Покупка квартиры на землях ИЖС
1. Планирую приобретение таунхауса в дуплексе (дом поделенный на 2 части) в МО. Объект построен на землях населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Непосредственно на каждую половину дома и землю получены отдельные свидетельства о собственности. НО! в них (на дом) указано, что объект права КВАРТИРА. Получается, что продается квартира, построенная на землях ИЖС. Насколько это законно? Является ли это основанием для сноса строения впоследствии? Что говорит на этот счет судебная практика ? Есть варианты обезопасить данную сделку ( возможно запросить у собственника какие-то дополнительные документы, пр. ) ?
2. Продается дом. Фактически построен, но не сдан. Свидетельство на землю есть, на дом соответственно нет. Насколько велики риски приобретения подобного объекта? Какие в этом случае необходимо запросить у собственника документы ?
НО! в них (на дом) указано, что объект права КВАРТИРА. Получается, что продается квартира, построенная на землях ИЖС. Насколько это законно?
Юрий
Здравствуйте! На самом деле это вопрос не простой — квартира и жилой дом вещи разные, и понятия разные.
Статья 16. Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
2. Жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или
квартиры, предназначенная для использования в качестве места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Является ли это основанием для сноса строения впоследствии?
Юрий
Если все остальные документы в порядке ( на землю, разрешение на строительство и т.д.) то нет, хотя варианты в практике могут быть различны, все зависит от остальных документов — сейчас вообще сложная ситуация вот с таким жильем, и практика разниться- далеко не всегда идут на встречу добросовестным покупателям
Есть варианты обезопасить данную сделку ( возможно запросить у собственника какие-то дополнительные документы, пр. ) ?
Юрий
Начать надо с тех самых разрешений- где, кем и когда они выданы, подо что именно выданы
Продается дом. Фактически построен, но не сдан. Свидетельство на землю есть, на дом соответственно нет. Насколько велики риски приобретения подобного объекта?
Юрий
Риск в том что возможно он никогда и не будет сдан — его просто не примут т.к. строение может быть незаконным либо не соответствовать установленным нормам, это грозит отсутствием коммуникаций и в последствии невозможно будет оформить прописку- т.к. формального такого адреса нет
А если и построен незаконно- то его сносом соответственно
акие в этом случае необходимо запросить у собственника документы ?
Юрий
Главное- документы о вводе дома в эксплуатацию — акт, подписанный соответствующими органами. Без него даже смотреть такие строения не стоит
Таунхаус — малоэтажный жилой дом, разделенный на несколько многоуровневых квартир с раздельными входами, то есть многоквартирный жилой дом.
На земельном участке с разрешенным использованием ИЖС должен быть отдельностоящий жилой дом на одну семью (п. 3 ст. 48 ГрК РФ):
объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)
Но ни как не квартира. Отличие в ст. 16 ЖК РФ. Когда объектом права является квартира, значит дом, в котором она, многоквартирный — явное противоречие с ИЖС.
Строительство на земле для индивидуального жилищного строительства многоквартирного дома — нарушение разрешенного использования.
В соответствие со ст. 222 ГК РФ:
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (этот случай к Вашей ситуации не относится).
Полагаю не стоит связываться.
Впрочем, таунхаусы довольно долго могут простоять с нарушением целевого использования, пока какой-нибудь орган не обратит внимание. Иногда суды признают право на самовольную постройку, если не нарушаются права соседей (затенение, автомобильные заторы на проездах, предназначенных для обслуживания одного дома, перебои с энергией из-за нагрузки сетей не рассчитанных на многоквартирное строительство и прочее).
«Признание права собственности на самовольную постройку в судебном
порядке является исключительным способом защиты права, который может
применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо
независящей от него причине было лишено возможности получить
правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный
объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми
актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной
деятельностью, и отношения по использованию земель» (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)
В рассматриваемом случае, постройка многоквартирного дома на участке для дома на одну семью говорит о том, что застройщик не просто не мог получить разрешение, а и не получал его (на дом на одну семью на ИЖС не требуется таковое), поэтому признать впоследствии право собственности на дом будет проблематично.
Что касается второго вопроса, не понятно, почему дом не введен в эксплуатацию. Может он построен с нарушениями. Без эксперта в строительных вопросах не обойтись. Независимый строитель Вам подскажет. Вообще, проверять в этом случае нужно все документы. Да и продавцу задать вопрос о причине.
Если Ваш застройщик делал все правильно, то пусть квартиры Вас не пугают. Скорее всего дом был построен и оформлен на два хозяина в долевую собственность, потом произошел выдел части дома в натуре и получилось два свидетельства на землю и соответственно две квартиры, так как адрес один.
Проворова Анна
Выдел дома в натуре, это когда одна часть дома обособляется от другой стеной, санузлом и отдельным выходом. Когда дом находится в долевой собственности двух лиц, итак два свидетельства (на каждую из долей). Квартира отличается от дома в соответствие со статьей 16 ЖК РФ, а не ввиду обстоятельств выдела части дома в натуре. Квартира — помещение в доме, где квартир более двух.
Согласно Письма Министерства экономического развития от 19 января 2010 г. N Д23-99
понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Тем же письмом сказано:
Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
И подводя итог заключают:
В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ).
О том, что таунхаусы и дуплексы относятся к жилым многоквартирным домам свидетельствует и Постановление Правительства МО от 21.12.2009 N 1126/53 (ред. от 25.04.2012) «Об утверждении Программы мероприятий по стимулированию развития жилищного строительства в Московской области на 2011-2015 годы» в котором говорится, что
К многоквартирным жилым домам до 3 этажей относятся таунхаусы, дуплексы, а также блок-секционные дома не более 4 секций. К многоэтажному строительству относится строительство многоквартирных жилых домов свыше 3 этажей.
Такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства»
ИсточникКвартира может быть объектом индивидуального жилищного строительства
Если в документах на частный дом указана квартира, что это значит? — Недвижимость РИА Новости, 23.07.2021
В соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений. Недвижимость РИА Новости, 23.07.2021
В соответствии с п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.А вот многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.Если исходить из вопроса, говорить о том, что читательница обладает жилым домом на праве долевой собственности, не приходится, так как в свидетельстве о праве собственности указано, что она владеет квартирой, а не долей в праве общей собственности на жилой дом. Доказать обратное невозможно. Проще говоря, это не частный дом, а дом, в котором квартиры в собственности (то есть многоквартирный).А вот тот факт, что жилой дом не является многоэтажкой (не путать с многоквартирным домом) можно подтвердить техпаспортом БТИ.Все отказы надо требовать в письменном виде, чтобы была возможность их обжаловать.
Источник