Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность?
Многофункциональные комплексы сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости. Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развиваются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа.
Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Сегодня в мегаполисах остро стоит проблема дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами любого типа. Бешеный ритм жизни, несовершенство транспортной системы и многие другие нюансы жизни городов-миллионников заставляют искать новые решения проблемы и выхода из создавшейся ситуации. В связи с этим, активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка, вполне объясним.
Однако само понятие многофункциональности не всегда имеет под собой реальную основу для такого названия. До настоящего момента были наиболее распространены так называемые торгово-офисные комплексы (нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения), или наоборот: доминирует офисная часть при относительно небольшой торговой составляющей. При этом обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.
Несколько лет назад именно такие площади (одно- или двунаправленные) обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Это могли быть, как уже говорилось, торгово-офисные центры, гостинично-торговые или гостинично-офисные комплексы, торгово-развлекательные или многофункциональные жилые комплексы. Их, так называемая, ограниченная многофункциональность, т.е. наличие доминанты и одного менее развитого модуля дополнительных площадей, сегодня уже не отвечают требованиям рынка. Поэтому появление действительно масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами и т.п., – одна из последних тенденций.
Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);
• сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;
• возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;
• целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;
• высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).
Однако, строительство подобных объектов несет с собой не только положительные черты и возможность разрешения проблемы, но также и дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при их создании:
• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);
• зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций);
• применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;
• необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.
Очевидно, что представленный сегмент представляется одним из самых сложных на рынке: проекты многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки. Однако, как в столице, так и регионах, уже имеется масса проектов строительства многофункциональных комплексов.
Несмотря на то, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных, именно она в ближайшее время станет неотъемлемой частью строящихся мультикомплексов. Это также связано с развитием туристической и деловой активности государства, соответственно прогрессирующим дефицитом площадей для размещения людей, и, как следствие – удачное вложение капитала в объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или его торговой части.
Сегодня в Москве действует несколько таких объектов, в состав которых входят гостиницы. Это Международный торговый центр, комплекс «Swissotel Красные Холмы», гостиница «Рэдиссон-Славянская». В 2008 году планируется к вводу в эксплуатацию гостиница «Москва», которая по праву может носить определение многофункционального комплекса, т.к. вместит в себя сразу несколько зон под различное назначение. Ожидается, что наиболее крупные проекты будут реализованы в деловом районе «Москва-Сити», где также большая гостиничная составляющая будет в составе строящихся башен комплекса.
Многофункциональность продлевает прибыльность объекта. Согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития (сначала прибыль принесут торговые помещения, затем офисы и потом – гостиничная составляющая, которая и станет в итоге основополагающим финансовым потоком).
При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода «устаревания» площадей и их частичного перепрофилирования.
Оценивая вышесказанное, можно считать, что строительство многофункциональных комплексов сегодня, скорее необходимость и как следствие – неизбежность, позволяющая, с одной стороны, решать вопросы развития инфраструктуры мегаполисов, а с другой стороны, размещать инвесторам капиталы, которые принесут в дальнейшем прибыль.
ИсточникМногофункциональные комплексы – будущее градостроительства
Многофункциональные центры или комплексы (МФК) – это самый перспективный и одновременно самый сложный формат в современном градостроении. В них на равных или почти на равных сочетаются в разных вариантах квартиры, гостиницы, офисы, магазины, спортивные и концертные площадки. Чаще всего МФК имеют две функции, реже три и более.
История. Первые МФК
Идеи, положенные в основу многофункциональных комплексов, стары как мир – древний человек в своей пещере и жил, и работал, и развлекался. Европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю на первом этаже.
Архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать еще в начале XX века, в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус». Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Карбюзье.
В 80-е и в 90-е годы началось массовое строительство многофункциональных комплексов во многих странах мира и особенно активно в США, Европе и Юго-Восточной Азии. Один из первых МФК в России «Город столиц» появился на территории Москва-Сити. Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.
Привлекательно для девелоперов, удобно людям
Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.
МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность. Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.
Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.
Перспективное направление
С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.
Источник