Редко какой другой сугубо специальный правовой и экономический институт демонстрирует внутренние противоречия такой силы как ипотечное жилищное кредитование.
При массовой ипотеке только кажется, что речь идет об обязательствах конкретных заемщиков перед конкретными кредиторами. На самом деле речь идет об искажающих любую четкую экономическую и юридическую картину социальных обязательствах государства как перед гражданами, так и перед банками. И те, и другие исполняются за счет налогоплательщиков, включая тех же самых граждан и те же самые банки.
Ипотека в России, как и во всем прочем мире, для подавляющего большинства людей является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Как правило, весьма скромным и на всю оставшуюся жизнь.
Массовый характер жилищной ипотеки является главной социальной идеей, положенной в ее основу. Единичная ипотека никому не интересна. Массовая ипотека интересна всем, и именно на обеспечение массовости ипотеки любое государство, считающее себя социально ориентированным и цивилизованным, готово тратить бюджетные ресурсы, сооружать целую подотрасль законодательства, превращать коммерческие банки в правительственных агентов по раздаче прямых и косвенных субсидий.
Кто и на каких условиях может получить льготную ипотеку на строительство дома?
Чем больше масштаб жилищной ипотеки по количеству выданных кредитов и разнообразию условий кредитования, тем интереснее кажется она заемщикам. В ипотеке крупных масштабов вследствие естественных экономических причин в виде конкуренции кредиторов, а также – и это гораздо важнее какой-то там конкуренции — в результате вливания в ипотеку колоссальных средств со стороны государства в виде субсидий, условия кредитования становятся все более и более льготными. Снижается процентная ставка, снижается минимальный размер взноса «за счет собственных средств», снижаются требования к самому предмету ипотеки. Вчера этим предметом должна была быть квартира, хотя бы и будущая, сегодня этим предметом может являться уже некий «садовый дом». Завтра может наступить звездный час хозяйственных времянок и огуречных теплиц.
Вопрос о качестве предмета ипотеки практически исчезает. Больше никто не проверяет реальную ликвидность ни жилого помещения (наличного или будущего), ни земельного участка. Не до этого. Надо выдавать кредитов все больше и больше. Каждый банк имеет план выдачи таких кредитов, который надо успешно выполнить, а об успехах – рапортовать населению и власти.
Одновременно с этим снижаются требования к заемщикам. Их экономическое «качество» тоже больше никого не интересует. Заемщиком может быть, кто угодно. Главное – наличие паспорта, а для случая некоторых субсидируемых государством льготных программ, — еще и выполнение ряда специальных и не слишком обременительных условий. В результате умножения количества различных льготных ипотечных программ практически каждый гражданин страны хоть под какую-нибудь программу, да подпадает.
Если плохая кредитная история заемщика или вообще очевидная его неспособность вернуть кредит мешают выполнить план по выдаче ипотечных кредитов, то кредитная история и очевидная неплатежеспособность отправляются в мусорную корзину. Не до очевидности тут. Работает эффект масштаба, и одна некачественная песчинка в огромной куче песка ничего не значит.
Льготная ипотека. Как получить ипотеку на строительство загородного дома
Мощное вмешательство государства со своими бюджетными миллиардами в процесс принятия гражданами решений о получении ипотечных жилищных кредитов, а банками – решений о выдаче таких кредитов, превратило российскую ипотеку не просто в массовое явление, а в общенациональный вопрос первостепенного значения.
И одновременно окончательно вывело жилищную ипотеку за пределы рынка.
Массовая ипотека, на первый взгляд, кажется очень интересной не только заемщикам, но и кредиторам, т.е., банкам. Они начинают зарабатывать все больше и больше не за счет роста ставок, а за счет увеличения количества кредитов.
Но сохраняется ли у массовой ипотеки ее обеспечительная ценность? Она продолжает выполнять свою главную функцию снижения или устранения коммерческих рисков кредиторов?
Когда заложенного жилья слишком много, в случае массового дефолта заемщиков оно становится никому не нужным. Неликвидным. Оно сохраняет свою ценность только для конкретного заемщика, который оказывается не в состоянии обслуживать свой долг. Ему это жилье нужно для жилья, и больше никому и ни для чего оно не нужно.
Заложенное жилье не нужно банку. Ему нужны деньги, нужен возврат кредита. Но обращать взыскание на заложенное жилье становиться бессмысленным. Его невозможно никому продать.
Возникает парадокс – массовая ипотека не развивает рыночные отношения, а убивает их.
Что случится, если вдруг значительная доля заемщиков по тем или иным причинам окажется не в состоянии обслуживать свои ипотечные долги?
