Полный текст Письмо Минстроя России от 04.06.2019 N 20148-АА/07 О расчете степени готовности конструктивных элементов проекта многоквартирного дома в действующей редакции
Минстроя России от 04.06.2019 N 20148-АА/07
Департамент жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо от 21 мая 2019 г. N 895 о разъяснении положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) и в пределах компетенции сообщает.
Нормой статьи 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Федерального закона N 221-ФЗ) предусмотрено, что результатом кадастровых работ кадастрового инженера — индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 Федерального закона N 221-ФЗ, или работника юридического лица, указанного в статье 33 Федерального закона N 221-ФЗ, является межевой план, технический план или акт обследования.
В соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ), Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма указанной в части 11 настоящей статьи декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
В этой связи Министерством экономического развития Российской Федерации 18 декабря 2015 г. издан Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Таким образом, в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта изготавливается и подписывается исполнителем — кадастровым инженером в соответствии с требованиями статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
ИсточникОбъект незавершенного строительства как явление стал проблемой общества достаточно давно. Количество споров в отношении ОНС неуклонно росло, а законодательство не только не замечало этого процесса, но и не предпринимало никаких шагов для устранения возникающих противоречий. Рассматривая споры, суды фактически вынуждены были сами, в самостоятельном режиме, разрабатывать правовой статус под каждый объект незавершенного строительства , устраняя пробелы в законодательстве.
Приказ от 10 февраля 2012 г. N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке» стр. 5
Стоимость строительства — стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).
Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
51. Раздел «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если объект незавершенного строительства представляет собой здание, строительство которого не завершено. Реквизит «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» заполняется в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства, контур которой может быть отображен на Чертеже (например, часть объекта незавершенного строительства, представляющая собой отдельную блок-секцию здания и т.п.).
52. Сведения о каждой части объекта незавершенного строительства в таблице реквизита «1» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об обозначении части объекта незавершенного строительства.
При заполнении технического плана обозначение образуемой части объекта незавершенного строительства указывается в виде сочетания строчных букв русского алфавита «чн» с числом, записанным арабскими цифрами (например, чн1).
53. В случаях, когда установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть объекта незавершенного строительства в пределах этажа (части этажа), нескольких этажей здания, строительство которого не завершено, в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» в виде связного текста приводится описание такой части объекта незавершенного строительства (например, условные или иные номера помещений в здании, строительство которого не завершено).
Местоположение образуемой части объекта незавершенного строительства отображается на плане этажа (этажей) здания, плане части этажа (этажей) здания либо, при отсутствии у здания этажности, на плане здания (части здания). Соответствующий план с отображенной на нем границей образуемой части здания включается в графическую часть технического плана после Чертежа. При этом ссылка на соответствующий план приводится в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства».
54. Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «4» таблицы реквизита «3» раздела «Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов. Копии таких документов включаются в состав Приложения.
55. Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в виде связного текста и включается в состав технического плана в случаях, указанных в настоящих Требованиях, а также в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ.
IV. Требования к оформлению графической части технического плана
56. Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории, сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные».
При подготовке графической части технического плана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.
57. Для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.
58. Схема предназначена для отображения местоположения объекта незавершенного строительства относительно границ земельного участка, а также, если это предусмотрено договором подряда, — местоположения других объектов недвижимого имущества, расположенных в границах земельного участка.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, в границах которого расположен объект незавершенного строительства, на Схеме отображаются границы соответствующего кадастрового квартала.
1) границы земельного участка, его частей (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости);
3) границы кадастрового квартала (в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости в случае, если отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка);
На Схеме допускается схематично отображать местоположение улиц, дорог общего пользования, иных объектов, позволяющих определить местоположение объекта незавершенного строительства.
59. Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура объекта незавершенного строительства. Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображался весь контур объекта незавершенного строительства. В случае, если объект незавершенного строительства расположен в условном кадастровом квартале, Чертеж оформляется на нескольких листах (по количеству кадастровых кварталов).
Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура объекта незавершенного строительства в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Чертежа.
Источникпонесенных затрат на строительство ; — степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности . конструктивных элементов проекта). Степень готовности , рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство , рассчитывается по формуле (процентов): Степень готовности конструктивных элементов проекта рассчитывается по формуле (процентов)
ГУП «ГУИОН» определит степень готовности объектов незавершенного строительства
Специалисты ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») определят степень готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения.
Напомним, с 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480 «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 ст. 8 ФЗ от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и отдельные законодательные акты РФ». Документ был подписан премьер-министром Д.А. Медведевым 22 апреля 2019 года.
Этот ключевой документ предоставляет застройщику возможность и после 1 июля 2019 года возводить свои жилые объекты по старым правилам — без привлечения проектного (банковского) финансирования и использования счетов эскроу. Для этого, в соответствии с Постановлением, необходимо, чтобы строящийся объект соответствовал необходимым критериям: был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данному объекту, составляла не менее 10%.
В Постановлении сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям. В числе прочего есть и Расчет степени готовности (в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства). Данный документ изготавливает кадастровый инженер, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ.
В помощь застройщикам ГУП «ГУИОН» для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство разработало форму заключения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которым утверждены критерии и методика определения процента готовности.
Для расчёта строительной готовности кадастровые инженеры ГУП «ГУИОН» проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов.
ИсточникСтепень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%); Объем выполненных работ — стоимость фактически выполненных работ (руб.); Стоимость строительства — стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.). 2. В соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по формуле … Для объектов незавершенного строительства , представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
Расчет коэффициента строительной готовности
В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м здания составит 520руб.
Тогда коэффициент готовности составит:
Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.
Среднее значение коэффициента готовности.В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.
Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.
Период завершения возделывания объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15мес.
Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).
Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показателя рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.
Тогда стоимость объекта без учета износа составит:
890 руб/м
получение исходно-разрешительной документации
730 100*0,005= 3515руб;
затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов,318 053 руб;
730 100*0,05= 36 505руб;
-всего затрат – 1088 173 руб.
1088 173*0,1= 108 817 руб
Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли- 1196 990 руб.
ИсточникОбъекты незавершенного строительства – здания или сооружения, строительство которых остановилось на определенной стадии и не завершено до настоящего времени. Для продолжения строительных работ или сноса такого объекта требуется обязательное обследование. … Оценка стоимости незавершенного здания. Заказать оценку состояния объекта незавершенного строительства могут любые заинтересованные лица с согласия собственника или в судебном порядке. При покупке или продаже недостроя обследование поможет определить соответствует ли установленная цена объекта реальной рыночной стоимости. … Какие присутствуют дефекты конструкций и, в какой степени ?