Какая недвижимость может быть объектом долевого строительства

Долевое строительство многоквартирных домов

Строительство при долевом участии на данный момент является распространенным явлением. Связано это с тем, что позволяет гражданам приобрести жилье на выгодных условиях:

• приобретение квартиры в новостройке позволит сэкономить, так как цены на вторичном рынке чаще всего завышены;
• возможность выплачивать стоимость квартиры до окончания строительства в рассрочку;
• на первоначальном этапе стройки дольщику разрешается определить в некоторой части приемлемую для него планировку жилого помещения с соблюдением требований технических регламентов (что впоследствии позволит сэкономить на ремонтных работах).

Долевое строительство производится застройщиком на основании привлеченных денежных средств дольщиков. Его деятельность строго регламентируется законодательством РФ:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ «Об участии в долевом строительстве»);
• Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О государственной регистрации прав») и др.

Указанными правовыми актами предусматриваются некоторые первоначальные этапы, без которых начало строительство многоквартирного дома невозможно.

Эскроу счета и долевое строительство | Изменения 2019 года

С 1 июля 2019 года привлекать денежные средства граждан застройщики смогут только через эскроу-счета. Получить деньги можно только после введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками, что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от инвестирования, т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

Как происходит долевое строительство?

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру).

Таким образом, участниками являются:

• обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства;
• лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1, ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Процедура долевого строительства включает в себя несколько этапов:

• получение застройщиком разрешения на строительство;
• опубликование проектной декларации; ; договоров долевого участия в Росреестре.

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение, т.е. документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов.

Как правильно купить квартиру у застройщика Долевое строительство риски и возможности

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20, ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Важно отметить, что помимо официального опубликования на застройщика ложится обязанность по информированию о данном документе регистрирующего и контролирующего органов.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком. При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).

Срок регистрации договора с первым дольщиком составляет не более 10 рабочих дней, с последующими — не более 5.

Одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства. Застройщик не сможет их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию. На случай банкротства застройщика или обслуживающего банка средства дольщиков страхуются через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Возможность достроить дома по старым правилам (то есть без использования эскроу-счетов) предоставляется застройщикам, которые отвечают критериям, установленным Постановлением № 480 от 22.04.2019 г.

Инвестирование или долевое строительство

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Основание для сравненияИнвестированиеДолевое строительство

Нормативное регулирование	Гражданский кодекс РФ, ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».	ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости».
Цель	Получение прибыли, достижение иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999).	Строительство объекта недвижимости и получение дольщиками права собственности на него (ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004).
Вид привлекаемых средств	Инвестиции (денежные средства, ценные бумаги, имущество и имущественные права).	Только денежные средства.
Объект	Находящиеся в разных формах собственности вновь создаваемые или модернизируемые виды имущества (ст. 3 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999).	Жилое, нежилое помещение, общее имущество в МКД (ином объекте недвижимости)- ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004
Госрегистрация	Не требуется.	Обязательна.
Субъекты	Инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов и др. лица (ст. 4 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999). Один из указанных субъектов может иметь различные «роли».	Дольщики и застройщик.
Риски	Накладываются на инвесторов.	Лежат на застройщике.
Уступка прав	Невозможна.	Возможна.
Заключение договора	В любой момент времени.	Осуществляется только при соблюдении застройщиком условий, указанных в ст. 3 ФЗ.

Исходя из представленного сравнительного анализа следует сделать вывод о том, что если жилье приобретается для личного проживания, то лицу лучше совершить это посредством долевого строительства, поскольку именно при этой процедуре он будет наиболее защищен и не будет обманут.

Договор долевого участия на квартиру

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договор участия в долевом строительстве подразумевает под собой соглашение, согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Договор считается незаключенным без следующих существенных условий:

1. Предмет, т.е. полное наименование и сведения об объекте строительства, позволяющие осуществить его идентификацию.
2. Права и обязанности сторон договора.
3. Срок выполнения работ и дату передачи квартир дольщикам.
4. Цена, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора регулируется ст. 5 ФЗ, в которой говорится о том, что в нее входят не только затраты, связанные непосредственно со строительством МКД, но и вознаграждение услуг застройщика. Уплата может осуществляться единовременно либо в рассрочку. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, и, если в нем предусмотрена возможность совершения таких действий.
5. Установление гарантийного срока.
6. Способы обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению (залог, поручительство, страхование гражданской ответственности).

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Уступка прав по данному договору возможна в любой момент, однако, это также должно подлежать процедуре госрегистрации в уполномоченном органе.

