Как физически построить здание для нескольких собственников, компании-подрядчики хорошо знают, но основная сложность состоит в получении разрешения на постройку многоквартирного жилого дома и подведении базовых коммуникаций.
Выбор земельного надела
Первое, на что обращают внимание застройщики, до того как построить многоэтажный или многоквартирный объект – это участок, на котором будет стоять дом.
Важна близость централизованных коммунальных сетей: теплопроводы, водопроводы, электричество. Не менее важны сегодня телефонные сети, интернет и кабельное телевидение. Близкое расположение коммуникаций обеспечивает низкую себестоимость площади, что выгодно и для покупателей и для продавцов: будущие владельцы жилья смогут приобрести метры по выгодной цене, а застройщики – быстро их продать.
Каждый населенный пункт имеет градостроительный план, согласно которому выделены участки под застройку. Однако незаконно возведенные объекты сегодня не исключение.
Потому здания, построенные согласно градостроительному плану, вызывают больше доверия у покупателей, но даже законные многоквартирные городские дома должны получить более пятидесяти разрешений, чтобы приступить к работам.
Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство
Здание, возведенное на земле ИЖС, допускается эксплуатировать одной семье. Даже если построили трехэтажный особняк, то перевести его в статус многоквартирного просто так не получится. Для этого нужно изменить назначение земельного участка, на котором расположен дом. Как вариант: разделить землю и реализовать недвижимость как таунхаусы.
Однозначно ответить на вопрос, сколько придется потратить на строительство сложно, стоит учесть следующие факторы:
• понимание ценности месторасположения, где намерены построить жилье
• инфраструктурные составляющие местности, где планируется возводить многоквартирный объект
• класс жилищного комплекса и его отличительные особенности
• материалы и детали, из которых будет возведен дом
• пакет разрешительной документации.
Есть еще много нюансов, формирующих цену новостройки. Например, возможность построить сарай или гараж непосредственно во дворе многоэтажки, но сегодня инфраструктура многоквартирного дома включает оборудованные парковки, подземные стоянки, детские и спортивные площадки и другое.
Важно: если вам предлагают приобрести недвижимость в новостройке по заниженной стоимости, возможно, застройщик не получил необходимых документов или использует самые дешевые стройматериалы.
Источник: luxury-house.org
Строительство многоэтажного дома
Проект строительства многоэтажного дома: важные моменты и необходимый перечень документов для поведения работ
При устройстве канализации в многоэтажном доме должно учитываться множество особенностей, среди которых – обслуживание большого количества квартир. Такая система должна выдерживать сильные нагрузки, толчки воды и быть автономной. Чтобы трубопровод работал бесперебойно, необходимо устанавливать его по всем требованиям.
Узнайте как устроена канализация в многоэтажном доме.
Жилищный кодекс
Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.
В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.
Также туда относятся помещения, которые:
- не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
- предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.
Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.
Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.
Виды МКД
Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2020 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.
По назначению:
- дома для постоянного проживания;
- общежития для постоянного или временного проживания.
По строительным материалам конструкции:
- панельные;
- кирпичные;
- монолитные;
- смешанного типа.
От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.
По количеству этажей:
- малоэтажные – до 2 этажей;
- средней этажности – от 3 до 5 этажей;
- многоэтажные – более 6 этажей;
- здания повышенной этажности – 11-16;
- высотные – более 16 этажей.
По структуре:
- коридорные;
- секционные;
- блокированные;
- галерейные;
- смешанного типа.
По количеству квартир:
- двухквартирные;
- многоквартирные.
Материалы
Строительство многоквартирных домов может осуществляться из разных материалов. Традиционным для возведения зданий считается кирпичная кладка. Этот материал обладает рядом проверенных временем достоинств:
- Сохранение тепла;
- Экологичность;
- Долговечность.
Тем не менее, строительство многоэтажного дома из кирпича имеет свои недостатки: оно потребует серьезных материальных вложений, а также временных затрат. Поэтому при возведении больших площадей жилищных зданий этот материал стараются не использовать.
Лучший вариант для современных высотных зданий – монолитные дома. Основной материал, используемый для их строительства, – бетон. Также применяют его разновидности. Такие технологии позволяют быстро и качественно возвести многоэтажный жилой дом. Отсутствие панельных стыков, хорошая устойчивость и отличная шумоизоляция делают его самым лучшим вариантом для возведения быстрого, надежного и относительного недорого жилья.
Вам будет интересно: Особенности при планировки ванной комнаты в деревянном доме
Требования к МКД
Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:
- расположение здания;
- высотность;
- несущие конструкции;
- квартиры и помещения общего пользования;
- внутренние коммуникации;
- деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.
Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.
Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.
Блочный
Главное отличие такого типа домов в том, что несущие стены выполнены из бетонных блоков и собираются как конструктор. Блочный тип домов легко спутать с панельным типом. Стены в обоих случаях изготовлены из бетона. Разница в том, что блочные стены состоят из нескольких элементов, а панельные представляют собой единую армированную конструкцию.
Существенный недостаток такого дома — неровные потолки. Штукатурка растрескивается между блоками и показывает швы между плитами во всей красе. Еще одна особенность таких домов – это «спаренные» рамы окон, переплёты которых плотно скрепляет между собой винтовое соединение. Перепланировка квартиры в таких домах возможна, без каких либо проблем: демонтировать перегородки, расширить дверные проемы или объединить санузел.
Особенности многоквартирных домов
МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.
МКД разделяют на:
- Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
- Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
- Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.
К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:
- Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
- Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
- Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.
В многоквартирном доме:
Придомовая территория
Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.
К придомовым участкам относятся:
- аварийные и пожарные проезды;
- детские и спортивные площадки;
- сушки для белья;
- автостоянки.
Сколько метров в высоту 9-этажный дом: потолки в панельной постройке
Высота 9-этажного дома в метрах – относительная величина, которая зависит от того, к какой серии жилых домов относится данная постройка. Строительство жилых зданий в отдельные периоды производилось по типовым проектам, а они имели некоторые отличия в планировке, высоте этажа, количестве секций. Поэтому для определения точных параметров и достоверной информации о высоте девятиэтажки необходимо наличие конкретной технической информации. Если нужна средняя высота, ее называют от 27 до 30 метров. Иногда, чтобы ответить на вопрос, сколько метров в 9-этажном здании, нужно учитывать крышу, цокольный этаж и дополнительные архитектурные украшения.
Квартира
В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.
Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.
Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.
Долевая собственность
Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.
Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.
Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.
Инженерные коммуникации
Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.
В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.
Многоэтажное жилое строительство приносит деньги, но не удобства
В советское время небоскребы были верной приметой «загнивающего Запада». В новой России — превратились в символы прогресса и благополучия: в наших городах все больше высотных зданий, причем не только офисных, но и жилых — их, пожалуй, встречаешь даже чаще.
Субъективные ощущения подтверждают объективные данные: средняя этажность новостроек в городах-миллионниках РФ сегодня 15,1 этажа — в 2,2 раза выше, чем в советское время! При этом риэлторы уверяют: это далеко не предел, ведь жить на высоте модно, особенно у молодежи. Эксперты, правда, не столь однозначны: жестко критикуют «высотные увлечения» и ссылаются при этом на… Запад. Там в XXI веке тренд обратный — жилые высотные кварталы выходят из моды. «Огонек» решил разобраться: надо ли расти нашим городам ввысь и дальше?
Беседовал Кирилл Журенков
Согласно статистике Совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH — международная организация по вопросам высотного строительства, основана в США при Лехайском университете в 1969-м, ныне действует при Иллинойском технологическом), в мире сегодня 1478 небоскребов выше 200 метров, только за прошлый год силуэты городов изменили 143 новые высотки. Россия в топ-10 не попала: на первом месте по высотному строительству оказался Китай, на 10-м, для сравнения,— Канада. Хотя тренд и у нас заметен: в последнее время российские мегаполисы стремятся ввысь. Пока одни радуются строительным успехам, другие недоумевают: а зачем, мол, нужны высотки при таком количестве свободной земли? Вопросы вызывают, собственно, не столько сами небоскребы (к многоэтажным отелям и офисам претензий нет), сколько кварталы высотной жилой застройки — они как грибы вырастают на окраинах многих отечественных городов
О том, куда расти российским мегаполисам, мы решили спросить у зампредседателя совета по жилищной политике Союза архитекторов России, архитектора Юрия Эхина. Этот специалист известен своим критическим взглядом на отечественные градостроительные реалии. Однако нас в разговоре с ним прежде всего интересовал глобальный контекст.
— Юрий Брониславович, эксперты давно называют перенаселенность крупнейших городов мира — одной из главных проблем современности. Есть ли решение?
— Вы исходите из посылки, что будущее человечества связано с крупными городами, я же в этом отнюдь не уверен.
Давайте разберемся. Сегодня популярна теория японца Кеничи Омаэ, который доказывает, что в будущем экономика всего мира будет завязана на 600 крупнейших городов. Из этого следует, что другие населенные пункты перспектив не имеют. Собственно, похожую теорию излагает и известный шведский экономист Кьелл Нордстрем.
