Категория технического состояния объекта незавершенного строительства

Ограниченно-работоспособное состояние зданий по ГОСТ 31937

Оценка технического состояния строительных конструкций в отдельности и объекта в целом выполняется на основании действующего ГОСТ 31937-2011.

Данный ГОСТ внесен в перечень обязательных нормативных документов в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно п.3.12 ГОСТ 31937-2011:

Ограниченно-работоспособное техническое состояние (3 категория) – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

АрхСтройКонсалт_ Общее обследование технического состояния строительных конструкций

Источник

незавершенное строительство

Объекты незавершенного строительства (в просторечии — «долгострой», в юридической повседневной терминологии — «незавершенка») с 2004 года законодательно причислены к недвижимому имуществу. В регистрации права собственности на данные объекты и совершении сделок с ними существует много нюансов.

Набор строительных материалов или недвижимое имущество?

В 2004 году в Гражданский кодекс РФ был внесен ряд изменений, в том числе в перечень объектов недвижимости. По признаку прочной связи с землей туда были добавлены объекты незавершенного строительства.

В какой же момент совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества?

Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима данного объекта, так как является точкой отсчета, определяющей применение к нему конкретных правовых норм.

Возникновение объекта незавершенного строительства связывают со следующими юридическими фактами:

· получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;

· прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;

· соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);

· приобретение объектом свойств недвижимой вещи;

· государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.

Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к категории «самовольная постройка».

Техническое обследование зданий и сооружений

«Юридический факт прекращения договора строительного подряда также следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства. Являясь предметом договора строительного подряда, объект незавершенного строительства остается лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (то есть движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (п.2 ст.702, п.2 ст.703, п.1 ст.705, п.1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ», — говорит Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «СтройДоктор».

Однако нельзя забывать о том, что недвижимость может быть построена вообще без применения такого правового инструмента, как договор строительного подряда. Лучшим примером этого является ситуация самостоятельного возведения недвижимости землепользователем участка («хозяйственным способом» — в советской терминологии). Тем не менее, это не означает, что частично построенный объект не может быть введен в гражданский оборот в качестве не завершенной строительством недвижимости.

Консервация строительства во всех случаях происходит или одновременно, или после юридического факта прекращения договора строительного подряда. В целом под процедурой консервации строительства подразумевается совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до возобновления строительства.

Что касается критерия степени готовности объекта незавершенного строительства, то в некоторых нормативных актах ему придается существенное значение.

Сделки с объектами незавершенного строительства

«Объекты незавершенного строительства, являясь недвижимым имуществом, активно вовлечены в гражданский оборот, — поясняет Евгений Лоскутов. — При оформлении прав на такие объекты и земельные участки под ними необходимо учитывать множество особенностей. Также следует отметить, что до настоящего времени было широко распространено самовольное строительство и строительство, совершенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Практика приобретения прав на такие объекты достаточно сложна и неоднозначна.

Основным условием, предшествующим совершению сделки с объектом незавершенного строительства, является его государственная регистрация. — В связи с внесением объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимого имущества, произошли изменения и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Раньше государственная регистрация права на не завершенный строительством объект производилась при представлении единого для всех правообладателей пакета документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта на основании проектно-сметной документации.

В настоящее время добавился новый документ, который необходимо представить для государственной регистрации. Им является разрешение на строительство.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов:

· заявления о государственной регистрации права (доли в праве собственности);

· документа об оплате госпошлины за государственную регистрацию права;

· документа, удостоверяющего личность заявителя;

· свидетельства о праве собственности (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок либо договора аренды земельного участка;

· разрешения соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, выданного в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

Для ряда объектов разрешения на строительство не требуется (гараж, построенный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; объекты недвижимости, построенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строения и сооружения вспомогательного использования; объекты недвижимости, в которых произведены изменения, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышающие предельных параметров разрешенного строительства);

• учредительных документов правообладателя (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет;
• документов, подтверждающих, что объект незавершенного строительства не

является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);

• документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на объект;

· проектно-сметной документации. Представление этой документации и разрешения на строительство позволяет доказать, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой;

· описания объекта незавершенного строительства, изготовленного уполномоченным органом технического учета (ФГУП «Ростехинвентаризация»). Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация».

Для регистрации могут потребоваться и другие документы, прямо не указанные в Законе. В частности, это могут быть документы, подтверждающие права заявителя на объект незавершенного строительства (если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, когда заключен договор об участии в долевом строительстве).

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства

В современных рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства представляет собой актуальную и весьма сложную задачу, требующую от оценщиков специальных знаний и опыта. Как правило, при оценке объектов незавершенного строительства, используются затратный и доходный подходы.

Оценка объектов незавершенного строительства производится в следующих целях:

· для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;

· при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;

· при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;

· при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

· при покупке или продаже объекта незавершенного строительства;

· для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

• данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
• данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);

· объектный сметный расчет стоимости строительства;

· сводный сметный расчет стоимости строительства;

· акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;

· акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть расширен или сокращен в зависимости от специфики объекта, после ознакомления специалистов-оценщиков с конкретным заданием.

«Оценку технического состояния объекта незавершенного строительства осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение обследования технического состояния здания. Данная лицензия выдается Росстроем.

Перед тем как купить объект загородной недвижимости, особенно если речь идет о незавершенном объекте строительства, я настоятельно рекомендую обратиться в специализированную экспертную организацию, так как не исключено, что объект построен с нарушениями, и его эксплуатация невозможна», — говорит Евгений Лоскутов.

Источник