Ипотека при долевом строительстве понимается как залог недвижимого имущества. Возникающие правоотношения по договору ипотеки регулируются положениями ГК РФ, а также нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако в этом случае предметом залога будут выступать права заемщика на объект долевого строительства.

Важным здесь является и то, что страховать необходимо жизнь заемщика на весь срок предоставленного кредита, а не строящегося объекта.

Права и обязанности дольщика

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

К правам дольщика относятся следующие:

• Требовать от застройщика:

• проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
• предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
• завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
• право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
• устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
• установления гарантийного срока;

Иванов является участником долевого строительства МКД, срок сдачи объекта, в том числе его 2-комнатной квартиры, был назначен на 01.10.2014. При этом застройщик сдал объект лишь через полгода, без предложения со стороны последнего изменения условий договора в этой части.

Таким образом, дольщик имеет право требования выплаты ему неустойки в двойном размере за каждый день просрочки, или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004).

Среди обязанностей дольщика можно отметить такие, как:

• оплата установленной в договоре цены в оговоренные сроки (одним платежом или в рассрочку);
• принятие объекта строительства, предусмотренными договором способом и сроки;
• выплата застройщику неустоек, установленных законом.

Несложно заметить, что перечень прав дольщика по отношению к обязанностям достаточно широк.

Права и обязанности застройщика

По договору у застройщика, как стороны предоставляющей жилые помещения, обязанностей существенно больше. При этом он имеет права, которые заключаются в следующем:

• привлечении денежных средств дольщиков;
• требовании соответствующей оплаты за «свой труд», а при ее несвоевременности начислением дольщику пени за каждый день просрочки;
• в предусмотренных законом случаях расторжением договора в одностороннем порядке;
• судебной защиты своих интересов при невозможности мирно урегулировать спор.

Перечень обязанностей в этом случае является довольно обширным:

• выполнение требований, установленных ст. 3, ст. 19 ФЗ № 214 от 30.12.2004;
• целевое расходование привлеченных денежных средств;
• регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре;
• строительство дома в обусловленные сроки и качестве (в том числе путем привлечения третьих лиц);
• сдача МКД по передаточному акту;
• установление гарантийного срока;
• возврат денежных средств дольщику при расторжении договора;
• выплата дольщику неустойки за несвоевременную сдачу объекта недвижимости.

Таким образом, законодатель довольно четко определил гарантии и защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, для невозможности им обойти закон, а дольщики могли получить в установленный срок купленные квартиры в новостройке.

Изменение площади квартиры по договору долевого участия

Нередко при подписании передаточного акта у сторон договора долевого строительства могут возникнуть разногласия по поводу фактической площади жилого помещения. Как правило, площадь квартиры может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону от указанной в договоре.

Возможные варианты действий для дольщика:

1. Подробно изучить договор долевого строительства (или уступки). В данных документах прописываются возможность изменения цены договора и условия для этого, т.е. если в соглашении указано, что его цена меняется в зависимости от изменения размера площади передаваемого объекта, то при ее увеличении дольщику придется доплатить недостающую сумму, при уменьшении данной площади от запланированной — требовать возврата излишне уплаченных средств.
2. Договором может быть предусмотрен размер отклонений площади передаваемого жилого помещения от запланированной в проектной документации. Если такое условие зафиксировано, и разница в площадях подпадает в рамки установленных отклонений (обычно не более 1 кв.м), то перерасчет не производится.
3. При фактическом существенном изменении проектной документации застройщиком, в том числе, связанном с изменением размера объекта долевого строительства, дольщик имеет право на обращение в судебный орган для расторжения договора.

Передача квартиры по договору долевого участия

Законом предусматриваются требования к порядку передачи объекта долевого строительства (квартиры) непосредственно дольщику (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004), которые заключаются в следующем:

• передача всегда осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком);
• это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
• досрочная передача объекта запрещена, если иное не установлено договором;
• направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Для оформления права собственности на приобретенное жилое помещение дольщику необходимо:

• иметь на руках подписанный акт приема-передачи квартиры, а также договор долевого участия в строительстве МКД;
• получить техническую документацию на квартиру (технический и кадастровый паспорта);
• оплатить государственною пошлину в размере 2000 рублей;
• наличие паспорта гражданина, собственность которого регистрируется;
• непосредственно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и необходимой документацией.

Порядок осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру в этом случае осуществляется также в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключение

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

1. При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
2. Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
3. Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных банковских счетах эскроу, доступ к которым появляется у застройщика только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
4. Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
5. Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
6. Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.

