Консервация объекта строительства градостроительный кодекс

Судебные споры в отношении заморозки объектов строительства

К сожалению, многие строительные и инвестиционные компании в настоящее время не могут реализовывать программы строительства и вынуждены консервировать объекты. Но понятно, что подобная консервация вызывает традиционные споры между заказчиками, генподрядчиками, проверяющими инстанциями.

Порядок консервации объекта строительства

Консервация объекта строительства предполагает приостановление строительных и иных работ и осуществление после этого ряда мероприятий, направленных на предотвращение порчи, разрушения, иного ухудшения технических характеристик оборудования, механизмов, коммуникаций, на сохранность объекта строительства в целом.

Решение о консервации принимается заказчиком либо инвестором. В случае строительства объекта за счет бюджетных средств подобное решение принимается в установленном законом порядке государственными органами либо органами местного самоуправления. При приостановлении работ более чем на шесть месяцев на объектах капитального строительства заказчик должен обеспечить консервацию объекта (п. 4 ст. 52 ГрК РФ).

Основы градостроительного зонирования, Вводная лекция 1

Не всякое приостановление работ по договору строительного подряда означает консервацию объекта строительства. Так, приостановление работ вследствие, например, неблагоприятных погодных условий, временного отсутствия рабочей силы, материалов, оборудования, как правило, не влечет консервации строительства.

Порядок консервации объекта следующий:

1. Принятие решения о консервации объекта. Решение о консервации принимается заказчиком либо инвестором.
В решении о консервации объекта должны быть определены:

• перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 настоящих Правил;
• лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
• сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта (далее – техническая документация), а также сроки проведения работ по его консервации;
• размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта (далее – подрядчик), и утвержденного застройщиком (заказчиком).

2. На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования:

• выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;
• составляются ведомости, в которых указываются сведения: о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению; о наличии сметной документации; о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.

3. Готовится документация.

Основы сохранения объектов культурного наследия

4. Проводятся работы по консервации объекта.

• выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
• монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
• освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
• приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
• отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
• принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

5. Проводится уведомление уполномоченных лиц.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства»).

Невыполнение работ по консервации

В Постановлении Верховного Суда РФ от 24.04.2014 N 33-АД14-1 суд признал правомерным привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий. По мнению суда виновность лица в совершении административного правонарушения при консервации объекта подтверждена.

В суде были установлены следующие нарушения при консервации недостроенного кафе. Недостроенный двухэтажный объем вплотную примыкает к строящемуся жилому дому, в подвале не завершенного строительством здания пристройки стоит вода; кирпичная кладка наружных и внутренних стен на отдельных участках покрыта плесенью, порослями мха, местами разрушение кирпича и кирпичной кладки; горизонтальная и вертикальная гидроизоляции несущих конструкций здания, фундаментов и цокольной части здания не обнаружена; ранее выполненная конструкция кровли течет, соответственно разрушаются железобетонные плиты покрытия и перекрытия; не выполнялись работы по консервации объекта капитального строительства и работы по комплексному обеспечению безопасности здания, его обследованию и мониторингу.

Общество было признано виновным и привлечено к штрафным санкциям в размере 30 000 рублей. Но санкции могли быть и более жесткими. Подобное нарушение влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

Отсутствие документации о консервации объекта

Без разрешительной документации провести консервацию объекта нельзя. Это подтверждено, в частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.12.2012 N Ф03-6136/2012 по делу А59-958/2012.

Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802 утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства, в силу пункта 4 которых решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В решении о консервации объекта должны быть определены
сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации. Под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта (пункт 6 Правил).