Так вот Россия, как мне кажется, в последнее время идет по этому пути и сделала ставку на большие города. А я как специалист по жилищной политике считаю, что для нас подобная стратегия будет ошибочной. Если не сказать — разрушительной.
Юрий Эхин, архитектор
Фото: Из личного архива
— А что говорят другие эксперты о выкладках Омаэ и Нордстрема? Консенсус есть?
— Мнения разделились. Есть те, кто ставку на большие города считает возможной. Другие, вроде меня, категорически против. Поясню свою позицию на следующем примере. Возьмите островные государства, Японию или Сингапур. Перенаселенность и при этом жаркий климат, море, хорошая инсоляция… С точки зрения Сингапура мегаполисы — единственная возможная модель развития.
Тут не поспоришь.
Но у такой крупной и малонаселенной страны, как Россия, подход должен быть иной: в условиях снижающейся рождаемости (на минус 15 процентов за прошлый год) и невысокой плотности населения укрупнение и без того немаленьких мегаполисов приведет к опустошению оставшейся территории. Если мы посмотрим на демографическую карту России, то уже сейчас увидим некое подобие головастика.
Наиболее плотно заселена европейская часть — Москва, Санкт-Петербург, территории южнее Москвы, а дальше к Уралу и особенно за Уралом — длинный и тонкий заселенный «хвост», аж до Владивостока. Что же будет дальше?
Недавно мне по линии Союза архитекторов прислали на экспертизу нацпроект «Жилье и городская среда» (согласно этому проекту, к 2024 году объем строительства жилья в России должен вырасти в 1,51 раза, или до 120 млн квадратных метров в год.— «О»
). Я сделал заключение, что цели, поставленные там, невыполнимы. Но мне кажется, будет еще тревожнее, если мы приблизимся к их решению… Соберите все население страны в 16 крупнейших городов России — и остальная часть просто обезлюдеет!
— Но ведь эта тенденция — я говорю про укрупнение городов — видна не только у нас. Примеров масса — от Парижа до Шанхая. И, кажется, никто тревогу не бьет…
— Про весь мир говорить не стану, с каждым конкретным случаем надо разбираться отдельно. Вот вы упомянули Шанхай. Это действительно огромная многомиллионная агломерация, только сам Шанхай насчитывает 24–29 млн жителей, а ведь в его орбите еще ряд крупных городов. Это как если Москву рассматривать вместе с Тулой, Владимиром, Рязанью, Тверью, Ярославлем и Калугой.
Кажется, что Шанхай — город-монстр. Но вот вам пример: его население составляет лишь 10 процентов от населения Китая. Опять же для сравнения, Москва уже давно преодолела эту отметку (от населения России соответственно).
Причуды концентрации
О том, что в России формируются крупные агломерации, сегодня говорят и спорят немало. Но если взглянуть на плотность населения, вопрос напрашивается: а так ли нам нужно «собираться» в города?
Читать далее
Но самое любопытное: Шанхай развивается как промышленный город — там строятся предприятия, где требуется рабочая сила. Точно так же раньше появлялись советские промышленные города. К сожалению, не могу сказать того же про современные отечественные мегаполисы: у нас, наоборот, промышленность сворачивается, а производства в основном закрываются. При этом основная ставка делается на жилье. Между тем эксперты ЮНКТАД (Конференции ООН по торговле и развитию.— «О»
), анализируя ситуацию в целом по миру, констатируют: ставка лишь на рыночное жилье опасна для экономики (высокодоходное жилье привлекает капиталы из банков, и их не хватает для развития промышленности), а также бьет рикошетом по незащищенным слоям, которые просто не могут его себе позволить. Можно вспомнить и ведущего российского эксперта в сфере жилищной политики Надежду Косареву, президента Института экономики города: она утверждает, что ипотека не способствует развитию города… Вот и получается, что ставка на жилищное многоэтажное строительство, мягко говоря, необоснована и недальновидна.
— Простите, но разве развитие городов вокруг заводов — не устаревшая модель? Есть же, в конце концов, интеллектуальный труд…
— Теоретически да. Например, в том же Сингапуре сделали упор именно на развитие интеллектуальной отрасли. Но есть ли такие успешные примеры у нас? У меня нет ответа.
Первым делом сломали ящики
— И все же давайте вернемся от заводов к жилью. Если его на всех не хватает, многоэтажки помогут?
— В перспективе 5–10 лет, конечно. Но дальше начнутся одни проблемы. Так что лично я не вижу в высотных жилых кварталах ни одного плюса. Да и не только я. Известный британский архитектор Кристофер Александер еще в конце 1970-х отмечал, что высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением (тут я цитирую) «спекулятивных доходов для банков и землевладельцев». И уточнял: они не дешевле; не помогают создать общественное пространство, в котором приятно находиться; разрушают лицо города и социальную жизнь; способствуют увеличению преступности; делают жизнь трудной для детей; до
роги в обслуживании и разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух… При желании подробную цитату любой желающий может найти в его книге «Язык шаблонов».
