Как правильно проводится бухгалтерский и налоговый учет объектов недвижимости на предприятии. Особенности принятия к учету, учет покупки и т.д.
Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве.
В налоговом учете построенный объект включают в состав основных средств в том месяце, в котором поданы документы на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ).
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенных договором сроков исполнения обязательств и т. д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения указанной в договоре общей площади жилья в результате контрольного обмера дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.
После ввода законченного строительного объекта, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко указывается объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор, согласно ст. 382 ГК, может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.
Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: «Дольщик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».
Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт.
Если инвестор вложил деньги в строительство объекта, который в дальнейшем он планирует продать, то полученную долю нужно учитывать в составе:
– товаров, если инвестиционный договор не привел к созданию простого товарищества;
– готовой продукции, если инвестор и заказчик заключили договор о совместной деятельности.
Стоимость товаров будет равна сумме вложенных в строительство средств (п. 6 ПБУ 5/01 и ст. 320 НК РФ). Здесь могут быть различия в оценке из-за разных правил бухгалтерского и налогового учета процентов.
Пример.
В соответствии с инвестиционным контрактом при строительстве объекта инвестор частично финансирует и строительство подстанции, которую в дальнейшем он безвозмездно передает городу.
Средства, которые в соответствии с инвестиционным договором поступают от инвесторов, отражаются у заказчика-застройщика по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» и дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Поступившие на строительство средства не являются средствами, полученными заказчиком-застройщиком в связи с продажей им товаров, работ или услуг, а следовательно, не облагаются налогом на добавленную стоимость (подп. 4 п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
По окончании строительства объект передается инвестору, что оформляется Актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а). Его оформляют после подписания акта реализации инвестиционного контракта, который служит основанием для распределения площадей между участниками строительства. В течение пяти дней после подписания данного акта заказчик-застройщик выписывает инвесторам счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Основанием для их выписки является сводная ведомость затрат на строительство объекта и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору. Таким образом, схема бухгалтерского учета у заказчика-застройщика в рассматриваемой ситуации будет выглядеть так:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»,
Кредит 86 «Целевое финансирование» – отражена задолженность инвесторов по договору инвестирования;
Дебет 51 «Расчетные счета»,
Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» – поступили денежные средства от инвесторов;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»,
Кредит 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»..) – учтены затраты по строительству объекта;
Дебет 19 «НДС при приобретении основных средств»,
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» …) – отражен НДС по работам, выполненным подрядным способом;
Дебет 86 «Целевое финансирование»,
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражена стоимость объекта, подлежащего передаче инвесторам;
Дебет 86 «Целевое финансирование»,
Кредит 19 «НДС при приобретении основных средств» – отражен налог на добавленную стоимость, относящийся к стоимости подлежащих передаче объектов.
До момента окончания застройщиком строительства и передачи построенного объекта инвестору сумма инвестиционного взноса учитывается у него по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Построенный и переданный заказчиком-застройщиком объект (или его часть) приходуется на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом сумма НДС, относящаяся к части объекта, подлежащей передаче инвестору, может быть принята им к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату застройщику. Вычет производится после принятия объекта на учет (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).
Что касается доли, подлежащей передаче городу, то, поскольку она передается без оплаты, ее стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»), так как является внереализационным расходом (п. 12 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 16 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Передача на безвозмездной основе построенных объектов городу в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагается налогом на добавленную стоимость. При этом НДС по объектам, безвозмездно передаваемым городу, включается в их стоимость. Такое правило содержится в подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ.
Небольшие строительные организации, занимающихся строительством, нередко сами готовят большинство документов, связанных с приемкой законченных строительством объектов, а крупные строительные организации при приемке строительных объектов от подрядчиков обязаны тщательно проверять необходимые документы при постановке у себя строительных объектов на учет.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются (если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов), либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком.
В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.
В настоящее время продолжают действовать нормативные документы, принятые еще в период плановой экономики – около 20 лет назад – постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года № 165 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и разработанные на его основе СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и не могли учитывать того многообразия экономических отношений в строительной деятельности, которые произошли позднее. Кроме того, продолжают действовать Временные положения по приемке законченных строительством объектов, рекомендованные письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года № БЕ-19-11/13. Однако этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов.
