Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия
Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.
Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?
Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.
Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:
1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.
Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.
3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.
Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).
Подробнее об этих этапах
1. Фактическое завершение работ.
Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:
– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.
2. Приёмка госкомиссией.
Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).
Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:
– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).
В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).
Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:
– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.
Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.
3. Регистрация права собственности.
Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).
Дальнейшие обязанности застройщика
На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.
В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.
О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.
Ипотека
Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).
И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.
В заключение
Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…
ИсточникЧто является датой начала выполнения работ
Сроки выполнения работ – существенное условие договора подряда. Если они не согласованы, то договор может быть признан незаключённым. Кроме того, наступает неопределённость, когда именно подрядчик должен приступить к выполнению работ. О том, как прописать сроки в договоре, к какому моменту их можно привязать и что является датой начала выполнения работ, рассказала наш эксперт Анастасия Чекмарева.
Сроки выполнения работ – существенное условие договора подряда
Условие о сроках выполнения работ — это существенное условие договора подряда. При согласовании указывают, когда подрядчик должен приступить к выполнению работ и когда он должен их завершить.
Если это условие не согласовано, то договор может быть признан незаключённым ( п. 1 ст. 708 , п. 1 ст. 432 ГК РФ ). В таком случае у подрядчика не получится обязать заказчика принять выполненную работу. А если он уже получил от заказчика аванс, то он должен будет его вернуть, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами.
Обратите внимание, если существенные условия не согласованы, но при этом одна из сторон приняла полное или частичное исполнение договора или подтвердила его действие, то такая сторона не вправе требовать признание его незаключённым, если это противоречит принципу добросовестности ( п. 3 ст. 432 ГК РФ ).
Например, подрядчик выполнил работы, заказчик их принял, но не оплатил. Если заказчик в случае судебного разбирательства будет ссылаться на то, что сроки не согласованы и договор не заключён, то суд может расценить такое заявление как недобросовестное поведение — как попытку избежать ответственности за нарушение обязательств по оплате.
За нарушение условий договора в качестве способа компенсации убытков можно взыскать штрафные санкции — неустойку. Ранее мы рассказывали, как это сделать.
Помимо начального и конечного, стороны могут согласовать промежуточные сроки. Такие условия не являются существенными, их отсутствие не влечёт признание договора незаключённым. Если промежуточных сроков нет, то подрядчик должен приступить к исполнению обязанностей согласно договору и закончить не позднее указанной в нём даты. При согласовании промежуточных сроков их необходимо привязать к этапам выполнения работ, иначе они не считаются промежуточными по смыслу п. 1 ст. 708 ГК РФ . В случае их нарушения заказчик не вправе будет потребовать от подрядчика уплаты неустойки, если при этом работа завершена вовремя.
Способы определения сроков выполнения работ
Для того чтобы избежать риска признания договора незаключённым, а также чтобы не было неопределённости во взаимоотношениях с контрагентом, начальный и конечный сроки необходимо согласовывать. Законодательством предусмотрены следующие способы определения сроков ( ст. 190 — 194 , 314 , 327.1 ГК РФ):
- указание на календарную дату;
- указание на событие;
- указание на момент исполнения встречных обязательств.
Определение сроков календарными датами
Один из самых распространённых способов — указать календарную дату. Для согласования указываются число, месяц и год.
Можно предусмотреть не точную календарную дату, а период, в течение которого подрядчик должен приступить к исполнению обязательств. Например: «Подрядчик должен приступить к выполнению работы не позднее «___» ______ 20_ г. и завершить её в течение 30 рабочих дней, начиная со дня, следующего за указанной датой».
На практике встречаются ситуации, когда начальную дату привязывают к дате заключения договора. Например: «Срок выполнения работ по договору подряда — 30 дней с даты его заключения».
Обратите внимание, если в тексте даты заключения нет и определить её другим способом невозможно, то есть риск признания договора незаключённым.
Определение сроков указанием на событие
Сроки можно привязать к событию, которое должно неизбежно наступить ( ст. 190 ГК РФ ). Наступление такого события не должно зависеть от воли и действий сторон. Данный способ на практике используется редко. Это связано с тем, что сложно подобрать событие, обладающее всеми признаками неизбежности. Например, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2018 № Ф10-181/2018 по делу № А08-4988/2017 сроки были привязаны к положительному заключению экспертизы. Суд указал, что наступление такого события не соответствует признакам неизбежности.
