Как завершить строительство объекта

Глава 16. Завершение проекта

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Выход из проекта.

Контрольные вопросы и задания

16.1. Пусконаладочные работы

К пусконаладочным работам относится комплекс мероприятий и работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний комплексного опробования оборудования.

При этом под оборудованием подразумевается вся технологическая система объекта, т. е. комплекс всех видов оборудования, трубопроводов, сооружений и устройств, обеспечивающих выпуск первой партии продукции или обеспечения услуг, предусмотренных проектом.

Период индивидуальных испытаний включает в себя проведение монтажных и пусконаладочных работ в соответствии с [3] и [4] с целью подготовки отдельных машин, устройств, агрегатов и сооружений к их приемке рабочей комиссией для комплексного опробования.

До начала индивидуальных испытаний осуществляются пусконаладочные работы по электротехническим устройствам, автоматизированным системам управления, санитарно-техничес-кому и силовому оборудованию.

Объем и условия выполнения пусконаладочных работ определяются отраслевыми правилами приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденными соответствующими министерствами и ведомствами РФ по согласованию с Минстроем России.

16.2. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов

В соответствии с [1] и [2] приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) может производить как заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо.

Заказчик вправе привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные (рабочие) комиссии.

Приемка объектов производственного назначения, строительство которых производилось за счет средств федерального бюджета или льготного кредитования, осуществляется с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и другими органами центральной исполнительной власти по согласованию с Минстроем России, включая приемку объектов в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями.

Объекты подобного рода подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации: укомплектованы эксплуатационными кадрами, обеспечены энергоресурсами, сырьем и др.; на них устранены недоделки и начат выпуск продукции или оказание услуг в объеме, предусмотренном договором подряда.

Предъявляя к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение), исполнитель должен представить рабочей комиссии, либо заказчику следующую документацию:

перечень организаций, участвующих в производстве СMP с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;

комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;

сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве СМР;

акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опоры пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т. д.);

акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования;

акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;

акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с рабочим проектом;

акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрыво-пожаробезопасность и молниезащиту;

акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;

журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, норм и правил (3), а также указаниями проектной или технологической документацией.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ»), или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на строительство.

Кроме того, договором подряда устанавливаются:

стадии приемки, в частности приемка готовности строительной части и отдельных видов строительно-монтажных работ; приемка оборудования после индивидуальных испытаний, пусконаладочных работ и комплексного опробования;

сдача объектов гарантийную эксплуатацию и т. п.;

сроки уведомления заказчика исполнителем работ о готовности к приемке;

гарантии исполнителя работ по качеству и прочие условия.

Органы государственного надзора в течение 15 дней после письменного обращения заказчика дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается следующий перечень документов:

документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения также разрешения на производство СМР;

документы на специальное водопользование;

документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;

документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах испытаний грунта и анализах грунтовых вод, данные о результатах микросейсморайонировании и экологических изысканиях;

паспорта на установленное оборудование;

справки городских и других эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;

документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора Российской Федерации и в случаях, когда выдача таких разрешений предусмотрена положениями об этих органах;

заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Вся документация, прилагаемая к акту приемки законченного строительством объекта, после окончания работы приемочной комиссии должна быть передана заказчику (исполнителю).

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

В статистическую отчетность введенный в действие объект включается за тот отчетный период, в котором был зарегистрирован факт ввода. Исполнитель работ на основе акта приемки представляет в установленном порядке стастатистическую отчетность о выполнении договорных обязательств.

Приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в действие без согласования его с органами Госарх-стройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.

Заказчик, исполнитель работ, проектная организация и другие участники инвестиционного процесса в установленном порядке несут ответственность за нарушение требований законодательства, техники безопасности, строительных, санитарных и других норм, а также за ущерб, который может нанести объект правам и интересам граждан, юридических лиц и государства.

В табл. 16.2.1 показана структура распределения ответственности между участниками инвестиционного процесса.

Таблица 16.2.1

Структура распределения ответственности

Подготовка к эксплуатации и выпуску продукции (оказанию услуг) вводимых в действие объектов;

Проведение комплексного опробования оборудования;

Наладка технологических процессов;

Ввод в эксплуатацию производственных мощностей и объектов в установленные сроки;

Выпуск продукции (оказание услуг) и освоение проектных мощностей в нормативные сроки

Соответствие мощностей и других технико-экономических показателей объектов проекту; Вопросы, связанные с проектированием

Соответствие выданных ими исходных данных для проектирования достижениям научно-технического прогресса

Качество и сроки выполнения строительно-монтажных работ;

Проведение индивидуальных испытаний смонтированного оборудования;

Своевременный ввод в действие производственных мощностей и объектов

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Источник

Завершение строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Завершение строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Завершение строительства

Судебная практика: Завершение строительства

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Завершение строительства

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения 3.4. Вывод из судебной практики: Условие договора подряда об удержании полной оплаты работ до подписания акта приемки законченного строительством объекта не применяется, если договор подряда заключен в отношении отдельных видов работ, выполнение которых не создает завершенный строительством объект.

