Консервация объекта в строительстве

Содержание

Утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства

14 октября 2011 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства» (далее – «Правила»).

Правила устанавливают порядок консервации объекта капитального строительства (далее – «Объект») с особенностями, касающимися консервации объектов, находящихся в федеральной государственной собственности.

Отметим, что до принятия Правил нормативно-правовое регулирование отношений по консервации объектов капитального строительства сводилось к двум положениям: об обязанности заказчика (застройщика) произвести консервацию при прекращении или длительном приостановлении работ (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ) и об обязанности заказчика возместить подрядчику расходы, вызванные прекращением работ и консервацией строительства (ст. 752 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Также с 20 мая 2011 г. действует Свод правил 48.13330.2011 «Организация строительства.

Консервация объекта строительства №3

Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», который содержит ряд положений о консервации, однако он применяется на добровольной основе (согласно ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Приказу Ростехрегулирования от 1 июня 2010 г. № 2079). Кроме того, есть ряд нормативно-правовых актов, регулирующих порядок консервации отдельных видов объектов.

Правила являются единым нормативным актом, регулирующим консервацию объектов капитального строительства.

Ключевые нововведения Правил:

2) подробно регламентирован порядок действий застройщика (заказчика) и подрядчика после принятия решения о консервации объекта.

Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату расходов, связанных с его консервацией, принимает, по общему правилу, застройщик (заказчик) [1] в случае:

1) прекращения строительства (реконструкции); или
2) необходимости приостановления строительства (реконструкции) на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.

На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать его фактическое состояние, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

Подготовку технической документации, необходимой для организации и проведения работ по консервации объекта, обеспечивает застройщик (заказчик); кроме того, он обязан в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомить об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора (в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору).

При возобновлении строительства застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в указанные органы уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.

Консервация объекта строительства №1

В заключение обращаем внимание на следующее.

Ст. 752 ГК РФ устанавливает обязанность заказчика оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ, в случае консервации объекта по не зависящим от сторон причинам. В некоторых случаях суды на основании данной нормы отказывают подрядчику в иске об оплате выполненных работ при консервации, если не доказано, что работы были прекращены или приостановлены именно по не зависящим от сторон причинам (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. по делу № А56-4950/01). Правила устанавливают, что решение об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В связи с этим сторонам договора строительного подряда целесообразно включать в договор условия, регулирующие порядок оплаты выполненных работ и возмещения расходов, связанных с консервацией, права подрядчика и обязанности заказчика по расчетам в связи с консервацией.

[1] Исключение составляют объекты, находящиеся в федеральной государственной собственности: решение об их консервации принимает Правительство РФ по специальной процедуре, описанной в пп. 14-18 Правил.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail ;

Источник

Консервация строительства

В связи с экономическим кризисом многим компаниям приходится «замораживать» строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Решению данных вопросов посвящена наша статья.

Алгоритм действий
Учитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее — заказчик) и для подрядчика.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ЗАКАЗЧИКА
Если заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков.
О каких обязанностях следует знать?
Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.
При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Во избежание спорных ситуаций целесообразно уточнить данный момент отдельно в договоре строительного подряда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2006 г. № А-29-11601/2005-2э).
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПОДРЯДЧИКА
На практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик.
Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда.
Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком.
Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда.
На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены.
В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов.
Кроме того, в нем могут быть указаны сроки, в которые заказчик возместит убытки, а также предусмотрена его обязанность возобновить (продолжить) договор с данным подрядчиком на прежних или других условиях.

ЧТО ТАКОЕ КОНСЕРВАЦИЯ?
Консервация строительства — приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. После устранения причин, повлекших консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок.
Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.

ПРОВОДИМ ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ
При переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация.
Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний. (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49) .
В состав инвентаризационной комиссии, по мнению автора, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).
На незаконченные строительством объекты составляются инвентаризационные описи.
В них указываются:
— наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.;
— стоимость выполненных работ;
— причины и основание для консервации.
Для этого должны использоваться: соответствующая техническая документация (чертежи, сметы, сметно-финансовые расчеты), акты сдачи работ, этапов, журналы учета выполненных работ на объектах строительства и другая документация.
Инвентаризация проводится путем проведения осмотров, контрольных обмеров и других необходимых мероприятий.
При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.
Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).
Однако, в отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации — зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей.
Оформленные в установленном порядке описи подрядчик (либо сводная инвентаризационная комиссия — в зависимости от того, кто проводит инвентаризацию, это решается по согласованию сторон) передает заказчику для обеспечения последним сохранности законсервированного объекта.

