Как заключить договор аренды на объект незавершенного строительства
Предоставление в аренду объектов незавершенного строительства: правовые и налоговые последствия для арендодателя
Довольно часто компании и индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе.
Наш опыт налогового консультирования показывает, что в таких ситуациях для будущих собственников весьма актуальным является вопрос налоговых последствий таких операций.
Во-первых, следует учитывать положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.
КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?
Руководствуясь положениями настоящей статьи, налоговые органы довольно часто предпринимают попытки взыскать с арендодателя все полученное им по сделке, по причине того, что регистрация права собственности на недвижимое имущество, как на объект завершенного строительства в порядке ст. 131 ГК РФ не произведена.
Однако, с учетом практики применения ст. 169 ГК РФ, с уверенностью можно утверждать, что налоговый орган не вправе взыскивать в доход государства с арендодателя, предоставляющего в аренду недвижимое имущество не прошедшее государственной регистрации и являющееся объектом незавершенного строительства, все полученное им по сделке, то есть всю сумму арендных платежей.
В силу правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 08.06.2004 № 226-О, взыскание всего полученного сторонами сделки в доход государства представляет собой санкцию за нарушение публичного интереса как меру публично-правовой ответственности за виновные противоправные деяния, повлекшие причинение существенного вреда обществу и государству.
Такого рода санкция применяется лишь к особо опасным для общества сделкам — так называемым антисоциальным сделкам, противоречащим основам правопорядка и нравственности.
Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности.
Для признания договора недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ первостепенное значение отводится выявлению умысла у участников сделки, понимание ими противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или допущение таких противоправных последствий (Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 г. № Ф09-1213/07-С5). Примером такого рода антисоциальных сделок являются сделки направленные на уклонение от уплаты налогов, то есть сопряженные с неисполнением налоговой обязанности, а также предусматривающие создание условий для невозможности исполнения указанной налоговой обязанности (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2007 г. дело № А40-78279/06-62-220).
Договор аренды земли Заключаем правильно
Заключение договоров аренды недвижимого имущества не только не преследует такую цель, но и не приводит к нарушению установленных государством основополагающих норм об общественном, экономической и социальном устройстве общества.
Во-вторых, в случае если требование о возврате всего полученного по сделке на основании ст. 169 ГК РФ не будут предъявлены, в качестве возможного сценария развития ситуации для арендодателя можно предположить вероятность предъявления налоговым органом на основании ст. 168 ГК РФ требований о признании недействительным договоров аренды заключенных с арендаторами.
Статья 168 ГК РФ в отличие от ст. 169 ГК РФ не предусматривает обязанность сторон возвратить все полученное в доход государству.
Суд при наличии отдельного требования налогового органа вправе будет инициировать лишь двухстороннюю реституцию, которая заключается в возврате каждой из сторон договора всего полученного по сделке.
Основанием для применения ст. 168 ГК РФ служит сложившаяся судебная практика, которая неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства.
В большинстве случаев суды признают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения (Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. № А60-37306/05-С4). Хотя подобная ситуация происходит и тогда, когда заказана аренда офиса, т.е. подобные условия работают не только в нашей области.
Суды также из того, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 г. № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
Лишь в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.
Так в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.
Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.
Таким образом, следует иметь ввиду, что в случае заключения договоров аренды с арендаторами, для арендодателей исключаются неблагоприятные последствия, связанные с взысканием в доход государства всего полученного по сделке, даже в том случае, если договоры аренды будут признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.
Однако это не означает, что совершенные хозяйственные операции не будут учтены в целях налогообложения. Признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ никоим образом не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ, и соответственно не изменяет размер налоговых обязательств, которые такие хозяйственные операции влекут.
ИсточникКак Оформить Незавершенное Строительство на Арендованной Земле
Хочу продать объект незавершенного строительства находящийся на арендованном земельном участке
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Таким образом возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.
Для более точного ответа необходимо изучать Ваш договор аренды.
Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений).
Да же если вы не переоформите уступку прав по аренде земельных участков, то при продаже вашего объекта незавершенного строительства согласно статье 35 ЗК РФ -1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. .