Поэтому имеется необходимость пересмотра действующих нормативных актов, регулирующих процесс приемки законченных строительством объектов с учетом новых экономических условий. Причем основное внимание должно быть уделено правам, обязанностям и ответственности новых (по сравнению с периодом рыночной экономики) участников строительного процесса – инвесторов, а также некоторых вновь созданных или реформированных контролирующих органов и органов государственного и муниципального управления. Так как на федеральном уровне (Правительство РФ и Госстрой РФ) соответствующие нормативные акты пока не разработаны, возникшая проблема решается на других уровнях – органах отраслевого и регионального управления. Так, в последние годы были приняты нормативные документы, регулирующие процесс приемки объектов в отраслях связи, железнодорожном транспорте, нефтегазовом комплексе и прочее.
Более интересным представляется рассмотрение законодательных и нормативных актов в области регулирования строительной сферы, принимаемые органами государственной власти регионального уровня (субъектов РФ).
Так, постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 г . № 530 утверждены Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» – МГСН 8.01-00 (введены в действие от даты утверждения – 20 июля 2000 г .) Большая часть требований МГСН 8.01-00 заимствована из СНиП 3.01.04-87, и при цитировании отдельных положений данных документов, в скобках делается ссылка на соответствующие пункты.
СНиП 3.01.04-87, МГСН 8.01-00 установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов в соответствии с условиями договора подряда и инвестиционного договора посредством приемочной комиссии или без нее, под контролем органов государственного надзора и городской администрации.
Завершение этапа приемки готового к эксплуатации объекта, законченного строительством, оформляется технической «справкой», подписанной заказчиком, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией (подп. 1.1, 1.2 МГСН 8.01-00).
Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик – инвестор) и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.
В качестве основной схемы установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается Инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.
Приемка объектов проводится в два этапа:
– в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда – заказчик и подрядчик;
– вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.
МГСН 8.01-00 установлено, что законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости, осуществляемый инвестором за счет собственных средств, при соблюдении организационно-правового порядка, может приниматься в эксплуатацию приемочной комиссией и без нее по решению инвестора.
Однако при этом, имеются некоторые особенности (точнее, дополнительные требования) в отношении приемки в эксплуатацию жилых зданий и помещений городского заказа для использования по назначению, а также объектов соцкультбыта.
Нужно обратить внимание на то, что имеются существенные различия между понятиями «законченный строительством объект» и «законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект», а также между понятиями «приемка объекта заказчиком от подрядчика» и «приемка в эксплуатацию». Это обстоятельство необходимо учитывать при разработке договоров строительного подряда и при документальном оформлении взаимоотношений между участниками этого договора.
Для помещений неполной готовности полученный правовой акт на эксплуатацию объекта является основанием на проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами (собственниками) в соответствии с техническими условиями, выданными инвестором.
В соответствии с ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимые вещи, поэтому при решении вопроса принятия объекта к бухгалтерскому учету нужно установить, кому принадлежит право собственности.
По правилам бухгалтерского учета стоимость объекта строительства формируется в учете у заказчика. В бухгалтерском учете у заказчика-застройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до окончания работ учитываются расходы по строительству объектов согласно п. 7 ПБУ 2/94 с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта основных средств. Инвестор ведет учет инвестиционных вложений в объект строительства на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Объекты недвижимости, документы на регистрацию права собственности, которые не поданы на регистрацию, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Все указанные объекты, включая фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, до момента подачи документов на регистрацию, должны отражаться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Получение объекта строительства от заказчика в бухгалтерском учете инвестора следует отразить по дебету счетов 08 «Вложения во внеоборотные активы» на фактическую стоимость объекта строительства и счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» на сумму НДС и по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
По окончании строительства передача заказчиком по поручению инвестора коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям возможна как до передачи построенного объекта инвестору, так и после его передачи.
В связи с этим в договоре между инвестором и заказчиком должен быть определен конкретный порядок передачи внешних коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям.
В бухгалтерском учете у инвестора указанные операции отражаются следующими записями:
Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком до передачи построенного объекта инвестору—
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора (за вычетом стоимости инженерных сетей и внешних коммуникаций);
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– выделен НДС;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.
Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком после передачи построенного объекта инвестору по его поручению—
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;
Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– выделен НДС;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», 19 «НДС по приобретенным ценностям» – на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).
Поэтому, объекта обложения НДС при передаче инженерных сетей и внешних коммуникаций эксплуатационным организациям не возникнет только в том случае, если инвестором будет получено решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче таких объектов специализированным организациям, осуществляющим их использование или эксплуатацию по назначению.
Под таким решением может пониматься присутствие условия в инвестиционном договоре, с городскими властями на строительство объекта о передаче по окончании строительства инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям.
Законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект заказчик предъявляет инвестору для приемки в эксплуатацию с представлением 3 экземпляров установленной документации и акта приемки от подрядчика. Один экземпляр документации передается в инспекцию Госархстройнадзора, один – эксплуатирующей организации для постоянного хранения, один остается у инвестора.
ИсточникЕсли в сводном сметном расчете есть расходы, кроме строительства , например мебель и оборудование, оплатите их по КВР 407 « Строительство (реконструкция) объектов недвижимого имущества государственными (муниципальными) бюджетными и автономными учреждениями». Такой вывод следует из п. 51.4.2 Порядка применения КВР № 132н и подтверждается в письме Минфина от 18.06.2015 № 02-05-11/35429. … Когда покупаете основное средство, определите, по какой стоимости принять объект к учету . В рекомендации узнаете, какие затраты включить в первоначальную стоимость имущества, по какой цене учесть объект , который купили за иностранную валюту.
Как проводится учет объектов недвижимости
И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.
Бухучет объектов недвижимости
Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:
- Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
- Методические указания по учету ОС №91.
Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):
- Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
- Объект будет эксплуатироваться дольше года.
- Фирма не планирует перепродажу.
- Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.
Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.
Вопрос: Организация в 2019 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2020 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.?
Посмотреть ответ
Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.
Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.
Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:
- Необязательны документы о регистрации объекта.
- Необязательна фактическая эксплуатация.
- Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.
С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:
- Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
- Капитальные вложения окончены.
- Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.
Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.
Принятие недвижимости к учету
Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:
- Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
- Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.
Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:
- ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
- ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.
Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.
Бухучет реконструкции имущества при УСН
Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.
Формирование первоначальной стоимости при ОСНО
Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:
- Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
- Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
- Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
- Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).
Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.
Особенности учета объектов у продавца
Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:
- У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
- Сумма выручки от продажи известна.
- Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
- Покупатель получил право собственности на объект.
- Траты на операцию можно установить однозначно.
Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.
Бухгалтерские проводки
Фирма-продавец выполняет следующие проводки:
- ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
- ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
- ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
- ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
- ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
- ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.
В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.
Учет покупки объектов
Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:
- Направлены бумаги на регистрацию.
- Недвижимость введена в эксплуатацию.
Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:
- На основании общего срока полезной эксплуатации.
- Остаток срока.
Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:
- ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
- ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
- ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
- ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.
Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.
Налоговый учет
С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.
ИсточникПостановка на учет объекта недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета . … Объект недвижимости подлежит постановке на учет в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия, установленные п. 4 Положения по бухгалтерскому учету " Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н
Сложные случаи признания основных средств
Основные средства есть почти в каждой организации. Всё ли вы знаете об их учете? В какой момент начать отражать актив в составе основных средств? Можно ли перевести основные средства в товары или материалы и если да, то в какой момент?
Общие условия признания ОС
В бухгалтерском учете условия признания основного средства (ОС) установлены в п. 4, 5 ПБУ 6/01 (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Для целей налогообложения прибыли признаки основных средств описаны в п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ. Сравним характеристику объекта, который признается основным средством в бухгалтерском и налоговом учете в таблице.
Параметры | В бухгалтерском учете | В налоговом учете |
---|---|---|
Определение ОС | Объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование | Имущество используется в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией |
Срок полезного использования ОС | Объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев | Имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев |
Возможность последующей перепродажи | Организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта | Такого условия нет в НК РФ. Однако его выполнение фактически обеспечивается предыдущим условием (срок полезного использования превышает 12 месяцев) |
Наличие права собственности на объект | Такого требования нет в ПБУ 6/01, однако в п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» есть требование приоритета содержания перед формой. То есть объект может отражаться в составе ОС даже в том случае, когда юридического права собственности на него у организации нет, если он фактически находится под ее контролем (см. п. 7.2 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методологическим советом по бухучету при Минфине РФ, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997). Такой подход соответствует и МСФО | Имущество принадлежит налогоплательщику по праву собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ) |
Назначение объекта | Объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем | Имущество используется для извлечения дохода |
Стоимость объекта | Стоимость объекта превышает лимит, установленный организацией (величина лимита не более 40 000 ₽) | Имущество первоначальной стоимостью более 100 000 ₽ |
Если объект перестает соответствовать условиям принятия ОС к учету, он подлежит списанию с учета в качестве ОС (п. 29 ПБУ 6/01, п. 75, 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н). Рассмотрим отдельные ситуации признания и прекращения признания ОС.
