Кто вкладывает в строительство

Традиционно на сектор строительства все смотрят с некоторым опасением — и покупатели, и инвесторы, и рейтинговые агентства. Живы еще в умах старожилов банкротства СУ-155 и Urban Group. Рейтинговые агентства в своих пресс-релизах о девелоперах пишут черным по белому: “Строительство — отрасль повышенного риска”.

Правда, стоит отметить, что при выставлении рейтинга отраслевой риск учитывается. То есть рейтинг эмитента из данного сектора уже учитывает отраслевую специфику. Иначе он был бы выше.

Основные риски в отрасли связаны, в первую очередь, с долгосрочностью выполняемых проектов. На большом временном горизонте, как интуитивно понятно каждому, случиться может что угодно.

Что влияет на прибыль застройщиков и девелоперов?

Прибыль любой компании формируется, грубо говоря, за счет двух вещей — продаж товаров и себестоимости этих товаров. А продажи и себестоимость, в свою очередь, зависят от еще нескольких факторов.

Фактор инфляции — инфляция повышает стоимость строительных материалов и, как следствие, себестоимость производимой недвижимости.

Как надо строить современное жильё: пример Швеции

На продажи влияет фактор спроса, а спрос, в свою очередь, зависит от уровня доходов населения.

С другой стороны, населению может и не хватать доходов на приобретение жилья. Тогда включается фактор доступности ипотеки! Ипотека сильнее всего подпитывает спрос на недвижимость. На доступность ипотеки влияет уровень ключевой ставки и государственные программы субсидирования.

Что имеем сейчас?

Что у нас с инфляцией? Она сейчас высокая. Правда, в периоды высокой инфляции спрос на недвижимость может краткосрочно расти — недвижимость традиционно расценивается как защитный актив.

А что со спросом? Реальные располагаемые доходы населения… растут, по оценкам Росстата. А как считаете вы?

Наконец, какова ситуация с ипотекой? Уровень ставки по ипотеке, согласно данным ДОМ.РФ, в России достиг 9,84%. Число выдаваемых ипотечных кредитов также сокращается.

Портрет среднестатистического ипотечного заемщика тоже не внушает оптимизма:

возраст: 34 года;

зарплата: 40-50 тыс. в мес.;

семья из 3-4 человек, включая детей;

общий бюджет семьи: 70-90 тыс. в мес.;

средний платеж по ипотеке: 20 тыс. в мес.

К слову сказать, у среднестатистического ипотечного заемщика с 2019 года доходы совсем не выросли, да еще и продолжают сжираться инфляцией.

Ожидания населения также не излучают позитива. По данным ТАСС, больше трети опрошенных россиян передумали брать ипотеку в 2022 году.

А как же льготная ипотека? Она сильно поддержала рынок в 2020 годах. Однако модификация программы льготной ипотеки со второй половины 2021 года отразится на продажах в ряде регионов. Теперь предельная сумма кредита по льготной ипотеке снижена до 3 млн руб. Однако в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге средний размер ипотечного кредита превышает этот лимит.

Таким образом, изменения в программе льготной ипотеке отразятся на продажах недвижимости в данных регионах.

Какова рентабельность строительного бизнеса?

Она неоднородна, как и платежеспособность жителей разных регионов страны.

В большинстве регионов платежеспособность жителей настолько низкая, что маржинальность строительных проектов не превышает и 5%. А по данным Эксперт РА, банки финансируют строительные проекты с маржинальностью 15% и более.

Самые “хлебные” регионы для строительного бизнеса — это, конечно же, Москва и область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также ряд других крупных городов. Многие эмитенты заимствуют дополнительные средства через выпуск облигаций, чтобы расширить свой земельный банк в указанных регионах.

Какие девелоперы/застройщики представлены на рынке облигаций?

На рынке облигаций встречаются строители разного порядка. Но мы, естественно, рассмотрим самых “пухленьких” и самых популярных эмитентов, к которым относятся ПИК-Корпорация, Группа ЛСР, ГК Самолет, Setl Group, Брусника, ГК Пионер.

ПИК, ЛСР, Самолет и Setl Group занимают первые места в России по объемам массового жилищного строительства в стране. Брусника — 18-е место. ГК Пионер — 56-е (правда, этот девелопер специализируется на строительстве жилья комфорт- и бизнес-класса).

Аналитику по рынку жилищного строительства удобно смотреть на сайте ДОМ.РФ.