Что делать если просрочен договор аренды на участок
▪ ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
Здравствуйте. В соответствии со ст.39.6 Земельного Кодекса РФ
Если у вас нет задолженности по арендной плате то согласно ст 621 ГК РФ у вас есть преимущественное право на продление договора аренды В этом случае на основании ст 39.6 ЗК РФ вы можете продлить договор аренды без проведения процедуры торгов Составьте разговор о преимущественном праве на заключении нового договора с администрацией Если будет отказто сами участок не освобождайте добровольно Администрация тогда будет вынуждена подать в суд А вы в суде предъявляйте встречный иск ст 137 ГПК РФ О понуждении заключить новый договор аренды.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
▪ Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
Аренда земли под незавершенным строительством
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В отношении вопроса о выкупе в собственность земельного участка под построенным домом, такое право Вам предоставлено в силу п.1 ст.39.20 Земельного кодекса. Возможно, Вы не правильно поняли. Конечно, нельзя в полной мере исключать наличие «иркутской законности», но федеральная норма имеет большую юридическую силу.
▪ Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); ▪ Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 06.12.2017 г.
Согласно п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
Земельный участок под ИЖС в аренде
Можете оформить как незавершенное строительство, а если участок в аренде, Вам его придется выкупать.
Виктор. в таком виде ничего не оформите, более того. участок находится в аренде, имеете право только на выкуп. (мое мнение).
— при наличии Договора купли-продажи данного Объекта . и т. д.
| На ОБЪЕКТ недвижимости НЕзавершенного строительства можно добиться признания Права собственности только в СУДЕБНОМ порядке при следующих условиях : |
Оформить собственность на арендной земле можно только при ограниченном количестве факторов, и узнать это можно только ознакомившись с договором аренды.
в собственность фурдамент, для дальнейшего оформления в собственность земельного участка.
Но незавершенное строительство на арендной земле оформить в собственность нельзя. Дальнейшая ваша линия поведения должна исходить из деталей вашей ситуации — иногда проще сначала оформить собственность на здание, а потом выкупить землю под ним, а иногда эта схема невыполнима, особенно если земельный участок в прямом ведении администрации и она не даст его выкупить не иначе как через торги.
Земля под объектом незавершенного строительства
Лесной фонд – это земли, покрытые лесной растительностью. Целевое назначение таких земель – восстановление лесных угодий и ведение лесного хозяйства (ст. 8 Земельного Кодекса РФ
Изменение целевого назначения участка, принадлежащего к лесфонду – очень сложная и длительная процедура, часто не гарантирующая результата.
Земли лесфонда согласно статье 8 Лесного кодекса РФ находятся в федеральной собственности В субъектах же Федерации вопросами федеральной собственности на местах занимаются Управления Роимущества»Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)
ЗК РФ Статья 101. Земли лесного фонда
▪ К землям лесного фонда относятся лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством. ▪ Порядок использования и охраны земель лесного фонда устанавливается настоящим Кодексом и лесным законодательством.
4.1. Для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки) устанавливаются охранные зоны:
| «Правила охраны магистральных трубопроводов» (утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9) (с изм. от 23.11.1994) (вместе с «Положением о взаимоотношениях предприятий, коммуникации которых проходят в одном техническом коридоре или пересекаются») |
вдоль трасс многониточных трубопроводов — в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими на указанных выше расстояниях от осей крайних трубопроводов;
вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, — в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 25 метрах от оси трубопровода с каждой стороны;
вокруг емкостей для хранения и разгазирования конденсата, земляных амбаров для аварийного выпуска продукции — в виде участка земли, ограниченного замкнутой линией, отстоящей от границ территорий указанных объектов на 50 метров во все стороны;
Строительство на арендованной земле
То есть при регистрации права собственности на вновь созданное имущества (дом ) или недостроенный дом вы вправе обратиться в муниципальное образование с заявлением о приватизации земельного участка. Право собственности на земельный участок подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
В первую очередь разрешение на строительство необходимо брать в Администрации МО г. Краснодара в частности в ДЕПАРТАМЕНТА АРХИТЕКУТРЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР
Вы имели бы право на рубку деревьев на данном земельном участке в случае нахождения его в собственности.
| На арендованном участке земли право на находящуюся в его границах древесную растительность у арендатора не возникает. |
Исключение: снос аварийных и сухостойных деревьев, который производится по согласованию с администрацией муниципального образования.
И кроме того от собственника арендованной земли также необходимо получить согласие на возведение объекта капитального строительства.
Пункт 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ устанавливает:
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;