Какие дома не любят страховщики?
В погоне за высокими финансовыми результатами страховщики стараются не только всеми доступными способами увеличить объёмы продаж, но и тщательно следят за убыточностью. Контроль расходов на выплаты по страховым событиям — одна из важнейших задач для любой страховой компании. Принимая какое-либо имущество под свою защиту, страховщик оценивает каждый риск, который на себя берёт. На основании этого и формируется особое отношение к так называемым убыточным объектам недвижимости.
Давайте разберёмся, какие дома и квартиры страховые компании хотят иметь в своём портфеле, а какие, наоборот, не берут на страхование либо принимают по высоким тарифам.
Начнём с материалов, из которых построен дом. Поскольку чаще всего в базовое покрытие договора защиты жилья входит риск «пожар», страховщиков в первую очередь интересует, из чего сделаны внешние и внутренние стены строения. Если мы говорим о квартире, в которой эти элементы выполнены из дерева, то стоимость её страхования может быть раз в пять выше, чем защита аналогичного объекта в кирпичных или панельных зданиях. Многие страховщики вообще не возьмут «деревянную квартиру» под защиту. Что касается отдельно стоящих частных домов, выполненных из горючих материалов, к ним отношение более лояльное. Однако тариф на страхование деревянного дома будет выше, чем на кирпичный, приблизительно на треть.
Настороженное отношение у страховщиков и к источникам открытого огня в домах и квартирах, таким как камины, печи и бани. Такие объекты поднимают стоимость защиты жилья в среднем на 20%.
Небольшое увеличение цены страхового полиса предусмотрено для квартир, находящихся на первом или последнем этаже многоквартирных домов. Обычно страховые компании к таким помещениям предъявляют ряд требований: наличие металлических входных дверей, а также решёток и рольставен на окнах. Как правило, работает это следующим образом: есть защита входных отверстий — стоимость полиса не увеличивается, если окна «голые» либо установлена деревянная дверь — цена страховки может вырасти в среднем на 10%. Условие вполне логичное, поскольку кражам чаще подвергается имущество из квартир, в которые проще попасть с улицы или через чердачное помещение.
Значительный отсев объектов недвижимости страховщики осуществляют по году их постройки. Стандартным требованием, определяющим согласие компании принять под защиту частный дом, является возраст до 50 лет. Как правило, объекты с датой постройки ранее 1970 года либо не берутся на страхование, либо принимаются с увеличением стоимости страховки на 25–40%. В случае с «немолодыми» квартирами обычно предъявляется требование — подтвердить проведение капитального ремонта в течение последних десяти лет.
Также особое внимание уделяется оградительным сооружениям. Не отделять частные дома забором — обычная практика на Западе. В России это скорее исключение из правил. Однако пункт об отсутствии ограждения имеется в методике расчёта у многих страховых компаний. Нестандартное решение — оставить открытой придомовую территорию частного строения — может обойтись страхователю увеличением стоимости защиты на 5–15%. Впрочем, многие страховщики закрывают на это глаза.
В копеечку также влетит недострой. При этом брать под защиту объекты незавершённого строительства готовы далеко не все страховые компании.
На страховом рынке ценятся клиенты и объекты защиты с безубыточной страховой историей. Многие страховщики разрабатывают различные системы скидок при переходе к ним домов и квартир из других страховых. Когда у клиента компании «А» действие полиса подходит к концу, ему могут поступать предложения от компании «Б» с гарантированной скидкой. При этом «А», узнав о более выгодных конкурентных условиях при переходе в «Б», скорее всего, продолжит ценовую борьбу за клиента и объект страхования. К какому итоговому дисконту за безубыточность приведут эти состязания, сложно сказать. Скидки могут доходить до 50–60%.
Что касается режима эксплуатации объектов жилья, страховые компании предпочитают круглогодичное присутствие жильцов в квартире или доме. Если же оно носит сезонный характер, стоимость защиты может вырасти до 10%. Приблизительно такое же повышение предусмотрено для домов и квартир, которые сдаются в аренду. А вот количество собственников, состав семьи, наличие животных — критерии, как правило, не влияющие на ценообразование.
