Статья 55.31 ГрК РФ. Осуществление сноса объекта капитального строительства
1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
2. Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.
3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.
4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о сносе объектов капитального строительства, заключенным с лицами, не являющимися застройщиками, техническими заказчиками, лицами, ответственными за эксплуатацию здания, сооружения, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
5. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.
6. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства для выполнения работ по сносу объектов капитального строительства:
1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;
4) юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в установленных сферах деятельности которых указанные юридические лица осуществляют уставную деятельность, или в случае выполнения указанными юридическими лицами функций технического заказчика от имени этих федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических лиц;
5) лиц, осуществляющих снос объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.
7. Лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее снос), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса. Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.
8. Застройщик вправе осуществлять снос объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на осуществление сноса.
9. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства. Указанное уведомление должно содержать следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика или технического заказчика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);
6) сведения о решении суда или органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства либо о наличии обязательства по сносу самовольной постройки в соответствии с земельным законодательством (при наличии таких решения либо обязательства);
7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком или техническим заказчиком.
9.1. Подача уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 9 настоящей статьи, может осуществляться:
1) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
2) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.
10. К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы:
1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;
2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.
11. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.
12. Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
12.1. Подача уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 12 настоящей статьи, может осуществляться:
1) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
2) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.
13. Формы уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства, уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
14. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
ИсточникСнос самостроя и разрешенное использование: выводы ВС о недвижимости
Арендную плату в договоре, который заключили на аукционе, нельзя уменьшить после проведения торгов — ведь это нарушит права других участников аукциона. В другом деле коллегия разрешила открыть офис банка на участке, предназначенном для производственных цехов, поскольку это не нарушает правового режима такого участка. Про эти и другие интересные дела о недвижимости, которые рассмотрел ВС в феврале, узнаете из материала.
Право собственности на фундамент
В 2014 году администрация Уфы предоставила ООО «Результат» земельный участок для строительства торгово-сервисного комплекса на три года. К середине 2017-го на участке появились несколько фундаментов. В июле того же года региональное управление Росреестра зарегистрировало право собственности общества на эти объекты незавершенного строительства. Тогда Управление земельных и имущественных отношений городской администрации подписало с «Результатом» еще один трехлетний договор аренды.
В 2018 году отдел земельного контроля Управления провел осмотр участка и решил, что фундаменты не соответствуют признакам недвижимого имущества. Чиновники обратились в АС Республики Башкортостан с иском о признании права собственности отсутствующим.
Первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что компания достроила фундаменты, не дожидаясь государственной регистрации права собственности на них. В 2020 году городская администрация также выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-сервисного комплекса. На основании этого суд решил, что «Результат» завершил все необходимые работы не только по фундаментам, но и по всему проекту строительства. Кроме того, первая инстанция указала, что все спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба их назначению», поэтому они обладают всеми необходимыми признаками недвижимости.
Но 18-й ААС посчитал, что завершение работ по возведению не только фундаментов, но и всех других объектов не имеет правового значения. Ведь предмет спора — право собственности на объекты незавершенного строительства, которое было зарегистрировано до ввода комплекса в эксплуатацию.
Апелляция также обратила внимание на первую экспертизу фундаментов, которую провело управление до подачи иска. В ней указано, что общество все-таки не завершило работы до регистрации права собственности на спорные объекты. Учитывая эти выводы экспертизы, 18-й ААС удовлетворил иск. Решение апелляции поддержал и АС Уральского округа.
После чего «Результат» обратился в Верховный суд. Заявитель настаивал, что при проведении экспертизы для управления эксперт не выяснял, есть ли сваи, арматура, какой уровень заглубления фундаментной плиты и прочие технические характеристики объектов. Все это было сделано уже во второй экспертизе, которую положил в основу решения суд первой инстанции. В действительности работы по возведению фундаментов были завершены еще до регистрации права собственности, утверждали юристы общества.
Верховный суд в определении по делу № А07-17549/2018 обратил внимание, что летом 2020 года городская администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса. Это случилось уже после того, как управление обратилось с иском по этому спору в мае 2019-го, отметил ВС. Суд также указал, что администрация заключила новый договор аренды через два месяца после регистрации права собственности общества на фундаменты.
ВС решил, что действия такие администрации нельзя считать последовательными. Кроме того, экономколлегия посчитала, что управление не обосновало законный интерес истца. Такое решение было бы возможно принять в целях защиты жизни или здоровья людей. Но не в целях защиты права на распоряжение земельными участками, о котором заявлял истец.