— Ну, цитата одного специалиста еще ничего не доказывает. Разве Америка не переселилась в многоэтажки?
— В США и Канаде жилые многоэтажки не строят уже лет 30. Америка в основном одно- и двухэтажная примерно на 80 процентов. За исключением небоскребов в компактных центрах городов.
— А что Европа?
— Там жилых высоток вообще очень мало. Британцы, французы, немцы, скандинавы просто-напросто отказались от высотных микрорайонов. Считается, что это самое некомфортное жилье.
— Тогда объясните, пожалуйста, чем именно оно некомфортно? Какая, собственно, разница, на какой высоте жить?
— Архитектурная наука говорит, что наиболее комфортное проживание возможно в жилых домах высотой не более семи этажей.
Это объясняется психологическим восприятием человека. У многоэтажной застройки возникает и множество побочных социальных эффектов. В основном нежелательных… Возьмите, к примеру, рост преступности в кварталах многоэтажных домов — это известный феномен.
— Вы, наверное, про знаменитый Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе (социальный жилой комплекс в США, ставший рассадником преступности и в результате снесенный)?
— Не только. Не менее характерен пример американского Питсбурга, где скопировали опыт советских микрорайонов. Подробнее? Пожалуйста: там в 1970-е построили район 12-этажных домов для рабочих, переезжавших в город. И почти сразу же власти столкнулись с целым букетом негативных последствий.
Ну, к примеру, местная молодежь оторвала почтовые ящики, потому что туда приходили различные налоговые извещения и квитанции для оплаты. В частных домах такого не бывает, там есть конкретный хозяин. А тут — безликость. Размывание ответственности. Затем оказались расписаны стены, переломано оборудование, утвердился криминал, начались конфликты.
Такие же примеры были, кстати, и в Великобритании. Эти социальные последствия напрямую вызваны характером строительства жилья — типовой высокоплотной застройкой. То есть именно такой, какую мы сегодня видим в отечественных городах.
А с другой — одноэтажная Америка (на фото — Лос-Анджелес)
Фото: E+ / Getty Images
— Уверен, что трудности Питсбурга были связаны не только с архитектурой…
— Не спорю с вами: проблема, конечно, оказалась многосоставной. Но, забегая вперед, скажу: когда этот район в итоге снесли, построив на его месте обычные американские малоэтажные кварталы, все разрешилось само собой.
И я бы вновь хотел вернуться к российскому опыту. Возьмите для сравнения сталинскую застройку — семь этажей максимум, крайние подъезды выступают, ограничивая пространство и как бы защищая человека… Они строились по законам гармонии. И, напротив, переход на панельное домостроение эти законы отменил. Человек больше не чувствовал себя в своем пространстве, становился агрессивнее, а сама городская среда — негармоничной. Стоит ли удивляться, что в такой негармоничной среде возникала и продолжает возникать преступность?
— А если отвлечься от гармонии и преступности, что все-таки не матчасть. Какие еще у вас претензии к высотной и плотной жилой застройке как у профессионального архитектора?
Экономист Михаил Дмитриев о пространственном развитии России
— Да возьмите хотя бы проблемы с инсоляцией. Мало того, что застройка высока, так дома еще и смотрят в окна друг другу, загораживая солнце. При этом, согласно нормам, солнце должно присутствовать в жилых комнатах как минимум 3 часа в день — оно уничтожает золотистый стафилококк, туберкулез, ряд других болезнетворных бактерий.
Для южных солнечных стран, вроде Сингапура, это не проблема. А вот для северной России еще какая! Я уж не говорю про то, что для высотной и плотной застройки характерна слабая продуваемость. Любой кашель — и сразу множество людей в зоне риска.
Или давайте поговорим о пожароопасности: высотность здания добавляет рисков, несмотря на все незадымляемые лестницы и системы пожаротушения. Вспомните Гринфильд-тауэр в Лондоне. Или возьмите пожар в Баку в 2020 году. Очень страшная картина, дом воспламенился всего за 10–15 секунд — мало того, что он был высотным, так его еще и отделали небезопасным утеплителем.
Начал гореть, как свеча, возникла тяга… Трагедия! Сами посудите: одно дело пожар в 9-этажном, даже в 17-этажном доме и другое — 25, 40 или даже 50 этажей… Не всякая пожарная лестница туда достанет.
— Получается, вы противник такой застройки в целом?