Поскольку решение о консервации в установленном порядке обществом не принималось, техническая документация на консервацию объекта не разрабатывалась и в адрес уполномоченного органа не направлялась, то суды правомерно отклонили довод общества о том, что консервация объекта подтверждена документально.
Кроме того, представленный обществом акт о консервации объекта капитального строительства от 27.11.2007, не соответствует установленным Правилами требованиям. Более того, в нарушение Правил указанный акт составлен предпринимателем Колобовым В.К. в одностороннем порядке.
Среди негативных последствий можно назвать проблемы, связанные с вводом в эксплуатацию законченного строительством объекта, поскольку неправильная консервация может влиять на безопасность всех конструкций в целом.

Задолженность заказчика по работам по консервации объекта

Работы по консервации объекта строительства могут быть достаточно дорогостоящими, обычно они составляют отдельную смету. Консервация объекта не влияет на факт оплаты заказчиком генподрядных работ.

В Определении Верховного Суда РФ от 08.06.2015 N 307-ЭС15-3062 по делу А56-41775/2012 суд подтвердил, что заказчик должен оплатить подрядные работы. Судом было выявлено невыполнение заказчиком мероприятий по консервации объекта капитального строительства, отсутствие со стороны заказчика в ходе проведения работ претензий по качеству работ и его согласие на выполнение подрядчиком дополнительных работ.

Суд, установив факт исполнения генподрядчиком своих обязательств по контракту, невыполнение заказчиком мероприятий по консервации объекта капитального строительства, пришел к выводу о наличии у заказчика задолженности по оплате. Таким образом, вне зависимости от того, ведутся или нет строительные работы на объекте или же он законсервирован, компания-должник обязана оплатить выполненные уже подрядные работы.

Консервация объекта по требованию прокуратуры

Прокуратура и дольщики также могут обязать строительную компанию провести консервацию объекта. Так, в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 17.07.2014 по делу № 33-9524/2014 исковые требования об обязании осуществить консервацию объекта капитального строительства были удовлетворены. Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ООО «Мария» об обязании осуществить консервацию объекта капитального строительства.

В ходе проверки установлено, что строительные работы на объекте не осуществляются более 6 месяцев — с 2013 года. ООО «Мария» не предприняло меры к консервации объекта и строительной площадки, а именно: приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды, что, по мнению истца, создает угрозу безопасности жизни и здоровья граждан и может причинить вред окружающей среде. На основании изложенного прокурор просил суд обязать ООО «Мария» осуществить консервацию объекта и строительной площадки 15-этажного 59-квартирного жилого дома.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями части 4 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ, пунктом 5.16 СНиП РФ «Организация строительства» СНиП 12-01-2004 от 19.04.2004 г. N 70, пунктом 6.15.1 «СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (утв.

Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 781), пунктом 11 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 года N 802, и исходил из того, что ответчиком работы по строительству многоквартирного жилого дома не ведутся более 6 месяцев, что в силу части 4 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ является основанием для консервации объекта капитального строительства. В силу прямого указания закона обязанность по консервации объекта капитального строительства лежит на застройщике, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что в целях обеспечения устойчивости и сохранности основных конструкций многоквартирного жилого дома, соблюдения безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц на ООО «Мария» необходимо возложить обязанность по консервации объекта капитального строительства.

Несмотря на то, что в законодательстве определены и порядок консервации объекта строительства и особенности «заморозки», существуют различные судебные споры и в отношении наложения штрафных санкций, и в отношении добровольной и принудительной консервации объектов строительства, а также в отношении расчетов. Это нужно учитывать всем сторонам: заказчику, генподрядчику и дольщикам. Чтобы быстро сделать подборку судебных актов по конкретной теме, в том числе и по консервации объектов строительства, стоит попробовать Caselook. Сервис позволяет за минуты среди 60 млн документов найти именно те, которые помогут сформировать и успешно отстоять вашу позицию в суде. Для оперативного мониторинга судебных дел удобно использовать сервис Casebook, который позволяет, например, подписаться на судебные события по конкретной категории спора и многим другим параметрам, а также проверять контрагентов.