Несмотря на ограничительные условия по принятию на страхование квартир и домов, есть факторы, которые способствуют положительному решению со стороны страховщика и даже могут уменьшить стоимость защиты. Ключевым среди таковых является наличие систем пожаротушения, охраны и датчиков, фиксирующих протечку воды. Совокупность этих условий может уменьшить цену полиса почти в половину.
Итак, перечислим факторы, которые положительно или отрицательно влияют на стоимость страхования квартир и частных домов.
ИсточникПроблемы регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства
В статье рассматриваются возникающие противоречия в процессе регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства.
Сфера строительства остается одной из ключевых и наиболее перспективных сфер экономической деятельности в современной России. Кризис, вызванный пандемией COVID-19, оказал пагубное влияние на все сферы экономической деятельности, однако темпы и объемы строительства не сократились, а, напротив, значительно возросли. Несмотря на меры государственной поддержки как застройщиков, так и дольщиков, в сфере строительства многоквартирных жилых домов по-прежнему сохраняется высокая доля объектов незавершенного строительства.
В связи с последними реформами в этой сфере, среди которых введение счетов эскроу, реализация программы льготной ипотеки и т.п., ситуация на рынке жилой недвижимости в перспективе должна была улучшиться, однако разрешение ситуаций с уже возникшими острыми вопросами объектов незавершенного строительства по-прежнему является актуальной проблемой современной юридической науки в сфере градостроительного права.
Кроме того, также одной из значимых проблем регулирования отношений с недостроенными многоквартирными жилыми домами является невозможность определения и регистрации права собственности на составляющие этого объекта незавершенного строительства — на отдельные квартиры.
Следует отметить существование объектов незавершенного строительства высокой готовности, завершение строительства которых невозможно ввиду экономических или юридических причин, например, недостатка финансовых средств или банкротства застройщика. Такое здание может находиться на финальных стадиях строительства и не соответствовать определённым нормативным требованиям, чтобы пройти процедуру ввода в эксплуатацию и регистрацию недвижимого имущества (а такая процедура является весьма трудоемкой, длительной и финансово затратной), но при этом составляющие элементы внутри здания, например, квартир в многоквартирном жилом доме, полностью соответствуют необходимым для эксплуатации требованиям [1].
Проблема заключается в том, что до окончательной регистрации объекта капитального строительства как комплексного объекта недвижимости, его составные части также не подлежат регистрации по общему правилу, хотя и могут соответствовать всем необходимым строительным нормам.
Рассмотрим вопрос регистрации вышеупомянутого права собственности более подробно.
По общему правилу процедура приобретения права собственности на объект капитального строительства и его дальнейшая регистрация предусматривается Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Упрощенно этот порядок можно представить следующим образом: получение разрешения на строительство, прохождение различных согласований, получение разрешения на ввод в эксплуатацию [1].
Как раз этот способ (общий порядок) и содержит очевидное ограничение на регистрацию права собственности на составную часть объекта капитального строительства до момента его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации как объекта недвижимого имущества.
Другим вариантом приобретения права собственности является признание права собственности в судебном порядке.
Отношения по долевому участию в строительстве являются потребительскими отношениями, так как в случае участия в данных отношениях физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, к данным отношения применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О ЗПП») [3].
Верховным Судом Российской Федерации не раз подчеркивалось, что защите подлежат имущественные права граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, независимо от формы заключенного договора на вложение денежных средств в строительство, и на данные правоотношения распространяются положения Закона «О ЗПП», в том числе и на правоотношения по участию в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части, не урегулированной последним.
Такое положение помогло и продолжает помогать защищать имущественные права и интересы граждан, связанные с результатами вложения ими денежных средств в объекты недвижимости (квартиры).
Однако, к сожалению, и после признания права собственности в судебном порядке на квартиру возникают сложности в осуществлении государственной регистрации права на этот вид недвижимости [2].
