Ликвидация объекта капитального строительства требования

Важные изменения в правилах сноса самовольных построек

Президент России 3 августа 2018 подписал Федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В чём суть нововведений, касающихся самостроя?

В гражданское законодательство внесены поправки в части признаков самовольной постройки, последствий её возведения и порядка её сноса, а также установлена ответственность собственников земельных участков за невыполнение решений о сносе.

Зачем были приняты поправки?

Новшества направлены на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Конкретизируются случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в целях исключения субъективизма и злоупотреблений.

Вебинар: Особенности оформления проектной и рабочей документации по системам видеонаблюдения

Действовавшая ранее редакция ст. 222 ГК РФ позволяла органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях, если самострой был возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Например, на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются их единственным жильем.

Кроме того, поправками вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Принятые законы, с одной стороны, позволят в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, с другой, позволят в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

В каких случаях постройку нельзя признать самовольной?

В ст. 222 ГК РФ теперь чётко указано, что не является самовольной постройкой: не является самостроем здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Кроме того, из новой формулировки следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев защищены лучше, поскольку снести самовольный дом стало сложнее.

Обязательно ли сносить самовольную постройку?

Нет, появился новый механизм легализации самостроя. Такую постройку можно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки. Приведение в соответствие осуществляется лицом, возведшим самовольную постройку за свой счёт (в предусмотренных законом случаях — иными лицами). Данное нововведение позволит (в отличие от сноса) сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот.

Кто принимает решение о сносе или реконструкции?

По общему правилу решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимает суд. Органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в отдельных случаях.

Например, органы местной власти могут принять решение о сносе или реконструкции при возведении, создании самостроя на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нём такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования и в других случаях.

Как можно оформить право собственности на самовольную постройку?

Если привести самовольную постройку в соответствие требованиям, то можно приобрести право собственности. Рассчитывать на это может лицо, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Оформить постройку в собственность могут и те, кто получил землю во временное владение и пользование от государства для строительства. Приобретение постройки в собственность не должно противоречить закону или условиям договора.

Определены ли сроки для сноса или реконструкции самостроя?

Да, поправками скорректирован срок сноса и определён срок приведения самовольной постройки в порядок. Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса). Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определён срок не менее 3 месяцев и не более 3 лет.

В каких случаях точно не снесут объект самостроя?

Такое решение не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

— права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;

— параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений;

— эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Какое ещё важное изменение принёс закон № 339-ФЗ?

Вводится норма об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства.

Это все изменения по поводу самовольных построек?

Нет, это только те, что внесли в ГК РФ отдельным законом. В целях реализации положений гражданского законодательства о самовольных постройках соответствующие изменения внесены также в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и ряд иных нормативных правовых актов законом № 340-ФЗ.

В нём установлен порядок сноса объектов капитального строительства, особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий. Одно из новшеств — вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства.

Источник

Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?

Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно так же могут обветшать и разрушиться.

Нередко встречается ситуация, когда владелец сам принимает решение ликвидировать недвижимое имущество, которое утрачивает свое функциональное назначение или по каким-то другим причинам перестаёт устраивать его.

Согласно российскому законодательству, гибель или уничтожение имущества служат основанием для прекращения права собственности на него (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ). Однако прекращение права собственности на объект недвижимости в такой ситуации не происходит автоматически. Это значит, что, несмотря на фактическое прекращение существования объекта, он будет числиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до момента прекращения записи о праве собственности и снятия с кадастрового учета.

Так каким образом действовать, чтобы в максимально короткие сроки «избавиться» от прав на несуществующий объект недвижимости?

1. Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия

С 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, которые, в том числе ввели понятие «снос объекта капительного строительства» и определили порядок такого сноса (№ 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства либо его частей (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).

Основанием сноса могут являться:

• решение собственника объекта;
• решение застройщика;
• решения суда или органа местного самоуправления (в случаях, предусмотренных федеральными законами).

Решение о сносе может быть принято по следующим причинам:

• необходимость строительства нового объекта недвижимости на месте снесенного;
• существенный физический износ и обветшание объекта недвижимости, не позволяющие его дальнейшую полноценную эксплуатацию.

Всё вышеизложенное позволяет трактовать понятие сноса, сформулированное в ГрК РФ, как осознанные действия собственника объекта недвижимости, направленные на прекращение его существования.

Поскольку порядок сноса объекта недвижимости регламентируется ГрК РФ, серьёзно отнеситесь к соблюдению всех процедурных моментов.

Соответственно, в отличие от сноса разрушением объекта недвижимости считается его гибель или утрата целостности и функциональности независимо воли собственника, вследствие природных явлений, чрезвычайных ситуаций либо противоправных действий третьих лиц.

В случае, если степень разрушения объекта недвижимости позволяет осуществить реконструктивные (восстановительные) мероприятия, собственником может быть принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего должно быть получено разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию (за исключением объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешения, а также в отношении которых действует уведомительный порядок).

В случае, если объект полностью разрушен, собственник в целях снятия его с кадастрового учета и прекращения права собственности должен совершить ряд действий, часть из которых аналогична действиям в случае сноса объекта недвижимости.

2. Правила сноса объекта недвижимости

2.1. Подготовительный этап работ по сносу объекта недвижимости

Если Вы приняли решение снести объект недвижимости, то Вам необходимо обратиться в специализированную организацию для подготовки проекта организации работ по сносу объекта недвижимости (ч.1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Подрядчик, ответственный за подготовку проекта, должен быть включен в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Подготовка проекта организации работ по сносу объекта недвижимости требуется не во всех случаях. В частности, такой проект Вам не понадобится для сноса:

• гаража, расположенного на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства;
• объектов индивидуального жилищного строительства;
• строений и сооружений вспомогательного использования;
• в случае сноса объекта недвижимости в целях строительства нового объекта недвижимости либо реконструкции объекта капитального строительства.

В любом случае до осуществления работ по сносу объекта недвижимости Вы обязаны не позднее, чем за 7 рабочих дней до их начала, уведомить муниципалитет о планируемом сносе объекта. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 24.01.2019 № 34/рп «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства». Уведомление подаётся на бумажном носителе в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

По общему правилу к уведомлению нужно приложить проект организации работ по сносу объекта, а также результаты и материалы обследования объекта, на основании которых был подготовлен такой проект (п.10 ст. 55.31 ГрК РФ).

Точно так же в срок не позднее 7 рабочих дней после завершения работ по сносу объекта недвижимости необходимо подать в муниципалитет уведомление о завершении сноса объекта недвижимости.

2.2. Осуществление сноса объекта недвижимости

До начала осуществления работ по сносу Вам необходимо получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения по местонахождению объекта недвижимости, условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения. В соответствии с выданными условиями Вы будете обязаны отключить свой объект от сетей инженерно-технического обеспечения.

Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются упомянутыми организациями без взимания платы в течение не более 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления.

Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения (ч.2 ст. 55.31 ГрК РФ).

Далее Вы должны вывести объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

Вывод объектов недвижимости из эксплуатации детально нормирован в следующих случаях:

• остановка работы объектов электроэнергетики, осуществляемой в целях их ликвидации или консервации на срок более 1 года (ПостановлениеПравительства РФ от 26 июля 2007 г. № 484 «О выводе объектов электроэнергетики в ремонт и из эксплуатации»);
• вывод из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей (Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2012 г. № 889);
• вывод из эксплуатации инфраструктуры морского транспорта (Постановление Правительства РФ от 12.08.2010 № 620 (ред. от 29.07.2017)

Если вывод объекта капитального строительства из эксплуатации не урегулирован нормами права, то эксплуатация все равно прекращается не позднее момента, когда объект перестанет существовать (но может прекратиться и ранее).

Не забудьте в процессе сноса выполнить обязательные требования, установленные ч.3 ст. 55.31 ГрК РФ. В частности, Вам будет нужно:

• принять меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде;
• предусмотреть устройство временных ограждений, подъездных путей;
• осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

3. Как снять снесенный или разрушенный объект недвижимости с кадастрового учета и прекратить право на него?

Снятие с государственного кадастрового учета снесённого или разрушенного объекта недвижимости и прекращение прав на него осуществляется по единому алгоритму, а именно: по заявлению собственника либо уполномоченного им на то лица на основании акта обследования (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости.

Для подготовки такого акта обследования Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов, подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭП) кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Требования к его подготовке и составу содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861. Но чтобы не было проблем в дальнейшем, лучше доверить проверку документов специалистам !

Для подачи заявления в Росреестр о снятии с государственного кадастрового учета и о государственной регистрации прекращения права на объект недвижимости можно обратиться в любое подразделение МФЦ «Мои документы». При себе необходимо иметь паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя. К заявлению нужно приложить акт обследования.

Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) или едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru.

За снятие снесенного или разрушенного объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта и за государственную регистрацию прекращения права собственности в связи с прекращением существования объекта недвижимости государственная пошлина не взимается.

Источник

ЛИКВИДАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Принадлежащий организации объект недвижимости (здание, сооружение), принятый к учету как объект основных средств, в первую очередь должен приносить ей доход. Со временем возможна ситуация, при которой затраты на поддержание объекта в надлежащем состоянии станут обходиться дороже, чем получаемый (или планируемый к получению) доход. Собственник обветшавшего объекта, посчитав предварительно все «плюсы» и «минусы», может принять решение о его ликвидации (сносе). Как расходы на ликвидацию объекта недвижимости отражаются в бухгалтерском и налоговом учете?

По общему правилу такое решение должна принять ликвидационная комиссия (п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Она на временной или постоянной основе создается организационно-распорядительным документом (приказом) руководителя организации. В ее состав должны быть включены соответствующие должностные лица, в первую очередь те, на которых возложена ответственность за сохранность объектов ОС, а также сотрудники бухгалтерии, отвечающие за их учет.

Градостроительный кодекс Российской Федерации с 4 августа 2018 г. дополнен определением понятия «снос объектов капитального строительства» (п. 14.4 ст. 1 ГСК РФ). Таковым признается его ликвидация путем разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки, демонтажа. Ликвидация объекта может быть как полная, так и частичная.

Кроме того, Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ Градостроительный кодекс РФ дополнен гл. 6.4 «Снос объектов капитального строительства». Нарушения правил сноса объекта недвижимости, предусмотренные указанным Кодексом, должны повлечь за собой административную ответственность, по аналогии с нарушениями правил строительства, реконструкции, капитального ремонта (ст. 9.5, 9.5.1 КоАП РФ).

Не всегда административные правонарушения одновременно следует признавать и налоговыми (Определение ВАС РФ от 29.03.2010 N ВАС-740/10). Следовательно, нарушение правил сноса объекта, установленных Градостроительным кодексом РФ, далеко не всегда будет означать, что одновременно нарушено налоговое законодательство и понесенные затраты нельзя отнести на уменьшение налогооблагаемой прибыли, а предъявленный НДС — к вычету.

Для того чтобы избежать вероятных конфликтов с контролирующими органами, желательно при ликвидации объекта недвижимости соблюсти все требования законодательства (как градостроительного, так и налогового).

После принятия решения собственник объекта (в лице руководства организации) обязан самостоятельно или с привлечением технического заказчика подготовить проект организации работ по ликвидации (сносу) объекта (п. 2 ст. 55.30 ГСК РФ).

Наличия такого проекта в качестве отдельного документа не требуется, если принято решение ликвидировать объект, на возведение которого в свое время не требовалось получать разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию (п. 3 ст. 55.30 ГСК РФ). К таким объектам, в частности, относятся навесы, киоски и другие сооружения, не признаваемые объектами капитального строительства, а также сооружения и строения вспомогательного характера (к которым в первую очередь следует отнести временные здания и сооружения). Тратить время и ресурсы в этих случаях на подготовку проекта или нет — решать руководству организации, которой принадлежит объект, подлежащий сносу.

Кроме того, отдельного проекта по организации работ не требуется, если снос (полный или частичный) объекта недвижимости производится в рамках его реконструкции либо строительства на этом месте нового объекта недвижимости (п. 8 ст. 55.30 ГСК РФ). В этом случае работы по полному или частичному сносу объекта признаются составной частью работ по его реконструкции или возведению нового здания (сооружения).

Во всех остальных случаях необходимо задуматься о разработке такого проекта. Минстроем России разработан проект постановления Правительства РФ «Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства». При составлении своего проекта организации работ по сносу, на наш взгляд, можно воспользоваться этим документом в качестве рекомендаций.

Подготовку проекта сноса следует возложить на специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр (п. 2 ст. 55.30 ГСК РФ).

Затем владелец объекта недвижимости, как минимум за семь рабочих дней до начала работ по его ликвидации, обязан направить в орган местного самоуправления, на территории которого он находится, уведомление о планируемом сносе (п. 9 ст. 55.31 ГСК РФ). Перечень сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уведомлении, установлен этим же пунктом ст. 55.31 ГСК РФ.

