Кто может запретить строительство

При покупке любой загородной недвижимости, будь то земельный участок или дом, следует быть предельно внимательным. Скрывая важные сведения, касающиеся собственности, могут пострадать обе стороны: как собственник, так и покупатель. Это может быть связано с их арестом или обременением. Что это значит?

Обременения — это различные условия или запреты, которые налагаются на землю или на дом законом, или уполномоченными на то органами. Наличие таких ограничений может вообще запретить отчуждение объекта, или же существенно снизить его стоимость.

Виды обременений

Эксперты по недвижимости разделяют их на пять основных видов:

1. Недвижимость сдана в аренду

Пожалуй, наиболее распространенный вид обременения. Согласно закону, между съемщиком и арендодателем, в обязательном порядке, составляется договор аренды. Он определяет все аспекты сделки и подписывается обеими сторонами. Только тогда он будет иметь юридическую силу. Устные соглашения законом не признаются.

Зоны с особыми условиями использования территорий. Инструкция

После того, как все формальности соблюдены, арендодатель получает право временно владеть и пользоваться недвижимостью в своих интересах, в то же время на собственника налагаются некоторые ограничения. Например, он обязан при желании продать свою собственность, в обязательном порядке уведомить арендатора, а покупателю, вместе с домом и участком, передать все права и обязанности по заключенному договору аренды.

2. Объект находится под доверительным управлением (ДУ)

Собственник недвижимости передает свой объект другому лицу в ДУ на конкретный срок. Право собственности на свой дом и участок по-прежнему остается за ним, а лицо, которому недвижимость передана, обязан управлять ею так, чтобы соблюсти интересы владельца или третьих лиц.

Доверительное управление недвижимостью также обязательно должно быть оформлено в бумажном виде: стороны предварительно оформляют соглашение, либо это может быть судебное решение, по итогам которого собственность передается доверительному управляющему.

3. Действующий Сервитут

Это временное соглашение, которое закрепляет ограниченное право пользоваться чужой землей. Оно составляется тогда, когда возникает необходимость в использовании соседней территории для проезда, при эксплуатации ЛЭП, прокладки инженерных коммуникаций и в остальных, подобных обстоятельствах.

Частный сервитут между собственником и будущим пользователем составляется на основе соглашения. Публичный — может быть установлен законом, как и другим правовым актом, с учетом интересов граждан или в государственных интересах.

Такие действия с земельным наделом требуют обязательной регистрации в Росреестре. Следует понимать, что чаще всего, сервитут — не прихоть собственника, а единственно возможный вариант решения какой-то общей проблемы населенного пункта.

Купил УЧАСТОК, а строить ЗАПРЕЩЕНО I охранная ЗОНА (ижс снт)

4. Непогашенный ипотечный кредит

Действующий ипотечный договор на дом или участок — это ограничения, которые накладываются банком на заемщика. Любая ипотечная недвижимость обязательно вносится в ЕГРН. А в документах, подтверждающих право собственности, ставится пометка «Залог в силу закона».

С разрешения банка, ипотечная недвижимость может быть продана, но долговые обязательства по ипотеке автоматически переходят к новому владельцу. В случае неуплаты долга, такое имущество может быть изъято в пользу залогодержателя.

5. Налоговые просрочки и пени

Дома и участки, имеющие просрочку по уплате налогов и пеней, не могут быть проданы, пока все недоимки не будут погашены собственником.

Следует понимать, что все рассмотренные виды обременений, представляют серьезные препятствия для покупки и оформления такой недвижимости. Вот почему, сторонам сделки, так важно провести проверку недвижимости на их наличие еще до того, как они ударят по рукам и начнут проводить взаиморасчеты.

Виды ограничений и особые условия

Имея обременения на свою недвижимость, ее владелец ограничен в возможности проводить сделки с ней и должен выполнять определенные условия.

Основание для ограничений:

• Судебный иск, по которому накладывается арест или предписывается установка сервитута;
• Официальный документ между двумя или несколькими лицами. Сдача в эксплуатацию недвижимости на время, превышающее 12 месяцев, ипотечный кредит и пр.;
• Законодательный акт.

Иногда, в отношении объекта недвижимости устанавливаются особые условия, когда:

• его нельзя передавать другим лицам, также и за деньги;
• устанавливается определенное время для заключения сделки;
• нельзя осваивать участок и осуществлять ввод объекта в эксплуатацию;
• оформляется наследство и проводятся различные работы по ремонту или реконструкции недвижимости.

Поэтому, перед покупкой недвижимости, важно не только ознакомиться с документацией, но и изучить законодательство или проконсультироваться с опытным юристом.

Запретные зоны

Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:

• Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
• Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.

Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.

Как проверить дом и участок на обременения?

Каждое обременение ограничивает возможность владения и не позволяет свободно распоряжаться недвижимостью. На что оно влияет?