Кроме того, ВС согласился, что спорные объекты — недвижимость: их строительство уже завершено и их нельзя перенести без несоразмерного ущерба назначению. Возведение фундаментов в соответствии с проектной документацией также подтверждает разрешение администрации на ввод объекта в эксплуатацию, отметил суд.
В итоге «тройка» оставила в силе решение первой инстанции.
В этом деле экономколлегия призывает суды нижестоящих инстанций отказаться от формализма и учитывать все обстоятельства дела, отмечает Алена Дурнева, младший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×
Важное обстоятельство в споре — непоследовательность администрации. Она передала земельный участок для строительства, выдала разрешение на ввод в эксплуатацию, но при этом требовала признать право собственности на эти объекты отсутствующим. Поэтому очевидно, что сам по себе публичный интерес здесь отсутствует, и отказ в удовлетворении требований законный и обоснованный.
Офис на участке для производства
В 1994 году московский департамент городского имущества сдал в аренду земельный участок обществу «Домостроительный комбинат № 2». Через несколько лет место комбината заняло ООО «ПИК-Индустрия».
Компании арендовали землю для строительства цеха и эксплуатации своих зданий и сооружений «в целях производства железобетонных изделий для домостроения». По условиям договора его стороны не могли изменять функциональное назначение участка.
В 2018 году госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что «ПИК-Индустрия» с 2016 года сдает одно из помещений в трехэтажном здании банку ВТБ. За нарушение режима использования земельного участка инспекция привлекла общество к административной ответственности по ст. 6.7 КоАП Москвы и выписала штраф (размер из актов неизвестен).
Департамент горимущества также потребовал, чтобы компания перечислила 31 млн руб. за период с октября 2018-го по май 2019-го. Чиновники получили такую недоплату, применив ставку для земель, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. До этого «ПИК-Индустрия» платила по тарифу для производственных и административных зданий и строений.
Но общество отказалось подчиняться новым правилам. Тогда департамент решил взыскать задолженность в качестве неосновательного обогащения. Три инстанции посчитали требования чиновников обоснованными (дело № А40-285960/2019).
«ПИК-Индустрия» подала жалобу в Верховный суд. По мнению заявителя, департамент не мог изменить арендную плату для всего участка из-за небольшого офиса банка, которое общество разместило, чтобы им могли пользоваться сотрудники. Площадь отделения составляет 0,79% от всего арендуемого участка, пояснил ответчик. Он добавил, что разместил офис в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка «для размещения офисных зданий».
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В своем определении экономколлегия сослалась п. 3.3.5 Правил землепользования, которые утвердило московское правительство в Постановлении от 28.03.2017 № 120-ПП. В нем указано, что арендатор может использовать участок для вспомогательных видов деятельности, предусмотренных для данной территориальной зоны. Но площадь таких строений не должна превышать 25% площади всех капитальных объектов на участке.
ВС указал: суды должны были проверить, применимы ли к этому делу Правила землепользования и соблюдало ли общество эти условия. Вывод судов, что ответчик использовал участок не по целевому назначению, нельзя признать обоснованным, так как общество продолжало производство и предоставило только одно из помещений на участке под офис банка, решил суд.
Изменение арендной платы после проведения торгов
В 2011 году Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелии провело аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка площадью 32 921 га для заготовки древесины. По результатам торгов Минприроды Карелии заключило договор с ООО «Суоярвский леспромхоз».
Плата за участок составляла 10 млн руб. в год, но могла изменяться исходя из объемов древесины, указанных в лесных декларациях.
Таким образом общество уменьшало арендные платежи в 2016–2018 годах. А затем Федеральное агентство лесного хозяйства при плановой проверке признало условие незаконным. По мнению ведомства, Лесной кодекс не предусматривает возможности изменять размер арендной платы в зависимости от декларируемого объема древесины.
Тогда министерство обратилось в суд с иском к обществу. В нем истец потребовал признать недействительными пункты договора об уточнении размера арендной платы, а также взыскать с леспромхоза 14,5 млн руб. Именно такую сумму недополучил бюджет от ответчика из-за незаконных условий, уверены чиновники. Но три инстанции отказали министерству. В актах суды указали, что положения об уточнении размера платы нельзя признать недействительными, поскольку они были предусмотрены аукционной документацией, которую составлял сам истец.
