Критерии объекта незавершенного строительства

Оценка незавершенного стоительства

Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:

Это недвижимость или нет? Критерии отнесения имущества к недвижимому на примере судебных дел

• Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.

В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)

Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.

• Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем.

Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.

Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.

Классификация объектов незавершенного строительства

Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:

• Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
• Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
• Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.

Часть 5. Что скрывает объект незавершенного строительства.

Особенности оценки

В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.

Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.

В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.

Методика оценки незавершенного строительства

Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.

В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.

Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.

Источник

О налоге на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства

Налог на имущество по незавершенному строительству не зависит от того, какой объект должны создать.

Объекты незавершенного строительства упомянуты в списке имущества, в отношении которого организации платят налог по кадастровой стоимости. При этом, как указал Минфин, перечень «незавершенки» открытый. Значит, если объект назван в региональном законе, отражен в реестре недвижимости и по нему определена кадастровая стоимость, то по ней и нужно считать налог. Получается, неважно, что именно строится: жилой дом или нежилая недвижимость.

Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27.05.2020 г. № 03-05-05-01/44384

Департамент налоговой политики рассмотрел письмо от 18.03.2020 по вопросу обложения налогом на имущество организаций объектов незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и сообщает следующее.

С 1 января 2020 года в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 Кодекса объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса (как среднегодовая стоимость), если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что актив принимается к учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект предназначен для использования в деятельности организации.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Кодекса объектом налогообложения также признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса (как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса), если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 378.2 Кодекса законом субъекта Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса.

Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты недвижимого имущества поименованы в законе субъекта Российской Федерации, устанавливающем особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса к таким объектам отнесены:

• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
• жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества вне зависимости от назначения земельных участков. При этом перечень объектов незавершенного строительства является открытым.

Исходя из изложенного объекты незавершенного строительства подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты поименованы в законе субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии со статьей 378.2 Кодекса, сведения об объектах имеются в Едином государственном реестре недвижимости и по ним определена кадастровая стоимость.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 375 НК РФ, а не подпункт 1.

Если названные выше условия налогообложения объектов незавершенного строительства исходя из кадастровой стоимости не выполняются, то объекты незавершенного строительства, отвечающие установленным пунктом 4 ПБУ 6/01 критериям основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в соответствии с подпунктом 1 статьи 375 Кодекса исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Источник

Учет незавершенного строительства. Особенности и примеры

Незавершенное строительство — это непосредственно те объекты, которые не были введены в эксплуатацию за определенный срок и по которым не было осуществлено подписание документов о принятии в эксплуатацию.

Что относится к незавершенному строительному производству

Незавершенные строительные работы представляют из себя расходы и работы на еще не готовой недвижимости с самого начала до сдачи, которые выступают объектом учета незавершенного строительства и которые невозможно амортизировать. К таким относятся не сданные сооружения, здания, отдельные этапы строительно-монтажных работ.

Незавершенное строительство можно разделить на такие группы:

• объекты, которые находятся в процессе строительства и по которым не оформлены документы по приемке в эксплуатацию;
• где временно прекращено строительство;
• законсервированное строительство с незаконченной работой;
• где прекращены все работы.

Это перечень статей затрат, которое связаны с выполнением работ и которые можно отнести к производственным тратам:

• Материалы
• Оборудование, техника и ее монтаж
• Производственная, строительная, монтажная работа
• Оплата труда
• Инструменты, необходимый инвентарь
• Электричество и прочие ресурсы

На каком счете отражаются незавершенные строительные работы

На этапе строительно-монтажных работ все расходы, которые находятся в периоде постройки, являются инвестициями во внеоборотные активы.

Учет незавершенного строительства застройщика в бухгалтерском учете отражается на счете 08 – «Вложения во внеоборотные активы», который предназначается для того, чтобы обобщить все расходы на строительство, которые позже перейдут в счет с основными средствами к подрядчику.

Счет 08 – это промежуточный элемент, на котором сосредотачиваются издержки для выполнения определенного проекта и его сдачи.

