Консервация объекта незавершенного строительства постановление

Недвижимость теперь могут изымать по сигналу о нецелевом использовании

С 1 сентября в России вступили в действие поправки к Гражданскому кодексу, регламентирующие право собственности на недвижимость. В частности, по новым нормам государство может инициировать принудительный выкуп жилых и нежилых помещений в случае их нецелевого использования. Иными словами, собственник жилой квартиры может лишиться ее за организацию хостела, а хозяева гаражей могут потерять их за устройство там склада или бизнеса. Первым шагом в этой процедуре должна стать жалоба от соседей.

Фото: АГН «Москва»

В Гражданском кодексе появились сразу две главы, посвященные особенностям правового режима недвижимых вещей (так называются в кодексе жилые и нежилые постройки, помещения и вообще любые объекты недвижимости). В частности, с 1 сентября этого года использование недвижимости не по назначению, а также с нарушением прав собственников иных помещений, находящихся в этом же здании, может повлечь за собой принудительную продажу объекта через публичные торги.

Консервация дома на зиму / Как консервировать недострой? Особенности консервации газобетонного дома

Иными словами, лишиться собственности можно за превращение жилого дома или квартиры в хостел или промплощадку (вариант «а еще немножко шью и штампую на станке резиновые изделия», а также и майнинг криптовалют). Но на эту плохую для крепких хозяев новость есть одна хорошая: сразу недвижимость не отнимут, для начала выдадут предупреждение. И одна неоднозначная: процедура проверок частных домов, квартир, гаражей и сараев будет запускаться почти исключительно по «сигналу» соседей, которым что-то мешает.

Закон без деталей

Итак, в Гражданском кодексе появились две новые главы: 141 — «Недвижимые вещи» и 287 — «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Первая из них содержит определение помещений и регламентирует варианты их юридического образования. А вот режим «санкций» за нецелевое использование содержится в статье 287.

Основополагающая цитата такова (ст. 287.4, п. 1): «Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении».

В этой же статье (п. 3) еще раз подтверждается, что в жилом помещении (частном доме, квартире) не допускается делать ничего, кроме собственно «проживания граждан», без перевода этого помещения в разряд нежилых.

Санкции наступают (ст. 287.7), если «собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение». Тогда государственный или муниципальный орган — проще говоря, местная власть — может «предупредить собственника о необходимости устранить нарушения» (если речь о ремонте «развалин» — дадут соразмерный срок на его проведение).

Объекты незавершенного строительства в Березовском

Для тех, кто не внял предупреждению и продолжает нецелевое использование (либо нарушение прав и интересов соседей) или не делает ремонт без уважительных причин, запускается судебная процедура, инициируемая опять же местными властями. Суд не обязан, но «может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения». Особо подчеркнуто, что все эти правила применяются и к машино-местам.

Как видим, закон вполне в русле российской юридической традиции, «рамочный»: что такое использование не по назначению и в чем может состоять нарушение прав и интересов соседей, определять будут уже подзаконные акты. Кроме того, оставлена свобода маневра для местных властей (могут бороться с подобными явлениями, но не обязаны) и судов (могут принять решение о продаже с торгов, а могут и не принять).

Кому бояться

А вот что очень нетипично для российской законодательной системы — это ускорение вступления закона в силу: вместо сентября 2023 года мы получили новые статьи в действии уже сейчас. Глава Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников мотивировал это «текущей непростой экономической ситуацией в стране».

Нововведения ложатся на уже существующую судебную практику: во многих регионах, не исключая Москву, велись и ведутся судебные споры между владельцами объектов недвижимости и местными властями либо администрацией жилых и гаражных комплексов. Их предмет, как правило, — «креативное» использование владельцами недвижимости своих объектов для заработка.

Для жилых квартир, не переведенных в нежилой фонд, это, понятно, хостелы (в зонах индивидуальной застройки — гостевые дома) как способ заработать на туристах и иногородних рабочих. Для гаражей, эллингов и сараев выбор «роли» куда шире: от такой же самопальной гостинички (это любят жители приморских городов) до шиномонтажей, автосервисов и даже мини-фабрик. И, конечно, склады всего что угодно.

Часто и до законодательных нововведений судебные тяжбы заканчивались поражением владельцев недвижимости: суд обязывал ликвидировать хостел, «самострой» или неуставную деятельность на территориях ГСК. Теперь, судя по всему, судам будет проще принимать такие решения: для этого ГК предлагает стандартный механизм.

— Главным последствием этого нововведения можно назвать расширение взаимовлияния соседей друг на друга, — комментирует юрист Алексей Голубев. — Прежде всего речь о соседях по ГСК, СНТ и многоквартирным домам: у жителей, а также правлений и советов дома появился реальный рычаг влияния на тех, кто им мешает. Например, казус с разведением кур на садовом участке: это нецелевое использование, и теперь жалоба властям на такого соседа может грозить не абстрактным предписанием от суда, а лишением собственности. При этом соседи по частному сектору в сельской местности тоже получили такой рычаг давления: ущемление их прав само по себе причиной изъятия не будет, но они могут обратить внимание властей на использование дома или гаража не по назначению.

По словам юриста, в реальной жизни вопрос, что на участке делать можно, а чего нельзя, все равно будет в большинстве регионов решаться более или менее неформально. Однако делать на своей территории «все что угодно», игнорируя местное сообщество и власти, будет намного сложнее.

Источник

Состав работ по обследованию объектов незавершенного строительства

Консервация объектов — процесс, в рамках которого выполняются работы по остановке строительства с последующими работами, которые связанны с обеспечением прочности, устойчивости и сохранности основных конструкций, без вреда для человека и окружающей среды, сроком более 6 месяцев.

