Установление регулируемого тарифа на крышные котельные: присвоение общего имущества собственников застройщиком и незаконные действия тарифного органа
В декабре 2020 г. на нашем сайте мы рассматривали тему распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком . Теперь мы проанализируем следующую ситуацию: в многоквартирный дом застройщиком ставится крышная котельная (которая обслуживает только данный дом). Данная котельная не передается собственникам, поскольку застройщик уводит ее специально созданную им организацию, которая обращается в тарифный орган и защищает государственно-регулируемый тариф. В результате принадлежащая собственникам крышная котельная искусственно изымается, на нее устанавливается завышенный тариф, а жители оплачивают по регулируемому тарифу то, что фактически не должно подлежать тарифному регулированию. В этом материале разберем основные доводы, почему действия застройщика и тарифного органа являются незаконными, поскольку такие мошеннические действия становятся все более массовыми.
Модернизация левобережной котельной
Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными
Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года . Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
— водогрейный газовый котел;
— автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
— насос котловой циркуляции (один или несколько);
— насос циркуляции контура (один или несколько);
— термогидравлическй распределитель;
— газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).
Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).
Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214).
Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.
Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом).
Право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Когда застройщик хочет увести из состава общего имущества крышную котельную, он регистрирует право собственности не на котельную, а не отдельное помещение, в котором эта котельная расположена. Затем (обычно) делается несколько уступок права требования (уже зарегистрированного объекта), и в одном из договоров цессии «всплывают» технико-эксплуатационные характеристики самой котельной.
Устройство и принцип работы газовой котельной/ ЭНЕРГЕТИКА В ДЕЛЕ
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:
— застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;
— затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;
— все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);
— и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.
В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.
Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными
Цена на тепло (которое используется для приготовления услуги по горячему водоснабжению и отоплению) устанавливается тарифным органам субъекта РФ. В установленном порядке владелец котельной (или лицо, у которого она находится в оперативном управлении) подает набор документов в тарифный орган. На заявителя заводится тарифное дело, на основании которого выносится тарифное решение в виде приказа тарифного органа об установлении тарифа.
Действия тарифного органа в этом случае также не являются законными в силу следующего. Правила регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 (далее – Правила № 1075).
В соответствии с пп. «А» п. 16 Правил № 1075 к заявлению об установлении цен (тарифов) прилагаются копии правоустанавливающих документов (копии гражданско-правовых договоров, концессионных соглашений, при реорганизации юридического лица – передаточных актов), подтверждающих право собственности, иное законное право в отношении недвижимых объектов (зданий, строений, сооружений, земельных участков), используемых для осуществления регулируемой деятельности.
Аналогичные требования приведены в п. 17 Правил регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406.
Все согласятся с тем, что крышная котельная, расположенная внутри отдельного нежилого помещения – не является зданием или земельным участком.
Строение является самостоятельным объектом капитального строительства (пп. 10 ст. 1 ГрК РФ) и крышная котельная к нему тоже не относится.
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Таким образом, крышная котельная не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, ни земельным участком. А раз так, то ни застройщик, ни аффилированная с ним организация – не смогут представить в тарифный орган документы, необходимые для установления тарифа.
По мнению автора, все действия тарифных органов по установлению регулируемых тарифов в отношении крышных котельных – являются незаконными (либо некомпетентностью, либо прямой коррупцией).
Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию
Прежде всего, необходимо оспорить факт увода крышной котельной из состава общего имущества. В данном случае необходимо заявлять иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на крышную котельную с одновременным истребованием указанного имущества из незаконного владения.
Так, в одном из случаев директор компании-застройщика сам себе продал и купил (как физическому лицу) крышную котельную, а затем переуступил ее по цессии иному лицу. Суд, признавая право собственности на котельную за собственниками, указал, что:
— спорная котельная является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома; иного источника теплоснабжения в доме не предусмотрено;
— согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. №489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников;
— в соответствии с п. 5 ст. 16 Закона № 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Росреестре;
— заключение сделок без учета положений норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышная газовая котельная не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 20.04.2021 г. по делу № 33-23/2021 (33-3472/2020)).
