Проблемы консервации и технического обследования объектов капитального строительства в современных условиях
В связи с переходными этапами в экономике возникают вопросы о консервации объектов незавершенного строительства. Консервацией объекта капитального строительства является временное приостановление строительства на срок более 6 (шести) месяцев (согласно ч. 4 ст. 52 Гр.К. РФ) и приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций, и безопасность объекта для населения и окружающей среды.
Порядок консервации объектов капитального строительства различного назначения в соответствии Основными нормативными документами регламентирующие документацию и перечень работ при строительстве [1, 2, 3, 8] и реконструкции представлен на рис. 1.
Необходимость проведения технического обследования здания или сооружения определена СП 13-102-2003 (Раздел 4. Общие положения. п.4.2. Необходимость в проведении обследовательских работ, их объем, состав и характер зависит от поставленных конкретных задач. Основанием для обследования могут быть следующие причины в т.ч. возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации).
Покупая недостроенный дом, на что нужно обратить внимание.
Информационная система обеспечения градостроительной деятельности содержит инструменты контроля за этапами строительства объектов на территории города [4,5,6,7]. На сегодняшний момент является недоработанной нормативно-правовая база, описывающая, в каких случаях возникает необходимость в консервации объекта, требования к способам и методам ведения работ.
Рис. 1. Порядок консервации для возобновления работ при строительстве и реконструкции
Так, например, в СП 48.13330.2011 «Организация строительства» (п. 6.15 Прекращение строительства и консервация объекта) говорится о том, что при необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком) должен разработать рабочие чертежи и смету консервации объекта, а лицо, осуществляющее строительство, выполнить соответствующие работы. Таким образом, не уточнено в каких случаях возникает необходимость в консервации объекта и требований к способам и методам ведения работ. В этом случае с одной стороны заказчик не хочет нести дополнительные расходы на проектирование.
В научно-исследовательском институте территориального управления и градостроительного планирования РГСУ (НИИ ТУ и ГП РГСУ) Лабораторией обследования и испытания конструкций (ЛО и ИК) неоднократно проводились и проводятся технические обследования зданий и сооружений, после их консервации или без таковой.
Пример: в 2012 году ЛО и ИК НИИ ТУ и ГП РГСУ выполнено техническое обследование 2-х секционного каркасно-монолитного здания г. Ростове-на-Дону — «18-ти этажный жилой дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (1 этап строительства). На момент проведения технического обследования были выполнены несущие конструкции подвала здания, 1-го, 2-го, 3-го и первой секции (частично) 4-го этажей здания. В 2008 году, из-за прекращения финансирования, строительство здания жилого дома было остановлено (рисунок 2).
Строительно-техническая экспертиза Лекция 6
Рис. 2. Объект обследования
консервация капитальный строительство безопасность
Рис. 3. Затопление подвала здания атмосферными водами
Техническое обследование показало, что работы по консервации здания жилого дома не выполнялись, а длительное воздействие природно-климатических факторов незащищенных конструкций зданий привело к качественным изменениям их технических характеристик.
Подвал здания оказался затоплен атмосферными водами (рисунок 3), горизонтальные поверхности фундаментной плиты и плит междуэтажных перекрытий были покрыты сетью трещин, расположенных в основном над арматурой верхнего слоя армирования, отдельные участки плит междуэтажных перекрытий были покрыты (нижняя поверхность) продуктами коррозии арматуры. Выпуски арматурных стержней под колонны и монолитные стены имели следы активной коррозии и др. дефекты. Такое положение дел потребовало тщательного инструментального обследования всех конструкций здания.
В целях обеспечения эксплуатационной надежности существующей монолитной железобетонной фундаментной плиты и плит междуэтажных перекрытий здания жилого дома ЛО и ИК НИИ ТУ и ГП РГСУ были рекомендованы мероприятия по консервации или подготовительные ремонтно-восстановительные работы перед возобновлением строительно-монтажных работ.
Исходя из обобщения накопленного опыта и опыта зарубежных коллег [9,10]., собственных исследований и практики оценки технического состояния обследованных зданий и сооружений можно сделать вывод, что при возобновлении строительных работ на объектах, где они были прекращены, а меры по консервации не были приняты, возникает ряд сложных и неординарных проблем, в т.ч: как правило, происходит ухудшение свойств грунтов в основании фундаментов здания или сооружения от длительного воздействия природно-климатических факторов; снижаются качественные показатели несущих конструкций зданий и сооружений; возникает необходимость восстановления (доработки или даже переработки) проектной документации с учетом существующей строительной базы; отсутствие, возможна утрата части или всей проектной документации (при передаче объекта незавершенного строительства другой подрядной организации); возникает необходимость обязательной инструментальной оценки технического состояния здания или сооружения;
ИсточникКонсервация объекта незавершенного строительства
Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:
· разработана документация, необходимая для консервации объекта;
· проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.
Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Инвентаризационная комиссия должна проверить:
· в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
· нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.
Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:
· неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
· в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
· в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Документальное оформление консервации объекта строительства .
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй заказчику (застройщику). В акте указывают:
· наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
· дата начало строительства;
· договорную (сметную) стоимость работ;
· сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
· расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
· затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
Затраты на консервацию незавершенного строительства у заказчика .
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».
Пример 1.
В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС 1 800 рублей).
ИсточникРекомендация Р-81/2017-КпР «Незавершенные эксплуатируемые основные средства»
У организации существуют объекты, которые начинают эксплуатироваться до того, как будут завершены все работы, предусмотренные проектно-сметной документацией, договорами подряда и т.д. (далее – незавершенные эксплуатируемые объекты) и/или не получены разрешительные на ввод объекта документы.
Указанные выше объекты могут давать некоторый объем готовой продукции в результате его промышленного использования до завершения всех работ.
В этой связи возникает вопрос:
квалификации и учета незавершенных эксплуатируемых объектов.
РЕШЕНИЕ
1. Незавершенные эксплуатируемые объекты учитываются в составе основных средств, если данные объекты отвечают условиям признания основных средств в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01.
2. Амортизация эксплуатируемых незавершенных объектов начисляется в общеустановленном порядке, начиная с месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации.
ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ
В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее – ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Исходя из п.п. 20 и 55 МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее – МСФО 16) включение затрат в балансовую стоимость объекта основных средств прекращается, когда такой объект доставлен в нужное место и приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства предприятия, при этом амортизация актива начинается тогда, когда он становится доступен для использования, т.е. когда его местоположение и состояние позволяют осуществлять его эксплуатацию в соответствии с намерениями руководства.
Оригинал текста п. 20 МСФО 16:
«Recognition of costs in the carrying amount of an item of property, plant and equipment ceases when the item is in the location and condition necessary for it to be capable of operating in the manner intended by management. Therefore, costs incurred in using or redeploying an item are not included in the carrying amount of that item. For example, the following costs are not included in the carrying amount of an item of property, plant and equipment:
(a) costs incurred while an item capable of operating in the manner intended by management has yet to be brought into use or is operated at less than full capacity;
(b) initial operating losses, such as those incurred while demand for the item’s output builds up; and
(c) costs of relocating or reorganising part or all of an entity’s operations».
Оригинал текста п. 55 МСФО 16:
«Depreciation of an asset begins when it is available for use, ie when it is in the location and condition necessary for it to be capable of operating in the manner intended by management. Depreciation of an asset ceases at the earlier of the date that the asset is classified as held for sale (or included in a disposal group that is classified as held for sale) in accordance with IFRS 5 and the date that the asset is derecognised. Therefore, depreciation does not cease when the asset becomes idle or is retired from active use unless the asset is fully depreciated. However, under usage methods of depreciation the depreciation charge can be zero while there is no production».
В некоторых случаях объект способен функционировать до завершения всех работ. В этом случае необходимо оценить возможность начала эксплуатации объекта, а также необходимо оценить и существенность дальнейших затрат, предусмотренных в проектно-сметной документации, договорах подряда и т.д.
Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) устанавливает случаи, когда организации необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также перечень документов, которые требуется в этом случае предоставить. В соответствии с п.1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно п. 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, например, следующие документы:
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ.
Таким образом, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, можно рассматривать как одно из подтверждений готовности объекта к функционированию в запланированных целях.
Однако, поскольку данный документ удостоверяет соответствие объекта строительства, в частности, требованиям технических регламентов, энергетической эффективности, техническим условиям эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения, даже при его наличии возможны ситуации, при которых для обеспечения возможности использования объекта в целях, предусмотренных руководством, необходимо провести дополнительные работы, не влияющие на факт получения разрешения.
Пунктом 6 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Следовательно, при принятии решения о возможности эксплуатации объекта необходимо, в том числе, учитывать факт возможной задержки выдачи данного документа по административным, а не экономически обоснованным причинам.
Таким образом, незавершенный объект признается в составе эксплуатируемых внеоборотных активов на основе решения руководства организации с учетом следующих факторов.
- сроки получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- предыдущий опыт, свидетельствующий о причинах отсутствия разрешения на ввод аналогичных объектов основных средств;
- требования законодательства по необходимости консервации объекта основных средств до получения разрешения на ввод.
В соответствии с п. 6 ПБУ 4/99 бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету.
Исходя из принципа приоритета экономического содержания над формой, объекты, по которым не закончены капитальные вложения, но которые используются в производстве, признаются в составе внеоборотных активов. В бухгалтерской (финансовой) отчетности такие объекты отражаются в составе показателя, детализирующего данные по группе статей «Основные средства».
10.03.2017, 16:44 | 14146 просмотров | 3270 загрузок
Источник