1. Земельный участок не может быть продан или передан во временное пользование, пока на него оформлена ипотека;
2. Реализовать землю с сервитутом можно только если будет сохранен правовой порядок (сервитут будет действовать до истечения времени, на который он был установлен);
3. Под действием обременения, правообладатель не всегда имеет возможность использовать земельный участок по своему прямому назначению. Запрет может быть полный или частичный.

Важно: Обременение вступает в силу лишь тогда, когда будет зафиксировано в Росреестре. Подобную информацию о его наличии может получить любое физическое или юридическое лицо. На этот случай достаточно отправить запрос в административные органы.

Узнать информацию о наличии обременений на дом и участок можно тремя способами:

• сделать запрос через МФЦ (Мои документы);
• обратиться в территориальный орган надзора за недвижимостью, в ведении которого находится интересующая недвижимость;
• воспользоваться личным кабинетом на сайте государственных услуг (gosuslugi.ru) и подать заявление;

Для осуществления запроса, достаточно иметь кадастровый паспорт или номер участка и его местоположение. По итогам обращения, заявителю выдается выписка с полным перечнем всех сведений об интересующем объекте, включая типы наложенных арестов, обременений и иных ограничений.

Каким образом можно снять обременения?

До того момента, пока на объект наложено обременение, возможности свободно распоряжаться недвижимостью будут ограничены. Поэтому собственник заинтересован в том, чтобы оно было снято, а запись в Росреестре аннулирована.

Снятие обременений может происходить по разным причинам:

• При смене категории земель и аннулировании распорядительного акта;
• Прекращение договорных отношений;
• По истечению времени, на которое производилась регистрация обременения;
• При выполнении всех обязательств;
• Судебное решение, ликвидирующее обременение.

Принудительно отменить сервитут можно в тех случаях, когда:

1. Не соблюдаются условия договора. Нарушаются сроки оплаты, создаются препятствия для использования свободной части территории;
2. Нарушены правовые нормы при введении сервитута;
3. Отсутствуют основания для того, чтобы сервитут был сохранен (перенос ЛЭП за территорию участка и т. д.).

Для аннулирования обременения такого вида правообладатель обращается в суд и запись в ЕГРН ликвидируется на основании его решения.

Как снять ипотечное обременение?

Если владелец земельного участка полностью погасил долг по ипотеке, он должен предоставить в Росреестр подтверждающую этот факт выписку из банка. Запись аннулируется на основании его обращения.

Снятие обременения по решению суда

Когда обременение наложено решением суда или должностным лицом ФССП, то снятие происходит так:

1. Если арест накладывается на время разбирательства, то при положительном решении он снимется автоматически;
2. Для отмены ареста может быть предоставлен другой объект, равноценный по стоимости;
3. Если нарушены процессуальные нормы при наложении ареста (когда несколько граждан владеют долями), то его также можно снять.

Все сведения, касающиеся отмены акта или постановления, подаются в ЕГРН. После внесения таких данных владелец восстанавливает право свободно распоряжаться своей недвижимостью.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com

Запрет на экспорт: что и куда нельзя вывезти из России в 2022 году

Вывезти теперь нельзя даже подержанный станок для ремонта. Вернее, можно, но по отдельному разрешению. Запрет касается любых таможенных мероприятий: экспорта, транзита, временного экспорта. Список товаров охватывает практически все отрасли народного хозяйства.

9 марта 2022 года Правительство РФ приняло очередные меры для стабилизации российской экономики. На этот раз изменения затронули таможенное законодательство. Постановления № 311, 312 и 313, по заявлению Минпромторга, должны упростить и облегчить работу участников ВЭД.

Но фактически это запрет на вывоз отдельных товаров и оборудования иностранного производства, которые представляют особую ценность для экономики России. Новые правила импорта и экспорта затрагивают практически всех ИП и все юридические лица, которые ведут внешнеэкономическую деятельность. Разбираем основные моменты вместе с юристом Михаилом Бурцевым.

Памятка для экспортёра

• Запрет на вывоз товаров из России. Постановлением № 311 Правительство РФ запретило отправлять на экспорт продукцию, представляющую ценность для экономики. Всем участникам ВЭД следует внимательно изучить нормативный акт и приложения к нему.
• Вывоз в разрешительном порядке. Постановление № 312 определяет отдельные категории товаров, которые в порядке исключения можно вывозить за рубеж, при наличии веских оснований: например, для ремонта или модернизации. Для получения разрешения необходимо обращаться в контролирующее ведомство — Минсельхоз, Минпромторг, Минцифры, Минздрав, Минтранс, Минприроды.
• Постановление № 313 определяет список недружественных стран, в которые запрещён экспорт отдельных видов сырья и материалов. В частности, под полный запрет попала продукция деревообрабатывающей отрасли.
• Оформление сертификата СТ-1 — обязательная процедура для участников ВЭД, которые занимаются производством и реализацией продукции российского происхождения. Документ не только позволяет торговать со странами ЕАЭС в полном объёме, но и освобождает от таможенных пошлин.
• Таможенное законодательство находится в стадии обновления. Прежде чем принимать решения об экспорте продукции, необходимо внимательно изучать нормативные акты и поправки к ним.