Покупка
Актив становится основным средством в бухучете, когда он готов к использованию. При этом фактическое его использование, в отличие от налогового учета, необязательно. Значит, при покупке практически любого объекта можно и нужно сразу же отражать его на счете 01 или 03. Но если объект требует доработки и без доделок использовать его нельзя, то в составе ОС он не отражается, пока не будет готов к использованию.
Однако в ПБУ нет однозначного ответа на следующий вопрос. Если актив в принципе может быть использован организацией, но для его использования в запланированных целях требуются дополнительные затраты, осуществление дополнительных затрат, нужно ли отражать его в составе основных средств? Например, организация купила нежилое помещение, которое теоретически может использовать и сразу, но она сначала делает в этом помещении ремонт (чтобы привести его к состоянию, отвечающему ее нуждам) и лишь потом начинает использовать.
В п. 55 МСФО (IAS) 16 «Основные средства» сказано: «Амортизация актива начинается тогда, когда он становится доступен для использования, то есть когда его местоположение и состояние позволяют осуществлять его эксплуатацию в режиме, соответствующем намерениям руководства». Анализ арбитражной практики по вопросу о включении стоимости активов в налоговую базу по налогу на имущество организаций позволяет сделать аналогичный вывод (см. ниже).
Исходя из изложенного, при получении объекта, который в принципе может быть использован организацией (пусть и не таким образом, как она планирует), включать его в состав ОС нужно после доработки и формирования полной первоначальной стоимости. В налоговом учете отражать расходы в виде амортизации по этому основному средству можно не раньше начала его фактического использования. Ведь только после этого момента объект можно отнести в состав амортизируемого имущества и начислять амортизацию (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, п. 4 ст. 259 НК РФ).
Дополнительно отметим, что факт получения разрешений на эксплуатацию объекта (кроме объекта капитального строительства), его регистрации и совершения иных аналогичных действий не влияет на принятие ОС к учету. Иными словами, например, для принятия к учету автомобиля в составе ОС его регистрация в органах ГИБДД не требуется.
Оформите абонемент Контур.Школы и целый год смотрите вебинары и курсы по налогам, взносам и бухучёту, чтобы быть в курсе всех изменений
Анализ арбитражной практики по покупке ОС
В п. 8 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений гл. 30 НК РФ (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148), указано, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.
Президиум ВАС РФ указал, что, исходя из взаимосвязанного толкования п. 4, 7 и 8 ПБУ 6/01, формирование первоначальной стоимости объекта, по которой основные средства принимаются к бухгалтерскому учету, является одним из обязательных условий включения объекта в состав основных средств.
В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2017 по делу № А40-115932/2016 суд отказался поддержать налоговиков и указал, что до завершения доработки до состояния полной готовности определить стоимость основных средств невозможно. Значит, такие объекты не могут быть приняты к учету в качестве основных средств.
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2015 по делу № А71-1032/2014 суд отметил, что до завершения реконструкции объектов их не нужно было включать в состав основных средств. Суд пришел к выводу, что объекты не относились к основным средствам до завершения реконструкции, выхода на достижение гарантийных показателей и гарантийных параметров, обеспечения возможности выпуска продукции, соответствующей требованиям по качеству, и получения разрешения на применение оборудования, отнесенного к опасным производственным объектам.
Аналогично, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2016 по делу № А76-11526/2015 суд указал на неправомерность включения объектов в состав ОС до завершения технического перевооружения, поскольку они не могли использоваться в производственной деятельности налогоплательщика.
В то же время есть примеры и противоположных решений.
Так, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2015 по делу № А55-11336/2014 суд рассмотрел такую ситуацию. Общество владело нежилыми помещениями в «черновой» отделке. В дальнейшем помещения ремонтировались под конкретных арендаторов и уже после передачи арендаторам переводились в состав ОС. Организация считала, что, поскольку до ремонта помещения были непригодны для использования по назначению (сдачи в аренду), они не должны включаться в состав ОС.
Однако суд указал, что помещения полностью находились в пригодном техническом состоянии и могли приносить (и даже реально приносили) прибыль от их использования. А вопрос об учете спорных объектов недвижимого имущества в составе бухгалтерского счета 01 «Основные средства» и включении в объект налогообложения по налогу на имущество организаций не зависит от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта.
Кроме того, суд указал, что после приобретения помещений никаких капитальных вложений в них организация за свой счет не производила. По-видимому, это и стало решающим аргументом для суда.
Таким образом, суд признал правомерным включение объектов в состав основных средств и начисление налога на имущество. Верховный Суд РФ не нашел оснований для пересмотра этого решения (Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 306-КГ15-7527).
Исходя из изложенного, повторим вывод, который обозначили выше: объект, который в принципе может быть использован организацией (пусть и не таким образом, как она планирует), нужно включать в состав ОС после доработки и формирования полной первоначальной стоимости.
В связи с тем что факт регистрации объекта, например в ГИБДД, не влияет на принятие ОС к учету, показательно постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.03.2015 по делу № А64-1394/2013. В судебном акте суд пришел к выводу о необходимости включения в состав ОС объектов, для использования которых необходимо было получение разрешения на эксплуатацию. Суд указал, что положениями п. 4 ПБУ 6/01 получение разрешения уполномоченного органа на эксплуатацию объекта основных средств для принятия его к учету в качестве такового не предусмотрено. Приобретенные Обществом активы могли использоваться Обществом и без разрешения Ростехнадзора, при этом их эксплуатация приносила бы экономическую выгоду, хотя и являлась бы незаконной. Это решение Верховный Суд РФ отказался пересматривать (Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2015 № 310-КГ15-7101).
Подготовить, проверить и сдать бухгалтерскую отчетность в ИФНС через интернет
Принятие объекта к учету при строительстве
Общие требования при принятии к учету объектов, которые не приобретаются в «готовом» виде, а строятся, в целом аналогичны.
В то же время при капитальном строительстве есть существенная особенность, установленная ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Дело в том, что документом, подтверждающим создание объекта недвижимого имущества, является разрешение на ввод его в эксплуатацию. Следовательно, до момента получения такого разрешения объект, построенный организацией (или для нее), использовать нельзя, он не пригоден к эксплуатации.
Более того, даже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта объект может требовать доделок, доработок. В этом случае он продолжает числиться в составе вложений во внеоборотные активы до завершения всех работ по приведению в состояние, пригодное к использованию, и формирования первоначальной стоимости.
Такой вывод сделан, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 по делу № А40-26076/2016.
При этом оговоримся, что если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получается лишь формально, а фактически объект уже пригоден к использованию или даже используется, его нужно принять к учету в составе ОС. На это указывает требование приоритета содержания перед формой, то есть требование отражать в бухгалтерском учете факты хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 № 106н).
А вот государственная регистрация права собственности (или иного права) на недвижимость не имеет значения в данном случае, поскольку ПБУ 6/01 подобного условия не устанавливает (см. п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений гл. 30 НК РФ, приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148). В налоговом учете данное обстоятельство также значения не имеет (п. 4 ст. 259 НК РФ).
Вычет «входного» НДС
Отдельно нужно упомянуть порядок применения вычета НДС в отношении основных средств. Напомним, что одним из условий применения вычета является принятие приобретенных товаров (работ, услуг) на учет.
В отношении НДС, предъявленного при осуществлении строительства, проблем нет — этот НДС принимается к вычету сразу по мере его предъявления и отражения принятых работ в учете (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»). На это прямо указывают п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ.
А вот в отношении «обычного» приобретения ОС вопросы есть. Долгое время Минфин России разъяснял, что условием вычета «входного» НДС является принятие соответствующего объекта на учет в качестве ОС (письма от 12.02.2015 № 03-07-11/6141, от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 24.01.2013 № 03-07-11/19). Однако в последних разъяснениях финансовое ведомство поменяло точку зрения и разрешает применять вычет уже после отражения имущества в составе вложений во внеоборотные активы см. письма Минфина России от 11.04.2017 № 03-07-11/21548, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, от 04.07.2016 № 03-07-11/38824, от 20.11.2015 № 03-07-РЗ/67429).
