Функции, права и суть деятельности застройщика
В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.
Сущность понятия «застройщик»
Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.
Застройщик? Нет, заказчик строительства!
Застройщик и девелопер: сходства и различия
В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.
Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.
Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать
Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.
Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:
- Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
- Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
- В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.
Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет).
А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.
В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.
Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.
ИсточникКто может быть застройщиком объекта капитального строительства
Застройщик как субъект градостроительных отношений
Из определения понятия «застройщик», данного в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации вытекают следующие признаки застройщика:
а) физическое или
2) наличие права на земельный участок, которое принадлежит:
б) иному правообладателю, которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика;
3) обеспечивает на земельном участке:
а) строительство и (или) реконструкцию и (или) капитальный ремонт объектов капитального строительства;
б) выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
в) подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Первый признак «вид лица» не несет правовой нагрузки. Закон не устанавливает каких-либо ограничений на вид лиц, которые могут быть застройщиками, по отношению ко всем видам лиц, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК) в качестве участников регулируемых гражданским законодательством отношений (п.1 ст.2 ГК).
Второй признак «наличие права на земельный участок» является главным, квалифицирующим участника гражданских отношений в качестве застройщика. Если лицо не имеет права на земельный участок, то это лицо не является застройщиком.
В отношении третьего признака «обеспечивает на земельном участке» можно выразить две позиции. Первая — лицо может квалифицироваться в качестве застройщика только в том случае, если оно обеспечивает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт. Вторая — только лицо, являющееся застройщиком по признаку « наличие права на земельный участок» , имеет право выполнять функцию обеспечения выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта. Представляется, что правильной является именно вторая позиция. В пользу этого говорит второе предложение определения понятия «застройщик», которым устанавливается право застройщика передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
При этом в определении технического заказчика ( п. 22 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) указывается, что это юридическое лицо уполномочивается застройщиком на заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте и т.д. Т.е. из определения технического заказчика прямо вытекает, что застройщиком может быть лицо, которое лишь имеет намерение обеспечить выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства. Это же следует из п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995№169-ФЗ « Об архитектурной деятельности в Российской Федерации » , в которой сказано, что застройщиком может быть лицо, которое имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта.
Функции застройщика, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности
Анализ норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК) позволяет определить следующие функции застройщика
Функции застройщика, указанные в ГрК
Норма
Обеспечение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Обеспечение выполнения инженерных изысканий для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Обеспечение подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
Получение разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Исполнение обязанностей, вытекающих из договора о комплексном освоении территории, договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (принятие решения о подготовке документации по планировке территории, подготовка документации по планировке территории; осуществление мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению; образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; передача в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; заключение дополнительного соглашения к договору комплексном освоении территории).
ст. 45, ст. 46.4 – 46.6
Инициирование заключения договора о комплексном развитии территории. Исполнение обязанностей, вытекающих из договора о комплексном развитии территории.
Разработка задания застройщика для осуществления инженерных изысканий.
Предоставление лицу, осуществляющему подготовку проектной документации:
1) градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) результатов инженерных изысканий;
3) технических условий (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
Разработка задания застройщика для подготовки проектной документации.
Направление проектной документации и результатов инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу.
Получение разрешения на строительство, решения об изменении разрешения на строительство, о продлении разрешения на строительство.
ч. 7, 9, 20, 21.10 ст. 51
В случае реконструкции – получение согласия всех правообладателей объекта капитального строительства, выполнение иных действий.
п. 6-6.2 ч. 7 ст. 51
Передача материалов для размещения в информационной системе градостроительной деятельности.
Предоставление лицу, осуществляющему строительство:
1) материалов и результатов инженерных изысканий;
2) проектной документации;
3) разрешения на строительство.
Обеспечение консервации объекта капитального строительства.
Направление извещения о начале строительства в орган государственного строительного надзора.
Утверждение проектной документации, изменений в проектную документацию.
ч. 15. ст. 48, ч. 7 ст. 52
Осуществление строительного контроля.
Подписание акта приемки объекта капитального строительства.
Получение документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям.
Получение заключения о соответствии, выдаваемого государственным строительным надзором.
Получение технического плана объекта капитального строительства.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Обеспечение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
Законодательство не содержит определения понятия «обеспечение строительства». Представляется, что застройщик обеспечивает строительство путем выбора альтернативных вариантов (ч. 3 ст. 52 ГрК):
1) самостоятельного осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства;
2) заключения договора строительного подряда с лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства.
В случае самостоятельного осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации (ч. 3.1 ст. 52 ГрК). При нарушении этого требования застройщик может быть подвергнут административному штрафу в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (п. 1 ст.
9.5.1 КоАП).
Представляется, что в состав понятия «обеспечение строительства» также входят функции, которые указаны в таблице под номерами 15–17, 19–22.
