Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию
Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.
Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).
Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.
И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.
Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.
Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.
Обязанности застройщика по конкретному ДУДС считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ), то есть подписания с дольщиком приемопередаточного акта.
С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.
В более поздних спорах суды также стали принимать аналогичные решения (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 № 08АП-3759/2019 по делу № А70-16544/2018, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 № 14АП-8696/2018 по делу № А66-6508/2018).
Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.
Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.
И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.
А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.
Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).
Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, например, устранялись недоделки внутри нее, всех еще непереданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке), либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).
Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.
Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.
Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.
ИсточникВвод в эксплуатацию объектов строительства
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение.
Проверим ВРИ,ТЭП и ограничения
на Вашем земельном участке!
Ввод в эксплуатацию объектов строительства: основные принципы и условия
Ввод в эксплуатацию строительных объектов — это завершающий этап, от которого напрямую зависит функциональное назначение жилых, общественных, промышленных или производственных зданий.
Независимо от выбранного варианта, работа начинается с разработки проектной документации. После этого рассчитывается смета работ, затем определяется генподрядчик, согласовываются сроки выполнения каждого этапа. Затем начинаются подготовительные работы по получению разрешительного документа, дающего право на полное использование сооружения в соответствии с заявленными собственником целями. Завершается процесс выдачей разрешения на использование.
Как вводят в эксплуатацию строительный объект?
Строительство и ввод эксплуатацию объектов в первую очередь регулируется ст. 55 ГрК РФ, а также другими нормами законодательства. Они предусматривают обязанность для собственника на получение согласия на проведение работ и начало использования сооружения. Эта же статья обязывает застройщика обратиться в выдающий согласие госорган с подготовленным заявлением установленного образца и с приложенным к нему пакетом обязательной документации.
Организация ввода объекта в эксплуатацию включает в себя следующий алгоритм действий:
- составление акта;
- подготовку заключения сотрудниками Госстройнадзора;
- получение согласия на использование здания.
При этом законодательство предусматривает соблюдение особых условий в процессе выдачи разрешительного документа.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Ввод в эксплуатацию объектов строительства: основные принципы и условия
Ввод в эксплуатацию строительных объектов — это завершающий этап, от которого напрямую зависит функциональное назначение жилых, общественных, промышленных или производственных зданий.
Независимо от выбранного варианта, работа начинается с разработки проектной документации. После этого рассчитывается смета работ, затем определяется генподрядчик, согласовываются сроки выполнения каждого этапа. Затем начинаются подготовительные работы по получению разрешительного документа, дающего право на полное использование сооружения в соответствии с заявленными собственником целями. Завершается процесс выдачей разрешения на использование.
Как вводят в эксплуатацию строительный объект?
Строительство и ввод эксплуатацию объектов в первую очередь регулируется ст. 55 ГрК РФ, а также другими нормами законодательства. Они предусматривают обязанность для собственника на получение согласия на проведение работ и начало использования сооружения. Эта же статья обязывает застройщика обратиться в выдающий согласие госорган с подготовленным заявлением установленного образца и с приложенным к нему пакетом обязательной документации.
Организация ввода объекта в эксплуатацию включает в себя следующий алгоритм действий:
- составление акта;
- подготовку заключения сотрудниками Госстройнадзора;
- получение согласия на использование здания.
При этом законодательство предусматривает соблюдение особых условий в процессе выдачи разрешительного документа.
Порядок действий
Полный ввод объектов в эксплуатацию связан с несколькими поэтапными шагами со стороны заинтересованного лица.
Этап 1
Оформляется заявление установленного образца. Затем к нему прилагаются все предусмотренные законом документы, вместе с которыми в разрешительный орган направляют сопроводительное письмо и приложение в виде общей схемысооружения и плана расположения коммуникаций.
Этап 2
После регистрации заявления сотрудники разрешительного органа производят проверку корректности составления документов и осуществляют осмотр здания, если ранее эту работу не проводили в Госстройнадзоре.
Этап 3
На этапе межведомственного взаимодействия между разными государственными структурами происходит запрос необходимых для рассмотрения вопроса данных.
Этап 4
На завершающем этапе принимается окончательное решение о вводе нового объекта в эксплуатацию или об отказе в таком праве. Отказ государственного органа должен быть обязательно письменно обоснован с указанием конкретных причин и возможностей устранения недостатков.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Как вводят в эксплуатацию производственные или промышленные сооружения?
Если происходит ввод в эксплуатацию промышленных объектов, представляющих опасность не только для работающих или временно находящихся там людей, но и для окружающей среды, то разрешение выдаётся в соответствии со ст. 55 ГрК РФ.
Оно должно содержать в себе подтверждение того, что:
- строительные или реконструкционные работы проводились без нарушений в соответствии с действующими нормами и правилами, на основании принятой и выданной для этого документации;
- возведённое строение не нарушает градостроительный план земельного участка, на котором оно размещено.
Чтобы получить согласие на ввод в эксплуатацию производственного объекта, следует подготовить такие основные документы, как:
- заключение Госстройнадзора. Оно подтверждает, что здание имеет предусмотренные проектной документацией инженерные сети, полностью оснащено приборами учёта газа, воды и электроэнергии;
- заключение Федерального Госэконадзора.
Обратите внимание!
Получить такие заключения можно лишь в том случае, если строение полностью готово к функционированию в указанных в проектной документации целях. Требовать другие, непредусмотренные законом документы, регистрирующий орган не имеет права.
Несмотря на то, что выданное согласие подтверждает соответствие готового сооружения всем требованиям, может сложиться ситуация, когда уже впоследствии проводятся дополнительные работы для полного ввода в эксплуатацию данного объекта.
К примеру, производственный цех полностью построен, к нему подключены все коммуникации, но технологическое оборудование было доставлено с опозданием, после чего начался его последующий монтаж. Поэтому полностью к использованию производственный цех будет готов при соблюдении всех условий. В такой ситуации разрешительный документ будет не совсем итоговым, а больше контрольным, доказывающим, что процедура строительства проходит без нарушения.
Может сложиться и противоположнная ситуация. Здание начали использовать в декабре, после чего сразу стали выпускать стратегически важную для государства продукцию. Работы по обустройству прилегающей территории по причине сезонности перенесли на апрель-май.
В том случае, если оборудование включено в единую систему обеспечения эксплуатации здания, достаточно будет получить единое разрешения на ввод в эксплуатацию производственного здания. Если же установленное в здании оборудование представляет опасность для людей и способно выполнять самостоятельные функции, то его функционирование возможно только после получения отдельного согласия.
В этом случае здание теоретически можно будет эксплуатировать в любой момент, но без работы оборудования оно не будет выполнять возложенные на него функции, поэтому работы по вводу в использование оборудования следует своевременно доверить специалистами поставщика, т. к. стоимость монтажно-наладочных работ обычно включается в стоимость договора на приобретение оборудования.
Источник