Но с выводами нижестоящих инстанций не согласился Верховый суд. По мнению экономколлегии, спорные пункты договора ничтожны, так как нарушают требования Лесного кодекса. Учитывая это, ВС решил, что отказ судов в удовлетворении иска нельзя признать обоснованным (дело № А26-2243/2019).
В итоге «тройка» отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Олег Москвитин, партнер КА Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) × , отмечает, что высшие инстанции занимали аналогичные позиции и ранее. Так, в Постановлении Президиума ВАС от 17.12.2013 № 12157/13 указывалось:
- размер арендной платы в договоре аренды, заключенном на аукционе, определяется по цене, предложенной победителем;
- недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения, так как это приведет к нарушению прав иных участников аукциона, которые предлагали меньшую сумму, чем победитель.
Иной подход нивелировал бы сам смысл предоставления участков по итогам тендеров и давал бы простор для антиконкурентных и даже коррупционных проявлений.
Снос зарегистрированного самостроя
В 2019 году столичная госинспекция по недвижимости обнаружила самовольную постройку на земле владельцев «Казанского рентного инвестиционного фонда». Этот участок отдан в доверительное управление УК «Капитал-Траст-Инвест» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Но на деле там стоит пятиэтажное здание (по документам трехэтажное). Его возвел еще в 2009 году предыдущий собственник, который не получал разрешения на строительство объекта.
Правительство Москвы и столичный департамент госимущества обратились в суд с иском к УК. Они потребовали прекратить право собственности на постройку и обязать ответчика ее снести (дело № А40-255826/2019). Но три инстанции отказали. Суды обратили внимание, что предыдущий владелец здания зарегистрировал свое право собственности еще в 2010 году. Согласно редакции ст.
25.3 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая действовала тогда, для регистрации права собственности не требовалось разрешение на ввод в эксплуатацию или разрешение на строительство. Владельцы фонда приобрели дом по договору купли-продажи, поэтому право собственности возникло у них на законных основаниях, решили нижестоящие инстанции. Кроме того, суды не выявили нарушений при строительстве объекта и указали, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью.
Но Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций. По мнению экономколлегии, cуды не обосновали свой вывод, что постройка относится к жилым домам. Между тем именно этот вывод позволил установить, что у ответчика не было обязанности получать разрешение на строительство, отметил суд.
ВС также указал, что в соответствии со ст. 51 ГрК (в редакции 2009 года) застройщик все-таки должен был получить разрешение на возведение объекта индивидуального жилищного строительства. Но суды не приняли во внимание эти положения.
В итоге экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение.
Позиция ВС представляется обоснованной, поскольку идея признать трехэтажный (или даже пятиэтажный) дом площадью 1708 м² объектом индивидуального жилищного строительства выглядит сомнительно, она действительно нуждается в детальном техническом обосновании, отмечает Людмила Степанова, юрист практики недвижимости и инвестиций АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании ×
Дата заключения договора о выкупе
ООО «Каблучок», которое занимало нежилое помещение в Иркутске, получило предложение воспользоваться преимущественным правом выкупа объекта за 17,92 млн руб. Но компанию устроили не все условия.
Разногласия в сторон в мае 2019-го урегулировал Арбитражный суд Иркутской области (дело № А19-17799/2017). Он изменил некоторые пункты соглашения, хотя цену оставил прежней. Через полгода это решение вступило в законную силу. А в феврале 2020-го комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска направил новый проект договора купли-продажи. В письме чиновники сообщили, что соглашение необходимо подписать в течение пяти дней с даты получения и вернуть отправителю.
Директор общества получил письмо с договором только через четыре месяца, тогда же подписал документ и направил подписанный экземпляр обратно 30 июня 2020-го. Но чиновники не стали дожидаться ответа и отменили решение о приватизации объекта.
Тогда «Каблучок» решил оспорить отмену решения о приватизации в суде. В иске он также потребовал обязать администрацию заключить договор. Но три инстанции ему отказали. Суды обратили внимание, что в соответствии с отчетом «Почты России», письмо доставили в марте 2020-го, но ответ был направлен только через три месяца. Согласно ст.
4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ компания должна была подписать договор в течение 30 дней со дня его получения. Поскольку «Каблучок» пропустил этот срок, он утратил преимущественное право на его заключение, уверены суды.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций. В определении по делу № А19-15260/2020 экономколлегия сослалась на п. 42 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49: принимая решение об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части акта указывает основные пункты этого соглашения.