Такая позиция соответствует сложившейся арбитражной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 8349/07 по делу № А40-69118/05-87-620, Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2018по делу № А12-10636/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.10.2018 по делу № А44-11279/2017и др.).
Таким образом, сейчас, полагаем, можно безопасно принимать НДС к учету уже при отражении имущества на счете 08.
Продажа
Иногда организация решает, что имущество, которое она использовала, ей больше не нужно и можно его продать. Как поступать в таких случаях? В налоговом учете вопросов не возникает. С момента прекращения использования ОС в деятельности, направленной на получение дохода, амортизацию больше нельзя признавать в расходах. А вопрос отражения в балансе для целей налогообложения не стоит.
В бухгалтерском учете до недавнего времени было не всё так просто. Российские стандарты бухучета не позволяли осуществлятьреклассификациюактива, который организация решила продать, и вообще не предусматривали четкого регулирования этой ситуации.
Однако Приказом Минфина России от 05.04.2019 № 54н внесены изменения в ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности» и введен новый вид активов — долгосрочные активы к продаже.
Так, если организация решила продать объект основных средств, в связи с этим решением прекратила его эксплуатацию и имеется подтверждение того, что возобновлять его использование она не намерена, то этот актив надо реклассифицировать.
С момента реклассификации объект отражается в составе оборотных активов и оценивается по правилам, действующим для оценки запасов. При этом в качестве стоимости актива на момент реклассификации принимается балансовая (т.е. остаточная с учетом переоценок и обесценения, если оно имело место) стоимость уже бывшего основного средства.
Такой подход полностью соответствует МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».
Отметим, что обязательными для применения описанные изменения станут лишь с отчетности за 2020 год, но Минфин разрешает досрочное применение измененного стандарта — надо лишь раскрыть этот факт в отчетности.
Подробнее о долгосрочных активах к продаже читайте в статье «Учёт долгосрочных активов к продаже: что изменилось в ПБУ 16/02».
Разобрались? Проверьте себя — пройдите тест по мотивам советских мультфильмов.
Аттестованный аудитор Александр Лавров
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
ИсточникПо правилам бухгалтерского учета стоимость объекта строительства формируется в учете у заказчика. В бухгалтерском учете у заказчика-застройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до окончания работ учитываются расходы по строительству объектов согласно п. 7 ПБУ 2/94 с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта основных средств. Инвестор ведет учет инвестиционных вложений в объект строительства на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Объекты недвижимости, документы на регистрацию права собственности, которые не поданы на регистрацию, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств.
Бухгалтерский и налоговый учет у Заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019
Согласно абзацу 1 п. 1.4 еще действующего на сегодня Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, (утвержденного приказом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160) организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.
- на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» — затраты учитывались в составе прочих капитальных вложений;
- на счете 26 «Общехозяйственные расходы» с последующим списанием на счет 20 «Основное производство» или счет 90 «Продажи».
Однако новый стандарт ФСБУ 5/2019 «Запасы», вступивший в силу с 1 января 2021 года, существенно меняет привычные подходы.
С введением новых стандартов много вопросов вызывает, какой же теперь способ учета применять.
Стандартом ФСБУ 5/2019 были введены правила, согласно которым предполагается, что расходы на строительство можно учитывать на счете 20 до момента признания выручки. Мы придерживаемся позиции, что согласно пп. ж п. 3 ФСБУ 5/2019, данный стандарт применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации. Таким образом, целесообразно принять решение, что расходы по строительству жилого дома будут учитываться организацией-застройщиком на счете 20 «Основное производство» до момента признания соответствующей выручки.
Что делать: Закрепить вариант учета со ссылками на законодательные акты в учетной политике организации.
ФСБУ 5/2019 и незавершенное строительство
Теперь разберем иные нюансы использования ФСБУ 5/2019 для учета незавершенного производства в жилом строительстве.
Принципиальные нововведения заключаются в том, что незавершенное производство и созданные объекты с 2021 года признаются запасами. В производстве при первоначальном признании незавершенное производство может оцениваться по фактической себестоимости, а в единичном производстве — это вообще единственный возможный вариант.