К уведомлению должны быть приложены:

— результаты и материалы обследования объекта;

— проект организации работ по его сносу.

Унифицированная форма уведомления не установлена, но она разработана Минстроем России и находится на стадии согласования.

Городские власти, получившие уведомления, обязаны также в 7-дневный срок, проверить результаты обследования объекта и проект организации работ по его сносу. Далее они должны обеспечить размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомить о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора (п. 11 ст. 55.31 ГСК РФ). После того как собственник объекта увидит свое уведомление в информационной системе, он имеет право непосредственно приступить к работам по его ликвидации.

Собственник объекта имеет право на его снос своими силами (при наличии соответствующих трудовых и материальных ресурсов) в случаях, если:

— является членом саморегулируемой организации в области строительства (п. 8 ст. 55.31 ГСК РФ);

— размер его затрат на ликвидацию объекта не превышает 1 млн руб. (п. 5 ст. 55.31 ГСК РФ).

В противном случае работы по сносу объекта должны выполняться подрядчиком — членом СРО. Членство подрядчика в СРО необязательно, если затраты по сносу составляют менее 1 млн руб.

Работы по сносу объекта могут начаться только после его отключения от сетей инженерно-технического обеспечения. Отключение производится согласно условиям, выданным организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей (п. 1 ст. 55.31 ГСК РФ).

С этого момента объект уже фактически не может использоваться для производства продукции либо в другой деятельности организации — для выполнения работ, оказания услуг, управленческих нужд, сдачи в аренду. Другими словами, он теряет функции объекта ОС как для целей бухгалтерского учета (п. 4 ПБУ 6/01), так и для целей налогообложения (п. 1 ст. 256 НК РФ).

У организации в собственности остается объект недвижимости, находящийся в стадии ликвидации.

Имеет ли организация право исключить его из облагаемой базы по налогу на имущество? Однозначного ответа на этот вопрос действующее законодательство не дает.

Налог на имущество начисляется либо согласно его кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), либо исходя из его среднегодовой стоимости по данным бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Если налог на имущество по объекту недвижимости начисляется исходя из его кадастровой стоимости, то следует принимать во внимание Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064 по делу N А40-154449/2017. Суд принял решение, что ликвидированный объект подлежит исключению из базы на дату документально подтвержденного факта его ликвидации. Это может быть, в частности, акт, составленный кадастровым инженером и вошедший в пакет документов, на основании которых впоследствии сведения об объекте были исключены из государственного реестра недвижимости и кадастра.

При начислении налога исходя из среднегодовой стоимости по данным бухгалтерского учета объект подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» также на дату завершения ликвидации (п. 29 ПБУ 6/01). Документально оформить его можно, взяв за основу акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (форма N ОС-4, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7). В него можно как добавить необходимую информацию, так и убрать ненужные для организации реквизиты.

Акт составляется после завершения процесса ликвидации и утверждается руководителем организации.

В разд. 3 формы N ОС-4 указываются документально подтвержденные сведения о затратах на ликвидацию (снос) объекта, а также об оприходовании пригодных к дальнейшему использованию материальных ценностей, оставшихся после таковой.

Иначе говоря, списать ОС (в том числе и объект недвижимости) можно только после полного завершения его сноса, но никоим образом не в начале или во время такового.

Таким образом, объект, который уже не является ОС, тем не менее продолжает им числиться в регистрах бухгалтерского учета. Следовательно, он подлежит включению в базу по налогу на имущество. Организация вынуждена платить в бюджет средства за объект, который не приносит дохода.

Если ликвидация объекта ОС займет непродолжительное время либо его остаточная стоимость относительно невелика, то большого урона организации это не нанесет. Между тем ликвидироваться может и объект с достаточно большой остаточной стоимостью, а процесс сноса может занять довольно длительный срок. Все это время придется начислять налог от среднегодовой стоимости сносимого объекта.

За все то время, что будут продолжаться работы по ликвидации объекта, организация будет начислять по нему амортизацию как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения прибыли. Возможно, сумма начисленного налога на имущество будет сопоставима с уменьшением налога на прибыль за этот же период.

После отключения объекта от сетей обеспечения строители могут приступить непосредственно к его сносу. После завершения ликвидации объекта (или соответствующего его этапа, если таковые были предусмотрены заключенным договором) подрядчик предъявит собственнику акт приема-передачи выполненных работ и счет-фактуру. Для отражения принятого результата работ заказчик производит следующие записи:

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и заказчиками»

приняты работы по ликвидации объекта недвижимости;

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и заказчиками»

отражен НДС по выполненным и принятым работам;

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по выполненным работам.