Обеспечение выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
Как и в случае с обеспечением строительства, застройщик обеспечивает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации путем выбора альтернативных вариантов (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48 ГрК):
1) самостоятельного выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства;
2) заключения договора подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
В случае самостоятельного выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48 ГрК).
При нарушении этого требования застройщик может быть подвергнут административному штрафу в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (п. 1 ст. 9.5.1 КоАП).
Представляется, что в состав понятия «обеспечение выполнения инженерных изысканий» также входит функция, которая указана в таблице под номером 8. В состав понятия «обеспечение подготовки проектной документации » также входят функции, которые указаны в таблице под номерами 9 – 11, 18.
Делегирование застройщиком функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности
Как указывалось выше, законодатель установил право застройщика передать свои функции техническому заказчику (п. 16 ст. 1 ГрК). Норма противоречивая. Если представить, что этой нормы в законе нет, то разве застройщик не вправе передать свои функции какому-либо лицу, в том числе техническому заказчику?
Разве законодательство содержит специальные ограничения в отношении застройщика на делегирование полномочий по совершению сделок и административных действий от его имени? Нет, таких ограничений законодательство не содержит. Отсюда вывод — норма о праве застройщика передать свои функции техническому заказчику не несет правовой нагрузки. Она носит разъяснительный характер. И без этой нормы заказчик имеет право передать техническому заказчику свои функции.
Вместе с тем, определение понятия «технический заказчик» (п. 22 ст. 1 ГрК) содержит перечисление функций технического заказчика, которые идентичны функциям застройщика, указанным в приведённой выше таблице. При этом отмечается, что технический заказчик — это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет указанные функции. Кроме того, законодатель определяет специальную правоспособность технического заказчика — его функции могут выполнять только члены соответствующей саморегулируемой организации.
Появление рассматриваемых новелл несет угрозу их толкования как введение запрета для застройщика на передачу своих функций кому либо, кроме технического заказчика — члена СРО. Очевидно, что это вредное и ошибочное толкование. Ведь совершенно неразумно ограничивать, например, гражданина — застройщика индивидуального дома в праве выдать доверенность на заключение договора строительного подряда своему супругу.
Пока что судебной практики или разъяснений государственных органов на эту тему не выявлено. Однако, следует обратить внимание на письмо Минстроя России от 8 февраля 2017 г. №3762-АЕ/02, согласно которому «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида». Из этого письма следует вывод, согласно которому, например, гражданин, имеющий намерение построить индивидуальный дом, при этом самостоятельно заключающий договоры подряда с изыскательской, проектной строительной организацией, должен быть членом трех СРО. И это несмотря на то, что законодательство не допускает членства в СРО физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.
Участь застройщиков облегчается тем, что при неблагоприятном для них толковании новых норм ГрК неразумность норм закона сглаживается отсутствием ответственности за их неисполнение. Ведь ответственности за не членство в СРО лиц, выполняющих функции застройщика или технического заказчика, не установлена. Административный штраф возможен только за не членство в СРО лиц, выполняющих строительные работы, проектирование, изыскания (п. 1 ст. 9.5.1 КоАП).
Застройщик как субъект отношений в сфере долевого строительства
На застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости накладывается ряд дополнительных ограничений, что сужает круг лиц, которые могут выступать в этом качестве. Указанные ограничения имеют два уровня: первый — для застройщиков, привлекающих средства любых лиц (как граждан, так и юридических лиц) для строительства любых объектов недвижимости [1] . Второй уровень — для застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства многоквартирных домов.
Первый уровень дополнительных ограничений — для застройщиков, привлекающих средства любых лиц для строительства любых объектов недвижимости
ИсточникКто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность
В условиях современного рынка строительных услуг сделать выбор в пользу того или иного застройщика непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.
Заказчик
ГК РФ дает точные понятия терминов, используемых в строительном делопроизводстве. Заказчик – это физическое или юридическое лицо (организация, предприятие государственной или негосударственной формы собственности), осуществляющий заказ на производство строительных работ и услуг на платной основе. В функции заказчика входит не только заказ работ, но и приемка готовой строительной продукции с последующей оплатой. Заказчиком может быть частное лицо, коммерческая структура, производственное объединение или государство.
Застройщик
Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов. По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ. Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.
Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.
Инвестор
Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.
Долевое строительство
В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве. Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.
Девелопмент
Девелопмент – предпринимательская деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры, склады, гостиницы, недвижимость, возводимая с целью получения арендной платы и т.п.). Следовательно, девелопер – это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации, подготовки бизнес-плана, приобретения земельного участка, организации рекламной кампании, выбора застройщика до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.
Ответственность застройщика
Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.
Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.
Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.
В соответствии с законом, застройщик обязан:
- Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
- Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
- Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
- Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).
Как выбрать застройщика?
Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.
Источник