ОФОРМЛЯЕМ ДОКУМЕНТЫ
Кроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы.
Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17).
Он составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации.
В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства.
А в основной его части следующие данные:
— наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством;
— полная сметная стоимость договора;
— сметная стоимость выполненных работ;
— фактические затраты на приостановку строительства;
— средства, необходимые для расчетов с подрядчиком;
— стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.
Документ составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй — заказчику. Третий представляется только по требованию инвестора.
Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).
А вот сведения о затратах на консервацию заносятся в акт на основании дополнительно составленной сметы.
Обратите внимание: в форме № КС-17 обязательны подписи руководителей, главных бухгалтеров заказчика-застройщика и подрядчика и печати обеих организаций.
Акт хранится в бухгалтерии заказчика и подрядной организации. Он подтверждает приостановление строительства (консервацию или прекращение строительства) и используется для проведения расчетов, а кроме того, может служить основанием для истребования от инвестора дополнительных ассигнований.
Передачу законсервированного объекта заказчику также нужно подтвердить документально.
Поскольку, как мы уже сказали, заказчик обязан оплатить все выполненные на момент принятия решения о консервации объекта работы, сторонами договора в обязательном порядке оформляются и подписываются обычные для приемки выполненных работ документы: акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).
Однако здесь есть один нюанс: сами по себе эти формы о переходе права собственности и рисков гибели имущества не свидетельствуют (если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ).
Но здесь случай особый.
Поэтому переход права собственности на результат всех принятых работ по незавершенному объекту необходимо подтвердить в дополнительном соглашении к договору. В противном случае (если договор не расторгается) вплоть до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта риски гибели и случайного повреждения всего объекта или отдельных его частей будут лежать на подрядчике.
Унифицированной формы акта приемки незавершенного объекта строительства нет, она существует только для законченного строительством объекта (форма № КС-11).

Форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Но можно воспользоваться ею для подтверждения факта передачи объекта. На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.
Учет у заказчика-застройщика
Затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик (если договор не содержит иных условий).
Однако в сметах их, как правило, не предусматривают.
Ведь сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений и т. д. рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. А в данном случае строительство фактически не ведется.
Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта, и не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Указанный выше вывод подтверждает и пункт 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций.

Положение утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. — учтена стоимость дополнительной сметы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен предъявленный НДС по смете;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— 500 000 руб. — учтена стоимость дополнительных работ;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 90 000 руб. — выделен НДС по дополнительным работам;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70 (69, 60. )
— 62 200 руб. — начислена заработная плата охранникам с ЕСН (ежемесячно за время нахождения объекта на консервации), учтены коммунальные и другие расходы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 1800 руб. — выделен предъявленный НДС по коммунальным услугам;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 109 800 руб. (18 000 + 90 000 + 1800) — принят к вычету НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 719 800 руб. (118 000 + 590 000 + 11 800) — оплачены счета проектной организации, подрядчика и коммунальных служб.

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
— списан «входной» НДС, не принимаемый к вычету по работам (услугам), связанным с консервацией объекта строительства.

Учет у подрядчика
Заказчик может привлечь подрядчика к выполнению работ по переводу объекта незавершенного строительства на консервацию (в соответствии с дополнительным соглашением к договору строительного подряда).
Для подрядчика это будут работы в рамках обычной деятельности. Поступившая за них оплата подрядчиком признается выручкой от реализации в соответствии с нормами ПБУ 9/99 с учетом особенностей ПБУ 2/2008.

ПБУ 9/99 и ПБУ 2/2008 утверждены приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и от 24 октября 2008 г. № 116н соответвтенно.

Учет по таким работам нужно вести отдельно. Согласно пункту 6 ПБУ 2/2008, в случае, когда при исполнении договора в техническую документацию вносятся дополнительные работы, для целей бухучета их выполнение должно рассматриваться как отдельный договор при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:
а) дополнительный объект (работы) по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам существенно отличается от объектов, предусмотренных договором;
б) цена дополнительных работ определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Расходы будут относиться к расходам по договору согласно пункту 11 ПБУ 2/2008. Подрядчик отражает их на счетах учета затрат. Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены. При этом расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).
Вычет НДС по товарам, работам, приобретенным у сторонних организаций для осуществления операций, связанных с консервацией объекта, производится в общеустановленном порядке.
Подрядчик также может рассчитывать на компенсацию (возмещение убытков) вследствие досрочного расторжения (приостановления) договора строительного подряда. Полученные средства будут признаны подрядной организацией в составе прочих доходов.
Для целей налогообложения прибыли работы, связанные с переводом объекта на консервацию, у подрядчика будут признаны в составе выручки от реализации, а суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) — в составе внереализационных доходов.