Что делать: В фактическую себестоимость включать как прямые, так и косвенные затраты, а в учетной политике фиксировать метод их распределения.
Учет расходов на рекламу
Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.
Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
- Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.
- В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.
Впоследствии, после списания, рекламные и подобные расходы могут быть признаны как прочими расходами от обычных видов деятельности полностью в отчетном году, так и учтены на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» в качестве затрат, не увеличивающих стоимость возводимых объектов, до окончания строительства, а затем признаны прочими расходами по обычным видам деятельности.
Выбор способа отражения остается за Организацией и является элементом Учетной политики. При этом, особо обращаем внимание, что при выборе способа с отражением по счету 20 «Основное производство», Организации следует раскрыть в Учетной политике подробное обоснование своего выбора.
Учет управленческих расходов
Также важный нюанс, что согласно пп. г п. 26 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются управленческие расходы. Но есть исключение — если эти расходы непосредственно связаны с изготовлением продукции, выполнением работ (услуг). То есть, если строительная компания не осуществляет иных видов деятельности, то управленческие расходы целесообразно включать в себестоимость незавершенного производства на счете 20 «Основное производство». Таким образом, данные расходы полностью в отчетном периоде не признаются, а будут признаны одновременно с получением выручки организацией-застройщиком.
Учет средств дольщиков
В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.
- Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
- При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.
Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.
Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:
- Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
- Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
- Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
- Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
- Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
- Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
- Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
- Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
- Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
- Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
- Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу
Что делать: Отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по возведению жилого дома в расходной.
Это позволит наиболее корректно вычислить, в том числе, и налогооблагаемый результат.
Нюансы налогообложения: подходы к учету экономии
Что касается налогообложения, то у заказчика-застройщика оно связано с рядом нюансов и спорных моментов.
Что нужно раскрыть:
- подходы к налоговому учету по Договору долевого участия (ДДУ);
- порядок определения моментов признания доходов и расходов;
- особенности исчисления НДС по объектам разного назначения;
- организацию раздельного учета по НДС.
Доходом застройщика-заказчика, как правило, является фактическая разница (экономия) между суммой, полученной от дольщика, и стоимостью передаваемой ему квартиры. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, нет единого мнения контролирующих органов и существует несколько подходов, каждый из которых по-своему спорный.
Рассмотрим несколько наиболее популярных:
- Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии)
Нюанс: С налогом на прибыль все достаточно очевидно – есть доход, значит есть налог. А вот касательно НДС существует мнение, что после передачи квартиры дольщику оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение и в следствие данного факта являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. А это значит, что данная разница должна облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).
- Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается
Нюанс: В поддержку такой позиции говорят положения ст. 146, 162 НК РФ, аргументируя тем, что экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой. При этом поступление средств по ДДУ имеет целевое назначение. На данных фактах выводится логическая цепочка об отсутствии признаков соответствия фактического получения экономии критериям выручки от реализации по НК РФ. Соответственно, и объекта налогообложения по НДС не возникает. Данная позиция также нашла поддержку в судах примерно того же периода, что и позиция 1 (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).
Что делать: Доказать, что недвижимость предназначена для продажи (например, продемонстрировать активную маркетинговую деятельность), а построенные объекты не используются в деятельности застройщика.
- Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика
Нюанс: При данном подходе экономия должна отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата в целях понимания базы по налогу по прибыль. При этом НДС не начисляется на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Данный подход наименее популярный среди застройщиков, исходя из нашей практики, и используется в большинстве случаев при строительстве с использованием собственных средств и счета 86.
Отражение подхода в учетной политике
Исходя из понимания, что при выборе своего подхода всегда остаются риски споров с контролирующими органами, мы советуем подробно раскрыть данные положения в учетной политике.
Как вариант, в учетной политике могут присутствовать такие положения:
- Порядок признания и достоверной оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ. Например, Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на ______. Выручка заказчика-застройщика признается _____ в течение указанного срока.
- Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика. В данном разделе должны быть учтены такие нюансы, как выбранный вариант признания экономии, момент признания экономии в составе доходов. Немаловажно упомянуть, что экономия остается в распоряжении Организации.
- Порядок формирования финансового результата.
Определение финансового результата
Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.
Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.
В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.
Выводы:
- Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).
- Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (Определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС РФ поддержал позицию АС ПО (Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).
Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.