Расходы подрядчика отражаются на счете 20 «Основное производство», по дебету которого начисляются все расходы. Ежемесячно со счета списывается все материалы, задействованные при производстве по изначальной цене, и при наличии сальдо по этому счету можно определить, что у организации есть незавершенное строительство.

Как автоматизировать учет в строительной компании

Облачное решение для вашей бухгалтерии БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО 365. Быстрое подключение без первоначальных затрат. Автоматизация учета и ключевых бизнес-задач подрядчика и застройщика.

Как вести учет затрат на незавершенное строительство

Правильно вести учет незавершенного производства важно для любой компании. В дальнейшем это напрямую может влиять на финансовые результаты.

Для того, чтобы правильно отражать незавершенное строительство, строительная компания должна утвердить в своем учете:

• Список статей расходов, связанных с производством
• Способ, которым распределяются общехозяйственные и общепроизводственные расходы
• Метод учета (позаказный или способ накапливания расходов)
• Метод, по которому списываются общехозяйственные расходы
• Способ введения затрат с себестоимостью работ
• Метод оценки незавершенного строительства

Учет расходов на производство, где осуществляются строительно-монтажные работы может быть организован двумя способами:

• согласно заказному методу

Это основной метод, в котором объект учета – отдельный заказ, который открывают на каждый объект производства согласно договору. В этом случае бухгалтерский учет затрат, доходов и финансового итога ведется в отдельности по каждому выполняемому соглашению.

• согласно способу накопления расходов за конкретный период времени

В этом случае первоначальная стоимость работ обуславливается путем расчета, отталкиваясь от процента, высчитанного как отношение реальных расходов по строительству незавершенного производства к их договорной стоимости.

Решение БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Подрядчик позволяет осуществлять инвентаризацию незавершенного производства с детализацией до статей затрат и возможностью указания процента незавершенного производства. Часть затрат текущего периода можно учесть в себестоимости, а оставшуюся часть перенести на следующий период. Для этой цели служит специальный документ «Инвентаризация незавершенного производства».

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо отразить частичное закрытие 20 счета и часть затрат оставить на незавершенном производстве.

В октябре по объекту ТК «Радость» фактически было выполнено работ (материальные затраты на производство) на 800 000 руб. А также начислена заработная плата и сделаны соответствующие начисления в фонды. Перенесем часть выполненных работ на ноябрь. Для этого воспользуемся вкладкой «Производство» – «Инвентаризация НЗП».

Для отражения инвентаризации необходимо создать и провести соответствующий документ. Дату выбираем на конец периода, когда все работы проведены (например, 31.10.), и время, равное последней секунде отчетного периода.

Переносить «незавершенку» можно, указывая сумму, процент от выполненных работ или и то, и другое с детализацией по статьям затрат и контрагентам. Учет можно производить как для собственных (счет 20.01), так и для субподрядных работ (счет 20.05).

Нажимаем «Заполнить» и автоматически получаем суммы, как в ведомости. Оплату труда и прочие начисления учтем полностью в октябре, а работы учтем частично, указав ту сумму (например, 300 000), которую хотим учесть в ноябре. Сумму указываем в Бухгалтерском учёте и в Налоговом учёте. Проводим документ.

Обращаем внимание, что в документе остаются только те суммы, которые остаются на следующий период.

После закрытия месяца оборотно-сальдовая ведомость будет выглядеть следующим образом. Расходы на оплату труда полностью учтены в октябре, а из выполненных работ 500 000 перенесены на следующий месяц. В справке-расчете калькуляции себестоимости продукции за октябрь видим расходы основного производства и сумму остатка незавершенного производства.

Если вы тоже хотите внедрить автоматизацию бухгалтерского и налогового учета для строительной компании, оставьте заявку на бесплатный демо-доступ к системе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.

Хотите получать подобные статьи по четвергам?
Быть в курсе изменений в законодательстве?
Подпишитесь на рассылку

Источник