Вопрос

Я участвовала в долевом строительстве, по окончании которого мне была передана квартира об-щей площадью 35 кв. м., при этом в проектной документации она имела площадь 34,3 кв. м. Необходимо ли мне будет доплачивать за увеличение площади квартиры?

Ответ

В данном случае, Вам необходимо просмотреть условия заключенного договора, и возможные параметры отклонения от заявленной изначально площади.

Источник

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Новая квартира — заветная мечта многих! Так называемый «квартирный вопрос» всегда был актуален в нашей стране: и в советское время, и в современной действительности. Но если в СССР строительство велось на уровне государственного заказа, то с приходом «эпохи рыночной экономики» строительство жилья резко сократилось, что неблагоприятно отразилось на развитии рынка недвижимости.

В своё время долевое участие в строительстве многоквартирных домов стало перспективным методом оптимизации рынка недвижимости за счёт привлечения средств граждан в строительную отрасль.

Однако в настоящее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения. Связано это с выявившимися по прошествии определенного времени проблемами в регулировании данной сферы деятельности.

1. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства

Практически любое долгосрочное вложение денег — всегда связано с определенными рисками. Долевое участие в строительстве является очень заманчивым способом приобретения жилья в новостройке, но в то же время и достаточно рискованным мероприятием. Проблема «обманутых дольщиков», существующая и неразрешенная до настоящего времени во многих регионах России, является основной причиной нежелания граждан вкладывать деньги в строительство жилых домов.

Поиск решения данной проблемы осуществляется на всех уровнях власти. Именно с этой целью в 2018-2019 годах были приняты ряд изменений в законодательство о долевом строительстве.

Что же изменилось? Теперь долевое строительство по сути трансформировалось в проектное финансирование возведения таких объектов, как жилой дом. Строительство при этом осуществляется не за счет средств граждан, привлекаемых ранее напрямую на счет застройщика, а за счет кредитных средств банков. Деньги дольщиков до момента ввода дома хранятся на специальных счетах (счетах эскроу) и передаются строительной компании только после выполнения принятых ею обязательств по строительству. Это значит, что, если вдруг застройщик будет признан банкротом, либо строящийся дом по каким-то причинам не будет введен в эксплуатацию, деньги, хранящиеся на таких счетах, будут возвращены гражданам.

Специалисты говорят о наличии как плюсов, так и минусов данных новшеств. Основной плюс — минимизация риска граждан при вложении денег в строительство, существенный минус — прогнозируемый рост цен на квартиры в новостройках.

2. Застройщик — каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация — застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

• наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;
• наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;
• наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

• наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;
• отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;
• отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.

3. Ищем надежную строительную фирму

Выбирая квартиру на рынке новостроек, необходимо обратить внимание не только на планировку квартиры или район, в котором строится жилой дом, но и удостовериться в надежности организации, осуществляющей строительство МКД.

Даже с учетом последних изменений, ужесточивших требования к застройщику, прежде чем подписать договор, проверьте соответствует ли организация, ведущая строительство, требованиям закона. Конечно, доверить данное мероприятие можно, а в некоторых случаях, нужно специалистам (например, риэлторам или юристам, осуществляющим деятельность в данной сфере). Но сделать это можно и самостоятельно, предприняв следующие шаги:

Закажите выписку из ЕГРЮЛ об организации-застройщике. С помощью информации, содержащейся в данном документе Вы сможете узнать, когда была создана строительная фирма, какой размер ее уставного капитала, кто является ее руководителем, какие виды деятельности, кроме строительства, она может осуществлять, не внесены ли сведения о ликвидации или банкротстве и др.

На сегодняшний день сервисы Федеральной налоговой службы позволяют получить данный документ любому заинтересованному лицу бесплатно.

Конечно это далеко не полный перечень всех тех шагов, которые помогут Вам проверить информацию о благонадежности организации-застройщике. Но обладая перечисленной информацией, Вы сможете сделать более обоснованный вывод о наличии либо отсутствии рисков при заключении договора с той или иной строительной организацией.

Согласитесь, не всегда есть возможность по крупицам собирать сведения о застройщике и объекте самостоятельно. Именно в таком случае рекомендуем Вам заказать на нашем сайте паспорт объекта, с помощью которого Вы сможете получить всю информацию из одного документа.

Надеемся, что с помощью наших советов покупка квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства станет для Вас радостным событием, а не поводом для разочарования.

Источник

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей».

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Достоинства и недостатки ДДУ

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

• Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
• Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
• В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
• Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Существенные условия ДДУ

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

1. Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
2. Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
3. Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
4. Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

• Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
• Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
• Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
• Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
5. Стоимости строительства;
6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно. Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать. Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем.

Источник