Товары, запрещённые к вывозу из России

Согласно закону от 26.03.2022 № 73-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об экспортном контроле», за рубеж больше нельзя вывозить критически важные для России товары, оборудование, технологии и их компоненты. Исключение — страны члены ЕАЭС (кроме Республики Беларусь), Абхазия, Южная Осетия, ДНР, ЛНР. Перечни контролируемых товаров и технологий утверждены постановлением Правительства РФ № 311 .

Основные группы запрещённой к экспорту продукции:

• сельскохозяйственное оборудование и его составные части: бочки, цистерны, тракторы, печи хлебопекарные и кондитерские;
• транспортные средства и комплектующие: двигатели, летательные аппараты, суда и плавучие конструкции, железнодорожные локомотивы, трамвайные вагоны, подвижной состав и другие компоненты железнодорожного транспорта;
• отдельные виды бытовой и промышленной техники: холодильники, кондиционеры, компьютеры, станки, оборудование, счётчики газа, прочие товары;
• телекоммуникационное оборудование: телефоны, устройства хранения информации, мониторы, кабели, звукозаписывающие и звуковоспроизводящие аппараты, оборудование для записи и воспроизведения телевизионного изображения и звука;
• отдельные виды лабораторного, геологоразведочного, геофизического, горнодобывающего оборудования: машины для фильтрации жидкостей, бетономешалки, арматура, машины для добычи угля или горных пород, инструменты для бурения, промышленные или лабораторные печи и камеры, газо- или дымоанализаторы;
• товары медицинского и фармацевтического назначения: гипс, дезинфицирующие средства, диагностические или лабораторные реагенты, ампулы из стекла, колготы/гольфы для страдающих варикозным расширением вен, одноразовые халаты и простыни, резиновые перчатки.

Перечень товаров, запрещённых к вывозу, достаточно обширный. Полный список приведён в приложении к постановлению Правительства РФ от 09.03.2022 № 311.

Запреты касаются любого таможенного мероприятия: экспорта, в том числе временного, транзита по территории РФ. Крайне важно обращать внимание на коды ТН ВЭД — товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности. Именно по ним таможня ориентируется при оформлении груза на границе.

Если товар входит в перечень временно запрещённых к экспорту, то предпринимателю будет отказано в вывозе. Поэтому настоятельно рекомендуется изучить приложение. В нём подробно перечислена вся ценная для экономики РФ продукция с кодами ТН ВЭД.

Михаил Бурцев : «Простой пример для общего понимания процесса. Юрлицо имеет в собственности немецкое горнодобывающее оборудование, оно сдавалось в аренду. Сложные, редкие и дорогостоящие механизмы пользовались спросом среди небольших компаний соответствующей отрасли. Оборудование использовалось как на территории России, так и в странах ближнего зарубежья: Республике Беларусь, Грузии, Армении, Казахстане.

С 9 марта 2022 года работа с иностранными клиентами, не входящими в список исключений, приостановлена. Причина — оборудование этой категории входит в перечень запрещённой к экспорту, код ТН ВЭД 84. То есть юрлицо может работать только с российскими контрагентами».

Для тех, кто с Эвотором

Покупайте приложения для Эвотора со скидкой 50%. Вас ждут сервисы для товарного учёта, маркировки, ЕГАИС, управления кафе, интеграции с 1С — и много чего ещё.

Исключения из правил: какие категории товаров можно экспортировать

Постановление Правительства РФ от 09.03.2022 № 312 «О введении на временной основе разрешительного порядка вывоза отдельных видов товаров за пределы территории России» определяет исключения из товарных категорий. То есть на отдельные виды продукции можно получить разрешение на вывоз в отраслевых регуляторах.

Здесь участники ВЭД могут оформить одноразовое разрешение на экспорт групп товаров иностранного происхождения: бочек, цистерн, сельскохозяйственных машин, хлебопекарных и кондитерских печей, тракторов, прочих товаров. В приложении № 1 к постановлению № 312 можно найти полный список продукции, в отношении которой на временной основе оформляется разрешение на вывоз в Минсельхозе.

Здесь предприниматели оформляют разрешение на вывоз транспортных средств иностранного производства. К таким товарам относятся двигатели и силовые установки, летательные и космические аппараты (вертолёты, самолёты, спутники и другие); круизные, рыболовные суда, яхты, буксиры. Приложение № 2 перечисляет все наименования товаров с кодами ТН ВЭД, подведомственных Минтрансу РФ.

Для вывоза отдельных категорий промышленной продукции иностранного происхождения необходимо обратиться в Минпромторг и получить разрешение на экспорт. Примеры товаров: холодильники, кондиционеры, компьютеры, станки, ёмкости для сжатых и сжиженных газов. В приложении № 3 перечислены все категории промышленных товаров, в отношении которых предприниматели могут получить разрешение на вывоз.