— Да, я против такой застройки. За исключением редких компактных центров, как в США.
Почему развалился Советский Союз
— Советская типовая застройка — это наш крест?
— То, что Советский Союз поставил на себе эксперимент по типовому панельному строительству, это, конечно, факт. Крупнопанельные железобетонные дома, которые давно не строят нигде в мире, возводили у нас с середины 1950-х и вплоть до 1990-х. Сегодня, к счастью, многоэтажные дома качественно стали лучше, хотя все равно далеки от идеала…
— А чем именно не угодили старые добрые панельки?
— Они были слишком дороги в производстве. В системе ценообразования Советского Союза высокую себестоимость получалось «размазать», скрыть. Но когда цены стали рыночными, оказалось, что цена железобетонного жилья дороже, чем кирпичного или монолитного. Более того, такие дома были самыми недолговечными. И конечно, совершенно некомфортными.
Жить в помещении, сделанном по нормам технологии конкретного железобетонного завода, то еще удовольствие… Как бы ты ни изворачивался, но панель останется панелью.
У меня даже есть гипотеза, что навязанное нам в советское время типовое домостроение нанесло удар по экономике страны. Живя в таких домах, люди не могли производить ничего качественного и красивого. Архитектура — мать всех искусств. Уберите архитектуру — и не будет дизайна, а дизайн товара — первое, на что смотрит потребитель.
Человек, живущий в плохой архитектуре, не может производить хорошую продукцию. И именно это стало одной из причин развала страны. Плохая архитектура убила Советский Союз.
— Концепция, признаться, спорная…
— Тем не менее я в этом убежден. Когда человек отдыхает в гармоничной среде, он восстанавливается, приходит в психологическую норму. И наоборот.
— И все же, мне кажется, нельзя ругать типовое домостроение. Благодаря тем же хрущевкам люди смогли переехать из коммуналок и бараков в свое отдельное жилье…
— А я не про Хрущева. Благодаря ему страна действительно сделала большой шаг вперед. Самое ужасное произошло позже, с 1964-го по 1990-е, когда Советский Союз продолжили застраивать однотипным панельным многоэтажным жильем. Нигде — ни в одной стране — этот процесс не продолжался так долго и в таких масштабах.
— Почему архитекторы не сопротивлялись?
— Людей ломали через колено, они уходили из профессии, отказывались проектировать типовые пятиэтажки. Я начинал работать в 1980-м — было очень трудно. Что-то еще можно было сделать в Москве, в столицах союзных республик — и все.
— Но сейчас-то у архитекторов появилась возможность создавать гармоничную среду?
Как шумовое загрязнение вредит жителям большим городов
— Как вам сказать… Ситуация, конечно, стала лучше. Однако вместо диктата идеологии пришел диктат денег — экономическое давление. Наше законодательство выстроено так, что главным архитектором проекта может быть кто угодно. И эту ловушку пока никак не обойти.
Одно дело, когда все здания строят архитекторы, когда на проекте от начала до конца — дипломированный специалист, сдавший квалификационные экзамены, когда именно он является хозяином на стройплощадке. И совсем другое, когда архитектор нарисовал, а прораб как это понял, так и построил. К сожалению, последний вариант — именно то, что нередко происходит у нас.
— А что делать со старым советским фондом? Сносить?
— И снова нет! Нужно прежде всего отказываться от подобного жилищного строительства в принципе. Но то, что уже построено, сносить, на мой взгляд, не нужно. Поясню свою позицию. Я не предлагаю молиться на любое здание.
С точки зрения экономики города, социальных вопросов и безопасности то, что портит ткань города, можно и нужно сносить. Но в каких масштабах и с какой целью — другой вопрос (историческая застройка — отдельная тема). Мне кажется, реконструкция тех же хрущевок — более выгодный и щадящий для города вариант, чем их снос.
Без мегаполисов и субурбий
— Мы с вами много говорили о том, какими не должны быть города. А какими они должны быть? Идеал имеется?
— Ну возьмите хотя бы рейтинг комфортности мировых городов журнала Economist. За прошлый год на первом месте Вена, в пятерке также Сидней, Мельбурн, Осака и Калгари. Все это города небольшой этажности в 4–7 этажей, там скромная численность населения (например, в Вене — 2,6 млн жителей, в Осаке — 4 млн), они благоустроены, безопасны, в них все хорошо с транспортом. Опять же для сравнения в том же рейтинге Москва на 68-м месте из 140, Санкт-Петербург на 70-м.
— Ну это всего лишь рейтинг. Один из многих.