Основные регионы присутствия этих эмитентов — Москва и Санкт-Петербург. Таким образом, с “хлебностью” земель проблем быть не должно. У ПИК 75% проектов приходятся на Москву и Московскую область. 90% выручки ЛСР Групп формируется за счет продаж в Москве и Санкт-Петербурге. Основные регионы присутствия Самолета — Москва, Новая Москва, Московская область.

Пионер — это Москва (бренды Yes и LIFE). Сэтл Групп — Санкт-Петербург. Брусника — Тюмень, Новосибирск, Екатеринбург, Сургут, Курган, Видное (Московская область). Недавно компания выпустила облигации для финансирования расширения земельного банка в Московской области.

Неудивительно, что общероссийских проблем с маржинальностью бизнеса у данных компаний нет.

Как оценить долговую нагрузку девелоперов?

С 1 июля 2019 г. застройщики больше не могут прибегать к долевому строительству. Для финансирования своих проектов у них есть несколько вариантов:

классические кредиты под залог какого-то имущества;

проектное финансирование с участием банков;

Так как у банков есть лимиты на проектное финансирование, девелоперы и застройщики покрупнее заимствуют дополнительные средства через рынок облигаций.

Проектное финансирование работает по следующей схеме. Средства покупателей недвижимости переводятся на так называемые эскроу-счета компании в банке. Доступ к ним девелопер сможет получить только после того, как сдаст покупателю оплаченную недвижимость. На какие же деньги застройщик тогда будет строить эту недвижимость? В рамках проектного финансирования банк выдает застройщику кредит, обеспеченный этими самыми эскроу-счетами.

Суммы эскроу-счетов не учитываются в “Денежных средствах” баланса банка, однако эмитенты раскрывают эти суммы в комментариях к отчетности. Зато кредиты перед банками учитываются в полном объеме.

Таким образом, помимо классического соотношения Чистый долг/EBITDA для расчета долговой нагрузки можно посмотреть две вещи:

Каково отношение Чистый долг/EBITDA без учета проектного финансирования;

Каково соотношение средств на эскроу-счетах и суммы долга по проектному финансированию.

Например, у ГК Самолет на 30.06.21 задолженность по проектному финансированию составляла 33,5 млрд рублей, а остатки на эскроу-счетах — 65,8 млрд. То есть остатки на эскроу-счетах не просто обеспечивают долг, но и в два раза превышают его.

Что ждет отрасль и эмитентов дальше?

В связи с тем, что с 1 июля 2021 года изменились условия государственной программы субсидирования ипотечной ставки, мы предполагаем, что за 2021 год многие девелоперы отчитаются либо о снижении выручки и прибыли, либо, как минимум, о снижении темпов роста.

При этом долговая нагрузка указанных девелоперов находится на комфортном уровне. Чистый долг/EBITDA, за минусом задолженности по проектному финансированию, у ПИК, Сэтл Групп и Пионера не превышает 1, а у Брусники и Группы ЛСР находится на довольно комфортном уровне 1,7-1,8. Небольшое превышение “уровня комфортности” наблюдается у ГК Самолет, но и оно не критично.

У всех указанных эмитентов довольно высокие уровни обслуживания долга (EBITDA/процентные платежи).

Источник: investfuture.ru

Сколько смогут заработать квартирные инвесторы после перехода на эскроу

Доля частных инвесторов на первичном рынке жилья неуклонно снижалась с 2015 года. В прошлом году их число несколько увеличилось, так как цены на новостройки начали расти после трехлетней стагнации. Сегодня, по оценке риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», около 10% всех сделок с новостройками совершают частники.

Переход на новую модель финансирования строительства жилья через эскроу-счета может привести к существенному сокращению и так невысокой доли инвесторов на этом рынке. Эксперты рассказали, кто сегодня вкладывает в стройки, почему у частников пропадет интерес к этому сегменту и насколько снизится доходность от инвестиций в новостройки.

Кто сегодня инвестирует в новостройки

В настоящий момент общая доля инвесторов составляет не более 10%. Их число выросло за последние шесть месяцев, что было предопределено скорым переходом на новую модель финансирования долевого строительства, говорит руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки» Антонина Друева.

Говоря о частниках, риелторы подразумевают инвесторов, которые вкладывают средства в проекты на стадии котлована. Перед сдачей ЖК в эксплуатацию они перепродают жилье через переуступку ДДУ конечным покупателям с небольшим дисконтом к ценам застройщика либо реализуют квартиру после ввода дома в эксплуатацию с уплатой налога на полученную прибыль в размере 13%.