Разрешение Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ оформляется при вывозе телекоммуникационного оборудования нероссийского производства. Товарные категории: телефоны, диски, ленты, носители для записи видео и аудио, передающая аппаратура для теле- и радиовещания, мониторы, кабели и другое. В приложении № 4 приведён полный перечень телекоммуникационного оборудования и материалов.

В ведомстве оформляется разрешение на вывоз лабораторного, геологоразведочного геофизического оборудования иностранного происхождения. Основные группы товаров: оборудование и устройства для фильтрования или очистки воды, бурильные машины, бетономешалки, растворосмесители, центрифуги, горнодобывающее оборудование. Перечень товаров утверждён приложением № 5 .

Приложением № 5 также утверждён перечень товаров медицинского и фармацевтического назначения. Разрешение на вывоз отдельных категорий выдаёт Росздравнадзор. Сюда относятся дезинфицирующие средства, одежда и принадлежности из вулканизованной резины, ампулы из стекла, микроскопы, рентгеновские трубки и другое.

Как оформить разрешение на вывоз

Для оформления разрешения понадобится составить письменное заявление в произвольной форме. В нём указываются:

• страна назначения оборудования;
• основные положения сделки по контракту;
• стоимость;
• область применения;
• технология, которая используется на оборудовании.

Имеет смысл дополнить документы любыми сведениями, которые могут положительно повлиять на решение министерства. Например, экспертные заключения о том, что оборудование безнадёжно устарело, поэтому производимая продукция не соответствует новым стандартам качества. Или техническая информация об энергоэффективности механизмов — слишком большие затраты, требуется модернизация.

В каждом министерстве предъявляют свои требования к пакету документов и оформлению. Уточнить перечень можно в нормативных актах контролирующего ведомства. Они размещаются в свободном доступе на официальных сайтах. В качестве примера — приказ Минпромторга от 14.03.2022 № 797 «Об утверждении порядка выдачи разрешений на вывоз за пределы территории РФ отдельных видов промышленной продукции».

Михаил Бурцев : «Следует понимать, что постановление № 312 определяет разрешительный порядок вывоза только в Абхазию, Южную Осетию и страны ЕАЭС, кроме Республики Беларусь: Армению, Казахстан, Кыргызстан. Меры не распространяются на товары, ввозимые в ДНР, ЛНР и город Байконур в Казахстане. Здесь действуют правила перевозок по территории РФ. Каждый случай рассматривается в ответственном министерстве в индивидуальном порядке. То есть нельзя заранее предсказать, получит предприниматель разрешение или отказ.

Например, контролирующее ведомство разрешит предпринимателю вывезти устаревшее оборудование на ремонт и модернизацию, при условии последующего возвращения в Россию. А вот торговать теми же хирургическими кетгутами европейского или американского происхождения уже нельзя, разве что в рамках какой-то коммерческо-гуманитарной миссии — условно назову процесс так. Понятно, что это потребует сбора серьёзной доказательной базы: почему это важно, какую глобальную экономическую пользу несёт РФ и так далее».

Недружественные страны: куда нельзя экспортировать сырьё и материалы

Постановление № 313 определяет список недружественных стран и виды продукции, которые в них нельзя ввозить из РФ. Недружественными признаны государства, принявшие и поддержавшие санкции против России. В перечень входят:

• Австралия;
• Албания;
• Андорра;
• Великобритания, включая остров Джерси — коронное владение Британской короны — и подконтрольные заморские территории: остров Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар;
• Государства — члены Европейского союза;
• Исландия;
• Канада;
• Лихтенштейн;
• Микронезия;
• Монако;
• Новая Зеландия;
• Норвегия;
• Республика Корея;
• Сан-Марино;
• Северная Македония;
• Сингапур;
• Соединенные Штаты Америки;
• Тайвань (Китайская Народная Республика);
• Украина;
• Черногория;
• Швейцария;
• Япония.

В эти страны нельзя вывозить древесину в виде щепок и стружек, необработанные лесоматериалы, листы для облицовки, полученные распиловкой, расщеплением, строганием, лущением и так далее.

Ранее также были приняты постановления № 361 и № 362 , ограничивающие экспорт зерновых в страны Евразийского экономического союза (ЕАЭС) и вывоз белого сахара и тростникового сахара-сырца в третьи страны. Запрет будет действовать по зерну до 30 июня, по сахару — до 31 августа 2022 года. Исключения составят транзитные перевозки по территории РФ и поставки в рамках гуманитарной помощи.

К слову, запрет на вывоз российской древесины уже ударил по европейским производителям мебели. Так, в Британии себестоимость дивана, самого популярного и часто обновляемого вида мягкой мебели, выросла на 25%. Обоюдные санкции введены, а альтернативных поставщиков древесины не найдено. Вполне закономерно, что цены растут: компании вынуждены работать с остатками складских запасов.

Это неизбежно отражается на всех участниках рынка: поставщиках, производителях и потребителях. Прогнозы пока неутешительные — рост цен продолжится по крайней мере до конца 2022 года.