Источник

Консервация объекта строительства градостроительный кодекс

КОНСЕРВАЦИЯ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В соответствии с Правилами (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4 ст.52 Градостроительного кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить работы или их временно приостановить на срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведения консервации

1.3.1. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2. В таком решении должны быть определены:

— перечень работ по консервации объекта;

— лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация);

— сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации;

— сроки проведения самих работ;

— размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

1.5. На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

1.6. В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч.1 ст.9.4 КоАП РФ.

1.8. Объекты капитального строительства, строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.

2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа «О переводе на консервацию объектов капитального строительства» приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.

Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— определены поставщики оборудования и материалов;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.

2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.

2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;

— начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— закончены поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;

Источник

Консервация строительства — изменения в учете и в договорных обязательствах

Строительные организации нередко сталкиваются с необходимостью приостановить или окончательно прекратить работы. В этом случае объект строительства необходимо поставить на консервацию. В статье расскажем о том, что должны сделать участники строительства при консервации объекта, как это документально оформить и как отразить в учете операции по консервации строительства.

Почему объект строительства могут законсервировать

Причины, по которым могут быть приостановлены или прекращены работы, а сам объект строительства — законсервирован:

• банкротство заказчика объекта строительства;

• грубые нарушения, допущенные на стадии проектирования и обнаруженные в ходе строительных работ;

• изменения в решении застройщика о виде и объеме самого строительства, требующих временной приостановки стройки;

• решение инвесторов продать незавершенное строительство.

При консервации возникает ситуация, когда расходы по стройке есть, но они не приводят к появлению новых квадратных метров. Отсюда вопросы о правилах учета подобных затрат и их налоговых последствиях. Эти вопросы актуальны для всех участников строительства: инвестора-застройщика, генерального подрядчика, проектировщика, технического заказчика.

Важно!

Консервация объекта строительства — один из видов его временного состояния. Поэтому все возникающие при этом расходы должны отражаться в составе себестоимости строящегося объекта.

Все это относится и к консервации реконструируемого объекта. При этом, конечно, есть свои особенности учета затрат на консервацию объекта строительства и ее документального оформления. Лишь при правильном их оформлении у участников строительства не будет претензий по учету консервации со стороны контролирующих органов.

Как документально оформить консервацию строительства

Порядок консервации объекта капитального строительства и процедура возобновления строительства (реконструкции) закреплены в Правилах проведения консервации объекта капитального строительства[1].

При консервации объекта капитального строительства алгоритм действий участников строительства следующий:

Шаг 1. Если строительство (реконструкция) прекращается или приостанавливается на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем, застройщик принимает решение о консервации объекта строительства.

В решении указываются:

• перечень и сроки работ по консервации;

• лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта;

• время подготовки необходимой технической документации;

• сумма затрат на консервацию;

• крайне важно указать момент, с которого объект будет считаться законсервированным. Это позволит избежать в том числе конфликтов с подрядчиком по вопросам взаиморасчетов[2].

В течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта застройщик уведомляет об этом:

• орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию);

• орган государственного строительного надзора (если такой надзор должен проводиться).

Решение о консервации объекта капитального строительства

Шаг 2. Для оформления данного решения генеральный подрядчик предварительно составляет Акт о приостановлении строительства и отражает в нем всю необходимую информацию по форме КС-17[3].

Экземпляры акта передаются заинтересованным сторонам. Поэтому если на стройке работает несколько подрядчиков, то акт по форме КС-17 нужно оформить каждому из них. Подрядчик является одним из лиц, подписывающих акт.

Шаг 3. Застройщик, технический заказчик, генподрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат.

На основе этого перечня проектная организация разрабатывает смету консервации и охраны строительного объекта на время консервации.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 «Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства» (далее — Правила № 802).

[2] Постановление ФАС ВСО от 25.10.2005 № А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2.

[3] Утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.

М. А. Чванова,
аудитор, профессиональный бухгалтер, налоговый консультант, юрист

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 4, 2022.

Источник