Главным фактором ухода частников с рынка станет прогнозируемый рост цен в связи с переходом на банковское финансирование проектов, поясняют эксперты. После 1 июля 2019 года по новой модели застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков, их средства станут храниться на эскроу-счетах, а строительство будет вестись на кредитные средства.

Сколько зарабатывают инвесторы

Цены на новостройки обычно увеличиваются по мере строительства объекта. За этот период, который составляет два-три года, в среднем на столичном рынке цена предложения от застройщика возрастает на 20–40%, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. В отдельных жилищных комплексах рост цен в процессе строительства превысил 70%, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Таким образом, по словам Фонаревой, конечная прибыль инвестора на рынке составляет в среднем 20–40%, или 7–13% в год.

Доходность и окупаемость проекта зависит от множества факторов, среди первостепенных — локация, транспортная доступность, качество строительства, планировки квартир, поясняет Друева. «В некоторых проектах она составляет 30% годовых и выше, в некоторых едва достигает 10% годовых. Однако в среднем инвесторы могут рассчитывать на доходность инвестиций в размере 20% за весь период строительства, который составляет в среднем два-три года», — поясняет эксперт.

Почему новостройки потеряют привлекательность

Рост цен в связи с переходом на новую модель финансирования строительства новостроек неизбежно сузит окно возможностей для спекулятивных вложений, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, из-за того что придется привлекать кредитные средства, маржа девелоперов сократится, как и разница между ценой старта и при вводе в эксплуатацию. В связи с этим станет меньше и число инвесторов, покупающих недвижимость для последующей перепродажи, считает он.

«С одной стороны, инвестиции станут менее рискованными ввиду введения эскроу-счетов. С другой стороны, как ожидается, застройщики для жилья на котловане будут делать меньший дисконт в ценах, в результате чего прирост цен за период строительства жилых проектов несколько снизится, составив в итоге 15–20%, что отразится на снижении прибыли для инвесторов», — говорит Фонарева.

После перехода на эскроу инвестору понадобится более тщательно изучить ликвидность будущего жилья, перспектив роста цен в нем и спроса со стороны рядовых покупателей. В наиболее удачных вложениях по-прежнему перепродать квартиру можно будет с прибылью в 20–30% от ее первоначальной стоимости, считает Литинецкая. Однако, по ее мнению, средняя выручка инвестора, скорее всего, сократится до 15–20%. При этом в целом инвесторов станет меньше, так как процесс поиска объекта для вложений осложнится, заключает она.

При новой модели финансирования инвестиции в новостройки будут менее рискованными — в случае банкротства девелопера дольщик получит все средства назад, а в случае краха банка вернет сумму в размере не более 10 млн руб. Но инвесторы потеряют тот самый процент за риск инвестирования, говорят эксперты.

Кто останется на рынке

Тем не менее инвесторы полностью не исчезнут, считают эксперты. Высокомаржинальные проекты на рынке, конечно, останутся, но найти их будет сложнее, чем сейчас, убеждена Литинецкая. По прогнозу Родионцева, останутся те, кто делает точечные сделки — покупают на старте самые ликвидные квартиры, чтобы потом перепродать их по более высокой цене, но такие сделки будут составлять буквально 2–3%.

Переход на эскроу предполагается плавным, поэтому число инвесторов сократится не сразу. С 1 июля по старым правилам в Москве смогут продавать до 80% от объема предложения новостроек. «На протяжении ближайших полутора-двух лет на эти продажи будет приходиться значимая доля сделок. Кроме того, даже в схеме реализации новостроек через эскроу останется место для инвестиционных стратегий (как минимум дифференциация цен будет за счет отличий в качественных характеристиках квартир внутри ЖК). На общем объеме сделок фактор участия частных инвесторов в ближайшие кварталы заметно не скажется», — прогнозирует Попов.

По словам риелторов, по-прежнему будут привлекательны однушки и квартиры-студии в массовом сегменте и бизнес-классе. Однако Попов считает, что в последние годы все же правильнее говорить о привлекательных проектах, а не о привлекательных сегментах. «Наибольшую доходность получили те инвесторы, которые вложились на старте продаж в жилые комплексы, выведенные по низким стартовым ценам, но впоследствии выросшие в цене. Причины роста цен могли быть связаны с градостроительными изменениями (к примеру, быстрым строительством метро в Новой Москве), изменением статуса помещений (переводом апартаментов в квартиры), повышенным спросом на фоне небольшого предложения в ряде локальных рынков в пределах МКАД», — поясняет аналитик.