Михаил Бурцев : «Справедливости ради стоит отметить, что древесина стала одной из немногих категорий товаров российского происхождения, запрещённой для экспорта. Правительство прекрасно понимает, что ограничивать в продажах отечественных производителей чревато для экономики катастрофическими последствиями.

Поэтому предпринимателям разрешено продавать товары на экспорт. Но для этого нужно получить сертификат СТ-1. Это документ, подтверждающий, что продукция действительно российского происхождения. Он не только позволит работать с зарубежными партнёрами, но и освободит от уплаты таможенных пошлин. Одно из преимуществ для предпринимателей в текущих, крайне жёстких экономических условиях».

Получение сертификата СТ-1

Основной пропуск для таможни — сертификат СТ-1, или подтверждение, что экспортируемая продукция произведена на территории РФ. Документ выдаётся в региональных представительствах торгово-промышленной палаты (ТПП). Подразделения есть в каждом крупном городе России:

• Москве,
• Санкт-Петербурге,
• Екатеринбурге,
• Омске,
• Севастополе,
• Адлере и других.

Уточнить адрес регионального представительства можно на официальном сайте ТПП РФ. Затем предпринимателю необходимо обратиться в Департамент и подать заявление о проведении экспертизы происхождения товара, оборудования, отдельных компонентов. К заявлению прилагается пакет документов со сведениями о сырье, комплектующих, месте производства, используемой технологии и расчётами стоимости товара или оборудования.

Срок выдачи сертификата СТ-1 — до пяти рабочих дней. До конца года оформить документ можно бесплатно. Можно воспользоваться и платными услугами партнёров ТПП РФ. Это не ускорит процесс, но значительно упростит сбор документации, к тому же вам помогут проверить правильность оформления заявки. Стоимость услуги в пределах 4–7,5 тысяч рублей. В Москве дороже, в регионах — дешевле.

Но цены ещё зависят и от сложности экспертизы. Например, многокомпонентный станок труднее идентифицировать, чем лабораторную колбу.

Подытожим

Прежде чем планировать какие бы то ни было таможенные операции — экспорт товаров, сырья и материалов, вывоз оборудования на ремонт, транзитные перевозки по территории РФ, — внимательно изучите постановления №№ 311, 312 и 313.

Возможно, вам придётся получать разрешение на экспорт/транзит.

Эвотор 5i создан для того, чтобы удобно принимать безналичные платежи.
Как это работает?

Источник: zhiza.evotor.ru

В Минстрое хотят запретить строительство апартаментов

В Минстрое снова подняли вопрос о статусе апартаментов. Замглавы ведомства Никита Стасишин предложил запретить строить новые апартаменты, а уже существующие возвести в статус жилых помещений. В намерениях Минстроя много недосказанности, однако эксперты уже прогнозируют рост цен и исчезновение с рынка сегмента более доступных новостроек. Другие задаются вопром, какую задачу в реальности хотят решить данными мерами: искусственно увеличить объем жилья для выполнения нацпроекта, или обеспечить всех проживающих в апартаментах пропиской и инфраструктурой.

В мае 2018 года президент Владимир Путин подписал утверждающий нацпроекты России указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года».

В мае 2018 года президент Владимир Путин подписал утверждающий нацпроекты России указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года».

Нацпроекты направлены на обеспечение прорывного научно-технологического и социально-экономического развития России, повышения уровня жизни, создания условий и возможностей для самореализации и раскрытия таланта каждого человека.

Указ Путина во многом указ развивает программы, начатые в 2014-2017 годах, но новые цели, поставленные перед кабмином, куда более амбициозны.

Всего же сформированы нацпроекты по таким стратегическим направлениям, как здравоохранение, образование, демография, культура, безопасные и качественные автодороги, жилье и городская среда, экология, наука, малое и среднее предпринимательство, цифровая экономика, производительность труда и поддержка занятости, международная кооперация и экспорт, комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры.

Нацпроекты должны быть реализованы 31 декабря 2024 года.

Строительство апартаментов в России могут запретить, а статус уже возведенных подобных объектов изменить на жилой. Об этом в ходе выступления в Совете Федерации заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Он указал, что за последние полгода у министерства были «разные мнения» насчет перспектив апартаментов. «Будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое», — цитирует РИА «Новости» Стасишина.

Чиновник заметил, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны попасть под амнистию, и их стоит учесть в объеме ввода жилья. При этом вопрос, что сделать со строящимися объектами подобного статуса, остается открытым.

«С какого-то момента мы должны себе сказать: все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил замглавы ведомства.

По разным данным, доля апартаментов занимает от 17 до 25% рынка, рассказали эксперты «Газете.Ru». При этом в сегментах премиальной и элитной недвижимости на апартаменты приходится около 60%, заметила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Эксперты рынка единогласно заметили, что в формулировках Минстроя много недосказанности. Вопрос апартаментов на правительственном уровне обсуждается не первый год, и по сей день нет никакой конкретики, замечает руководитель Департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Нет четкости и понимания: «. наверное, это нецелесообразно в будущем строить все…», — указывает эксперт слова на Стасишина.