— Тогда посмотрите сами — например, на американские города. Сегодня это субурбии (пригородные районы, лишенные минусов мегаполисов.— «О»
) с одно- и двухэтажной застройкой. Такое жилье выгоднее не только эстетически, но и с точки зрения экономики: у каждого дома есть хозяин. А кто хозяин у многоэтажки?
И это уже не говоря о том, что многоэтажные дома дороги в обслуживании! Они хороши, чтобы отчитаться о цифрах построенного жилья, как делали в советское время, но содержать их — огромные деньги.
— Американский путь тоже не все считают идеальным…
— И правильно — есть разные народы, разные ценности, разная психология. Если китайцам удобно жить в многоэтажках, а американцам — в одноэтажных домах, так и замечательно. Важно, что подходит нам! Знаете, какова средняя высотность новостроек в России? Более 15 этажей!
Куда уж выше?! У нас достаточно истории и архитектурных традиций, чтобы не ориентироваться ни на Восток, ни на Запад, а выбрать свой путь. Как по мне, так это равномерное распределение населения по территории страны, сохранение сел, малых и средних городов, куда можно вынести локальные производства, строительство хороших железных и автомобильных дорог. Мегаполисы, гигаполисы, субурбии — все эти заграничные термины и явления для нас чужды. Не было — и не надо.
Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы:
Есть общемировые тенденции в строительстве, которые последние 150–200 лет идут в одном направлении и не сворачивают. Это проверенный временем тренд, что города уплотняются. Мы можем только сделать это архитектурно более интересно и найти более гуманный подход. В чем специфика застройки городов?
В некоторых европейских городах плотность раза в 3,5 выше, чем в условном Крылатском, при этом этажность в семь этажей. Концепция того, что город уплотняется и становится больше недвижимости на квадратный метр, придумана не сегодня и не нами.
Источник: «Архсовет Москвы»
Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника»:
В развитых странах Европы средняя стоимость квадратного метра составляет 2000–3000 евро. Там девелоперы могут рассчитывать на кредит под 2–3 процента годовых. При этом люди относительно редко приобретают жилье в собственность, чаще всего ближе к пенсии.
Всю остальную жизнь они квартиры арендуют, и большая часть жилого фонда принадлежит крупным и средним компаниям, для которых сдача жилья — это бизнес, поэтому они заинтересованы в его качестве. То есть финансово-экономическая модель совершенно другая. Для наших девелоперов кредит в банке стоит 15 процентов годовых и выше. Строительство финансирует покупатель.
А для нашего покупателя в его стесненных финансовых условиях квартира — это проект жизни. Собственная квартира — это социально-культурный маркер, к покупке жилья стремятся со студенческой скамьи. Среди стран Восточной Европы у нас рекордные показатели жилья в частной собственности, при том что такого острого дефицита жилья ни одна другая страна соцлагеря никогда не знала.
Кроме того, строительство жилья в России — квазибанковский инструмент, который спасает накопленные средства от девальвации. Накопления вкладываются в жилье, даже если для этого приходится брать ипотеку под высокий процент. Это не покупка идей, это попытка сберечь деньги.
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»
Эрик ван Эгераат, архитектор (Голландия):
Высотные здания — отличные решения для наших городов, так как с их помощью городская активность взлетает до максимума. Высотки стимулируют и оживляют города… Однако имеются и определенные издержки. В частности, возникает огромная нагрузка на инфраструктуру и общественную собственность вокруг, кроме того, существенно меняется визуальный облик города. Вот почему высотные строения всегда должны быть более высокого качества, чем жилые пятиэтажки с дворами и скверами или дачи. Важно также ограничивать количество высоток… По общему правилу число небоскребов не должно превышать нескольких процентов от общего жилого строительства.
Источник: gazeta.ru
Санг-Дэ Ким, глава Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (2009–2011):
Высотное строительство весьма значимо и для мира, и для России. Иначе Москва, Россия в целом так и будут ассоциироваться у всех с Кремлем, Красной площадью и Красной армией.
Для того чтобы превратить свою страну в нечто другое, изменить ее имидж и восприятие во всем мире, вам необходимы какие-то более современные символы… Добавлю, что штаб-квартиры крупных компаний неспроста располагаются в небоскребах. Высотное здание передает ощущение власти, достижений компании, ее влиятельности. Помимо этого, такое сооружение — еще и очень выгодная инвестиция в будущее. Если бы, к примеру, собственник Empire State Building в Нью-Йорке сейчас решил продать его, он выручил бы за него баснословные деньги.
Источник: gazeta.ru
Александр Асадов, архитектор (Россия):
К сожалению, высотки — это расточительная эксплуатация. Потому что там нужна система поддержания давления воды, пожаротушения, усиленные конструкции и т.д., и т.п. Когда можно построить на кусочке земли больше площадей и продать их — это сиюминутная выгода… Идет гонка небоскребов как элементов престижа.