ПРИМЕР 2
Воспользуемся условиями предыдущего примера, дополнив их.
Подрядчик (ООО «Лика») был письменно уведомлен о переводе объекта, на котором он выполнял строительные работы, на консервацию. Заказчик-застройщик заключил с ним дополнительное соглашение о проведении работ, связанных с консервацией объекта.
Стоимость дополнительных работ по договору — 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.).
Фактические затраты составили 468 000 руб., из них:
— 118 000 руб. — материалы (в том числе НДС — 18 000 руб.);
— 350 000 руб. (заработная плата с отчислениями).
После окончания работ по консервации объекта договор строительного подряда был расторгнут, при этом подрядчик получил от заказчика-застройщика компенсацию в сумме 236 000 руб.
Бухгалтерские записи в ООО «Ника» будут выглядеть так:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
— 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — приобретены материалы для консервации объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 18 000 руб. — выделен НДС по материалам;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 18 000 руб. — принят к вычету предъявленный НДС по материалам;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
— 100 000 руб. — списаны материалы на выполнение работ по договору;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 118 000 руб. — оплачены материалы;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
— 350 000 руб. — начислена заработная плата (с отчислениями);

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
— 590 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
— 90 000 руб. (500 000 руб. 5 18%) — начислен НДС;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
— 450 000 руб. (100 000 + 350 000) — списана фактическая себестоимость выполненных работ;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
— 590 000 руб. — получены денежные средства за выполненные работы;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
— 236 000 руб. — получена от заказчика-застройщика компенсация;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
— 236 000 руб. — учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68
— 36 000 руб. (236 000 руб. х 18/118) — начислен НДС.

Налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги), в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров и др. (подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ).
Аналогичная точка зрения приведена в письмах Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 г. № 03-07-11/214 и др.

Источник

Консервация строительства

В связи с экономическим кризисом многим компаниям приходится «замораживать» строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Решению данных вопросов посвящена наша статья.

Алгоритм действий

Учитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее — заказчик) и для подрядчика.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ЗАКАЗЧИКА

Если заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков.
О каких обязанностях следует знать?

Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.
При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Во избежание спорных ситуаций целесообразно уточнить данный момент отдельно в договоре строительного подряда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2006 г. № А-29-11601/2005-2э).
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПОДРЯДЧИКА

На практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик.

Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда.

Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком.
Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда.

На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены.

В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов.

Кроме того, в нем могут быть указаны сроки, в которые заказчик возместит убытки, а также предусмотрена его обязанность возобновить (продолжить) договор с данным подрядчиком на прежних или других условиях.

ЧТО ТАКОЕ КОНСЕРВАЦИЯ?

Консервация строительства — приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. После устранения причин, повлекших консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок.
Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.

ПРОВОДИМ ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ

При переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация.

Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний. (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49) .

В состав инвентаризационной комиссии, по мнению автора, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).

На незаконченные строительством объекты составляются инвентаризационные описи.

В них указываются:

наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.;
стоимость выполненных работ;
причины и основание для консервации.

При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.

Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).

Однако, в отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации — зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей.

Оформленные в установленном порядке описи подрядчик (либо сводная инвентаризационная комиссия — в зависимости от того, кто проводит инвентаризацию, это решается по согласованию сторон) передает заказчику для обеспечения последним сохранности законсервированного объекта.

ОФОРМЛЯЕМ ДОКУМЕНТЫ

Кроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы.

Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17).

Он составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации.
В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства.

А в основной его части следующие данные:

наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством;
полная сметная стоимость договора;
сметная стоимость выполненных работ;
фактические затраты на приостановку строительства;
средства, необходимые для расчетов с подрядчиком;
стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.

Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).

А вот сведения о затратах на консервацию заносятся в акт на основании дополнительно составленной сметы.

Обратите внимание: в форме № КС-17 обязательны подписи руководителей, главных бухгалтеров заказчика-застройщика и подрядчика и печати обеих организаций.
Акт хранится в бухгалтерии заказчика и подрядной организации. Он подтверждает приостановление строительства (консервацию или прекращение строительства) и используется для проведения расчетов, а кроме того, может служить основанием для истребования от инвестора дополнительных ассигнований.

Передачу законсервированного объекта заказчику также нужно подтвердить документально.

Поскольку, как мы уже сказали, заказчик обязан оплатить все выполненные на момент принятия решения о консервации объекта работы, сторонами договора в обязательном порядке оформляются и подписываются обычные для приемки выполненных работ документы: акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Однако здесь есть один нюанс: сами по себе эти формы о переходе права собственности и рисков гибели имущества не свидетельствуют (если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ).

Но здесь случай особый.

Поэтому переход права собственности на результат всех принятых работ по незавершенному объекту необходимо подтвердить в дополнительном соглашении к договору. В противном случае (если договор не расторгается) вплоть до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта риски гибели и случайного повреждения всего объекта или отдельных его частей будут лежать на подрядчике.
Унифицированной формы акта приемки незавершенного объекта строительства нет, она существует только для законченного строительством объекта (форма № КС-11).

Форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Учет у заказчика-застройщика

Затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик (если договор не содержит иных условий).

Однако в сметах их, как правило, не предусматривают.

Ведь сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений и т. д. рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. А в данном случае строительство фактически не ведется.

Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта, и не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов.