Кому принадлежит объект незавершенного строительства

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

​Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается отечественным законодательством и сложившейся практикой. Однако, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие собственники. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект включается в понятие недвижимости.

Отсутствие необходимой законодательной базы вызывает споры и разногласия в судебных процессах по доказыванию права собственности. Суды по-разному понимают объект незавершённого строительства и основываются на стадии, категории объекта и иных признаках.

Правовое регулирование

При признании прав на недостроенный объект необходимо ориентироваться, в первую очередь, на нормы Гражданского кодекса РФ:

• статья 130 даёт определение недвижимости;
• статья 128 перечисляет основания, по которым право собственности может быть приобретено;
• статья 210 устанавливает правила возникновения права собственности на объекты, которые только создаются.

Также стоит обратить внимание на ФЗ № 122, регулирующий процедуру госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В обязательном порядке, при формировании правовой позиции, следует изучить материалы судебной практики. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 от 2016 года устанавливает, что суд обязан обратить внимание на степень готовности объекта, минимум должен иметься фундамент.

Что такое объект незавершённого строительства

Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:

1. имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
2. не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
3. строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.

Суды, чаще всего, признают такую собственность, если имеется хотя бы фундамент. Но практика достаточно неоднозначна, в некоторых случаях требуется доказать более высокую степень готовности.

Как стать собственником недостроенного объекта

Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.

Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.

На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:

• высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
• взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
• застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.

Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.

Обращение в суд

Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.

Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.

В иске необходимо указать:

1. наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
2. реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
3. название документа. Указывается перед началом основного текста;
4. общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
5. чётко выраженные требования к ответчику;
6. список приложений.

Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:

• договор долевого участия;
• бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
• имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
• претензии и письма, направляемые ранее застройщику.

После признания права собственности, дольщику необходимо зарегистрировать его должным образом. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, а основанием для регистрации будет выступать судебный акт.

Признание права в иных случаях

Не только дольщики могут рассчитывать на признание права собственности на незавершенный объект. Незаконченный частный дом или иной объект также может получить такой статус.

Например, недострой может быть арестован службой судебных приставов при проведении исполнительных процедур в отношении должника. Если у него отсутствует иная собственность, такие объекты арестовываются, а затем продаются с торгов или передаются в собственность кредитора, при его согласии.

В таком случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, затраченных на строительство недвижимости.

Признание права собственности возможно и при наличии иных договорных отношений между лицами.

Например, если стороны заключили договор об оказании услуг на возведение какого-то объекта, но работы не были завершены. Здесь ситуация схожа с долевым участием, однако, суд может признать право даже при меньшем проценте готовности объекта.

Объект незавершённого строительства может быть собственностью. Признать право на него может только суд. Процедура возможна, несмотря на отсутствие чёткого определения и полноценной регламентации в нормах действующего законодательства. Тем не менее, судебная практика знает немало случаев признания права как при наличии договора долевого участия, так и в иных случаях.

Источник

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя. Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд. Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.

Позиция закона

Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.

По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.

Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение. Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации. К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.

С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:

• надежная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения конструкции;
• незавершенность строительных работ из-за остановки, консервации или отсутствия средств;
• индивидуальное назначение сооружения.

Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:

• Стадия, на которой заморожено возведение сооружение, его степень готовности перед окончательной сдачей.
• Категория здания. Здесь возможно несколько вариантов — долевой объект, самовольная постройка. С учетом этих факторов принимается окончательное решение.
• Права заявителя. В качестве истца может выступать непосредственно должник, владелец доли или судебный пристав.

Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно. В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

В первом случае позитивное решение суда играет роль передаточного акта. Имея на руках такой документ, можно обратиться в уполномоченный орган и зарегистрировать имущество по всем правилам. Если речь идет о наказании застройщика, единственное, на что можно рассчитывать — получение неустойки .

Как действовать для признания права собственности

Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:

• Оформите документ с претензией и отправьте его в строительную компанию. В обращении потребуйте разрешить ситуацию путем мирных переговоров. Застройщик обязан изучить бумагу и дать ответ. В нем должны быть указаны сроки, когда вопрос незавершенного строительства будет решен. Здесь же должны описываться причины возникшей задержки. После прохождения этого этапа у дольщика должна быть четкая дата, когда строительная фирма планирует сдать сооружение.
• Если рассмотренный выше шаг не дал ожидаемых результатов, спор решается в суде. Для этого оформляется исковой документ. Также необходимо собрать и передать пакет бумаг. Как только документация подготовлена, отправьте ее для изучения в судебный орган.

Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство. После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца. Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.

Как оформить иск

Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.

• название суда, который рассматривает дело.
• данные о заявителе и строительной компании (ответчике).
• описание возникшей ситуации, вынудившей человека обратиться в суд.
• указание нарушений закона или договора, которые допустила строительная фирма.
• требования по отношению к застройщику с указанием законодательные нормы (одной или нескольких).
• список актов, прилагаемых к заявлению и т. д.

Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.

Какие нужны бумаги

Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:

• паспорт гражданина РФ
• чек о выплате всей суммы госпошлины
• договор долевого участия
• акты, свидетельствующие о внесении определенной суммы (всей или части)
• сведения, подтверждающие попытки решить вопрос мирно (к примеру, ответ застройщика на претензию)
• технические характеристики здания и его текущий вид

Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.

Итоги

Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)

Источник

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства — что это? Законодательная база

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

• сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
• оформить разрешение на проведение строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

• документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства;
• документы по проекту;
• данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
• бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

• возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
• построены без получения всех разрешений;
• созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Источник