Те частники, которые вкладывают в новостройки для сохранения капитала, скорее всего, останутся на рынке, предполагает Родионцев. Они продолжат приобретать квартиры, которые в будущем планируют сдавать в аренду, считает он. Уход инвесторов с рынка никак не отразится на спросе и ценах на жилье, так как их доля и сейчас несущественна, убеждена Фонарева.

Источник: realty.rbc.ru

Россия вложит в газопровод в Иране $44 млрд: откуда деньги на проект?

Министр нефти Ирана Джавад Оуджи официально подтвердил: Россия и Иран заключили «газовую» сделку на 44 млрд долларов. Вкладывать миллиарды долларов будет только Россия. Эксперты объяснили, зачем это нужно и кто берет на себя все расходы.

Екатерина Максимова

Российская сторона вложит 40 млрд долларов в строительство газопровода и установок для для производства сжиженного природного газа в Иране, часть инвестиций (4 млрд долларов) будет направлена на разработку иранского месторождения.

Кто оплатит стройку в Иране

Заместитель генерального директора Института национальной энергетики Александр Фролов предложил обратиться к меморандуму об энергетическом сотрудничестве, который еще летом подписали представители ПАО «Газпром» и Национальная иранская нефтяная компания (NIOC ). «В этом плане очевидно, какая российская компания, скорее всего, будет выступать в качестве основного инвестора и оператора проекта со стороны РФ», — пояснил Фролов.

По его оценке, сроки реализации подобных проектов (от технико-экономического обоснования до реализации) занимают не менее 5-6 лет. «Это проект на ближайшее десятилетие», — уточняет заместитель гендиректора Института национальной энергетики.

По его мнению, финансировать иранский проект ПАО «Газпром» будет за счет заемных средств. «Это будут банковские кредиты. Возможно, под проект будут созданы какие-то финансовые организации в РФ. Возможно и кредитование со стороны финансовых структур, расположенных в азиатско-тихоокеанском регионе», — полагает Александр Фролов.

Зачем России иранский газ

Будущую модель экспорта российского газа еще весной 2022 года четко обозначил президент Владимир Путин. Если коротко, то основной тренд звучит так: «Россия идет на Восток». И в ближайшие годы страна переориентирует экспорт нефти и газа с европейского рынка на быстрорастущие рынки юга и востока.

При этом Александр Фролов отмечает, что проект между Ираном и Россией интересен РФ как с коммерческой точки зрения, так и стратегической.

В первом случае эксперт напомнил, что в рамках заключенного ранее меморандума стороны обсуждали возможность своповых операций (то есть иранский газ маркируется как российский, а иранский, как российский, — прим. ред) при отправках на рынки.

Что касается долгосрочной стратегии, то Иран, учитывая его географическое местоположение, может упростить доступ российского газа на рынки Пакистана и Индии. Проще говоря, речь идет о поставках газа по трубопроводу, минуя стадию производства СПГ.

«Для России Иран интересен как ключевой партнер, который повысит эффективность теоретически возможных трубопроводных проектов, а также позволит расширить проекты в области СПГ. Участие Ирана позволит кратно увеличить возможность трубопровода, продлить его до РФ и, по сути, объединить трех крупных поставщиков газа в Пакистан и Индию. А «тройка» крупных поставщиков — это РФ, Туркмения и Иран», — объяснил Фролов.

Стоит напомнить, что в данный момент существуют различные проекты, позволяющие увеличить поставки газа в Пакистан и Индию. Это давно обсуждаемый трубопровод ТАПИ через Афганистан (Туркменистан-Афганистан-Пакистан-Индия) и проекты СПГ.

По оценке Александра Фролова, прямой выход России на рынки Индии и Пакистана — долгосрочная и стратегическая цель. «Это потенциально гигантские рынки, сопоставимые по емкости с китайским рынком, на который уже переориентировался «Газпром». Да, вряд ли они — Индия и Пакистан, в ближайшие годы смогут достичь китайских показателей, но если перед ними откроется мощный источник газа в виде «тройки» Туркмения, Россия, Иран, то, я полагаю, они смогут реализовать те планы в экономике, которые у них были ранее», — резюмировал Фролов.