Однако восстановление нарушенного права не должно ограничиваться лишь истребованием имущества из незаконного владения. Необходимо помнить, что тарифный орган, вынося тарифное решение по установлению тарифа на крышную котельную в нарушении комплексности документов по Правилам № 1075 – также действует в обход законодательства.
Как указано в Письме ФАС России от 13.11.2015 № СП/63933/15 «О разъяснении антимонопольного законодательства» для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации.
В случае отсутствия законного основания владения, пользования и распоряжения объектами соответствующей инфраструктуры, принятие решения об установлении цен (тарифов) регулирующими органами, по мнению ФАС России, не представляется возможным.
Таким образом, в случае если организацией не подтвержден факт осуществления регулируемой деятельности (не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования имуществом на очередной период регулирования, или договоры об осуществлении регулируемых видов деятельности на очередной период регулирования), у органа регулирования не имеется оснований для установления в отношении такой организации регулируемых тарифов в сфере теплоснабжения (Письмо ФСТ России от 11.06.2014 № СЗ-6425/5).
Следовательно, для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2019 №№ Ф09-7092/2019, А50-24895/2015).
Таким образом, или собственник или управляющая организация вправе оспорить тарифное решение в судебном порядке с одновременным требованием возложить на тарифный орган обязанность по принятию заменяющих/нормативных правовых актов.
В апелляционном определении от 24.10.2019 г. по делу № 3А-260/2019 Верховный суд РФ прямо указал на то, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований. Отменяя тариф, суд указал, что поскольку заявитель не подтвердил законное основание владения и пользования объектами теплоснабжения, у тарифного органа отсутствовали основания для установления тарифов на тепловую энергию и горячее водоснабжение.
В другом случае суд указал, что сам по себе формальный статус единой теплоснабжающей организации и гарантирующей организации в сфере водоснабжения в отсутствие использования на законных основаниях имущества, необходимого для осуществления регулируемой деятельности, не образует той совокупности обстоятельств, с наличием которых законодатель связывает необходимость установления тарифов (Апелляционное определение Верховного суда РФ от 11.10.2018 г. по делу № 3А-68/2018).
В Апелляционном определении от 20.11.2019 г. по делу № 53-АПА19-40 суд указал, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований.
Итак, варианты решений собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и не переплачивать за тепловую энергию – есть и их необходимо использовать.
Модульная котельная объект капитального строительства
Часто мне приходится слышать, что многие люди используют термин «блочно модульная котельная», не до конца понимая его значение. Называя так любую котельную: четыре котла отопления одинаковой мощности с равными расстояниями, стены из сэндвич-панелей, деление на отдельные помещения различного назначения — это все косвенные и не всегда правдивые признаки.
Блочно модульная котельная: это паровая или водогрейная котельная частичной или полной заводской готовности, состоящая из одного или нескольких модулей. Комплектация котельной абсолютно любая, в зависимости от технического задания Заказчика. То есть определяющей характеристикой БМК является узловая сборка систем котельной в заводских условиях перед отправкой на место монтажа и строительства.
Не стоит забывать, что несмотря на то, что блочная котельная доставляется транспортом, она имеет все признаки, и является объектом капитального строительства, и требует получения разрешения на строительство после прохождения экспертизы проекта. В противном случае застройщику угрожают огромные штрафы Инспекции государственного строительного надзора и местных органов власти.
Применяются блочно-модульные котельные для отопления, горячего водоснабжения, производства пара для технологических нужд. Обслуживать БМК может одно или нескольких зданий, и даже целый район или населенный пункт!
В каких случаях строят БМК:
- Блочно-модульные котельные устанавливают, если в здании, для отопления которого предназначена котельная, отсутствуют встроенные или пристроенные помещения, отвечающие требованиям строительных норм для проектирования котельных в таких помещениях.
- При возможности размещения на земельном участке с соблюдением всех требований строительных и экологических норм и правил.
