Когда считать объект незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Незавершенное строительство или незавершенка – это объекты недвижимости, представляющие собой недостроенные здания или не до конца возведенные сооружения, которые не готовы к эксплуатации и не способные приносить доход в существующем виде. Однако они активно продаются и покупаются как целыми, так и по частям на современном рынке, поэтому так важна объективная оценка незавершенного строительства для установления цены сделки, которая бы устроила обе стороны.

Звоните: +7(495)649-81-05

В сложившейся мировой практике недостроенные объекты редко обладают функциональностью, также невозможно получение прибыли в виде ренты и поиск объявлений о продаже аналогичных зданий и сооружений с соответствующим процентом готовности. Именно по этой причине оценка незавершенки является трудоемкой задачей, требующей от оценщика специальных знаний и опыта, чтобы точно классифицировать объект, выделить основные параметры, непосредственно оказывающие влияние на итоговую цену, и выбрать методические подходы, способные наиболее точно отразить рыночную стоимость.

Основные сложности при оценке незавершенного строительства состоят в следующем:

• использоваться по своему назначению объект не может – на данной стадии он не является доходной недвижимостью;
• особые финансовые условия – объект требует серьезных инвестиций и внушительного периода на завершение строительства;
• сложности юридического характера – нет четкой процедуры долевого разделения, возможность оспаривания прав собственности, так как претендовать на один объект могут сразу несколько правообладателей;
• сложность в определении физического состояния и ускоренный износ конструктивных элементов – чем больше времени прошло с момента прекращения строительства, тем сложнее рассчитать процент износа, так как негативные внешние факторы оказывают усиленное воздействие на конструкции объекта, особенно при отсутствии кровли, перекрытий и проемов.

От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:

• вид определяемой стоимости;
• выбор методических подходов и оценочных процедур;
• стоимость услуг оценочной компании;
• сроки оценки;
• объем пакета документов.

Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:

• для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
• определения перспектив использования;
• для более эффективного распоряжения земельным участком, отведенного к объекту;
• для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
• для оформления договоров купли-продажи;
• для страхования или определения нанесенного ущерба;
• для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
• для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
• для реорганизации или реструктуризации предприятия;
• для определения инвестиционной привлекательности.

Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.

Звоните: +7(495)649-81-05

При необходимости оценить незавершенное строительство следует выяснить, чем объясняют независимые оценщики различия в стоимости даже визуально схожих недостроев и с одним процентом готовности:

• особое внимание обращается на срок действия разрешительной документации на подключение инженерного обеспечения объекта – обратите внимание, что по истечении 5 лет для подключения к сетям канализации, водо-, газо- и электроснабжения снова потребуется время на согласование и средства на получение этих документов;
• на стоимость влияет местоположение и экономическая привлекательность земельного участка, на котором объект расположен – бывает более выгодно приобрести участок с недостроем в центре города, разобрать его и отстроить новое;
• обратите внимание на классификацию объекта – наиболее перспективной считается жилая недвижимость, административные и торговые здания, а вот с производственными объектами ситуация не столь радужная;
• год начала строительства и момент его остановки, группа капитальности и процент готовности, а также физическое состояние;
• удобство расположения в зависимости от существующей застройки и возможности продолжать строительство – требуется объективная оценка удобства строительной площадки и подъездных путей.

Чаще всего при оценке незавершенного строительства применяется затратный и доходный подходы, а также их комбинирование.

Чтобы оценить незавершенное строительство вам следует подготовить пакет документов для предоставления оценщику:

Приведенный перечень документов может быть расширен по требованию оценщика. Обратите также внимание на срок действия определенной стоимости объекта незавершенного строительством – он не должен превышать 6 месяцев с даты составления Отчета.

На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:

Источник

Как оценивают объекты незавершенного строительства? на сайте Недвио

Вопрос от читателя нашего портала: Как оценивают объекты незавершенного строительства?

Ответ: Чтобы ответить на данный вопрос, следует для начала разобраться, что относится к объектам незавершенного строительства. Недостроенные сооружения считаются объектами незавершенного строительства, если они отвечают следующим признакам:

• они связаны с земельными участками;
• имеют признаки незаконченных или приостановленных работ;
• не введены в эксплуатацию в связи с незавершенностью строительства;
• находятся в любой стадии строительства, включая и начальные, и заключительные этапы.

При этом такие объекты недвижимости должны соответствовать проектным документам, не должны иметь разрешения на ввод в эксплуатацию, и иметь определенную стоимость.

Почему стоимостная оценка недостроя не менее важна, чем обследование его качества?

Если вы планируете приобрести объект незавершенного строительства, стоимостная оценка недостроя необходима. Ведь важно понять не только насколько качественно строился объект, но и сколько в него уже было вложено и необходимо вложить, чтобы он был достроен.