Эксперт Института развития технологий ТЭК Кирилл Родионов, напоминает, что Иран обладает второй по величине ресурсной базой в газовой отрасли: на долю страны приходится 17,1% общемировых запасов газа, тогда как доля в добыче составляет «лишь» 5,4%, согласно Обзору мировой энергетики BP.

«Нарастить добычу Ирану мешает нехватка экспортной инфраструктуры, вызванная, в том числе, западными санкциями. Например, в 2018 году, вскоре после выхода США из иранской ядерной сделки, был отложен проект Iran LNG, который предполагал ежегодное производство 10,8 млн т сжиженного природного газа (СПГ): из проекта тогда вышли главный инвестор (французская Total) и основной технологический партнер (немецкая Linde). Неслучайно в Иране вообще нет экспортных мощностей по сжижению газа, тогда как соседний Катар занимает второе место по его производству (с глобальной долей в 20,7% против 20,9% у Австралии, согласно данным за 2021 г.)», — объясняет эксперт.

Кирилл Родионов, оценивая российско-иранский проект, также отмечает, то у России нет собственных мощностей для крупнотоннажного производства СПГ. «Российские технологии используются пока лишь для мало- среднетоннажных проектов (мощностью не более 1 млн т в год), таких как Магнитогорск СПГ, оборудование для которого поставляло НПО «ГЕЛИЙМАШ», или четвертая очередь «Ямал СПГ», построенная с использованием технологии Арктический каскад, позволяющей использовать в производстве СПГ естественный холод. Поэтому, если проект действительно будет реализован, скорее всего, он предполагать строительство несколько малых заводов по производству СПГ», — считает Кирилл Родионов.

«Новые Известия» сообщали, что на фоне специальной военной операции «Газпром» практически обнулил поставки газа в Европу. До 24 февраля российская корпорация-гигант поставляла газ в еврозону по «Северному потоку» (мощность 55 млрд кубометров в год) , по газопроводу «Ямал-Европа» (мощность 32 млрд кубометров в год), газопроводу «Турецкий поток» (мощность 16 млрд кубометров в год). Также газ по двум веткам шел транзитом через Украину.

«Северные потоки» 26 сентября из-за серии взрывов были выведены из строя. «Ямал-Европа» остановлен из-за санкций ЕС против России.

«Газпром», окончательно потеряв европейский рынок, по итогам 9 месяцев 2022 года сократил добычу газа на 17,1% (до 313,3 млрд кубометров). Это наихудший показатель за последние годы. Экспорт газа в страны Евросоюза за девять месяцев текущего года сократился более чем на 40% (это минус 58,9 млрд куб.м газа).

На фоне этого корпорация отчитывается о росте экспорта газа в Китай по газопроводу «Сила Сибири». В 2022 году, судя по планам, по «Силе Сибири» поставки ожидаются на уровне 15 млрд куб.м газа, но данный показатель, вероятнее всего, будет превышен. А уже к 2024 году поставки по магистральному газопроводу «Сила Сибири» должны составить почти 40 млрд кубометров в год.

Источник: newizv.ru

Как инвестировать в строительство недвижимости

Инвестиции в строительство в России представляют собой денежные вложения в объекты капитального или текущего строительства с целью извлечения прибыли в будущем. Недвижимость – это отличный инструмент для получения дохода, как в активной, так и в пассивной форме. Строительную отрасль неспроста считают одной из самых активно развивающихся. Объясняется это не только постоянным приростом населения, нуждающегося в жилье или коммерческой недвижимости, но и изнашиванием, устареванием уже существующих зданий и сооружений. В связи с этим инвестиции в строительство недвижимости сегодня привлекают всё большее внимание частных инвесторов.

Стоит ли инвестировать в строительство

Вкладывать средства инвесторы могут не только в строящуюся, но и в уже возведённую недвижимость. Прибыль, которую они получат, сформируется за счёт удорожания недвижимости в будущем. Инвестирование в строительство выгодно отличается от вложений в ценные бумаги тем, что вы вкладываете средства в материальный объект, а не в нечто цифровое, чего нельзя осязать.

То есть по завершении строительства дома вы получите в собственность определённое помещение, которое можно сдать в наём или продать. Инвестировать в строительство стоит в том случае, если вы хотите чётко понимать, куда отдаёте свои деньги и сколько конкретно прибыли получите в будущем. Вы можете сдать приобретённый объект в аренду или купить квартиру для того, чтобы потом продать её.