В соответствии с положениями действующего законодательства, а именно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, при признании за гражданином права собственности по решению суда и регистрации прав на недвижимое имущество такая регистрация подлежит осуществлению на основании статьи 58 настоящего Федерального закона.
Частью 3 вышеуказанной статьи регулируется, что в случае если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда [4].
Таким образом, решение, которым разрешен спор о признании права собственности на недвижимое имущество, является основанием к регистрации такого права, и такая регистрация происходит по заявлению лица, в пользу которого состоялось судебное решение.
В свою очередь судебная практика по вопросам признания права на обособленную часть объекта незавершенного строительства очень неоднозначна и, даже при наличии решения суда о признании права, дольщик не всегда может зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию.
Таким образом, можно говорить о том, что существуют определенные перспективы в развитии законодательства в области правового режима объектов незавершенного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство в области определения правового статуса составляющих частей объекта незавершенного строительства. Отсутствие возможности произвести регистрацию отдельных составных частей объекта незавершенного строительства не позволяет потребителям-дольщикам своевременно оформить и зарегистрировать право собственности на квартиры в «проблемном» объекте капитального строительства, а также исключает всякую оборотоспособность данных составных частей объекта незавершенного строительства до момента его ввода в эксплуатацию как комплексного объекта капитального строительства. Более того, неоднозначная судебная практика также не позволяет в полной мере защитить права дольщиков и разрешить имеющиеся проблемы в признании и регистрации права собственности на составные элементы объекта незавершенного строительства.
ИсточникПризнание права собственности на квартиры в новостройках. Разница между завершенным и незавершенным строительством объектом.
Многие из нас сталкивались с вопросом, что делать и как получить право собственности на квартиру в случаях, когда застройщик не подает документы на регистрацию в УФРС, хотя и обязан сделать это согласно вашему инвестиционному договору, или предварительному договору купли-продажи.
Причины того, что право собственности на квартиру не оформляется, могут быть различными, например, передача под строительство земельного участка, принадлежащего какому-либо государственному учреждению или унитарному предприятию, не была согласована собственником – государством или муниципальными властями, или изменения проекта строительства, не согласованные в ходе строительства со всеми согласующими инстанциями, в результате чего появились лишние этажи или пристройки.
Наименьшие проблемы вызывает признание права собственности на квартиру через суд в завершенном строительством доме, который сдан государственной приемочной комиссии.
В этом случае, получив письменный отказ от застройщика в оформлении права собственности на квартиру, или очередное обещание оформить право собственности в неопределенные сроки, вам необходимо собрать нужный пакет документов, включая договоры, приложения, акты передачи, документы об оплате, документы обмеров БТИ.
Проблемы при рассмотрении таких исков при правильно подобранных документах минимальны. Часто происходит и вариант, когда застройщик признает ваши исковые требования.
Более сложно обстоят дела с незавершенными строительством новостройками.
По таким объектам ряд документов, таких как акты передачи квартиры, документы БТИ, акт реализации инвестиционного контракта, в принципе отсутствуют. Это создает определенные сложности с определением собственно объекта недвижимости, в котором находится ваша будущая квартира. Его параметры по итогам строительства неизвестны, так как обмеры БТИ не проведены, отдельных квартир как таковых не существует, существует только в целом незаконченный строительством дом. Квартиры пока не представляют собой объекты недвижимости исходя из ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако все же возможна регистрация доли в праве собственности на объект, которая в натуре соответствует вашей недостроенной квартире. В суд дополнительно необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором находится объект.
При этом зарегистрировано будет не ваше право собственности на квартиру, как законченный строительством отдельный объект недвижимости, а только право собственности на долю в доме.
Для чего признавать право собственности не на квартиру, а на эфемерное право на долю, соответствующее определенной квартире в доме? Смысл такого оформления квартиры заключается в том, чтобы застолбить квартиру за собой и не допустить в будущем спора с другими возможными участниками строительства относительно данной конкретной квартиры, а также вторых и третьих продаж одной и той же квартиры.
Таким образом, в случае, когда сроки строительства затягиваются, можно прибегнуть к признанию права собственности на квартиру через суд в недостроенной новостройке.
Источник