Постановка на кадастровый учёт капитального строения.
Предположим, есть садовый или жилой дом, который владелец хочет продать, а перед этим поставить на кадастровый учёт. Расскажем, что и как правильно для этого делать?
Перед постановкой дома на учёт, нужно убедиться, что земля под домом уже оформлена и имеет кадастровый номер.
Дальше занимаемся домом. Если раньше он не был оформлен, то после 1 марта 2019 года понадобятся такие документы:
- Уведомление о завершении строительства, если дом построен недавно
- Технический план дома
- Свидетельство о праве на землю
- Паспорт владельца
Теперь разберёмся с понятием «объект капитального строительства». По законодательству, к ним относятся здания, которые имеют фундамент и не могут быть перемещены с места на место без ущерба. К ним относятся дом, гараж, баня. Здания используются от 5 до 100 лет, на них оформляется право собственности и можно совершать юридические сделки.
Отличие не капитальных объектов в том, что они используются в срок до 5 лет, а потом демонтируются, разбираются и могут устанавливаться в другом месте без ущерба основным характеристикам. Например, к не капитальным строениям относятся киоски, навесы, бытовки для хранения инструментов, оборудования.
Капитальное строительство требует установки прочного фундамента, финансовых вложений, пакета разрешительной, сметно-проектной документации, монтажных, пуско-наладочных работ. При этом законодательство относит к объектам капитального строительства и здания, возведение которых не закончено.
Для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию проверяют, отвечает ли дом нескольким требованиям:
- Отдельно стоящее здание
- Высота до 20 метров
- 1-3 этажа над уровнем земли
- Есть комнаты и помещения, необходимые для постоянной жизни в доме
- Предназначен для проживания 1 семьи
- Не разделён на отдельные объекты недвижимости
По новым правилам получить разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо, если дом не отвечает перечисленным требованиям. Эта норма запрещает строительство таунхаусов.
Предположим, что дом только планируется строить. Тогда застройщик пишет уведомление о строительстве или реконструкции здания. При этом застройщик может быть физическим лицом или юридической компанией.
Уведомление содержит следующую информацию:
- Паспортные данные, место жительства застройщика – физического лица
- Название, место расположения застройщика, номер в едином реестре юридических лиц и ИНН
- Адрес, описание земельного надела, где планируется строительство, его кадастровый номер
- Сведения о праве застройщика на территории
- Вид разрешённого использования надела и объекта строительства
- Информация о параметрах здания, расстояние от границ земельного надела
- Почтовый адрес, способы связи и получения уведомления застройщиком
Документация подаётся в местный или федеральный орган власти, которые занимаются выдачей официальных разрешений.
Бумаги проверяются на соответствие законодательным требованиям по размерам, разрешённому использованию земли и другим параметрам. Застройщик получает уведомление, что строительство отвечает требованиям и возможно на данном земельном участке.
Часто во время подготовки и сбора документов у клиентов возникают сомнения. Для экономии времени и средств обращаются к специалистам «Городской Ассоциации Инженеров Геодезистов». Мы консультируем по нестандартным ситуациям и сложным вопросам, помогаем в сборе документов, разъясняем технические тонкости.
Особенности технического учёта
Технический учёт недвижимости представляет инвентаризацию с подробным указанием признаков, характеристик и свойств объекта. Проводится перед постановкой недвижимости на учёт в кадастре.
Технический учёт оформляется в виде технического паспорта и плана, которые содержат информацию о фактическом состоянии капитального объекта недвижимости, его подробное описание.
· данные о материалах, из которых изготовлены несущие стены, перекрытия
· дата завершения строительства объекта
· какие перепланировки и когда выполнялись
В техническом паспорте указываются общая площадь дома и каждого помещения, этажность, коммуникации и дата проведённого капитального ремонта, степень износа. Данные о площади здания используются для расчёта стоимости коммунальных услуг. Такая подробная информация о
здании необходима для его обслуживания и безопасного проживания. Указанных сведений нет в кадастровых документах.
В техническом плане в отличие от технического паспорта указывается только общая информация по зданию.
Техническая документация выдаётся сразу после проведения первичной инвентаризации. Она требуется при проведении сделок с недвижимостью:
· при вступлении в наследство
· при оформлении субсидий, опеки
· разрешении на перепланировку
· признания помещения аварийным
· ипотеки, кредита с обеспечением
Поставить здание на кадастровый учёт без технического плана невозможно. Чтобы получить технический план, план дома, обращаются в БТИ. Подаётся заявление, затем специалисты изучают документы и приезжают для осмотра объекта. Сроки рассмотрения и выдачи готовых документов составляют от 2 дней до месяца в зависимости от сложности объекта.
Кроме БТИ изготовлением технического плана и технического паспорта на здания занимаются специалисты «Городской Ассоциации Инженеров Геодезистов». Ниже мы расскажем подробно, как готовим такую документацию.
Если технический паспорт выдан до 2012 года, то считается бессрочным.
Технический план и технический паспорт необходимы для постановки на кадастровый учёт. Они подтверждают, что недвижимость с такими параметрами существует.
Техническая документация и бумаги по кадастру принимает Росреестр.
Кадастровые документы подтверждают, что человек владеет этим имуществом, и служат для защиты прав собственности. Они важны для государства и влияют на размер налога.
Какие законы применяются при постановке на кадастровый учет капитального строения?
Процедура постановки на кадастровый учёт регламентируется федеральными и региональными законодательствами. Остановимся подробнее на некоторых из них. Так, обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учёт здания или строения имеет право только собственник. Такой порядок установлен Федеральным законом №218 с январскими изменениями 2019 года.
Построить жилой дом с 2019 года закон разрешает только на территориях, выделенных под садоводство. На участках под огородничество разрешено возведение только хозяйственных постройки в виде кладовок, сараев.
Объект капитального строения должен находиться на расстоянии 3 метров от границы соседнего участка.
С 1 марта 2019 для постановки на учёт строений и жилых зданий на дачных участках требуется отправлять уведомления о начале строительных работ и их окончании.
С весны 2019 года «дачные дома» стали «садовыми» домами. Сложно ориентироваться в нормах закона по отношению к вашему дому? Задайте волнующие вопросы нам. Знать законы и как их применить к вашей ситуации – это наша работа.
Зачем нужна постановка на кадастровый учет капитального строения?
Постановка на кадастровый учёт считается юридической процедурой. После её проведения государство признает, что такой объект недвижимости существует, а владелец получает государственное подтверждение статуса собственника. Кадастровый учёт содержит полные сведения об объекте недвижимости с учётом региона.
В оформленном жилом доме можно прописаться на постоянное место жительство, даже если он находится в СНТ.
Если капитальное строение оформлено на юридическое лицо, то недвижимость может указываться как уставный капитал.
Регистрация объекта недвижимости в Росреестре помогает сделать переоценку фондов предприятия.
Что делать, если отказано в регистрации объекта капитального строительства?
Отказ в регистрации возможен по нескольким причинам. Самые распространённые из них:
· ошибка, противоречие сведений в кадастровом и техническом паспорте
· споры по границам территорий,
· заявление подал не собственник, или у заявителя нет нотариальной доверенности от владельца
· здание полностью или частично совпадает с другим помещением
· объект не является недвижимостью
Когда Росреестр отказывает в регистрации, то приходит письмо с причинами отказа, указанием нормы закона и срока, в который нужно исправить ошибки.
Как быть, если сложно разобраться в возникшей ситуации и понять, как исправить ошибки? Обратиться за помощью к опытным специалистам. «Городская Ассоциация Инженеров Геодезистов» решает сложные вопросы. В нашей практике есть опыт удачного разрешения спорных ситуаций.
Как снять с кадастрового учета объект, и при каких случаях это можно сделать?
Строение или здание снимаются с учёта, если установлено, что объект перестал существовать. Например, дом на участке сгорел, разрушился из-за наводнения, землетрясения. Владелец мог снести здание и расчистить территорию.
Однако, пока собственник не обратится с заявлением о снятии с учёта в ЕГРН, юридически дом считается существующим и облагается налогом.
Чтобы снять объект с учёта, нужно исключить его из ЕГРН. Для этого нужно пригласить кадастрового инженера, который составляет акт обследования и заверяет его усиленной электронной подписью. Такую услугу оказывает «Городская Ассоциация Инженеров Геодезистов».
Затем владелец подаёт заявление в Росреестр, прикладывает акт обследования от специалиста и копию документа о праве собственности на недвижимость. Объект снимается с учёта бесплатно. Росреестр удаляет данные и кадастровый номер недвижимости из базы данных. Владелец получает выписку с подтверждением, что объект с учёта снят.
Какие трудности могут возникнуть во время снятия с учёта? Иногда бывает так, что старый дом уже снесён, разобран, а на его месте построен новый. Но зарегистрировать новую постройку можно только после того, как будет снят с учёта старый дом.
Сложности возникают у заказчиков на этапе написания заявления, когда необходимо указать причины снятия объекта с учёта. Мы помогаем клиентам грамотно оформить документы и берём весь процесс на себя.
Перечислим кратко основные случаи снятия объектов с кадастрового учёта
· Объединение комнат коммунальной квартиры в обычную
· Разделение здания на отдельные части
· Реконструкция здания с добавлением новых помещений
· Разрушение объекта из-за пожара, стихийных явлений
· Объединение, разделение участков
Официальная информация из Росреестра может удаляться по решению суда.
Чем мы вам можем помочь в постановке на кадастровый учет капитального строения
Для кадастрового учёта здания требуется технический план и технический паспорт. Эти документы составляют кадастровые инженеры. Специалисты «Городской Ассоциации Инженеров Геодезистов» готовят и технический паспорт, и технический план зданий, и документы, необходимые для Росреестра.
Технический план отражает точные координаты расположения здания на местности. Например, для составления документа на частный дом наш специалист приезжает на местность и измеряет здание внутри и снаружи. Дополнительно заказчик предоставляет нам разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Полученные данные наш кадастровый инженер обрабатывает, составляет технический план в электронном виде и ставит подпись.
Мы разрабатываем технические планы на все объекты недвижимости: квартиры в новостройке, дом на садовом участке, многоквартирный дом, подстанции, гаражи, электросети.
В зависимости от типа недвижимости заказчику требуется подготовить разные документы. Их точное название и дополнительную информацию можно посмотреть в разделе «Постановка на кадастровый учет дома».
Из практики мы знаем, с какими трудностями сталкиваются наши клиенты при постановке на учёт недвижимости. Необходимо понимать, какие нормы законодательства распространяются на этот объект с учётом внесённых поправок и изменений, а какие перестали действовать. Неопытному человеку сложно разобраться в общем потоке информации. Мы работаем в этой сфере больше 10 лет, следим за изменениями в законодательстве и знаем профессиональные тонкости.
Наши кадастровые специалисты умеют оформить документы так, чтобы они прошли все проверки и согласования с первого раза.
Для выполнения работ мы составляем договор, где перечисляются необходимые виды работ, окончательная стоимость и сроки выполнения. Мы не занижаем цены и не выставляем счёт на дополнительные услуги. Полная информация о ценах и пакетах услуг указана на сайте.
Удостовериться в нашей квалификации можно на сайте Росреестра, где указаны все кадастровые инженеры, номер лицензии и полная информация о выполненных работах, в том числе и допущенных ошибках. Кадастровый специалист заинтересован в качественном исполнении услуг, в противном случае он рискует работой и репутацией.
ИсточникКто является собственником объекта капитального строительства
Вы здесь: Главная Администрация Возникновение права на вновь созданный объект недвижимости
Возникновение права на вновь созданный объект недвижимости
Опубликовано 26.12.2016 14:16 Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации (далее – госрегистрации) права; до момента госрегистрации вновь создаваемая (вновь созданная) недвижимая вещь юридически не существует.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента госрегистрации права. Объектом права собственности с момента госрегистрации становится и объект незавершенного строительства.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании
на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (либо документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, например договор аренды), на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
— правовой режим земельного участка – категория и разрешенное использование земельного участка допускают возможность осуществления строительства объекта недвижимости определенного назначения;
— строительство объекта осуществлено лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок;
— условия использования земельного участка, установленные законом, решением собственника о предоставлении земельного участка или договором с собственником, разрешают строительство конкретного объекта недвижимости;
— строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, полученного в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями градостроительного законодательства оно должно осуществляться с получением разрешения на строительство;
— при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
— объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Для созданных объектов недвижимого имущества, специальным снованием для государственной регистрации права и документом, подтверждающим факт его создания является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов построенных после введения нового Градостроительного кодекса 30 декабря 2004 г), для объектов завершенных до 30.12.2004 акт- приемки объекта в эксплуатацию.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации
При создании объектов недвижимости необходимо знать (учитывать), что здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки. На один уровень выше
ИсточникКому принадлежат «недострои»?
«Взрыв» предпринимательской деятельности в нынешней России — не первый в ее истории. Примерно такой же ее подъем (с поправками на масштабы) произошел в РСФСР — СССР в начале 1920-х гг. после введения НЭПа. Хозяйственные споры той поры имели свою специфику. Если посмотреть тогдашние хозяйственные дела, можно заметить, что многие предприятия в погоне за дополнительными доходами готовы были заниматься даже несвойственной им хозяйственной деятельностью. Судам постоянно приходилось выяснять: предусмотрены те или иные хозяйственные операции в уставах тяжущихся сторон или же заинтересованные предприятия самовольно расширили круг своих занятий. Как кажется, нынешние суды много либеральнее тех, что действовали в годы НЭПа; во всяком случае, споры, вытекающие из «неуставной деятельности» истцов и ответчиков, нынешней судебной практике почти неизвестны. Возможно, этому способствуют работающие в сфере бизнеса опытные юристы, которые стремятся сформулировать круг уставной деятельности своих организаций таким образом, чтобы охватить ею как можно больший спектр хозяйственных операций.
Сказанное имеет прямое отношение к строительству. Стандартное представление о строительных организациях таково, что они занимаются своим узким делом — возведением зданий, строений, сооружений. Что произойдет с выстроенными ими объектами после сдачи их в эксплуатацию — по идее, не должно их интересовать. Но в современных условиях такое представление во многом устарело. Строительные организации могут создавать объекты «для себя» (например, строить дома, чтобы предоставить жилье своим работникам). Они могут создавать и чисто коммерческие объекты, предназначенные для продажи на сторону.
Результат широкой хозяйственной правоспособности строительных организаций не всегда благоприятен для организаций-заказчиков. Заказчику надо считаться с возможным поворотом событий, когда строительная организация предъявит претензию на то, чтобы самой стать собственником возводимого ею или уже возведенного объекта. Одним из «противодействующих обстоятельств» является такое положение, когда предоставляемая для строительства земля принадлежит заказчику. В этом случае строителям труднее претендовать на строящийся или уже выстроенный ими объект, ибо он располагается на чужой земле .
Следует указать на неопределенность земельного статуса строительной организации, работающей на чужой земле. Этот статус напоминает известный в земельном законодательстве институт безвозмездного пользования (чужой) землей. Но такое положение строительной организации нередко никак не оформлено. Это может создавать ощутимые неудобства и для местных властей, которым надо призвать к порядку нарушителей правил охраны природы, и для соседей стройки (если строители «залезают» на чужие территории), а равно для самих сторон подрядного договора о строительстве (см.: Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007. С. 288 — 304).
В практике строительства не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется «до лучших времен». Бывает и так, что недостроенный объект оставляется «как он есть», т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности. Такой объект должен пройти стандартную процедуру государственной регистрации . Согласно Приказу Минэкономразвития РФ N 52 от 10 февраля 2012 г., государственная регистрация объектов незавершенного строительства возлагается на кадастровые органы. В литературе был высказан даже такой взгляд, что недостроенный объект может быть предметом сделки (например, залога) еще до выполнения государственной регистрации , однако это суждение представляется не до конца проясненным .
Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февр. 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 403.
Например, вряд ли залог, не оформленный в порядке государственной регистрации, будет действителен для третьих лиц, которые не знали и не обязаны были о нем знать (см.: Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011. С. 72 — 77).
Однако если опираться на документы бухгалтерского учета, то можно прийти к неутешительному выводу, что возводимый объект не имеет признанного хозяина. Заказчик строительства приобретает имущественное право на возведенный объект в результате официальной приемки этого объекта. Только после этого момента он ставит его себе на баланс или передает на баланс какой-то другой организации. С другой стороны, возводимый объект не отражается и на балансе генерального подрядчика. При нормальном ходе дел такое положение обычно не вызывает проблем. Но проблемы могут возникнуть и возникают тогда, когда недостроенный объект, имеющий зримые очертания, оказывается заброшенным. Поскольку он не фигурирует как таковой ни на чьем балансе, он оказывается бесхозным.
В соответствии с правилами бухгалтерского учета имущественные права организации вытекают из того обстоятельства, что стоимость имущества учтена на балансе этой организации. С балансовой принадлежностью имущества связаны также обязанности его обладателя. Когда объект числится за мной, я отвечаю за его пожарную безопасность, за неблагоприятное экологическое воздействие на окружающую среду. Мне могут поставить в вину возможные несчастные случаи, если на недостроенном объекте происходят опасные детские игры или туда забредает случайный прохожий. По идее, я не должен допускать на объекте и в его окружении криминальных поступков, административных правонарушений, бороться с неблагоприятными стихийными явлениями (например, с развитием т.н. карантинных сорняков). Но если объект не фигурирует на балансе никакой организации, то за него никто не отвечает. Таково одно из нежелательных последствий недостроев.
У этого явления бывает также другой аспект. Иногда недостроенный объект оказывается предметом спора между заказчиком и генеральным подрядчиком. Обычно так происходит, когда у заказчика иссякают деньги для расплаты с генеральным подрядчиком или когда заказчик признается банкротом. В этих случаях генеральный подрядчик может заявить свои претензии на недостроенный объект. Встает вопрос: может ли генеральный подрядчик по иску к неисправному заказчику или же в безысковом порядке обратить в свою собственность находящийся в его фактическом владении недостроенный объект или этот объект и без того находится в его собственности?
Ответы на эти вопросы не так очевидны, потому что Гражданский кодекс РФ, регулирующий отношения между заказчиком и генеральным подрядчиком, не содержит однозначного ответа. ГК РФ исходит из права заказчика потребовать от генерального подрядчика передать ему возведенный объект. Согласно п. 1 ст. 703 ГК РФ («Работы, выполняемые по договору подряда»), подрядчик по окончании работы «по изготовлению вещи» «передает права на нее заказчику». Применительно к строительству такую передачу можно понимать так, что временный владелец объекта передает этот объект надлежащему собственнику. Но эта статья не решает вопроса о том, кто является собственником возводимого объекта в процессе строительства. О некоторых собственнических правах заказчика можно судить по ст. 752 ГК РФ («Последствия консервации строительства»), которая возлагает на заказчика затраты на консервацию (недостроенного) объекта. Помимо того, заказчик вправе «во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком» (ст. 715). По общим правилам подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика передать ему, заказчику, результаты незавершенной работы в случае, если договор подряда по какой-либо законной причине окажется прекращенным (ст. 729 ГК РФ). Но это последнее правило может войти в противоречие с действительностью в случае, если заказчик не уплатил за работу подрядчику. Если заказчик не выполняет своей обязанности уплатить подрядчику причитающуюся тому по договору сумму, то подрядчик имеет право «на удержание результата работ» (ст. 712 со ссылкой на ст. 359 и 360 ГК РФ). Описанную в этой статье ситуацию нетрудно истолковать таким образом, что недостроенный объект принадлежит заказчику, но генеральный подрядчик вправе «удерживать» его в качестве залога, чтобы обеспечить получение суммы, причитающейся ему за выполненную им работу. Однако каков будет результат, если заказчик не сможет рассчитаться с подрядчиком, — на этот вопрос закон не отвечает.
С другой стороны, в ГК РФ в главе 37 («Подряд»), в параграфе 3 («Строительный подряд»), содержится ст. 741 («Распределение рисков между сторонами»), которая в духе римского права возлагает на подрядчика риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком. Исходя из общего принципа права собственности, риск гибели вещи несет ее собственник. Отсюда нередко делают и обратный вывод: тот, кто несет риск гибели вещи, по общему правилу является ее собственником. Выходит, что собственником незавершенного объекта строительства является генеральный подрядчик? Этому выводу соответствует ст. 742 ГК РФ, по смыслу которой, если договор строительного подряда предусматривает страхование риска случайной гибели или повреждения объекта строительства, то такое страхование (за свой счет) должен осуществить генеральный подрядчик.
Но подрядчик не может быть одновременно и собственником, и несобственником объекта строительства. Надо выбирать какой-то один вариант. Напрашивается решение, что если заказчик внес генеральному подрядчику аванс или расплатился с ним за произведенные работы, то собственником строительного объекта является заказчик. Если же аванса не было и (или) заказчик за работу не расплатился, то правом собственности обладает генеральный подрядчик. Но при всей кажущейся разумности этого правила его нельзя признать достаточно практичным. Ведь заказчик мог расплатиться за одну часть выполненных работ, а за другую задолжать. Заказчика придется признать собственником недостроенного объекта только в части, а собственником другой части — генерального подрядчика. Но поскольку единый объект вряд ли можно разбить в натуре на части, отвечающие расходам каждой стороны, придется признать, что стороны имеют на него право общей совместной (нераздельной) собственности.
Такая юридическая конструкция будет причинять в дальнейшем немало неудобств обеим сторонам. Более того, поскольку расчеты между сторонами по договору не могут производиться непрерывно, то любая причина, приводящая к прекращению договора, оставляет заказчика с некоторым непогашенным долгом в отношении генерального подрядчика. Это обстоятельство автоматически превращает последнего в сособственника недостроя, хотя бы к этому не было объективных показаний и хотя бы это противоречило интересам заказчика. По этим мотивам конструкцию общей собственности заказчика и генерального подрядчика на недостроенный объект нельзя признать рациональной.
Рационально, чтобы правами собственника обладала только одна сторона: либо заказчик, либо генеральный подрядчик. Но кому из них отдать предпочтение? Чтобы найти ответ на этот вопрос, следовало бы отойти от чисто юридических конструкций и обратиться к области экономики. Экономические соображения, как кажется, диктуют такой ответ: собственником должна быть та сторона, которая больше заинтересована в данном объекте. Формальным выражением заинтересованности может служить та сумма средств, которую вложила в стройку каждая сторона. Если сумма, которую заказчик должен генеральному подрядчику, превышает ту сумму, которую заказчик сам вложил в стройку, то больше прав заявить о себе как о собственнике имеет генеральный подрядчик. Если же сумма средств, вложенных заказчиком в стройку, больше, чем он должен подрядчику, то у него должно быть право оставить недостроенный объект за собой . У каждой стороны, теряющей вещное право на возводимый объект, должно быть право требовать от своего партнера вернуть вложенные ею средства вместе с расчетной суммой наросших процентов.
Нетрудно видеть, что предлагаемое решение следует известному преторскому правилу, выработанному в римском праве. Согласно этому правилу, если у мастера с заказчиком возникал спор относительно того, кому из них принадлежит предмет, изготовленный мастером из материала заказчика, то спор решался в зависимости от того, чей вклад в общий результат был больше. Если труд мастера ценился выше, чем стоимость предоставленного ему материала, то мастер имел право требовать, чтобы изготовленный предмет остался за ним. Если стоимость материала превосходила ценность труда мастера, то заказчик мог претендовать, чтобы право собственности на изготовленное изделие было признано за ним.
Расчет средств, вложенных каждой стороной, имеет свои особенности. Если речь идет о вкладе генерального подрядчика, то ему полагается возмещение, необходимое не только для того, чтобы оплатить труд его рабочих. Генеральный подрядчик обычно сам закупает необходимые для стройки материалы, детали, конструкции, в т.ч. впрок. Он оплачивает необходимые транспортные расходы, услуги субподрядных организаций, возводит за свой счет временные сооружения, т.н. времянки, необходимые только на период строительства. По договоренности с заказчиком он может закупать и доставлять оборудование, которое требуется для строящегося объекта. Положено, чтобы генеральный подрядчик заказал у проектной организации особый т.н. проект производства работ. Таким образом, в случае приостановки работ на объекте у генерального подрядчика «накапливаются» требования не только по оплате выполненных им работ, но и по некоторым затратам и работам, которые он произвел впрок. Не исключено, что правильная оценка всех таких затрат и работ требует внесения коррективов в существующие формы бухгалтерского учета в области капитального строительства.
Не так просто оценить и вклад заказчика. Так, если земля принадлежит заказчику, то ее стоимость должна учитываться в сумме его вложений. В эту же сумму должны войти возможные его расходы на приспособление участка или трассы строительства к будущей застройке (например, если требуется переселение пребывающих там людей). Поскольку стройке предшествовало производство изысканий, которые производились за счет заказчика, стоимость изысканий должна считаться его вкладом в строительство объекта. То же можно сказать относительно стоимости составления проекта строительства (который оплачивает заказчик стройки), стоимости экспертиз, проведения необходимых согласований, публичного обсуждения проекта, если оно происходило. Таким образом, вклад заказчика в стройку выражается немалыми цифрами еще до того момента, когда на месте строительства будут забиты первые колышки.
Правильный учет вклада заказчика в будущий объект необходимо начинать еще со стадии составления проекта строительства. В самом деле, если заказчику принадлежит большой земельный массив, один из участков которого он предназначает под строительство, было бы неправильно цену всего массива считать вкладом в стоимость строительства. Очевидно, таким вкладом должен считаться только необходимый для строительства участок. Однако далеко не во всех проектах строительства рассчитываются размеры выделяемых для строительства участков, а равно определяется их стоимость .
Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.
Как известно, в последние десятилетия застройка городских кварталов велась нередко так, что границы домовладений оказались размытыми. Теперь нужны специальные работы для того, чтобы определить, какие именно земельные участки (дворы) призваны обслуживать те или иные многоквартирные дома. (Естественно, в отношении уже выстроенных объектов такие работы нужны не для определения вклада заказчиков строительства в стоимость тех или иных домов, а для других целей.)
Устранить этот дефект земельного хозяйства можно только с помощью недавно восстановленного Госстроя, который в качестве преемника Госстроя СССР является основным правотворческим органом в области капитального строительства. Уместно высказать и другое пожелание в адрес Госстроя, чисто юридического свойства. Ему следовало бы вменить проектировщикам в обязанность определять в каждом случае: на каком праве должна предоставляться выделенная публичная земля застройщику (заказчику), а следовательно — и той организации, которая будет эксплуатировать выстроенный объект.
Вывод. Надлежащего собственника незавершенного объекта капитального строительства следует определять с учетом вклада каждого участника в создание этого объекта. Проблему выявления такого собственника нужно решать на путях корректирования не только гражданского права, но также земельного права, а равно права капитального строительства. Необходимые изменения должны быть внесены в правила бухгалтерского учета. Выявленный собственник обязан принять на свой баланс недостроенный объект (либо вложенные в него средства, если выстроенная часть объекта физически недостаточно выразительна) с надлежащим указанием на своих счетах цифры задолженности своему партнеру по строительству.
1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.
4. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 — 61.
5. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007.
6. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.
7. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.
8. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011.
Источник