Так как, при выполнении последующей расконсервации объектов требуется выяснить необходимость восстановления, доработки или переработки проектных решений, а также целесообразности возобновления работ, требуется более детально проводить обследование основания и конструкций объекта. В таком случае, для удобства, четкого планирования и определения реальных сроков выполнения обследования необходимо понимать состав работ, которые будут выполняться в рамках обследования.

Для этого, на основании опыта выполнения работ по расконсервации объектов, а также, основываясь на СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», была разработана классификация, которая позволяет определить состав работ по обследованию в зависимости от объема выполненных работ (*).

Выполненные конструкции: фундаментная плита. Состав работ по обследованию

1. Отрыв шурфов.
2. Осмотр фундаментов в открытых шурфах.
3. Отбор образцов фундамента.
4. Отбор проб грунта методом режущего кольца.
5. Подготовка проб к испытаниям, определение физико-механических характеристик: модуль деформации и угол внутреннего трения.
6. Вскрытие конструкции без обратной заделки: вскрытие элементов железобетонных конструкций.
7. Камеральная обработка полученных данных, формирование протоколов испытаний, формирование отчета.
8. Визуальное обследование.
9. Формирование ведомости дефектов и повреждений.
10. Поверочный расчет фундамента с целью определения максимальной нагрузки.
11. Оформление технического отчета по результатам обследования и вывод о техническом состоянии строительных конструкций объекта.

Выполненные конструкции: подземный этаж. Состав работ по обследованию

1. Отрыв шурфов.
2. Осмотр фундаментов в открытых шурфах.
3. Отбор образцов фундамента.
4. Отбор проб грунта методом режущего кольца.
5. Подготовка проб к испытаниям, определение физико-механических характеристик: модуль деформации и угол внутреннего трения.
6. Вскрытие конструкции без обратной заделки: вскрытие элементов железобетонных конструкций.
7. Камеральная обработка полученных данных, формирование протоколов испытаний, формирование отчета.
8. Визуальное обследование.
9. Обмерные работы.
10. Формирование ведомости дефектов и повреждений.
11. Поверочный расчет фундамента с целью определения максимальной нагрузки.
12. Оформление технического отчета по результатам обследования и вывод о техническом состоянии строительных конструкций объекта.

Выполнены вертикальные конструкции 1 этажа. Состав работ по обследованию

1. Отрыв шурфов.
2. Осмотр фундаментов в открытых шурфах.
3. Отбор образцов фундамента.
4. Отбор проб грунта методом режущего кольца.
5. Подготовка проб к испытаниям, определение физико-механических характеристик: модуль деформации и угол внутреннего трения.
6. Визуальное обследование.
7. Поверочный расчет фундамента с целью определения максимальной нагрузки.
8. Поверочные расчеты вертикальных конструкций.
9. Вскрытие конструкций без обратной заделки (в случае, если конструкции выполнены из железобетона).
10. Отбор образцов кладочного раствора и определение прочности (в случае, если конструкции выполнены из железобетона).
11. Определение прочности кирпича механическим методом (в случае, если конструкции выполнены из кирпича).
12. Отбор образцов стеновых материалов (в случае, если конструкции выполнены из блоков).
13. Определение прочности кладочного материала на сжатие (в случае, если конструкции выполнены из блоков).
14. Камеральная обработка полученных данных, формирование протоколов испытаний, отчета (в случае, если конструкции выполнены из блоков).

Выполнен конструктив полностью. Состав работ по обследованию

1. Отрыв шурфов.
2. Осмотр фундаментов в открытых шурфах.
3. Отбор образцов фундамента, и грунта, плюс более детальное лабораторное обследование конструкций.
4. Визуальное обследование.
5. Геодезические работы с целью определения соответствия проекта факту.
6. Определение расчетной модели конструктива, с выделением конструкций, которые необходимо дополнительно усилить.
7. Проведение поверочных расчетов с заключениями и выводами об обеспеченности прочности, жесткости и устойчивости несущих конструкций (включая расчет фундаментов).
8. Обследование наружных инженерных сетей в открытых шурфах с формированием схем и фотофиксацией.
9. Обследование внутренних инженерных сетей (систем вентиляции, состояния водостоков).
10. Оценка соответствия фактически возведенных конструкций требованиям утвержденной проектной документации.
11. Обмерные работы с формированием поэтажных планов, разрезов, фасадов.
12. Формирование ведомости и карт дефектов и повреждений.
13. Оформление технического отчета по результатам обследования и вывод о техническом состоянии строительных конструкций объекта. Формирование рекомендаций по устранению ошибок.
14. Отбор образцов кернов из бетонных и железобетонных конструкций, испытание образцов, в соответствии с ГОСТ 28570 (в случае, если конструкции выполнены из железобетона).
15. Определение глубины трещин в бетоне ультразвуковым методом (в случае, если конструкции выполнены из железобетона).
16. Определение прочности кирпича механическим методом (в случае, если есть конструкции из кирпича).
17. Отбор образцов стеновых материалов и определение прочности на сжатие (в случае, если есть конструкции из кирпича).
18. Определение прочности кладочного раствора на сжатие (в случае, если есть конструкции блоков (пенобетон, газобетон и т.д.)
19. Выявление дефектов, повреждений и отклонений (в случае, если есть конструкции блоков (пенобетон, газобетон и т.д.)

(*) Источник: В.В. Ефимов, А.С. Гапонова. Организация обследования объектов незавершенного строительства. Инженерный вестник Дона, №4 (2022).

Источник