Незавершенное строительство
Объекты незавершенного строительства (в просторечии — «долгострой», в юридической повседневной терминологии — «незавершенка») с 2004 года законодательно причислены к недвижимому имуществу. В регистрации права собственности на данные объекты и совершении сделок с ними существует много нюансов.
Набор строительных материалов или недвижимое имущество?
В 2004 году в Гражданский кодекс РФ был внесен ряд изменений, в том числе в перечень объектов недвижимости. По признаку прочной связи с землей туда были добавлены объекты незавершенного строительства.
В какой же момент совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества?
Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима данного объекта, так как является точкой отсчета, определяющей применение к нему конкретных правовых норм.
Возникновение объекта незавершенного строительства связывают со следующими юридическими фактами:
· получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;
· прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;
· соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);
· приобретение объектом свойств недвижимой вещи;
· государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.
Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к категории «самовольная постройка».
«Юридический факт прекращения договора строительного подряда также следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства. Являясь предметом договора строительного подряда, объект незавершенного строительства остается лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (то есть движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (п.2 ст.702, п.2 ст.703, п.1 ст.705, п.1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ», — говорит Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «СтройДоктор».
Однако нельзя забывать о том, что недвижимость может быть построена вообще без применения такого правового инструмента, как договор строительного подряда. Лучшим примером этого является ситуация самостоятельного возведения недвижимости землепользователем участка («хозяйственным способом» — в советской терминологии). Тем не менее, это не означает, что частично построенный объект не может быть введен в гражданский оборот в качестве не завершенной строительством недвижимости.
Консервация строительства во всех случаях происходит или одновременно, или после юридического факта прекращения договора строительного подряда. В целом под процедурой консервации строительства подразумевается совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до возобновления строительства.
Что касается критерия степени готовности объекта незавершенного строительства, то в некоторых нормативных актах ему придается существенное значение.
Сделки с объектами незавершенного строительства
«Объекты незавершенного строительства, являясь недвижимым имуществом, активно вовлечены в гражданский оборот , — поясняет Евгений Лоскутов. — При оформлении прав на такие объекты и земельные участки под ними необходимо учитывать множество особенностей. Также следует отметить, что до настоящего времени было широко распространено самовольное строительство и строительство, совершенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Практика приобретения прав на такие объекты достаточно сложна и неоднозначна .
Основным условием, предшествующим совершению сделки с объектом незавершенного строительства, является его государственная регистрация. — В связи с внесением объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимого имущества, произошли изменения и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Раньше государственная регистрация права на не завершенный строительством объект производилась при представлении единого для всех правообладателей пакета документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта на основании проектно-сметной документации.
В настоящее время добавился новый документ, который необходимо представить для государственной регистрации. Им является разрешение на строительство.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов:
· заявления о государственной регистрации права (доли в праве собственности);
· документа об оплате госпошлины за государственную регистрацию права;
· документа, удостоверяющего личность заявителя;
· свидетельства о праве собственности (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок либо договора аренды земельного участка;
· разрешения соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, выданного в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Для ряда объектов разрешения на строительство не требуется (гараж, построенный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; объекты недвижимости, построенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строения и сооружения вспомогательного использования; объекты недвижимости, в которых произведены изменения, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышающие предельных параметров разрешенного строительства);
- учредительных документов правообладателя (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет;
- документов, подтверждающих, что объект незавершенного строительства не
является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);
- документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на объект;
· проектно-сметной документации. Представление этой документации и разрешения на строительство позволяет доказать, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой;
· описания объекта незавершенного строительства, изготовленного уполномоченным органом технического учета (ФГУП «Ростехинвентаризация»). Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация».
Для регистрации могут потребоваться и другие документы, прямо не указанные в Законе. В частности, это могут быть документы, подтверждающие права заявителя на объект незавершенного строительства (если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, когда заключен договор об участии в долевом строительстве).
Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства
В современных рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства представляет собой актуальную и весьма сложную задачу, требующую от оценщиков специальных знаний и опыта. Как правило, при оценке объектов незавершенного строительства, используются затратный и доходный подходы.
Оценка объектов незавершенного строительства производится в следующих целях:
· для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
· при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
· при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
· при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
· при покупке или продаже объекта незавершенного строительства;
· для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:
- данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
- данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
· объектный сметный расчет стоимости строительства;
· сводный сметный расчет стоимости строительства;
· акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
· акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Данный перечень носит предварительный характер и может быть расширен или сокращен в зависимости от специфики объекта, после ознакомления специалистов-оценщиков с конкретным заданием.
«Оценку технического состояния объекта незавершенного строительства осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение обследования технического состояния здания. Данная лицензия выдается Росстроем.
Перед тем как купить объект загородной недвижимости, особенно если речь идет о незавершенном объекте строительства, я настоятельно рекомендую обратиться в специализированную экспертную организацию, так как не исключено, что объект построен с нарушениями, и его эксплуатация невозможна», — говорит Евгений Лоскутов.
Источник: не указан. просмотров:
Обращаем особое внимание на обязательное упоминание nedv.info при цитировании материалов сайта.
ИсточникV Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2013
Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке.
Под незавершенным строительством В. В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору.
При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).
Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:
— по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;
— по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;
— по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;
— по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);
— по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;
— по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);
— по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция [2].
Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:
— для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
— при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
— при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
— при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
— при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;
— для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства [3].
Как отмечают Н. В. Городнова и А. В. Байковская, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя.В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций. Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:
— необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;
— незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;
— отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;
— менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.
Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу [1].
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход [3].
Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:
— данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
— данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
— объектный сметный расчет стоимости строительства;
— сводный сметный расчет стоимости строительства;
— акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
— акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства [4].
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:
1. Городнова, Н. В., Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. – № 37. С. 244.
2. Печенкина, В. В., Васильченко Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенного строительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. — № 2. С. 45.
Источник