«Но апартаменты как строились, так и будут строить, проекты с документами определено уже будут достроены. Пока не будут внесены официальные поправки, разрешения на строительство так и дальше будут выдаваться», — уверен Ковров.

Власти не конкретизировали методику оценки апартаментов в период «амнистии», замечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. То есть, все ли апартаменты действительно переведут в статус жилых помещений или нет — пока неизвестно.

«Многие из них указаны в документах как «нежилые помещения», и чтобы отделить их от реально нежилых складов, машиномест и тому подобного, понадобится определенный регламент. Во всяком случае пока власти анонсировали только присвоение жилого статуса готовым и строящимся апартаментам», — говорит эксперт.

О том, что вопрос придания статуса жилья всем апартаментам все еще неоднозначен, говорит и директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. По ее словам, не исключено, что не все реальные апарт-комплексы или апартаменты в многофункциональных зданиях будут приравнены к категории жилья.

«Вопрос скорее в том, какую задачу необходимо решить данными мерами: искусственно увеличить объем жилья для выполнения нацпроекта, или обеспечить всех проживающих в апартаментах пропиской и инфраструктурой», — замечает Федулаева.

До конца неизвестно и то, как эта инициатива может отразиться на собственниках уже возведенных апартаментов. По словам Марии Литинецкой, собственники, которые проживают в апартаментах, ничего не потеряют при изменении их статуса на жилой. Однако те, кто использует этот тип недвижимости для иных целей (к примеру, в качестве офиса), могут столкнуться с определенными проблемами ведения предпринимательской деятельности, так как апартаменты не соответствуют нормам жилищного законодательства.

Эксперт отмечает, что в среднем апартаменты дешевле аналогичных квартир в той же локации на 15-20%. Согласно ее прогнозу, к моменту сдачи апарт-комплексы могут прибавить в цене и приблизиться к уровню цен в жилых комплексах.

«Безусловно принятие закона повлияет на повышение цен, но только в том случае, если налоги на апартаменты, коммунальные платежи и возможность регистрации будут аналогичными квартирам, то есть если произойдет полномасштабное уравнивание по всем характеристикам», — замечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев. О том, что в случае реализации инициативы спрос и ценник на апартаменты вырастет, говорит и Сергей Ковров из «НДВ-Супермаркет недвижимости».

«В Москве большое количество промышленной земли застроено многофункциональными комплексами, в т.ч. апартаментами. На этих территориях нельзя было строить жилье, а теперь необходима рекультивация такой земли для возможности жилого строительства. Это очень затратный процесс, поэтому стоимость метра вырастет и для застройщика, и для покупателя», — объясняет Юлия Федулаева.

Мария Литинецкая предупреждает, что рост цен будет зависеть, в том числе, от качественных характеристик самого здания и его окружения. Если у объекта недвижимости рядом нет нормальной инфраструктуры (детских садов и школ), прирост цены может быть незначителен.

О нюансах этого вопроса говорит и Алексей Перлин. Он отмечает, что в строящихся проектах разница с ценой квартир в конкурирующих проектах должна сохраняться, чтобы покупатели не потеряли интерес к формату.

Однако в готовых комплексах апартаментов цены однозначно возрастут и будут сопоставимы со стоимостью аналогичных новостроек в локации — в этом случае апартаменты могут стать на 15-30% дороже в зависимости от конкретных условий локального рынка,

прогнозирует эксперт. Он также замечает, что для Москвы запрет апартаментов будет означать исчезновение с рынка сегмента более доступных новостроек, причем во всех классах.

«Многие люди, которым не нужна прописка, покупали помещения такого типа из-за более низкой стоимости, в некоторых случаях получая более хорошую транспортную доступность и локацию. Теперь, если цены сравняются, такой возможности уже не будет», — резюмирует Мария Литинецкая.

Источник: www.gazeta.ru

Долевое строительство могут запретить

Минрегион предлагает запретить продажу недостроенного жилья в России. В частности, ведомство рассматривает возможность отмены закона о так называемом долевом строительстве.

Минрегион предлагает запретить продажу недостроенного жилья в России. В частности, ведомство рассматривает возможность отмены закона о так называемом долевом строительстве. Директор жилищного департамента Минрегиона пояснил изданию «Ведомости», что гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке.

Ликвидация долевого строительства позволит избежать в будущем проблемы обманутых дольщиков, считают в ведомстве. А то, что граждане больше не смогут финансировать стройку, не скажется на объемах жилищного строительства. Застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать у населения, подчеркнул представить ведомства. На прямой телефонной связи со студией «Вестей ФМ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Вести ФМ»: Константин Николаевич, Минрегион предлагает запретить продажу недостроенного жилья. Вы как участник рынка как оцениваете такой шаг?

