не создало.

Таким образом, продление срока голосования не только не ограничило право собственников помещений на участие в голосовании, но и, наоборот, предоставило собственникам больше возможностей для участия в голосовании».

✔ Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 15093/2015

Суд посчитал возможным продление сроков голосования.

«Возможность продления сроков голосования по общему собранию собственников помещений, проводимому заочным способом, законом не предусмотрена, то есть данные отношения не урегулированы в законе. Вместе с тем сам по себе факт неурегулированности данного вопроса не свидетельствует о том, что данные действия противоречат закону, соответственно, судом подлежала применению ст. 7 Жилищного кодекса РФ.

Поскольку другим законом, в том числе гл. 9.1 Гражданского кодекса РФ не разрешен вопрос о возможности продления голосования при принятии решения участниками гражданско-правового сообщества, следует применять аналогию права с учетом требований добросовестности, разумности и справедливости для определения действительной воли собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, вывод суда о безусловной незаконности продления голосования является ошибочным».

✖ Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 11324/2018

Точно такая же мотивировка о допустимости продления сроков голосования, тут проводилось собрание членов товарищества.

✖ Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 7609/2018

Тот же суд поменял свое мнение и теперь признал продление сроков собрания незаконным.

«Общее собрание собственников может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания.

С учетом положения данной нормы закона, суд первой инстанции обоснованно признал процедуру проведения собрания грубо нарушенной, поскольку законодательством не предусмотрена возможность продления сроков проведения общего собрания. Голосование должно было пройти в назначенные в уведомлении от сроки. В протоколах не указан срок проведения собрания, равно как не указано и о продлении срока голосования. К тому же, как правомерно отметил суд, новый срок голосования был установлен не в период ранее определенного срока, а только через 2 недели после истечения первоначально установленного срока окончания приема бюллетеней».

✖ Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 17531/2019, которое определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 5405/2020 оставлено без изменения.

Инициативная группа протоколами своих заседаний продляла сроки голосования несколько раз, общая продолжительность собрания составила 3 года. Возможно, это самое длительное общее собрание в России. Но суд признал его решения недействительными.

«Учитывая также, что согласно представленным ответчиками письменных доказательств, голосование собственников осуществлялось в течение трёх лет, в оспариваемом протоколе и промежуточных протоколах инициативной группы о продлении сроков голосования отсутствует информация о том, кем конкретно собирались бюллетени голосования собственников и где они хранились в течение трёх лет, в отсутствие дат в бюллетенях голосования и соответствующего реестра сдачи собранных бюллетеней, выводы суда первой инстанции о невозможности исчисления кворума на день подведения итогов голосования, являются обоснованными и правомерными

Кроме того, проведение собрания только инициативной группой собственников в период с 2015 по 2017 годы (5 человек) и принятие решений о продлении сроков голосования, является неправомерным, поскольку проведения собраний инициативной группой законом не предусмотрено, а соответственно принятые на этих собраниях решения о продлении сроков голосования являются ничтожными (ч. 1 ст. 181.2)».

✖ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 25468/2019

Суд исключил из подсчета голоса, полученные после продления сроков собрания членов ТСЖ.

«Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что голоса членов ТСЖ, проголосовавших после окончания собрания, при расчете кворума учитываться не должны, исходя из того, что законодателем возможность продления сроков проведения голосования и процедура такого продления не установлены. В материалах дела также отсутствуют доказательства об уведомлении членов ТСЖ о продлении сроков проведения общего собрания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что продление периода голосования обусловлено объективными причинами, обращениями граждан по вопросу продления период проведения собрания, летним периодом, когда члены ТСЖ находились за пределам города, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка».

✖ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 8735/2018

Тот же суд и такое же решение с исключением из подсчета бюллетеней.

«В нарушение требований ЖК РФ, инициатором были изменены сроки проведения общего собрания собственников, продлен срок окончания голосования, что законом не предусмотрено. При этом, каких-либо уведомлений о проведении общего собрания собственников собственникам не направлялось, доказательств обратного не представлено».

✖ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 9399/2016

«Судебная коллегия также исходит из того, что продление срока голосования является неправомерным, поскольку такая процедура законодательством не предусмотрена. Голосование должно пройти в назначенные сроки, поскольку в силу ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, которая обязательно указывается в сообщении о проведении общего собрания».

✖ Апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу № 33 – 5513/2017

«Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу, что при проведении голосования были допущены нарушения, влекущие за собой недействительность принятого решения. При этом суд указал, что продление сроков голосования является неправомерным, поскольку указанная процедура жилищным законодательством не предусмотрена. Увеличение периода приема решений собственников, чем он был установлен изначально и доведен до сведения собственников, незаконно».

✖ Апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33 – 14028/2019

«Продление срока голосования является неправомерным, поскольку такая процедура законодательством не предусмотрена. Голосование должно пройти в назначенные сроки, поскольку в силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, которая обязательно указывается в сообщении о проведении собрания. Соответственно, все бюллетени, датированные за пределами первоначального срока проведения собрания, указанного в сообщении о проведении собрания, не могли быть приняты для подсчета кворума, и с учетом такого подсчета кворум на общем собрании отсутствовал».

Что из всего этого следует

Ответ на вопрос, можно ли продлить срок собрания, зависит от региона, где оно проводится. Хотя даже один и тот же суд может принимать противоположные решения, поэтому тут без гарантий.

Стоит ли продлять срок голосования – решать инициатору. В случае признания решения общего собрания недействительным ему придется возместить судебные издержки истца. Однако если собрание самое заурядное, никто в пределах срока исковой давности оспаривать не будет, то ничего страшного не произойдет.

Непредсказуемее ситуация становится, если решения касаются смены управляющей организации, создания товарищества, переустройства, перевода помещения. Это такие вопросы, по которым органы власти будут смотреть и оценивать протокол для принятия решений о внесении изменений в реестр лицензий, согласовании работ, перевода, регистрации товарищества (или об отказе в этом). Здесь свобода усмотрения чиновника мало чем ограничена, особенно если он заранее заинтересован в принятии конкретного решения. Однако здесь нет судебных издержек, просто придётся проводить собрание повторно.

Как нельзя продлевать сроки собрания

Некоторые продляют срок неформально. Если в доме принят упрощённый способ уведомления о собрании (на информационных досках), то старые сообщения уничтожаются, а к протоколу подшиваются с нужной, более поздней датой, как будто так и было. В бюллетенях не должно быть указано первоначальной даты окончания голосования, а у оппозиции не должно сохраниться оригинального сообщения о собрании с подписями инициаторов, иначе могут быть проблемы. В любом случае, так поступать не стоит, а этот абзац написан исключительно в информационных целях, а не в качестве руководства к действию.

Как допустимо (если всё же решились продлевать голосование)

В случае продления надо уведомить собственников о таком решении тем же способом, которым они уведомлялись о собрании. Сделать это нужно заблаговременно, а не после окончания изначально установленного срока. Подтверждение уведомления нужно сохранить и приложить к протоколу собрания.

При продлении сроков такое решение лучше чем-то мотивировать, желательно – объективным причинами.

Если речь о жилищной инспекции, то можно заранее, видя, что кворум не набирается, послать туда обращение с вопросом «можно или нельзя», а положительный ответ использовать для обоснования продления сроков, приложить к протоколу и зачитывать всем недовольным. Однако некоторые инспекции считают продление незаконным (например, в Кировской области), и полученный отрицательный ответ только опечалит инициатора.

Источник: gkhnews.ru