Если при ликвидации объекта остаются материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то подрядчик должен передать их по акту собственнику. Последний приходует их по цене возможного использования. Он производит следующую запись:

Д-т сч. 10 «Материалы»

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы».

После того как ликвидация объекта полностью закончена и оформлен акт о его списании (по форме N ОС-4 или по форме, разработанной самостоятельно), он списывается с баланса следующими записями:

Д-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

К-т сч. 01 «Основные средства»

списана первоначальная стоимость ликвидированного объекта;

Д-т сч. 02 «Амортизация основных средств»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

списана амортизация, начисленная по ликвидированному объекту.

Если срок полезного использования этого объект уже истек, то амортизация равна его первоначальной стоимости. Сальдо по субсчету «Выбытие основных средств» к счету 01 не возникает. Если объект ликвидирован до истечения срока полезного использования, то амортизация по нему начислена в меньшем размере, чем его первоначальная стоимость. В регистрах бухгалтерского учета остаточная стоимость списывается на прочие расходы следующей записью:

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств».

Для целей налогообложения прибыли расходы по ликвидации (демонтажу) объекта в безусловном порядке можно признать внереализационными расходами (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ). Точно так же признается внереализационными расходами и остаточная стоимость ликвидированного объекта (если амортизация была начислена в сумме меньшей, чем первоначальная стоимость). Такой порядок отражения в учете ликвидации объектов ОС применяется далеко не первый год и не вызывает ни у кого возражений.

Какой будет следующий шаг после окончания сноса этого объекта недвижимости? Предположим, что снос был осуществлен в целях освобождения земельного участка от находящихся на нем пришедших в негодность объектов ОС. Например, участок предполагается сдавать в аренду (или выставить на продажу).

Потенциальные арендаторы (либо покупатели) не торопятся брать на себя затраты по ликвидации находящегося на участке объекта, поэтому собственнику будет выгоднее потратиться на снос, чем долгое время ждать более сговорчивых клиентов. Или, наоборот, срок аренды земельного участка закончился, а его собственник требует возврата в том же состоянии, в каком он был на дату заключения договора, т.е. без построенного на нем объекта. В этих случаях затраты на снос однозначно следует признать прочими (внереализационными для целей налогообложения прибыли) расходами.

Если на месте ликвидированного объекта сразу же начинается возведение нового, то такой однозначный вывод сделать уже нельзя. В этом случае работы по полному или частичному сносу объекта признаются составной частью работ по возведению на этом месте нового здания (сооружения) (п. 8 ст. 55.30 ГСК РФ). Разработки отдельного проекта в этом случае не требуется.

Следовательно, и затраты на снос, так же как и остаточную стоимость ликвидированного ОС, можно признать затратами по возведению на этом месте нового объекта недвижимости, т.е. включить в его первоначальную стоимость.

Нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету, так же как и налоговое законодательство, не дают однозначного ответа на этот вопрос. Иначе говоря, следует исходить из экономической целесообразности.

Если затраты по сносу объекта не превысят размер полученного за текущий год дохода, то списание их сразу на расходы можно считать экономически оправданным и целесообразным. Если они могут повлечь за собой существенные убытки, то, возможно, оптимально отнести их на затраты по возведению на этом месте нового объекта. Производятся следующие записи:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

отражено принятие работ по ликвидации объекта недвижимости;

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

отражен НДС по выполненным и принятым работам;

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по выполненным работам;

Д-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

К-т сч. 01 «Основные средства»

списана первоначальная стоимость ликвидированного объекта;

Д-т сч. 02 «Амортизация основных средств»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

списана амортизация, начисленная по ликвидированному объекту;

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

остаточная стоимость ликвидированного объекта включена в первоначальную стоимость возводимого на этом месте нового;

Д-т сч. 10 «Материалы»

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,

оприходованы материалы, оставшиеся от ликвидации объекта.

В итоге увеличивается (возможно, что и существенно) первоначальная стоимость возводимого на этом месте нового объекта.

1. Налоговый кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г. N 117-ФЗ, с изм. и доп.] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс] / Компания «Гарант».

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, с изм. и доп.] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс] / Компания «Гарант».

3. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 20, 14 мая.

Источник