Типы строительства для инвестиций

Существует несколько типов строительства, больше всего подходящих для инвестирования. Это:

1. Жилые дома. Получать доход после вложения вы сможете посредством сдачи жилья в аренду или его продажи. И то, и другое не несёт абсолютно никакого риска. Поскольку жильё с каждым годом становится только дороже, то ваше вложение гарантированно окупится и принесёт солидную прибыль через несколько лет. Доходность до 38–40%.
2. Строительство коммерческой недвижимости. Офисы также можно сдавать в аренду или продавать. Считается, что сдача в аренду коммерческих объектов недвижимости более выгодна, чем продажа, за счёт поступления платежей в течение нескольких десятков лет. Доходность такого способа почти на 30% выше, чем у инвестиций в жильё.
3. Объекты индустрии и гостиницы. В эту категорию входят производственные помещения, цеха, склады, места временного проживания и т. п. Доходность может быть несколько выше, чем в случае с коммерческой недвижимостью – до 50% при длительном обращении и до 28% за один год.
4. Коттеджи, дачные и коттеджные посёлки. Не самый выгодный вариант вложений. Об этом позволяют судить множество пустых или полупустых новых посёлков в Московской, Ленинградской и других крупных областях России. Чтобы не остаться в «минусе», инвестор должен понимать текущую конъюнктуру рынка. Коттеджи и дачные посёлки сегодня практически не востребованы, в отличие от доступных городских квартир в жилых домах. В связи с этим инвестиции в данное направление могут не только не пригнести никакого дохода, но и не окупиться вовсе.

Варианты вложений

Вариант 1. Долевое участие. Вы вкладываете средства в проект жилой или коммерческой недвижимости, строительство которой ещё не начато. Инвесторы (в данном случае – дольщики) передают свои средства застройщику. Деньги при этом у него не находятся. Они размещаются на специальном эскроу-счёте, и получить их застройщик может только после выполнения работ.

Это позволяет снизить риски дольщиков в случае банкротства или недобросовестности компании.

Вариант 2. Жилищно-накопительный кооператив. Инвесторы (пайщики) объединяются в кооператив и назначают руководящий состав. Доля каждого соответствует сумме сделанного им взноса. Принцип инвестирования и доходность точно такие же, как при индивидуальном инвестировании. Однако посредством коллективного подхода проще решать любые сложные проблемы и находить верный выход.

Вариант 3. Фонд финансового строительства. Этот вариант позволит инвестировать в строительство не только опытным и состоятельным инвесторам, но и тем, кто не может похвастаться богатой историей вложений и толстым кошельком. Фонд строительства создаётся с той целью, чтобы выступать посредником между инвесторами и компанией застройщика. Руководство фонда держит под контролем расходование денег, процесс строительства, защищает интересы инвесторов и занимается юридическим обеспечением вопроса.

Как правильно вложить деньги в строительство – основные шаги

Процесс инвестирования в строительство условно можно разделить на следующие этапы:

1. Выбор типа недвижимости. Возможные варианты мы описали в разделе выше. Чтобы не ошибиться, вам нужно точно понять, чего вы именно хотите от этих вложений и в какой срок планируете получить доход. Сделать это следует заранее, поскольку потом, когда средства будут переданы застройщику, вернуть всё назад будет очень сложно.
2. Выбрать компанию застройщика. Сотрудничать следует только с известными строительными компаниями, долгое время работающими на рынке. Респектабельный застройщик никогда не имеет проблем с инвесторами. Сумма вложения в строящийся им объект будет гораздо ниже его окончательной стоимости после сдачи в эксплуатацию.
3. Выбор интересующего объекта. Вложиться в строительство вы можете как на стадии формирования проекта (до начала строительства или на стадии котлована), так и в его процессе (когда квартира почти готова к сдаче). Выбирая объект, оцените окружающую инфраструктуру или планы местных властей по её развитию. В развитых, перспективных районах жильё всегда будет дороже.
4. Заключение договора с застройщиком и передача средств. На этом этапе вам предложат для ознакомления проект договора. Ознакомиться с договором лучше всего в присутствии юриста. Он проанализирует возможные риски и поможет подобрать наиболее выгодный вариант вложений. Что касается денег, то передавать застройщику напрямую вы их не будете. Перед этим договор долевого участия иди другое соглашение, подтверждающее вашу инвестицию, передаётся на государственную регистрацию в Росреестр. Как только будет внесена запись в ЕГРП, вы получите соответствующую выписку, и только после перечислите средства застройщику. Как правило, порядок и способ оплаты оговариваются в договоре долевого участия. После его подписания и внесения средств вам останется только ждать завершения строительства.