- При необходимости возведения котельной в сжатые сроки. Особенно это актуально, когда снабжать теплом или паром блочная котельная должна вновь строящийся объект (жилой комплекс, производственный цех) в зимний период.
Проектирование блочно модульных котельных включает в себя те же этапы, что и для стационарных котельных.
Монтаж блочно модульных котельных производится непосредственно на объекте, из узлов заводской готовности.
Строительство блочно-модульных котельных занимает обычно от 30 до 60 дней, в зависимости от мощности и числа модулей. Если же на объекте устанавливается лишь один модуль блочной котельной, то готовность к пуску будет уже через 5-7 рабочих дней.
На основании этого можно оценить плюсы и минусы таких котельных.
Основные достоинства блочно модульных котельных:
- Возможность монтажа и безопасность в сейсмоопасных районах.
- Высокая скорость монтажа на участке заказчика.
- Возможность модернизации и реконструкции котельной добавлением или заменой модулей котельной.
- Котельная, хоть и относится к объектам капитального строительства, может быть демонтирована и перевезена в другое место (ТКУ).
- Котельная может работать без обслуживающего персонала и быть полностью автоматизирована, с качественной системой диспетчеризации и телеметрии.
Основные недостатки блочно модульных котельных:
- При возможности размещения котельной внутри существующего здания или помещения, стоимость капитальных затрат при строительстве БМК выше на 25-35%.
- Ограничения в тепловой мощности котельной ввиду предельных габаритных размеров модулей, узлов и агрегатов (котлов, насосных станций и других элементов).
- Малые расстояния для обслуживания оборудования внутри котельной, из-за необходимости плотной компоновки оборудования.
- Необходимость выделения участка земли для установки котельной.
Для оптимизации затрат на строительство котельной перед началом проектирования и строительства, мы предлагаем Вам выполнить технико-экономическое обоснование строительства котельной, которое позволит точно определить:
- Необходимую мощность котельной.
- Есть ли преимущества блочно модульной или стационарной котельной.
- Оптимально подобрать котлы и оборудование путем сравнения их характеристик и стоимости.
- Определить стоимость капитальных и текущих затрат на выпуск 1 МВт тепловой энергии.
- Определить срок окупаемости котельной
Так как котлы разных производителей имеют разные габариты, то до проектирования и строительства немало важно определить минимальные габариты котельной без потери надежности и качества.
Мы рекомендуем и сами применяем в строительстве блочно-модульных котельных котлы RS-A, RS-D Завода котельного оборудования Rossen (г. Туймазы), котлы REX компании ICI Caldaie, котлы SK755 фирмы Buderus и промышленные котлы Unimat фирмы Bosch.
Данная линейка промышленных котлов позволяет нам спокойно закрывать весь спектр потребностей Заказчика, а долгие годы эксплуатации этого оборудования дает основания говорить о его надежности.
Тепла Вам и вашему дому!
Дополнительная информация! Если Вы планируете установку блочно-модульной котельной:
- Проектирование котельной и состав проекта;
- Исходные данные для проекта газоснабжения;
- Стадии проекта газоснабжения;
- Этапы строительства газопровода.
Важный и продолжительный по времени раздел при проектировании блочно-модульной котельной — это газоснабжение, проектирование и монтаж газопроводов и наружных сетей.
Вы получите бесплатную консультацию, позвонив нам по телефону:
8-800-500-14-91
Страница 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5
Вопрос: Организация в августе 2014 г. ввела в эксплуатацию как отдельный объект ОС котел отопительный, смонтированный и установленный в котельной организации. К какому имуществу — движимому или недвижимому относится такой котел для целей начисления налога на имущество?
Ответ: Считаем, что введенный в эксплуатацию в 2014 г. как отдельный объект ОС котел отопительный, смонтированный и установленный в котельной организации, принятый на учет в качестве основных средств, является движимым имуществом и не будет являться объектом обложения налогом на имущество организаций, поскольку не является составной частью здания.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ.
В соответствии с пп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ не признается объектом налогообложения движимое имущество, принятое с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Для определения статуса объекта основных средств необходимо учитывать нормы Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359.
