В соответствии с абз.1 п.1 ст.424 ГК РФ цена определяется соглашением сторон, т.е. по своему усмотрению в соответствии с принципом свободы договора. Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается размер денежных средств, подлежащих уплате участником, то есть цена определяется как существенное условие договора, в отсутствие которого договор признается незаключенным.
При этом, цена в договоре участия в долевом строительстве должна быть определена именно как сумма денежных средств в силу прямого указания в ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Как указывалось ранее, цена определяется по соглашению сторон. В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть твердую сумму денежных средств, а также с учетом ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть определена как произведение стоимости единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) и соответствующей общей площади (площади) объекта долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК
При этом, если в состав жилого помещения входят лоджия, балкон, веранда, терраса, цена договора может быть установлена с учетом общей приведенной площади: суммы общей площади жилого помещения и площади соответствующих лоджии, балкона, веранды, террасы с применением понижающего коэффициента, установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» [1] установлены соответствующие коэффициенты, которые полностью идентичны коэффициентам, применяемым Бюро технической инвентаризации в рамках обмера площади построенного объекта долевого строительства в соответствии с приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» [2] , положения п.3.37 которой не обязательны для застройщика при определении цены договора.
Таким образом, внесенные Федеральным законом № 304-ФЗ поправки в части применения дополнительных коэффициентов направлены на уменьшение случаев изменения площади объекта после завершения его строительства и проведения обмера Бюро технической инвентаризации.
В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена после заключения договора участия в долевом строительстве, но только в случае, если в самом договоре стороны согласовали случаи и условия ее изменения, что направлено на недопущение одностороннего изменения цены договора. Однако в практике встречаются условия договора, предусматривающие возможность изменения цены застройщиком, которые признаются судом ущемляющими права потребителя. Так, например, как указал Третий арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015 [3] условие договора, согласно которому застройщик имеет право на увеличение цены в одностороннем порядке в случае неисполнения участником обязанности по ее оплате ущемляют права потребителя, поскольку, во-первых, последствия невнесения платежа по рассматриваемому договору установлены Федеральным законом № 214-ФЗ, и, во-вторых, изменение цены не должно быть связано с исполнением обязательства.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Другим немаловажным аспектом определения размера цены договора участия в долевом строительстве является валюта денежного обязательства. Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает особых правил регулирования данного вопроса, следовательно, действуют правила, предусмотренные ст.317 ГК РФ. Как следует из п.1 ст.140, п.1 ст.317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В свою очередь п.2 ст.317 ГК РФ позволяет участнику долевого строительства оплатить цену договора участия в долевом строительстве в рублях в размере, эквивалентном соответствующей сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах.
При этом, по мнению А.Г. Карапетова, А.А. Павлова, из указанного правила есть исключение: например, п.2 ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает обязанность определения цены исключительно в рублях [4] .
Полагаем, что поскольку в силу ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в части, не урегулированной данным Федеральным законом, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», то в данном случае также подлежит применению правило об указании цены в договоре участия в долевом строительстве в рублях (валюта долга). В этой связи стоит отметить об отклонении в 2015 г. Государственной Думой законопроекта № 745535-6 « О внесении изменения в статью 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [5] , предусматривающего обязанность определения цены в договоре участия в долевом строительстве исключительно в рублях. Согласно официальному отзыву Правительства РФ принятие данного законопроекта нецелесообразно, поскольку уже существующие правовое регулирование позволяет определять цену в рублях в том случае, если участником долевого строительства является гражданин-потребитель. Для иных участников долевого строительства данное требование не является обязательным.
Стоит обратить внимание, что существенным условием договора является не только определение размера цены, но и сроки, а также порядок ее уплаты. С учетом положений, предусмотренных ч.3 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть уплачена в полном объеме единовременно либо по частям в течение определенного периода времени (рассрочка). При этом уплата денежных средств в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ должна производиться только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что означает, что стороны не вправе изменить данное императивное условие по своему усмотрению.
В практике встречаются случаи, когда условие договора о выплате цены связано с моментом государственной регистрации договора. В таком случае суды указывают на необходимость установления фактической возможности участника осуществить выплату денежных средств. Так, Определением Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51 [6] дело о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не выяснил, была ли доведена до участника информация о регистрации договора и имелась ли у него возможность оплатить цену в установленный срок.