Апрелев: Во-первых, если, конечно, смотреть только с позиции потребителя, то, безусловно, такая ситуация более выигрышна для него, потому что люди, приобретая сегодня недвижимость еще не построенную, не могут быть гарантированы, что надлежащего качества будет построена недвижимость. Дело не только в видах из окна, а скорее дело в отделочных материалах, в тех материалах, из которых строится основная конструкция дома, в какие сроки самое главное этот дом будет построен. Здесь, конечно, очень много вопросов и рисков.

Но если рассматривать ситуацию более детально, с другой стороны посмотреть, какой объем жилья сегодня финансируется гражданами и какой объем банками, то здесь ситуация, конечно, с моей точки зрения, неутешительная, потому что 80-90% сегодняшнего финансирования, по крайней мере, некрупных застройщиков, реализуется именно через привлечение денежных средств граждан.

«Вести ФМ»: Есть опасения, что это нововведение может привести к остановке жилищного строительства?

Апрелев: Такая ситуация безусловно есть. И прежде чем принимать такое решение, нужно хотя бы внимательно проанализировать сегодняшние схемы финансирования: сколько денежных средств граждан в таких схемах финансирования присутствует, и самый главный вопрос – сроки перехода к такой модели.

Сейчас уже есть начатые стройки, которые финансируются гражданами, на них этот закон распространяться не будет? Но ведь стройки могут длиться и пять, и десять лет. В этом плане нужно очень внимательно продумать ситуацию перехода к такой модели, которая бы позволяла финансировать стройку исключительно банкам. И надо понимать, что банковское кредитование недешевое. И самый главный вопрос, который сегодня пока еще не решен – это гарантированность потребительского спроса на то, что будет строиться, и то, что будет финансироваться банками.

Источник: www.vesti.ru

Запретить в РФ строительство зданий выше 5ти этажей!

Уважаемые читатели, меня зовут Дмитрий Новожилов, я фундаментальный аналитик, эксперт в сфере экономического развития, и я хочу поделиться с вами мнением относительно градостроения в России, проблемами в этой области и одной из составляющих решения этих проблем, нацеленной на реформу градостроения.
Сегодня (06.06.17) состоится второе слушание законопроекта о реновации — абсолютно абсурдном законе, который проталкивается в интересах двух индустрий: 1) банковской, для поддержания кредитного портфеля и 2) строительной — обе находятся на грани выживания и тесно взаимозависимы. При чем на столько, что если сейчас рухнет стройкомплекс он потащит за собой в яму всю нашу банковскую систему, а она в свою очередь вызовет полный финансовый коллапс в стране.
Да, финансовый кризис это плохо, но что привело к этой ситуации и почему никто не ищет виновных? А привело к ней откровенно вредительское управление страной за последние 25 лет, на протяжении которых 50% градостроительного внимания получал только один город — Москва, а еще 50% вся остальная страна. В результате «агломерация Москвы сегодня составляет 25 миллионов человек» (мэр Москвы Собянин), что равно 17% населения самой большой страны в мире. И сегодня, когда говорят о реновации и говорят о сносе целых кварталов из 5ти этажек и строительстве на их месте 20ти этажных домов и о потенциальном приходе в город еще плюс 5ти миллионов человек, так лоббисты банковского и строительного сектора видят выход из сложившегося кризиса.
На самом деле перенаселение Москвы в 3 раза уже само по себе есть кризисное явление. И программа реновации, после которой Москва прирастет еще на 5 миллионов человек очень напоминает тушение пожара керосином.
То что в регионах России есть невероятное количество действительно аварийного жилья и бараков, в которых до сих пор живут люди — об этом «реноваторы» не думают, им подавай дорогую землю в черте одного города, а снос аварийного жилья в регионах и переселение людей, по их мнению, должно проводиться силами регионов. При этом именно в Москве концентрируется 80% всех финансов страны.
То как закон о реновации противоречит законодательству РФ и Конституции можно даже не упоминать, так как во-первых, об этом очень много говорят юристы, а во-вторых, плевать на закон у нынешней прослойки стоящей между бюджетом и лоббистами (эту прослойку еще иногда называют «властью») уже давно стало нормой.
Одним из способов охладить пыл лоббистов и одновременно улучшить качество построек, а также принципиально изменить градостроение в России является жесткий закон о запрете возведения жилых и коммерческих зданий выше пяти этажей. Исключением из этого правила могут быть только строения специального назначения, такие как заводы, ТЭЦ и тд. Обычные же жилые дома и торговые центры не должны превышать в высоту более пяти этажей. Другим важным фактором является расстояние от одного дома до соседнего и это расстояние не должно быть менее 30м.
Таковыми должны быть параметры нового жилья для всей территории России.
Если бы такой закон был принят 25 лет назад, то сегодня мы бы не видели застроенный периметр Москвы высотными домами без надлежащей инфраструктуры, без мест для стоянки автомобилей, без транспортной сети, без школ, детских садов, больниц и тд, и не было бы сегодня в Москве транспортного коллапса и тех паразитов, которые на этом коллапсе процветают на проектах платных парковок и в будущем платного въезда в город. И тот и другой проекты навязываются обществу как решение транспортного кризиса, но на самом деле это лишь лечение симптомов, а не самой болезни, имя которой «перенаселение».
Этот закон, что очень важно, вынудил бы развитие регионов страны! Россия перестала бы зацикливаться на одних только крупных городах, в которых транспортный коллапс давно стал нормой жизни, а стала бы расти вширь. В первую очередь это конечно касается Москвы.
Почему когда Собянин говорит, что высотная застройка центра Москвы решит проблему он мягко говоря лукавит? Как минимум потому что высотная застройка центра города никак не решает проблему высотной застройки периметра города. Мы не меняем модель с одной на другую, не делаем высотным центр и малоэтажным периметр, нет, мы делаем высотным И центр И периметр! Как можно относиться к слушателям с таким неуважением и думать что у них не хватить мозгов сопоставить такое очевидное противоречие? Смотрите интервью Собянина каналу НТВ:

Почему малоэтажность — это хорошо? Огромное количество исследований подтверждает, что жители малоэтажек чаще знают своих соседей, формируют коммуны, обсуждают совместно улучшения и проблемы дома/района. Напротив, жители высоток не знают своих соседей, практически не общаются, не участвуют в обсуждениях проблем дома, чувствуют себя психологически хуже, боятся выпускать на улицу детей одних, чаще конфликтую за парковочное место для автомобилей, не уважают друг друга и тд.
Думаете реновация Москвы не ударит по стоимости вашего жилья? Очень ошибаетесь! Простая экономика — чем больше на рынке квартир, тем они дешевле. Спроса на них не будет, потому что жить в постоянной транспортном коллапсе и каменных джунглях ни один здравомыслящий человек не станет. Из Москвы уже идет отток населения и падают продажи недвижимости.

Добавить к этому новое жилье лишь подтолкнет Москву к ускорению кризиса на рынке недвижимости и ваши квартиры упадут в цене. Их будет сложнее продать и еще сложнее сдать в аренду. А с ростом налогов и кадастровой, вымышленной, стоимости, с ростом затрат на проживание и такие нужды как все тот же транспорт — население Москвы будет сокращаться.

Это дополнительное тушение пожара дополнительным керосином. И гореть в нем будут цены на ваше, уже купленное, жилье. И об этом тоже говорит Собянин в интервью каналу НТВ.
Малоэтажность решает проблему транспорта — для пятиэтажного дома построенного по новым технологиям достаточно всего одного под-этажа отведенного для стоянки автомобилей. Обязательное строительство суб-этажей также должно быть закреплено законодательно! Автомобили никуда не денутся и за последние 100 лет существенно улучшили мобильность граждан. В частности транспортный коллапс Москвы никак не связан с автомобилем, он связан с перенаселением города вызванным, в свою очередь, бездарной и вредной градостроительной политикой продиктованной не здравым смыслом, а целью финансовой наживы. Никакое общество не может развиваться ради наживы узкого и безответственного круга лиц будь то банкиры или строительный фирмы.
Фундаментально, любой город, как любой физический объект не может «развиваться» вечно. Невозможно без последствий федерального масштаба согнать в один город бесчисленное количество людей! Что будет с остальной Россией, если в Москву переедет 20, 30, 40% населения страны?! Это же безумие. И ради чего?

Чтобы отсрочить кризис банкиров еще на 10-20 лет и в конечном итоге потерять всю остальную страну и переложить эти проблемы на будущие поколения?! Так могут делать только враги своим детям и согражданам.
Нас всего 145 миллионов человек на самую огромную страну в мире и 17% живет в непосредственной близости от Москвы. В общей сложность в европейской части России живет порядка 75% населения и лишь 25% живет за Уралом! Не удивительно, что китайцы и японцы рассуждают «а зачем русским вся эта восточная земля, Сибирь и Дальний Восток?!». Задумайтесь об этом. Поставьте себя на место китайцев — разве вы бы думали по-другому.
Дальнейшее развитие России может проходить только под лозунгом «Развитие регионов!» и начинать его нужно с отказа дальнейшего «развития» Москвы, для ее же собственной пользы, потому что это уже давно не развитие, а полная деградация и рост беззакония. Начинать развитие страны нужно с закона о запрете строительства жилых и коммерческих зданий выше пяти этажей для всей территории России! Пусть банкиры вкладываются в стройку регионов, а строительные компании привыкают к новым реалиям, а если не могут, то на их место прекрасно придут те кто сможет.
Итак:
1) Запретить строить выше 5ти этажей (жилые и коммерческие здания)
2) Обязать строительство как минимум одного под-этажа для хранения автотранспорта
3) Расстояние между строениями не должно быть меньше 30м — с одной стороны дома это проезжая часть, а с другой это двор и озеленение.

Источник: www.change.org