Но в архитектуре это скорее маргинальное направление и в целом неустойчивая среда. Отрыв от земли вреден. Отберите айфон, отключите электричество — современный человек в городе, особенно в многоэтажке, будет парализован.
Источник: «Ведомости»
Отличия от частного дома
Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.
МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.
Двухквартирный дом
Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.
Общежитие
Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.
Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.
Таунхаус
Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.
На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.
Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.
Как определяется точная высота многоэтажного дома
Точная высота 10-ти этажного дома определяется на основании проекта, который стал основополагающим документом для его постройки. Во времена государственной стандартизации проектирование серии осуществлялось с учетом используемого строительного материала.
Возведение панельного дома было рассчитано на выпуск панелей определенных параметров, строительство кирпичного – на продукцию кирпичных заводов в местности, где не было смысла возводить крупные домостроительные предприятия.
Общий, абстрактно-приблизительный ответ на вопрос, сколько метров в высоту 10-этажный дом, тоже может содержать разночтения. Например, приблизительная высота этажа, определенная как 3 м (с учетом стандартного лестничного пролета), дает цифру в 30 м, которая практически никогда не соответствует реальной.
Высота десятиэтажки в более точных расчетах предполагает учет сразу нескольких обстоятельств:
Источник: tbti.ru
Строительство новостройки: сколько ждать
Источник фотографии
При покупке квартиры в новостройке всегда есть риск, что дом может быть не достроен из-за внезапно наступившего кризиса, банкротства компании и других причин. Но если быть оптимистично настроенным, выбрать компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке, то можно быть уверенным, что получите долгожданные ключи от своей квартиры. Однако вопрос в том, сколько времени уходит на строительство одного дома.
Всегда существует некий средний показатель, исходя из которого, можно понять, когда тот или иной дом будет построен. В первую очередь следует обратить внимание на то, что сроки будут зависеть не только от масштабов самого объекта, но и от технологии строительства, которую использует девелопер. «Для сравнения за месяц можно построить три этажа панельного комплекса или только один – монолитного, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — В Новой Москве на текущий момент более 60% жилых корпусов возводятся по монолитной и монолитно-кирпичной технологии. Средний срок строительства подобного многоэтажного дома составляет 1,5-2 года».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» в свою очередь отмечает, что панельный многоэтажный жилой комплекс строится в среднем за один год. «Хотя опытные застройщики могут управиться и за меньший срок, например, за 8 месяцев, — подчеркивает он. — А вот малоэтажные дома, пусть даже и монолитные или монолитно-каркасные, можно построить всего за полгода». Заметим, что столь высокая скорость в малоэтажных домах обусловлена, прежде всего, упрощенной технологией – здесь нет лифтов, сложностей с логистикой и тяжелой строительной техники.
Стратегии девелоперов
Если говорить о процентном соотношении покупки квартир на начальном этапе строительства в Новой Москве, и когда уже дом построен, то, по словам Марии Литинецкой, цифры разнятся от проекта к проекту. «Здесь все зависит от стратегии застройщика, — говорит она. — Если деньги дольщиков нужны девелоперу как воздух (например, в случае, когда нет ни собственных, ни заемных средств), он может открыть продажи сразу же после соблюдения всех формальностей и выставить на реализацию практически весь объем квартир. После того, как необходимые средства будут получены, застройщик может урезать продаваемый объем до минимума либо просто зарезервировать самые ликвидные варианты, чтобы реализовать их в дальнейшем по более высокой стоимости».
Однако стоит отметить, что есть и другие застройщики, которые придерживают квартиры. Обычно это относится к небольшим, точечным проектам. Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Таким образом, им удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации.
При этом девелоперы могут даже не открывать продажи на начальном этапе. Например, если у них есть собственные или кредитные средства. Они могут вывести квартиры на «продвинутом» этапе, когда будут построены нижние этажи комплекса. В данном случае и цена квадратного метра будет уже выше.
Заметим, что, как правило, на старте проекта всегда сложно привлечь первых покупателей. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в связи с этим, застройщик может существенно снизить стартовые цены (демпинг), провести активную рекламную кампанию до начала официальных продаж или предложить уникальные условия покупки первым клиентам.
Но если проект малоликвидный или, того хуже, проблемный (и об этом уже известно многим), то вполне вероятно, что доля проданных на начальном этапе квартир окажется минимальной. Даже если застройщик изначально выставит их все. И наоборот, если известно, что благодаря своим качественным характеристикам проект, скорее всего, покажет высокую динамику продаж уже на старте, то застройщик, как уже было выше сказано, может существенно ограничить объем выставленных на реализацию квартир. То есть в таком случае доля жилья, проданного на начальном этапе строительства, уже будет зависеть от конкретной стратегии девелопера – нужны ли ему деньги в большом количестве прямо сейчас или же он хочет растянуть процесс, но при этом получить более высокую прибыль.