Согласно материалам дела, участник был обязан оплатить цену договора в течение трех рабочих дней с момента его регистрации. Договор был зарегистрирован 9 сентября 2013 г., а денежная сумма уплачена участником сразу после того, как ему стало известно о регистрации договора – 16 сентября 2013 г. Как указал Верховный Суд РФ, просрочка внесения суммы договора была вызвана действиями регистрационных органов, а не участника долевого строительства.
Таким образом, в силу ч.1 ст.4, ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена по договору участия в долевом строительстве может быть выражена только в денежном эквиваленте. Цена определяется по соглашению сторон, при этом может быть изменена сторонами только если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрена во возможность ее изменения. Цена может быть определена как твердая денежная сумма или как произведение единицы площади помещения на общую ее площадь.
[1] Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854-пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранд, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» // Официальный интернет портал правовой информации. URL : http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201612190057 (дата обращения: 05.07.2017).
[2] Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
[3] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. по делу № 33-21473/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 133.
[5] Проект федерального закона № 745535-6 « О внесении изменения в статью 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». URL : http://sozd.parlament.gov.ru/bill/745535-6 (дата обращения: 17.09.2017).
[6] Определение Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).
Юрист Общества защиты дольщиков.
Стаж с 2017 года. Эксперт в области долевого строительства и банкротства застройщиков.
Источник: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai
Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома: заключение договора и оплата
Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья в строящемся доме является заключение специального договора долевого участия с застройщиком.
Покупаем квартиру по Договору долевого участия (ДДУ)
Суть долевого строительства состоит в том, что девелопер (застройщик) строит жилой дом, привлекая вложенные средства частных лиц (дольщиков). Взамен граждане, после того как проект будет сдан в эксплуатацию, получают квартиры в новостройке. ДДУ служит гарантией исполнения прав обеих сторон.
Этот вариант правовых отношений при покупке квартиры считается проверенным и надежным. Однако есть некоторые моменты, на которые необходимо обратить внимание. Наиболее важным этапом является заключение договора ДДУ.
Как происходит заключение договора?
Основное отличие ДДУ от иных типов соглашений – это обязательная государственная регистрация, которая исключает вероятность «двойной продажи» жилья, а также закрепляет за дольщиком определенную жилплощадь.
Обратите внимание!Договор будет считаться успешно заключенным с момента его государственной регистрации. Оплата производится только после прохождения этой процедуры.
После заключения соглашения дольщик становится обладателем широкого спектра различных полномочий, способствующих защите его интересов на этапе строительства объекта. К примеру, в случае, если девелопер остановил стройку, гражданин может расторгнуть ДДУ с возвратом вложенных денежных средств, а также с процентами за пользование его деньгами (1/150 ставки рефинансирования). Также стоит отметить, что в случае срыва сроков по возврату средств застройщик будет обязан выплатить неустойку.
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
В ДДУ также должны быть отмечены несколько существенных условий, строго регламентируемых Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Данные условия предусмотрены для защиты прав частных лиц, чьи денежные средства были привлечены для строительства объекта. Также Законом № 214-ФЗ определены правила заключения ДДУ. Рассмотрим обязательные и дополнительные условия этого соглашения.
Обязательные условия договора
Договор должен содержать ряд обязательных условий, без которых он не будет считаться действительным. А именно:
Здесь отображается вся информация об объекте: адрес, примерная площадь квартиры, ее номер и этаж, дальность расположения от лифта, высота потолков, а также техническое состояние объекта в момент передачи объекта в эксплуатацию;
- сроки передачи объекта дольщику.
Стоит отметить, что этот период у всех дольщиков в пределах одного дома должен быть одинаков. В этом пункте также указывается размер неустойки за срыв сроков передачи объекта. Размер неустойки для физического лица составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день;
- стоимость договора, сроки оплаты.
Отметим, что стоимость договора может меняться по соглашению сторон, если такой пункт указан в соглашении;
- гарантийный срок.
Он должен соответствовать прописанным условиям в договоре, требованиям проектных характеристик, технических регламентов, градостроительных документов и иным существенным условиям. Отметим, что гарантийный срок на объект долевого строительства должен составлять минимум 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование — минимум 3 года.
Обратите внимание! Обязательства по ДДУ будут считаться исполненными в полном объеме после получения дольщиком акта приема-передачи квартиры или иного документа, подтверждающего сдачу объекта.