Банки выставят жилье на публичные торги? На торги – с кем? Кто начнет скупать тысячи, десятки тысяч дефолтных квартир? Где эти богатые предприниматели, желающие заработать на разнице цен, — купил на торгах задешево и выставил на продажу задорого? И где те богатые граждане, которые купят эти бывшие дефолтные квартиры?
Или, может быть, банки примут все эти квартиры на свои балансы, или на балансы своих дочерних компаний? Станут «ответственными квартиродержателями»? Переквалифицируются в управдомы, как незабвенный Остап Бендер? Ответ очевиден – конечно, нет.
Получается, что скупать дефолтное ипотечное жилье у банков может только тот субъект, который раскрутил маховик массовой ипотеки и имеет ресурсы для такой скупки, т.е. государство. И только для того, чтобы передать это жилье все тем же нуждающимся в нем гражданам, т.е., самим дефолтным заемщикам, но уже как квартиры государственного социального жилого фонда, поскольку вопрос о выселении таких заемщиков всерьез ставиться и обсуждаться не может. От жилищного социализма через рынок в жилищный социализм. Благодаря субсидируемой государством массовой ипотеке, замыкается великий круг квартирной жизни российского заемщика, частное жилье конвертируется в государственное.
Чем более массовый характер приобретает жилищная ипотека, тем меньше обеспечительной ценности присутствует при таком залоге. На каком-то этапе массовая жилищная ипотека вообще перестает что-либо обеспечивать. Но перед этим она проходит стадию безразличия банков-кредиторов к качеству предмета ипотеки и к качеству должника.
Уже плохо контролируемое государством развитие жилищной ипотеки, когда появляется все больше и больше ведомственных и региональных льготных программ, а льготы нарастают как снежный ком по любому поводу, стимулирует заемщиков к невозврату кредитов, перенося все связанные с этим риски на банки и, в конечном итоге, на государство.
Но внешне все выглядит полностью рыночным и приличным. Обязательства заемщиков строго обеспечены залогом недвижимости. Все по-взрослому. Только платежеспособность заемщиков находится под все большим и большим вопросом, а на заложенное жилье будет бессмысленно обращать взыскание.
Получается, что интерес банков и граждан-заемщиков в развитии массовой ипотеки только на каком-то раннем ее этапе имеет под собой экономическое основание, а юридическая конструкция жилищной ипотеки соответствует этому основанию. На этом этапе большая часть заемщиков пока еще способна обслуживать свои долги и наслаждаться проживанием в собственных ипотечных квартирах, единичных дефолтных заемщиков еще можно выселить в маневренный или другой подменный жилищный фонд, либо применить к ним какие-то специальные меры реструктуризации долга вроде кредитных каникул, льготного рефинансирования. Единичное дефолтное жилье пока еще можно успешно продать с публичных торгов. Но потом вся эта «дефолтная идиллия» обязательно прекращается.
Превратившиеся из единиц в сотни тысяч и миллионы, дефолтные граждане-заемщики, которых невозможно и некуда выселить, возвращаются в положение социальных нанимателей своего же бывшего собственного жилья, которое государство было вынуждено выкупить у банков для погашения неоплатных долгов заемщиков. Причем, выкупить по заведомо заниженной цене, являющейся для банков несправедливой и нерыночной по трем причинам. Во-первых, по причине необходимости экономии бюджета. Во-вторых, по причине отсутствия рынка дефолтного жилья как такового. В третьих, по причине того, что на предыдущем этапе развития массовой ипотеки банки уже получили сверхприбыли, большая часть которых имела своим источником все те же бюджетные ресурсы в виде субсидий на льготное кредитование.
Есть ли какое-то другой путь для спасения ко всеобщей выгоде?
Нет. В реальности, в случае массового дефолта ипотечных заемщиков спасти ситуацию рыночными мерами будет невозможно. Никакой, даже самый развитый рынок в мире, не в состоянии быстро превратить в ходовой товар неликвидное дефолтное жилье счетом на сотни тысяч квартир и индивидуальных домов, и вернуть банкам через процедуры публичных торгов долги ипотечных заемщиков.
Достаточно вспомнить 2008 год и жесточайший кризис платежеспособности на ипотечном рынке США, когда только экстренная помощь со стороны государствам позволила не рухнуть ипотечным агентствам Fannie Mae и Freddy Mac и без того постоянно сидевших на игле бюджетной помощи.
Значит, если российский ипотечный пузырь тоже лопнет, а такая угроза вполне реальна, все вернется в ту исходную точку, с которой он начал раздуваться в результате принятия программ льготной ипотеки. В дополнительные колоссальные расходы бюджета. Выдержит ли он это?
