Принудительное отчуждение объектов незавершенного строительства.
Действующее законодательство дополнило предусмотренные ст. 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В случае прекращения действия договора аренды государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, ОНС, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование в суд о продаже ОНС с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Требование о продаже ОНС не будет подлежать удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Аренда объекта незавершенного строительства
Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен ОНС, собственник недвижимости не приобретает установленного ст. 272 ГК РФ права требовать передачи земельного участка (его части) в пользование.
В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, ОНС, расположенный на таком земельном участке, также может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Действующее законодательство исключило действие описанных выше норм в случае принудительного отчуждения ОНС в отношении объекта долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено.
Публичные торги проводятся в форме открытого аукциона на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника.
Не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона его организатор обязан, во-первых, опубликовать (по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект) извещение о проведении аукциона (в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа); во-вторых, разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже недостроя на публичных торгах.
Договор аренды объекта незавершенного строительства
Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается его организатором на сайте www.torgi.gov.ru (не менее чем за 30 дней до проведения аукциона).
Лицо, изъявившее желание приобрести объект незавершенного строительства в собственность, должно подать заявку на участие в аукционе и внести задаток.
Задаток возвращается в случаях, если аукцион не состоялся; если лицо, участвовавшее в аукционе, не было признано его победителем; если лицо, подавшее заявку, отозвало ее до установленных даты и времени начала рассмотрения заявок.
При заключении договора купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет оплаты объекта. При уклонении или отказе лица, выигравшего аукцион, от заключения в установленный срок договора купли-продажи результаты аукциона аннулируются, победитель утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается.
Договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства подписывает организатор аукциона без доверенности.
Полученные от продажи денежные средства переводятся организатором аукциона бывшему собственнику недостроенного объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.
В заключение добавим, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 г. [1]
ИсточникДоговор ипотеки незавершенного объекта строительства (жилого дома)
Один из возможных предметов ипотеки является незавершенный объект строительства, включая незавершенный объект строительства жилого дома. Вначале определимся, что же является незавершенным объектом строительства и при каких условиях он может стать предметом бланка договора ипотеки неоконченного объекта строительства.
Неоконченный объект строительства = это недвижимое имущество. Понятие незавершенного объекта строительства законодательно не устанавливается, но возможно дать такое его определение: объект связанный неразрывно с землей, перемещение которого без того, чтобы нанести ему несоразмерный ущерб, невозможно, который не введен в эксплуатацию соответственно с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на него зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, который установлен законом.
Поэтому в случае, когда права на неоконченный объект строительства не регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в ипотеку этот незавершённый объект строительства невозможно передать.
Особенности договора
При ипотеке жилого дома, который строится, возможно обеспечение обязательства неоконченным строительством и материалами и оборудованием, которое принадлежит залогодателю, которые заготовлены для строительства. При этом нужно помнить, что по окончании строительства жилого дома на него ипотека не прекращается. Поэтому, построив жилой дом, ипотека переносится автоматически на построенное жилое здание.
Стороны договора при ипотеке незавершенного строительства встречаются часто с такой проблемой. Залог неоконченного строительства по хозяйственной стороне дела связан объективно с возможностью образовать несоразмерность меж стоимостью объекта после окончания его строительства и размером требования залогодержателя. В согласии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского Кодекса РФ в обращении взыскания на заложенное имущество могут отказать, когда допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного залогом весьма незначительно и размер требований залогодержателя ввиду этого явно несоразмерен заложенному имуществу. Большая часть случаев судебной практики арбитражных судов учитывает, что отказ в наложении взыскания на заложенное имущество по данному основанию возможен лишь при наличии двух одновременно обстоятельств: незначительность нарушения должником обязательства несоразмерность требования стоимости заложенного имущества.
При рассмотрении ипотеки неоконченного строительства нужно заметить следующее. Соответственно с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” неоконченные строительством объекты к недвижимому имуществу не относятся, когда они являются предметом действующего договора строительного подряда. Поэтому для разрешения вопроса о правомерности заключить договор ипотеки с объектом неоконченного строительства, нужно установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования неоконченного результата работ заказчиком и регистрации неоконченного строительства, как объект недвижимости.
В заключение определим, что когда предметом образца договора ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании строительства ипотека все еще юридически действительна и ее предметом является сооружение (здание), которое возведено по окончанию строительства.
Образец договора ипотеки незавершенного объекта строительства (жилого дома)
Договор ипотеки незавершенного объекта строительства (жилого дома) — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки незавершенного объекта строительства (жилого дома).
Понравился образец договора? Скачайте бесплатно пример договора или сохраните в соц. сетях, расскажите друзьям — это лучшая благодарность нам! Поставьте свою оценку этому образцу — Договор ипотеки незавершенного объекта строительства (жилого дома), ПРОГОЛОСУЙТЕ за документ — это анонимно и всем видно.
Источник