Нормативные акты: Завершение строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 14.07.2022) 2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.

Источник

Как минимизировать риск несоблюдения сроков при строительстве? 5 эффективных инструментов

Риски непредусмотренного проектом увеличения сроков сдачи объекта строительно-монтажных работ относятся к числу наиболее часто встречающихся и критичных для инвестора. Как их избежать либо нейтрализовать их последствия?

Риск просрочки передачи объекта строительства в эксплуатацию является не менее значимым, нежели финансовые риски (превышение смет и бюджета), риски, связанные с нарушениями техники безопасности, риски потери качества, а также внешние риски. Ведь если окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию наступают позже запланированного срока, то вложенные инвестором средства также начинают возвращаться с временным сдвигом.

Это может повлечь за собой очень неприятные последствия для бизнеса, связанного кредитными обязательствами и/или имеющего выраженную сезонность. Вдобавок, нередко для своевременной сдачи объекта приходится идти на превышение изначального бюджета. Это тот самый случай, о котором говорят: «Время – деньги».

В данной статье мы рассмотрим основные инструменты минимизации рисков просрочки, а также обусловленных ими возможных финансовых потерь.

Инструмент 1. Страхование рисков

Текущее разнообразие видов страховой защиты позволяет найти страховой продукт практически «на все случаи жизни». Например, предметом страхового договора может стать ответственность застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи объекта строительства. Также практикуется страхование предпринимательского риска – оно обеспечивает защиту от убытков, вызванных задержкой срока начала осуществления предпринимательской деятельности на объекте, планируемом к вводу в эксплуатацию.

Правда, обычно такой вид страхования не гарантирует покрытия убытков вследствие задержки срока ввода, не вызванных материальным ущербом на этом объекте. Зато страхование строительно-монтажных работ по модели «От всех рисков» покрывает даже такие редко встречающиеся риски, так теракты, забастовки и локауты. Впрочем, в связи с пандемией коронавируса последние становятся все более частым явлением. Некоторые виды страховок компенсируют последствия рисков, связанных с недопоставкой или поставкой некачественных стройматериалов и комплектующих.

Тем не менее, хотя страховые инструменты дают возможность компенсировать возможные финансовые издержки от просрочки, они, конечно, не могут помочь уложиться в сроки и сдать объект вовремя. Например, в случае с недопоставкой некоторые узлы оборудования и специфические материалы могут изготавливаться в течение полугода и более, не считая сроков самой поставки. Это выливается в простой предприятия, простой линии, простой подрядчиков. А значит, снова грядут финансовые потери вследствие нарушения договорных обязательств, а возможно, даже судебных исков и испорченной деловой репутации.

Инструмент 2. Строительный контроль

Обеспечить соблюдение сроков в ходе строительства позволяет и иной инструмент – строительный контроль. Он позволяет не допустить необоснованного переноса сроков. Наряду с основными своими функциями по контролю качества СМР строительный контроль включает следующие мероприятия:

• контроль прогресса строительства;
• контроль поставки стройматериалов;
• анализ и прогноз выполнения объемов необходимых работ;
• при необходимости – планирование корректирующих мероприятий.

В ходе осуществления строительного контроля проверяется соответствие реально выполненных объемов работам, указанным в Акте о приемке выполненных работ КС 2 (КС – капитальное строительство) и в справке о стоимости выполненных работ КС 3. Соответственно полученным результатам, вносятся необходимые коррективы. Также важной составляющей является входной контроль для предотвращения возможных проблем и отсрочек, связанных с использованием некачественных материалов и оборудования.

В зависимости от типа объекта и его особенностей, команда строительного контроля может состоять только из инженеров непосредственно по контролю строительных работ либо включать инженеров по планированию. Именно эти специалисты осуществляют контроль сроков работ того или иного подрядчика или субподрядчика, сроков поставки материалов, а также занимаются анализом и прогнозированием выполнения тех или иных объемов работ и планированием мероприятий по компенсации отставания от графика.

Если команда строительного контроля не включает таких специалистов (например, на типовых либо некрупных объектах), все равно функции инженеров по общестроительным или по некоторым видам специализированных работ позволяют принимать объем работ более оперативно и вовремя выявлять нарушения в технологии строительства.

Кейс 1

На объекте в Кемеровской области застройщик приступил к СМР (строительно-монтажным работам) без оформления разрешения на строительство. Группа инженеров строительного контроля в первый же день выявила это серьезное нарушение и сообщила всем участникам строительства, рекомендовав приостановить СМР и оформить разрешение на строительство. Однако данная рекомендация была проигнорирована, и работы продолжались. Через 1,5 месяца представителями Ростехнадзора было выписано предписание, и остановлены все СМР сроком на 3 месяца. Денежные потери застройщика составили более 100 млн рублей.