После вступления в силу такого акта договор считается заключенным на установленных судом условиях. От сторон не требуется ничего делать. Таким образом, соглашение между администрацией и обществом заключено с даты вступления в силу решения. Поэтому необоснованы выводы судов, что «Каблучок» утратил право выкупа.
С такими выводами ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил спор на новое рассмотрение в АС Иркутской области.
ИсточникИск о сносе объекта незавершенного строительства
У меня в собственности находится земельный участок. На нем расположен жилой дом (ветхий, аварийный), на который тоже зарегистрировано право собственности. На указанном земельном участке я осуществляю строительство жилого дома и уже оформил право собственности как объект незавершенного строительства. Сейчас администрацией города подан иск о сносе моего дома как самовольно построенного (без разрешения на строительство). Законны ли требования администрации города и какова перспектива данного дела?
- Вопрос: №1271 от: 2014-12-03.
Адвокат Бакуменко Игорь Александрович
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
1. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
По смыслу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее по тексту — ГрК РФ) объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, если на построенный объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, то он отвечает признакам объекта капитального строительства и недвижимости в установленном законом порядке.
2. Согласно действующему законодательству, после строительства индивидуального жилого дома его необходимо ввести в эксплуатацию (получить разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию) и поставить на государственный кадастровый учет.
Однако, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
В дальнейшем, для того, что бы зарегистрировать право собственности на объект индивидуального жилищного строительства достаточно предоставить документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащий его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
3. В соответствии с действующим законодательством и судебной практикой для того, что снести постройку, ее необходимо признать самовольной.
Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В круг юридически значимых обстоятельств, которые должен доказать истец (Администрация города), по спорам о сносе самовольной постройки входит:
— Отсутствие у ответчика вещных прав на земельный участок (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения).
Все объекты недвижимого имущества являются вашей собственностью.
— Несоответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
Функциональное назначение объекта незавершенного строительства соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
— Наличие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при сохранении постройки.
Истец (третье лицо) обязаны доказать, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы, ухудшает благоустройство города.
Указанная правовая позиция находит свое подтверждение и в судебной практике (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013 «…Из изложенного суд делает вывод об отсутствии нарушений прав муниципального образования выполненной реконструкцией объекта. Не представлено и доказательств нарушения прав граждан…», Обобщение судебной практики рассмотрения Липецким районным судом Липецкой области гражданских дел об узаконении самовольных построек, рассмотренных в 2012 году).
— Наличие угрозы жизни и здоровью граждан, то есть безопасность постройки.
Вывод об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках, заключениях экспертов).
В данном случае Вам необходимо провести обследование технического состояния основных средств несущих строительных конструкций жилого дома, (предмет спора).
Результат выполненного обследования с формулировкой «обследуемый объект обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и пригоден к нормальным условиям эксплуатации. Прочность, устойчивость и долговечность конструкций обеспечена. обследуемый объект не создает угрозы для жизни и здоровья граждан…» представить в суд.
— Отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
Согласно п. 2 ст. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Следовательно, отсутствие разрешения на строительство объекта, не может служить основанием для признания исковых требований Администрации города о сносе самовольной постройки.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
4. Истец должен также представить доказательства того, что построенный объект не соответствует целевому назначения, градостроительному плану или ухудшает благоустройство города, а также нарушает права граждан, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.
Обращаем внимание на то, что необходимо исходить из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле.
Лицо, заявляющее требование о сносе постройки, должно представлять доказательства, подтверждающие исковые требования.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 13 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Учитывая, что наличие угрозы жизни и здоровью граждан является основанием для сноса самовольной постройки и должно быть прямо установлено судом в ходе искового производства, это обстоятельство в силу 56 ГПК РФ входит в предмет доказывания для лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Бремя доказывания возведения спорного строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, вследствие которых сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, лежит на Администрации города.
Таким образом, заявляя иск о сносе самовольной постройки, Администрация города должна доказать наличие оснований для удовлетворения такого требования.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу статьи 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
При применении данной нормы суд должен исходить из того, что приниматься должны лишь те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть искомые юридические факты.
Таким образом, если объект незавершенного строительства обладает признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; ответчик является субъектом права собственности на земельный участок; постройка индивидуально определена, то в удовлетворении требований о сносе постройки следует отказать.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (решение Липецкого районного суда Липецкой области от 08.02.2012 года по гражданскому делу № 2-210/2012 и т.д.).
В случае, если Вами будет выполнены вышеперечисленные требования и действия, то шансы на положительный исход дела очень высокие.
Для более развернутой консультации, а также оказания юридической помощи рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.
Источник