Источник: zakon.ru
Как получить госипотеку под 4% и 8%? Пошаговая инструкция
Выдача льготной государственной ипотеки от «Государственной ипотечной компании» по ставкам 4% и 8% (для бюджетников и всех желающих) стартует с 16 сентября.
Граждане могут подать заявление на получение ипотечного кредита онлайн, в том числе через мобильные телефоны.
На сайте ГИК в Личном кабинете необходимо заполнить информацию о себе, супруге и несовершеннолетних детях.
Далее идет процедура идентификации, где заявители дают свое согласие на обработку персональных данных, чтобы пройти проверку на соответствие критериям отбора государственных жилищных программ.
Оба этих этапа можно выполнить в мобильных приложениях Balance.kg и Megapay. Оплату за запросы от государственных органов можно произвести через Элсом, MegaPay, Balance.kg и РСК 24. Стоимость запросов на одного человека составит 78 сомов.
Кто может получить кредит
Льготная ипотека
- Возраст от 21 года на момент получения ипотечного кредита и до 65 лет на момент погашения.
- Наличие общего трудового стажа не менее двух лет или стажа работы на текущем месте работы не менее одного года
- Отсутствие у участника, супруга или супруги и несовершеннолетних детей участника собственного жилья
- Отсутствие гражданско-правовых сделок с жилым помещением за последние три года у участника, супруга (супруги) и несовершеннолетних детей
- Платежеспособность участника
Первоочередное право на кредит получают многодетные семьи, имеющие пять и более детей, лица, воспитывающие детей с ограниченными возможностями здоровья.
В программе «Льготная ипотека» могут принять участие граждане, которые трудятся в госорганах, МСУ и их подведомственных организациях.
Доступная ипотека
В этой программе могут участвовать граждане, которые не работают в госорганах, общий трудовой стаж также должен быть не менее двух лет или стаж работы на текущем месте работы не менее одного года. Принять участие могут частные предприниматели, сотрудники частных компаний и бюджетных организаций.
Остальные критерии соответствуют критериям программы льготной ипотеки. Однако тарифы для работников бюджетной сфера и для широкой категории граждан отличаются.
Ипотечные продукты и тарифы
Льготную ипотеку в рамках программы «Мой дом 2021-2026» будут выдавать через банки-партнеры ГИК. Список банков компания обещает сообщить чуть позже.
В рамках программы разработаны 4 ипотечных продукта.
Продукт «Приобретение готового жилья» для работников бюджетной сферы:
- процентная ставка – 4% годовых
- первоначальный взнос – от 10% (при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога)
- срок кредитования – от 15 до 25 лет (в зависимости от платежеспособности участника)
- максимальная сумма ипотечного кредита – до 4 млн сомов
Продукт «Индивидуальное строительство жилья» для работников бюджетной сферы:
- процентная ставка в размере 8% годовых на период строительства и 4% годовых после завершения строительства
- первоначальный взнос – от 20%
- срок кредитования – от 15 до 25 лет (в зависимости от платежеспособности участника)
- максимальная сумма ипотечного кредита – до 4 млн сомов
Продукт «Приобретение готового жилья» для всех категорий граждан (выдача пока стартует только в Бишкеке и Оше):
- процентная ставка 8% годовых
- первоначальный взнос от 20% (при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога)
- срок кредитования от 15 до 25 лет (в зависимости от платежеспособности участника)
- максимальная сумма ипотечного кредита до 5 млн сомов
Продукт «Индивидуальное строительство жилья» для всех категорий граждан (выдача пока стартует только в Бишкеке и Оше):
- процентная ставка в размере 12% годовых на период строительства и 8% годовых после завершения строительства
- первоначальный взнос от 20%
- срок кредитования от 15 до 25 лет (в зависимости от платежеспособности участника)
- максимальная сумма ипотечного кредита до 5 млн сомов
Общие требования к приобретаемому жилью:
Для квартир в многоквартирном жилом доме – общая площадь не должна превышать 80 квадратных метров.
Для индивидуальных жилых домов – общая площадь не должна превышать 150 квадратных метров.
Стоимость одного квадратного метра жилья не должна превышать 60 000 сомов.
Как заполнить заявку
Заявку можно оставить на портале ГИК, там же имеется подробная инструкция для клиентов. Также пользователи могут предоставить согласие на обработку персональных данных через приложение Balance.KG.
Среди дополнительных требований также присутствуют положительная кредитная история, наличие семьи в количестве не менее 1 человека. При отсутствии первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог.
Информация о доступных банках-партнерах будет дополнительно размещена на сайте Госипотечной компании.
Источник: economist.kg