Инструмент 3. Инспекционный контроль поставщиков

Еще одним инструментом, прямо влияющим на соблюдение сроков, является осуществление инспекционного контроля с проведением обследований и технических аудитов предприятий-поставщиков. Данная методика может применяться как совместно со строительным контролем, так и самостоятельно.

Инспекционный контроль оборудования, материалов и различных конструкций для строительного объекта может включать следующие мероприятия:

.
• Контроль рабочей документации, проверка и корректировка карт контроля качества.
• Инспекции в процессе производства.
• Предотгрузочные инспекции.
• Входной контроль.

Дополнительно могут проводиться обследования и технические аудиты, а также сертификация продукции предприятий-поставщиков на предмет ее соответствия требованиям технических регламентов ЕАЭС. Данный комплекс мер позволяет предотвратить поставку некачественных материалов и оборудования, а значит избежать значительной части рисков просрочки.

Кейс 2

Застройщик в Сибири планировал закупку труб для своего объекта. Перед отправкой готовой трубной продукции группа инженеров выехала на уральский завод-изготовитель для проведения инспекции. В ходе входного контроля было выявлено 80% брака трубы (б/у, несоответствие ТЗ на изготовление). Застройщику был предоставлен отчет о несоответствии материалов и изделий, в результате чего была остановлена отправка материалов на объект в Сибири.

Инструмент 4. Автоматизация процессов управления строительством и строительного контроля

Современные технологии предлагают множество различных цифровых решений для оптимизации процесса строительства. Внедрение специализированных программных комплексов также позволяет автоматизировать процесс ведения строительного контроля и создать единую информационную среду для управления процессом контроля качества производства строительных работ.

Очевидно, что это также отличный инструмент для соблюдения и даже сокращения заявленных сроков строительства. Его составляющие:

• Своевременное принятие решений.
• Электронный документооборот.
• Подключение к системам ГСН (Государственный строительный надзор) и РТН (Ростехнадзор).
• Аналитика учета рисков по объекту.
• Анализ расхода материалов.
• BIG DATA.

Специализированный программный комплекс обеспечивает удаленный контроль за процессом строительства из любого места в режиме 24/7, настраивает эффективное взаимодействие всех участников строительства в едином информационном пространстве, обеспечивает надежное хранение архивной документации и снижает влияние пресловутого человеческого фактора.

Инструмент 5. Минимизация влияния человеческого фактора

И, наконец, никак не обойтись без работы с людьми. Здесь для соблюдения сроков строительства могут использоваться различные методики, прежде всего такие, как система штрафов и мотивации для конкретных исполнителей работ.

Также важным инструментом является обеспечение необходимого уровня квалификации сотрудников подрядных организаций. Для этого на их предприятиях могут быть организованы курсы обучения методов обеспечения качества, а также предварительные проверки перед заключением контракта или предварительной квалификации, включая полную проверку программы контроля качества поставщиков и квалификации их персонала на соответствие нормативно-правовым требованиям или условиям заказчика.

Пока относительно новым, но весьма перспективным инструментом также является внедрение Интеллектуальной системы мониторинга (ИСМП). Она позволяет не только отслеживать все действия работников на стройплощадке, а также контролировать движение по ней автотранспорта, но и в автоматическом режиме определять возможные нарушения техники безопасности (например, отсутствие у работников средств индивидуальной защиты или допуска в ту или иную зону). Все это в конечном итоге позволяет сделать процесс СМР максимально эффективным и безопасным, а по факту – обеспечить то самое соблюдение сроков.

Как может помочь SGS в обеспечении завершения строительства в срок?

Специалисты АО «СЖС Восток Лимитед», российского подразделения Группы SGS, имеют соответствующие допуски и большой опыт работы по контролю и организации работ в строительстве, в том числе на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах капитального строительства.

Обратитесь к нам, и мы поможем найти оптимальное решение по соблюдению сроков СМР вашего объекта.

ПОНРАВИЛАСЬ ЭТА СТАТЬЯ? ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШУ РАССЫЛКУ СТРОЙКА ПОД КОНТРОЛЕМ И ПОЛУЧАЙТЕ ПОЛЕЗНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О РИСКАХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И О ТОМ, КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ.

О КОМПАНИИ SGS

Группа SGS является мировым лидером в области испытаний, инспекционных услуг и сертификации. Основанная в 1878 году, сегодня SGS признана эталоном качества и деловой этики. Наши 93,000 сотрудников работают в 2,600 офисах и лабораториях по всему миру со штаб-квартирой в Женеве, Швейцария, делая мир лучше, безопаснее и технологичнее.

Источник