Реализация проекта
Темпы реализации предложения зависят, в первую очередь, от качественных характеристик самого проекта и цен. Наиболее ликвидные объекты реализуются в течение одного, максимум двух месяцев.
Как показывает практика, на первоначальном этапе в Новой Москве пользуются особым спросом проекты масштабного освоения территорий, на котором бывает, что доля сделок в отдельных корпусах составляет до 55-60%, из которых до 25% составляют покупатели-инвесторы.
По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в настоящее время покупатели достаточно активны в отношении предложений на начальных этапах строительства. «Однако, несмотря на более привлекательные цены в начале строительства, все-таки основная часть покупательского спроса направлена на менее рискованные покупки в новостройках – на этапах возведения наземных этажей и внутренних работ», — утверждает она.
Александр Зубец отмечает, что если проект на протяжении всего срока реализации показывал хорошие темпы продаж, то к моменту ввода в эксплуатацию жилого комплекса нераспроданными могут остаться лишь 10-15% квартир. — А в некоторых случаях застройщику удается реализовать весь объем полностью еще до окончания строительства. Особенно если речь идет о высоколиквидном продукте с адекватным ценником».
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», хорошим темпом продаж, особенно на ранней стадии можно считать темпы 100-150 квартир в месяц.
Мария Литинецкая отмечает, что при высоких темпах реализации к моменту ввода объекта в эксплуатацию, как правило, бывает распродано примерно 70-80% от общего объема квартир, а в некоторых случаях уже вообще ничего не остается.
В качестве примера рекордных продаж можно привести малоэтажный квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки». Подобные проекты обычно показывают невысокие темпы реализации – 15-40 квартир в месяц. Однако Южный установил своего рода рекорд: в нем продажи идут на уровне 70-150 квартир в месяц. Далеко не каждый многоэтажный комплекс может «похвастаться» аналогичной динамикой реализации.
Также из наиболее успешных проектов можно упомянуть ЖК «Николин Парк», где на сегодня свободных квартир в продаже уже нет, несмотря на то, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Еще один жилой комплекс, где фиксировались рекордные темпы продаж — «Новое Бутово» (150-180 квартир в месяц).
Ближайшие десятилетия
По данным Московского правительства, в Новой Москве за первый квартал построено и введено в эксплуатацию 520,9 тыс. кв.м. недвижимости всего, из них 394 тыс. кв.м. жилой многоквартирной недвижимости. Поскольку всего в плане на 2014 год стоит показатель 1 582,8 тыс. кв.м., то получается, что ввести необходимо 1 188,8 тыс. кв.м. жилья. «Возьмем для расчета средний корпус, например шестисекционный жилой дом 12-16 этажей (около 500 квартир), с площадью 43 150 кв.м., — говорит Софья Лебедева. — Тогда получается, что необходимо в 2014 году построить примерно 28 таких домов».
Если говорить о том, сколько времени еще будет застраиваться Новая Москва, то, по словам Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, окончательного варианта генерального плана застройки для Новой Москвы пока нет. «Сейчас только идет процесс его обсуждения, поэтому делать какие-то прогнозы еще рано, — считает он. — Однако, исходя из большого объема пригодных под застройку площадок и планов по развитию транспортного сообщения, присоединенные территории обретут более или менее завершенный облик не раньше 2030 года».
Аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также считают, что Новая Москва станет полноценным и удобным городским массивом примерно через 20 лет и за этот период в ней будут построены все транспортные и инфраструктурные объекты, обустроены зоны отдыха и закончена комплексная жилая застройка.
По мнению Людмилы Цветковой, финансового директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», процесс застраивания новой Москвы займет около 70-80 лет, причем застройка на территориях с более развитой инфраструктурой будет уплотняться дольше.
Александр Зубец говорит, что территория Новой Москвы имеет настолько богатый земельный ресурс, что предсказать момент, когда здесь закончатся свободные участки, пригодные под застройку, невозможно, так как расширение столицы – более чем амбициозный и масштабный проект и его реализация потребует не одно десятилетие.
Подытоживая вышесказанное экспертами рынка недвижимости, можно сказать, что в любом случае застраивание территории Новой Москвы — это длительный процесс. Ведь развитие новых территорий предполагает не только строительство жилой недвижимости, но и создание рабочих мест, строительство и развитие транспортной инфраструктуры.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru