Кто является заказчиком строительства объекта

Заказчик и его основные функции

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Базовыми функциями застройщика являются (СП 48.13330.2011):

— получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;

— привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;

— обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;

— обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;

— привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;

— извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;

— обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);

— приемка законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;

— организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;

— принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;

— предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;

— предъявление законченного строительством объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;

— комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.

Порядок организации службы, его основные функции, права и ответственность, установлены МДС 11-15.2001. Предметом деятельности заказчика являются все виды капитального строительства. Взаимодействие заказчика с другими участниками строительства осуществляется на договорной основе.

Функции застройщика по МДС 11-15.2001:

I. В период подготовки строительного производства

1. Выбор строительной площадки и оформление документов на землю.

2. Получение согласований и технических условий (ТУ) на подключение объекта к действующим сетям и коммуникациям.

3. Обеспечение объекта проектной документацией.

4. Выбор, как правило, на конкурсной основе (тендер), других участников строительства.

5. Подготовка документов на снос строений, вырубку деревьев, переселение лиц и организаций с будущей территории строительства.

6. Создание геодезической разбивочной основы для строительства и передача её, по акту, генеральному подрядчику.

II. В период основного строительства

7. Утверждает графики производства работ и контролирует их выполнение.

8. Осуществляет поставку на объект материалов, изделий, оборудования по номенклатуре, закрепленной за заказчиком в договоре подряда.

9. Принимается решение об организации и осуществлении авторского надзора, разрабатывает смету, заключает договор с проектировщиком.

10. Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации.

11. Осуществляется контроль и технический надзор за строительством объекта.

12. Производит освидетельствование «скрытых работ» и промежуточную приемку этапов работ и ответственных конструкций.

13. Организует при необходимости консервацию или разконсервацию объекта, разрабатывает смету, заключает договор с подрядчиком, принимает выполненные работы и организует охрану законсервированного объекта.

14. Организует приемку в эксплуатацию законченных строительством объектов.

15. Осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции и оказанию услуг (при строительстве производственных и общественных зданий).

16. Принимает претензии по качеству от потребителей и предъявляет их исполнителям. Заказчик может приостановить строительство.

17. Обеспечивает открытие счета в банке и постоянное финансирование строящегося объекта.

18. Ведет бухгалтерский, статистический и оперативный учет, данные которых предоставляет инвесторам.

Источник

Технический заказчик

Федеральное автономное учреждение «РосКапСтрой» было создано Приказом Минстроя России от 11 марта 2016 года №146/пр «О переименовании федерального автономного учреждения дополнительного профессионального образования «Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального хозяйства» и утверждении устава в новой редакции по поручению Президента России Владимира Путина для осуществления функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства за счет средств федерального бюджета.

Технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Полномочия ФАУ «РосКапСтрой» при реализации функции Технического заказчика

В рамках централизации функции заказчика в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств федерального бюджета, в том числе осуществление этих функций в отношении юридических лиц, отнесенных законодательством Российской Федерации к стратегическим предприятиям, субъектам естественных монополий, государственным корпорациям или государственным компаниям:

размещать закупки и проводить конкурсные процедуры;

заключать государственные контракты;

утверждать проектную документацию;

вводить объекты в эксплуатацию;

осуществлять контроль за выполнением работ;

изымать земли для федеральных нужд;

осуществлять функций заказчика, застройщика и технического заказчика;

заключать концессионные соглашения;

готовить конкурсную документацию.

Функции Технического заказчика осуществляются сотрудниками управления по организации проектно-изыскательских работ. Данное структурное подразделение осуществляет следующие виды работ:

сбор исходно-разрешительной документации, необходимой для подготовки рабочей документации;

проектирование (разработка проектной и рабочей документации), в т.ч. с применением современных методов проектирования (автоматизированные расчетные комплексы, программы информационного моделирования);

сопровождение проектно-сметной документации и результатов инженерных изысканий в органах исполнительной власти по организации и проведению государственной (или же негосударственной) экспертизы;

обследование и мониторинг при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства.

Зачем нужен единый Технический заказчик

Официально технический заказчик был признан в качестве полноправного субъекта строительной индустрии в 2011 году. Были внесены поправки Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ.

Роль технического заказчика является одной из ключевых в процессе строительства. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов.

Технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Участие в процессе строительства технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

В настоящее время ведется деятельность по реализации функций заказчика по проекту «Строительство внутриплощадочных инженерных сетей на территории особо ценного объекта культурного наследия народов Российской Федерации «Ансамбль Новодевичий монастырь» (создание комплекса коммунальной инфраструктуры и благоустройство территории с целью приспособления к современному использованию)».

Источник

СРО для заказчика-застройщика

Получение допуска СРО для заказчика-застройщика вызывает большое количество споров и разногласий. Вопрос усложняется грядущими переменами, которые изменят существующую систему саморегулируемых организаций. В связи с этим необходимость вступления в СРО для заказчика-застройщика может рассматриваться в двух плоскостях – нынешнее положение и изменения, которые вступят в силу после 1.07.17.

Ранее существовавшие варианты организации деятельности

Нередко застройщик привлекает генподрядчика и не участвует самостоятельно в проведении строительных работ на объекте. Перечень видов деятельности, для выполнения которой требуется допуск саморегулируемой организации, указан в Приказе №624 Минрегиона. Если выполняемые работы не входят в представленный перечень, они могут проводиться без допуска.

Однако если согласно п. 3 ст. 706 ГрК РФ заказчик-застройщик осуществляет самостоятельный контроль за проведением работ на строительной площадке, их качеством, а также соблюдением сроков он должен состоять в саморегулируемой организации.

Обязанность по проведению строительного контроля невозможно перепоручить генподрядчику. Тем не менее, застройщик может заключать договор со «строительным контроллером», согласно которому поручать ему указанные функции. Эта ситуация позволяет застройщику не вступать в саморегулируемые организации. Во всех остальных случаях допуск СРО обязателен.

Важным аспектом является понимание принципиальной разницы между техзаказчиком и заказчиком-застройщиком. Функции и обязанности каждого из них различны. Застройщиком является владелец земельного участка и финансовых средств.

Определение понятия технического заказчика представлено в ГрК РФ. Это профессиональный исполнитель высокого уровня, на которого возложены полномочия заключать договоры подряда на проведение строительства, капитального ремонта или реконструкции на объекте. Также техзаказчик проводит организацию работы на строительных площадках и осуществляет финансовый контроль от имени застройщика. При этом застройщик имеет право выполнять функции технического заказчика собственными силами, без привлечения сторонних лиц.

По сути, термин «заказчик-застройщик» объединяет в себе функции технического заказчика, застройщика и контролера. В таком случае вступление в СРО для технического заказчика – это необходимая мера для выполнения своих ключевых функций на объекте.

Обязанности и функции заказчика

Благодаря вступлению в СРО функции заказчика расширяются и, кроме распоряжения материальными средствами, он имеет право на выполнение ряда других операций. Среди них:

• Составление и дальнейшее утверждение проектной документации и смет.
• Подписание договоров подряда и генподряда.
• Ведение бухгалтерского учета.
• Осуществление контроля за ходом проведения изыскательных работ, включая исследования грунта, воды и воздуха.
• Надзор за выполнением работ на строительной площадке, в том числе технический и авторский надзор.
• Подготовка документации и проведение работ по сдаче готового объекта в эксплуатацию.

Законодательные изменения

С 1.07.17 г вступает в силу закон №372, согласно которому функции техзаказчика могут выполняться только членами саморегулируемых организаций. При этом они должны соответствовать всем требованиям для членов СРО в отношении штата сотрудников, наличия строительного оборудования и опыта в сфере проводимых работ. Получить допуск СРО технический заказчик может после оплаты вступительных взносов. Финансовые затраты формируются из нескольких составляющих, среди которых выплаты в компенсационный фонд, ежемесячные взносы и страховка.

Вступление в СРО для техзаказчика предоставляет такие преимущества:

• Взаимодействие с другими участниками объединения, помощь в решении спорных вопросов.
• Корректировка документов в соответствии с появлением новых технологий.
• Защита и представление каждого участника на равных основаниях.
• Внутренние конференции и собрания.

Таким образом, вступлением в действие новой редакции закона устраняется возможность двоякой трактовки законодательных норм и четко регламентируется требование – допуск СРО для технического заказчика.

Однако законом предусмотрены и ситуации, в которых технический заказчик не должен получать доступ СРО при организации работ. Для государственных предприятий или коммерческих организаций с долей государственных предприятий более 50% допуск СРО не требуется, если подрядчиком выступает орган исполнительной власти или государственная корпорация. Также допуск не требуется для юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями, на проведение деятельности в установленных сферах.

Таким образом, с 1.07.17 года застройщик может нанять только техзакачика, который оплатил все необходимые компенсационные взносы и вступил в саморегулируемую организацию.

Источник