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование, по принадлежности также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: «Здания (кроме жилых)», «Машины и оборудование» и др.
Считаем, что в рассматриваемом случае котел не является недвижимым имуществом и относится к разделу «Машины и оборудование». Соответственно, его стоимость не учитывается для целей налога на имущество, если такое оборудование принято к учету после 1 января 2013 г.
В Письме Минфина России от 25.02.2013 N 03-05-05-01/5288 указано, что производственное оборудование, в том числе требующее крепления на фундаменте и пригодное к эксплуатации только в составе единого обособленного комплекса, не является недвижимым имуществом и не рассматривается в виде части здания как объекта недвижимого имущества. В случае если производственное оборудование принято с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств, оно не является объектом обложения налогом на имущество организаций (Письмо Минфина России N 03-05-05-01/5288).
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае введенный в эксплуатацию как отдельный объект ОС котел отопительный, смонтированный и установленный в котельной организации, принятый на учет в качестве основных средств, не будет являться объектом обложения налогом на имущество организаций, поскольку не является составной частью здания.
А.А.Филонов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
13.09.2014
– это современная автономная котельная полной заводской готовности, которая представляет собой два или более блок-модулей с полностью смонтированным в заводских условиях всем необходимым оборудованием, объединенных в единую пространственную конструкцию ( здание) без внутренних перегородок.
Описание блочно-модульной котельной
Блочно-модульная котельная предназначена для подачи тепловой энергии, горячего водоснабжения или пароснабжения в автоматическом режиме работы, без постоянного присутствия персонала. Тепловая мощность блочно-модульной установки варьируется в пределах от 0,1 до 40 МВт..
Как правило, блочно-модульные котельные используют:
В качестве топлива блочно-модульной котельной можно использовать любые доступные виды топлива:
Блочно-модульные котельные установки компании « Яринжком» производятся с использованием самого современного и высокотехнологичного отечественного и импортного оборудования ( котлы, насосы, горелочные устройства, управляющие блоки и пр.). Выбор оборудования зависит от особенностей исполнения установки и технических требований и задач Заказчика. Объединенные блок-модули котельной представляют собой цельнометаллический несущий каркас с ограждениями из панелей типа « сэндвич», тепловая изоляция которых определяется в зависимости от региона размещения и составляет от 50 до 150 мм.
Все котельные компании « Яринжком» сертифицированы и имеют все необходимые документы и разрешения, требующиеся в соответствии с нормативной документацией и регламентами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Российской Федерации ( РОСТЕХНАДЗОР).
Приобретая блочно-модульную котельную в нашей компании, вы получаете качественную установку, требующую минимального времени на приведение в рабочее положение, функционально готовую к запуску и последующей эксплуатации. На месте эксплуатации требуется только смонтировать котельную на заранее подготовленной площадке и подключить к коммуникациям.
Преимущества блочно-модульной котельной
Высокий уровень технологической оснащенности, применение самого современного и надежного оборудования, средств автоматизации, безопасности и контроля обеспечивает безаварийное использование блочно-модульных котельных в любых природных условиях, а также сокращает эксплуатационные затраты, исключая постоянное наличие оперативного персонала.
Все котельные в обязательном порядке оснащены системой информирования (диспетчеризации), которая при возникновении внештатных ситуаций мгновенно оповещает дежурные службы Заказчика.
В блочно-модульной котельной применяется высокоэффективное оборудование, энергосберегающие схемы и технологии, которые в совокупности обеспечивают высокие показатели КПД и отличаются гибкостью в настройке. Отсутствие затрат на капитальное строительство Блочно-модульная котельная – это не объект капитального строительства, а оборудование максимальной заводской готовности, не требующее затрат на создание объекта недвижимости. Кроме того, блочная котельная может применяться и на других объектах Заказчика, т.к. блок-модули легко демонтируются и перемещаются на другую площадку.
Комплектация блочно-модульной котельной
Блочно-модульная котельная производства АО «Яринжком» – это установка, в комплект оборудования которой входят:
Источник