Зарегистрированный договор долевого участия имеет специальную регистрационную подпись, удостоверяющую пройденную регистрацию.
Дополнительные условия договора долевого участия
Не лишним будет обозначить в ДДУ дополнительные условия. К ним можно отнести расторжение соглашения, внесение изменений, уступку прав требования. Например, договор может содержать пункт об определенной стоимости объекта без указания цены окон. В данном случае взаимоотношения между застройщиком и дольщиком будут регулироваться дополнительным соглашением с указанием стоимости окон.
Также отметим, что возможна ситуация, при которой в ДДУ указана цена, но отсутствуют положения об изменении площади объекта. В данном случае дольщик не должен оплачивать дополнительные квадратные метры при увеличении фактической площади, однако и застройщик не будет ничего выплачивать в случае уменьшения метража квартиры.
Нередко в ДДУ вносят положение о последствиях обмеров объекта соответствующими органами в случае, если будет установлено несоответствие указанной в договоре площади. Застройщики указывают, что если фактическая площадь увеличилась, дольщик будет обязан оплатить дополнительные квадратные метры, в противном случае, при уменьшении площади, застройщик выплатит денежную компенсацию.
Важно, чтобы договор долевого участия со стороны компании был подписан ее генеральным директором.
Обратите внимание! В случае, если ДДУ регистрируется только на одного из супругов, должно быть предоставлено нотариально заверенное свидетельство о том, что второй супруг согласен на совершение сделки.
Оплата
Сразу необходимо отметить, что застройщик вправе принимать оплату по ДДУ только после того, как он будет зарегистрирован в государственном реестре. Это является одним из требований, прописанных в Законе № 214-ФЗ. Следовательно, любые предложения о внесении средств до официального оформления будут являться незаконными.
Неудивительно, что данный момент является источником беспокойства для дольщиков. В отрезок времени между оплатой договора и регистрацией его в росреестре, нечестный застройщик может злоупотребить доверием и воспользоваться этим в свою пользу, например, квартира может быть продана еще раз. В данном случае законным владельцем будет являться тот, чей договор прошел государственную регистрацию раньше, вне зависимости от срока оплаты. Тот дольщик, чей договор был зарегистрирован позже, может только потребовать возмещения внесенных денежных средств через суд.
Промежуток времени между регистрацией и оплатой может быть существенным, из-за того, что застройщик передает в Росреестр сразу несколько ДДУ, а не по одному.
Сумма, указанная в соглашении, перечисляется со счета дольщика на счет застройщика. Если гражданин воспользовался ипотечными средствами, то деньги перечисляются со счета банка-кредитора. Основанием совершения платежа является счет, выставленный застройщиком на основании договора долевого участия. Отметим также, что сумма платежа может выплачиваться разово и в рассрочку.
Обратите внимание! Опытные юристы советуют сохранять платежные документы. Это является подтверждением факта выполнения обязательств по договору.
После того, как дольщиком выплачена полная стоимость жилья, он имеет права требования на приобретенный объект. Они будут являться основанием для оформления права собственности после прохождения государственной комиссии и введении в эксплуатацию.
Какие гарантии дает закон по ст. № 214-ФЗ
Закон предоставляет некоторые гарантии, однако не все можно предусмотреть заранее. К ним можно отнести полное исключение вероятности сбора денег застройщиком на несуществующий объект. Это стало возможно, благодаря положениям Закона № 214-ФЗ о запрете заключения ДДУ до:
- предоставления проектной декларации;
- предоставления разрешения на строительство;
- получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, на котором будут идти работы (или договора аренды).
Однако, как показывает практика, есть ряд моментов, не регулируемых Законом № 214-ФЗ. К таким можно отнести задержку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это грозит тем, что дольщик не сможет оформить право собственности на достроенный объект, и, как следствие, не сможет распоряжаться своей жилплощадью, например, подарить квартиру или сдать в аренду. Поэтому важно понимать, что участие в долевом строительстве содержит определенные риски.
Также соглашение может содержать в себе непонятные обывателю формулировки. Чтобы обезопасить себя и свои деньги от возможных рисков, лучше обратиться за помощью к практикующим юристам. Они проанализируют документ на наличие противоречащих закону пунктов, невыгодных дольщику положений и проведут переговоры с компанией о внесении правок. При возникновении споров специалисты подадут грамотную претензию и защитят ваши права в суде.
Источник: zaoalto.ru