Налогообложение

Никакого налога, непосредственно связанного с инвестицией или полученным от неё доходом, вам платить не придётся. Вы будете платить налог на имущество в общеустановленном порядке после официальной сдачи объекта в эксплуатацию и подписания передаточного акта между вами и застройщиком. При продаже недвижимости вам придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы прироста, который вы получите в результате сделки.

Возможные риски, и как их избежать

В список возможных рисков можно включить:

1. Недобросовестность застройщика, мошенничество. Это главная опасность, которой подвергаются все инвесторы. Избежать её можно, тщательно изучив «биографию» компании. Для этой цели можно привлечь юриста.
2. Увеличение сроков строительства. Может быть вызвано самыми разными обстоятельствами – от природных катаклизмов, до отсутствия строительных материалов. Исключить просрочку или как-то застраховаться от неё вы никак не сможете.
3. Рыночный риск. Несмотря на относительно высокую доходность, рынок недвижимости нельзя назвать стабильным. Цены на недвижимость то возрастают, то резко снижаются.
4. Низкая ликвидность. Если объект возводится в отдалённом районе города или в месте, где нет инфраструктуры, скорее всего, он будет пользоваться малым спросом, стоимость такой недвижимости будет низкой.

Чтобы минимизировать риски, связанные со строительным инвестированием, внимательно изучите послужной список застройщика, отзывы о нём, особенности инвестиционного плана.

Если вам нужна БЕСПЛАТНАЯ юридическая консультация, задайте свой вопрос по телефону

Источник: npf24.ru

Великие строения
Forge of Empires

На лето 2019 года в Forge of Empires разработаны 39 Великих Строений.
Нет повода для паники, все их строить или даже вникать в их различия тебе не придётся. Для начала важно понять, что каждое Великое Строение (ВС) несёт в себе определённые уникальные свойства, значительно улучшающие парметры города, который ты строишь.
Например есть ВС, которые усиливают атаку или защиту твоих войск, другие ВС приносят раз в сутки определённое количество товаров, золота, ресурсов и так далее.

Важно понять 2 основных момента

1. ВС бывают ценными, очень ценными, бесполезными и абсолютно не нужными.
2. Уровень ВС можно увеличивать, вкладывая в него Стратегические очки, тем самым повышая бонусы, которые ВС приносит.

Полный список всех ВС

Доступен на основном сайте wiki-справки по игре.
Там есть все размеры, стоимость начальных уровней, описание бонусов и так далее.

Как построить ВС?

Для постройки любого ВС нужно 2 составляющих — полный коплект чертежей на это ВС и полный пакет товаров, необходимых для его постройки.
Чертежи можно получать случайным образом, бафая своих друзей, соседей или согильдейцев.
Другой способ получения чертежей — складывать свои СО в строительство ВС других игроков. Если вы вложились и получили призовое место, в котором одной из наград указаны чертежи, вы получите чертежи именно этого ВС.
Кроме того, чертежи можно получить в Экспедиции Гильдии и выполняя некоторые задания, которые вам дают советники (иконки в правой части игрового поля).

Как собрать чертежи ВС

Итак, ты ежедневно бафаешь всех друзей, соседей, путешествуешь по гильдиям, бафая всех новых согильдейцев и так далее и далее.
Чертежи собираться будут конечно, но медленно.
Чтобы целенаправленно получить чертежи нужных ВС тебе придётся искать в соседях, друзьях или согильдейцах тех, кто строит нужное тебе ВС и вкладывать в его строительство свои СО-шки.
Предварительно лучше написать сообщение владельцу строящегося ВС и договориться о цене места.
Крайне важно! Закрывает уровень в чужом ВС (то есть вкладывает последние сошки) как правило, владелец этого ВС! Это даёт возможность сразу получить второй сбор с этого ВС.
Дополнительно, можно мониторить сообщения в глобальном чате игре (доступно только с компьютера в браузерной версии игры).

Как собрать товары для ВС

Если ВС твоей эпохи или ниже, то всё просто. Ты производишь товары своей эпохи и недостающие меняешь на рынке.
Если ты хочешь построить ВС старшей эпохи, а это, безусловно, практикуется, то товары тебе надо покупать за Стратегические Очки.
Тут тоже всё просто.
В каждом мире полно продавцов товаров. Найти их проще всего через глобальный чат. Если он недоступен, то можно писать личные сообщения топовым игрокам, войдя в рейтинг игроков, нажав на иконку в левом верхне иглу игры.

Технология покупки товара

Предположим, вы договорились с каким-то игроком, что он вам продаёт товары на нужное вам ВС, предположим за 500 СО.
Опять же без паники, если у вас не накоплена нужная сумма «пакетами» Стратегических Очков в инвентаре, а так чаще всего и бывает, то вы начинаете вкладывать в продавцу товара свои СО-шки текучкой, то есть по мере их генерации в то ВС, которое он вам назовёт. После того, как вы залали ему оговорённую сумму (а это может занять как пару дней. так и 2-3-4 недели, в зависимости от эпохи ВС), ты открываешь рынок и создаёшь предложения, в которых обмениваешь 1 единицу своего самого дашёвого товара на 2 единицы нужного тебе товара. К примеру, 150 камня на 300 полупроводников. После этого, все эти лоты ты присылаешь вложением в личные сообщения продавцу. Он закрывает лоты и вуаля, ты можешь ставить искомое ВС.

Прокачка ВС

Какие ВС ставить в первую очередь

• Зевс
• Вавилонскую башню
• Ахенский собор
• Храм реликвий
• Кастель Дель Монте
• Александрийский Маяк

Методы прокачки великих строений

• Продажа мест под определённый коэффициент
• Взаимная прокачка по договорённости с другим игроком
• Карусели

Продажа мест под определённый коэффициент

Самый популярный и эффективный метод прокачки.
Принцип простой.
В части призовых мест в любом твоём ВС вкладчик получает стратегические очки. Вот такие места можно продать значительно дороже «номинала», то есть размера приза.
К примеру, если приз составляет 50 СО, то такое место можно продать за 90 или 93 СО, то есть с коэффициентом 1,8 — 1,85.
Нередко коэффициент может доходить и до 1,9.
Твоя задача, как владельца ВС будет заключаться в обеспечении так называемого «гаранта», то есть ситуации, при которой вкладчика, занявшего продаваемое место не перебьёт другой вкладчик бо́льшим вложением.
Как считается гарант
Формула следующая — ГАРАНТ равен разности цены уровня ВС и удвоенной цены продажи выставляемого места.
К примеру, цена строящегося уровня в ВС — 300 со, а приз за первое место — 50 со.
Мы выставляем место с коэффициентом 1,85, то есть за это место нам вложат 50х1,85=93 (округляем до целого по правилам математики).
Чтобы вкладчика не перебили надо сделать так, чтобы до финала уровня никто не смог бы вложить больше, чем эти 93 со.
Получаем: 300 (цена уровня) минус 93х2 = 114.
Итого, 114 со должен вложить владелец ВС, после этого он может смело продать первое место за 93 со.
Гарант на остальные места считается по тем же принципам и исходя из той же логики.
Кроме того, есть сервис, позволяющий автоматически считать гарант во всех существующих в игре ВС.
Просто подставляете свои значения и пользуйтесь, очень удобно.
https://foe.tools/ru/gb-investment

Взаимная прокачка по договорённости с другим игроком

Очень простой метод.
Ты договариваешься с другим игроком о том, что вы вкладываете одинаковое количество СО друг другу в какое-либо ВС.
К примеру, у вас у обоих есть Кастель, 5-го уровня, вы вкладываетесь по 150 со друг другу на этот уровень и при закрытии получаете по 30 СО бонуса, плюс чертежи и медальки.
Тут описан идеальный случай, когда у обоих есть ВС на одном уровне, но принцип я надеюсь понятен, и при различии уровне и даже ВС всегда можно посчитать кто и сколько должен вложить до паритета.

Карусели

Практически в каждой гильдии есть ветка в сообщениях с «каруселями», то есть с выставлением ВС по очереди с фиксированной ценой сообщения.
Работает это ещё проще, чем взаимопрокачка, ты выставляешь своё ВС в ветку с названием «Карусель 10 со» и после этого вкладываешь свои 10 СО в ВС, которое выложили перед твоим. Автор следующего сообщения вложит свои 10 СО в выставленное тобой ВС.
Аналогично в ветках «Карусель 10 со» или «Карусель 30 со», сути не меняет.

Как видите, методы разные, но математически, самый выгодный и эффективный способ это продажа мест под определённый коэффициент, он работает лучше каруселей и взаимопрокачки практически в любой ситуации, именно поэтому я рекомендую использовать именно его не отвлекаясь на другие.

Источник: foe.retrik.ru