Раскрытие информации в отчетности
И последний момент, который мы затронем в данной статье – раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Как раскрывать:
- Данные о средствах на эскроу-счетах отражаются в пояснениях к отчетности в разделе «Обеспечение обязательств».
- Жилые дома, не переданные дольщикам, отражаются в Балансе в составе оборотных активов.
Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять ежеквартальную отчетность по своей деятельности в Министерство строительства.
ИсточникК учету принимайте документы, которые содержат обязательные реквизиты, предусмотренные в части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Для приемки созданных основных средств в организации следует создать комиссию, которая должна определять: соответствует ли основное средство техническим условиям и можно ли ввести его в эксплуатацию; требуется ли доведение (доработка) основного средства до состояния, пригодного к использованию. … После того как созданный объект будет передан заказчиком, принимайте его к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Первоначальную стоимость объекта формируйте с учетом всех затрат, связанных со строительством (п. 8 ПБУ 6/01).
Бухгалтерский учет в строительстве
Контракт на строительство всегда затрагивает две стороны: фирму заказчика и исполнителя, то есть подрядчика. В статье рассмотрим особенности ведения бухучета при выполнении строительных работ.
Бухгалтерский учет в строительстве
Возведение зданий или сооружений имеет колоссальные отличия от других видов деятельности не только в этапах осуществления и реализации, но и в части бухгалтерского и налогового учетов.
Отличия ведения бухгалтерского учета в строительстве:
- Документация. Участники используют иные документы для отражения этапов и результатов стройки. Например, акты выполненных работ по спецформе КС-2, а также спецсправка о стоимости строительства по форме КС-3.
- Учет затрат по элементам. Иными словами, произведенные затраты подразделяются на несколько элементов, таких как: материалы, заработная плата специалистов, работа оборудования, машин и механизмов, а также накладные затраты.
- Особенности принятия объекта. Объект завершенного строительства подлежит приемке по специальным правилам и специальными комиссиями, по итогам данного контрольного мероприятия составляется акт о приеме-передаче (форма № ОС-1а).
- Необходимость в регистрации объекта. Построенное здание подлежит обязательной регистрации в соответствующих госорганах. Только после регистрации объект может быть включен в состав основных средств.
Причем бухучет в компании заказчика также отличается от учета в организации исполнителя. Рассмотрим подробнее особенности учета для каждой стороны.
Бухучет в строительстве у подрядчика
Ведение учета строительной деятельности организаций закреплено в ПБУ 9/99 , ПБУ 10/99, ПБУ 2/94 , ПБУ по учету инвестиций. Все затраты в строительной компании подлежат дроблению на элементы, поименованные выше.
Для отражения строительных затрат в бухучете применяют счет бухучета 20 «Основное производство». По дебету счета 20 отражаются затраты:
- на материалы с одновременным отражением затрат по кредиту счета 10 «Материальные запасы»;
- на зарплату персонала стройфирмы по кредиту 70 «Расчеты по оплате труда»;
- по расчетам с поставщиками по кредиту счета 60.
При поэтапной приемке следует использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенному производству», формируя проводку Дт 46 Кт 90 — отражена незавершенная реализация производства.
Бухучет в строительной организации: пример
ООО «Весна» оказывает услуги по строительству. Был заключен договор на возведение здания офиса. Приемка осуществляется в два этапа: первый в сумме 2 миллиона рублей, второй — 2,4 миллиона.
По условиям договора предусмотрена предоплата — 90 % от стоимости этапа. Так, аванс за первый — 1,8 млн рублей, за второй — 2,16 млн руб.
Начало работ — февраль 2020 г., окончание первой части строительства — май, второй — июль.
ИсточникЕсли монтажом Объекта строительства занимался подрядчик, то нужно принять к учету выполнение подрядных работ и учесть стоимость этих работ в стоимости ОС. Формируем документ «Поступление услуг» (Рис.1): Раздел Покупки — Поступление (акты, накладные). Рис. 1. Этим же документом можно оформить аренду различных средств, для постройки объекта . … В случае, когда с Вашей стороны не было никаких модернизаций и затрат на Объект Строительства можно оформить операцию по учету услуг в стоимости Объекта строительства через документ «Поступление объектов строительства »: Раздел Покупки — Поступление (акты, накладные). (Рис.3). Рис. 3.