Без оценки стоимости недостроенного здания не обойтись в случаях смены собственника при покупке или продаже объекта, либо при определении залоговой стоимости в случаях взятия кредита под залог недостроенной недвижимости. Процедура инвентаризации проводится для определения состояния объектов, их конструкций, и инженерных коммуникаций.

Для определения стоимости недостроенных объектов применяется метод обследования и инвентаризации. Проверка проводится в соответствии с установленными правилами по действующему законодательству. Как правило, применяется следующая формула:

Порядок оценки объектов незавершенного строительства

Весь процесс проводится в несколько этапов:

1. Получение проектных, рабочих, и исполнительных документов при их наличии;
2. Проведение измерительных работ при помощи специального оборудования;
3. Исследование технического состояния объекта;
4. Сравнение технических характеристик здания с данными технической документации;
5. Оформление соответствующей документации.

Важно: Все эти работы должны проводится квалифицированными специалистами, работающими в компании со специальной лицензией. Это необходимо во избежание проблем, возникающих из-за некачественно проведенной оценки.

Выбирая компанию по оценке объекта незавершенного строительства мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• Имеет ли эта фирма имеет все необходимые лицензии и сертификаты?
• Осуществляет ли она проверку объектов незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством?
• Имеет ли она сертифицированное оборудование и профессиональный инвентарь?
• Гарантирует ли эффективность полученных результатов?

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Порядок признания собственности на незавершенное строительство

Бывают ситуации, когда строительство определённого объекта не было завершено и не известно, когда будет. Такое часто случается если застройщик обанкротился или возникли юридические проблемы с постройкой, землей , участком. В этом случае многие хотят оформить признание собственности на незавершенное строительство, чтобы иметь хоть какую-то юридическую защиту на свое недвижимое имущество.

Какие объекты считаются незавершенными

В законодательстве РФ под термином «незавершённое строительство» подразумеваются здания, сооружения – любой строительный объект, который ещё не сдан в эксплуатацию и/или не отдан в собственность его законному хозяину.

В постановлении от 2015 года таким объектом считается тот, где уже закончены работы по заливке фундамента. Однако этот вопрос определяет непосредственно суд, так как точных указаний в законе на такой случай не предусмотрено – в одном могут признать только тот, что уже выполнен на 100%, а в другом – тот, где только залит фундамент.

Порядок признания собственности на объект незавершенного строительства

Иногда человек начинает строить частный дом, но потом строительство затягивается на неопределённое количество времени из-за нехватки финансов или времени, но зарегистрировать жилье и оформить долевую собственность в незавершенном строительстве нужно уже сейчас. Или в случае с квартирой – вы купили площадь в не достроенном доме , а фирма не торопится заниматься передачей квартир в собственность. Обычно это происходит, если компания на грани банкротства или по каким-то другим причинам они затягивают процесс. Так как по юридическим нормам дом, который ещё не сдан в эксплуатацию, считается незавершённым и осуществить регистрацию права собственности на незавершенное строительство такого типа не так просто.

Оформление незавершенного здания в собственность через суд возможно , если:

1. Граждане вложили свои финансовые средства в строительство жилья.
2. Если участнику проекта уже фактически передана квартира в доме.

Очень важна в таком случае степень готовности объекта – обычно он должен быть завершён хотя бы на 80 — 90%. Были случаи, когда выигрывались дела при 75% готовности, но это как исключение – поэтому сильно рассчитывать на положительный исход не стоит. В общем, для суда важно, чтобы было, на что оформлять собственность – не просто на часть многоквартирного дома, а с точным указанием места, где находится конкретная квартира и её площади.

Порядок оформления незавершенного строительства в собственность

Шаги, которые нужно предпринять при оформлени собственности на незавершённое строительство:

Шаг 1 — обращение к застройщику. Следует поговорить с человеком, ответственным за строительства и попросить письменное объяснение задержки передачи жилья в собственность и технический отчёт выполненной работы.

Шаг 2 – найти юриста, который поможет вам собрать пакет необходимой документации и сделать всё юридически правильно. Можно также сделать всё самому, но с грамотным человеком процесс будет более быстрым: меньше ошибок будет допущено.

Шаг 3 – подайте иск в суд по месту жительства, приложите всю необходимую документацию. В течение 5 дней суд решает: принимать иск или нет. В случае положительного решения, вам сообщат дату и время, когда будет проведено слушание.

Чтобы суд принял дело на рассмотрение, важно сделать всё правильно.

Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства нужно:

1. Иметь основания для подачи иска. В заявление следует включить не только нарушение сроков, указанных в договоре, но и материальный ущерб – например, если гражданин вынужден тратить деньги на аренду квартиры из-за того, что его жильё ещё не готово.
2. Правильно составить судебный иск. Перечень пунктов, которые должны быть включены в заявление:

• Полное наименование суда.
• Информация об истце (адрес, паспортные данные).
• Информация о представителе (если подаёт заявление он, а не истец).
• Информация об ответчике (адрес, контакты компании).
• Краткое изложение ситуации и претензий.
• Требования и их юридическое основание.
• Пакет заранее подготовленных документов.
• Паспорт или другое удостоверение личности истца.
• Договор, заключённый между компанией застройщика и покупателем (если его у вас нет, а он храниться только у представителей фирмы – приложите письменное требование к ответчику, чтобы он предоставил документ).
• Документ, подтверждающий внесение платы за недвижимость .
• Техническая документация – здесь должна быть указана процентная готовность и доля истца в доме.
• Документальное подтверждение того, что вы пытались решить эту ситуацию до суда, непосредственно с фирмой.
• Бумаги, которые подтвердят то, что ваши требования вполне обоснованы.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Также , если вы имеете дело с фирмой, вы можете приложить письменное требование покрыть ваш денежные расходы, которые вы понесли из-за обращения в суд. В случае решения в вашу пользу, строительная компания будет обязана покрыть ваши затраты.

3. Собрать документы:

Если суд вынес положительное решение, то уже через 1 месяц вы можете начинать заниматься регистрацией своего жилья. Для этого в МФЦ нужно предоставить решение суда, договор ДДУ , удостоверение личности и заявление. После этого площадью вы можете распоряжаться по своему усмотрению.

Причины отказа в регистрации собственности на неоконченное строительство

Есть ситуации, когда суд может вынести решение не в вашу пользу. Вот перечень таких случаев:

1. Если строительство завершено менее, чем на 75% процентов.
2. Если документация собрана не вся или иск/заявление неправильно оформлены.
3. В случае, когда вы не пытались уладить этот вопрос без вмешательства суда.
4. Если фирмой не нарушены условия договора – например, сроки ещё не прошли.
5. Если фундамент ещё не залит – тогда дом не считается недвижимостью.

В большинстве ситуаций стать собственником жилья, строительство которого не завершено, возможно, и даже нужно. Для этого следует попробовать решить этот вопрос с застройщиком и собрать пакет необходимых документов и подать иск, также желательно найти опытного юриста, который поможет сделать всё грамотно.

Не забудьте авторизоваться если Вы зарегистрированны на сайте.
Если Вы тут впервые новая учетная запись будет создана автоматически.
Временный пароль для входа будет выслан на указанный email.

Друзья, интернет ресурс «БПУ Биржа Правовых Услуг» по оказанию юридической помощи в режиме онлайн, в какой-бы части света вы не находились.

Проводит настоящую Акцию по самостоятельной организации ОНЛАЙН ТОРГОВ по решению Ваших вопросов при помощи квалифицированных Специалистов нашего сайта. Настоящая Акция проводится только для зарегистрированных Пользователей сайта в качестве Заказчика.

Это отличная возможность ОЧЕНЬ ВЫГОДНО решить свои юридические вопросы с помощью высоко квалифицированных юристов СЕЙЧАС, по лучшей НОВОГОДНЕЙ ЦЕНЕ с 20% скидкой!

Акция — сайта «БПУ БИРЖА ПРАВОВЫХ УСЛУГ» — ООО «ТЕХНОЛОГИИ.РУ» ОГРН 1147847412723 ИНН/КПП 7811596450/781101001, далее – Администрация сайта.

Заказчик – зарегистрированный Пользователь на сайте «БПУ Биржа Правовых Услуг».

Специалист — зарегистрированный Пользователь на сайте «БПУ Биржа Правовых Услуг».

Всем зарегистрированным Пользователям в качестве Заказчика предоставляется возможность организовать и провести онлайн торги на сайте по лучшей Новогодней для Вас цене с 20% скидкой от суммы торгов в сроки: 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года.

Срок настоящий Акции по организации и проведению Заказчиком онлайн торгов по лучшей Новогодней цене с 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года. Срок реализации Заказчиком онлайн торгов производится с 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года.

В случае не проведении Заказчиком онлайн торгов в установленный настоящей Акцией срок, Заказчик лишается права на организацию и проведение онлайн торгов на условиях настоящей Акции.

Администрацией сайта оставляет за собой право самостоятельно выделять или назначать Специалистов/Специалиста для исполнения условий настоящий Акции, уведомив об этом Заказчиков по средствам сервисов сайта.

Специалистам предоставляется добровольная возможность участвовать в Акции на условиях правил настоящей Акции, правил работы с сервисом по оказывают юридических услуг Заказчикам при помощи сервисов сайта. Участвующий Специалист в настоящей Акции, подтверждает свое согласие участвовать в онлайн торгах, в качестве Специалиста/Исполнителя на условиях предусмотренных настоящей Акцией.

Источник