Уникальный инструмент «Перспективы и риски арбитражных споров» СПС КонсультантПлюс поможет одержать победу в судебном споре.
Определение сроков с момента исполнения встречных обязательств
По смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ , ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определённых действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Это следует из п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54.
К таким обстоятельствам относятся:
- перечисление аванса или полной оплаты;
- предоставление заказчиком документации;
- предоставление заказчиком материалов
В качестве начальной даты можно прописать как выполнение самого обязательства, например с момента перечисления аванса, так и периода времени после данного события, например в течение 10 дней с момента перечисления аванса.
Если такое условие согласовано, то подрядчик имеет право не приступать к работе до исполнения встречных обязательств, а в случае их неисполнения имеет право на односторонний мотивированный отказ и возмещение убытков в порядке, предусмотренном ст. 719 ГК РФ .
Например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.07.2019 № Ф06-47717/2019 по делу № А55-15665/2018 . Между подрядчиком и заказчиком был заключён договор на выполнение работ по устройству эксплуатируемой кровли. Сроки были согласованы следующим образом: 5 рабочих дней с момента получения предоплаты при условии готовности блоков для производства кровельных работ. При этом был прописан момент завершения работ, а также оговорка, что если сроки готовности блоков сдвигаются, то на это количество дней сдвигается сдача результата. Также была прописана неустойка за нарушение сроков.
Заказчик внёс предоплату, но вовремя не подготовил блоки. Подрядчик нарушил конечный срок. Заказчик обратился в суд взыскать неустойку. Суд отметил, что в связи с тем, что заказчик своевременно не исполнил все встречные обязательства, начальный срок сдвигается на этот период. Соответственно, в промежуток времени, когда подрядчик не мог исполнить обязательства в связи с неисполнением заказчиком встречных обязательств, неустойка не начисляется.
Перенос срока начала выполнения работ
Встречаются ситуации, когда дата начала работ согласована, но подрядчик не может своевременно приступить к исполнению обязательств. В таком случае момент начала работ может быть изменен в порядке, предусмотренном договором. Например, можно заключить дополнительное соглашение и указать новые даты.
Обратите внимание, нет особенностей переноса даты начала выполнения работ в условиях распространения коронавирусной инфекции и введения на данном основании ограничительных мер. Перенос происходит по общим правилам.
Итак, на вопрос, что является датой начала выполнения работ, нет однозначного ответа. Этот момент необходимо согласовывать с контрагентом и прописывать в договоре с учётом требований законодательства. В справочно-правовой системе КонсультантПлюс вы сможете найти рекомендации по составлению договора подряда, а также формы документов.
В СПС КонсультантПлюс есть путеводители по любым видам договоров, а также полная база сопутствующих документов.
Вопрос
Подрядчик своевременно не приступил к выполнению работ. Является ли данный факт основанием для мотивированного отказа от договора?
Ответ
Да, данный факт может быть основанием для одностороннего мотивированного отказа. Согласно п. 2 ст. 715 ГК РФ , если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Обратите внимание, в случае мотивированного отказа необходимо обосновать его причины, в данном случае зафиксировать факт, что подрядчик своевременно не приступает к исполнению обязательств. Учтите, если подрядчик не приступает к работе в связи с неисполнением заказчиком встречных обязательств, то такой отказ может быть признан неправомерным.
Например, в договоре прописано, что заказчик должен предоставить подрядчику материалы, которые необходимы для исполнения обязательств. Заказчик материалы не предоставил, подрядчик к работам не приступил. Односторонний мотивированный отказ в данном случае неправомерен. Позиция подтверждена судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2015 № Ф05-9080/2015 по делу № А40-100639/2014 , Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.11.2018 № Ф01-4848/2018 по делу № А11-5490/2017 .
Порядок одностороннего мотивированного отказа может быть согласован в договоре.
По общему правилу для одностороннего отказа необходимо уведомить контрагента. Договор прекращается с момента получения уведомления ( п. 1 ст. 450.1 ГК РФ ).
Анастасия Чекмарева, преподаватель-юрист ООО «Что делать Консалт»
ИсточникКогда дом считается готовым: финальная стадия может длиться год
Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Этому приятному событию предшествуют не только «последние мазки» строителей, но и несколько бюрократических этапов. Без них застройщик просто не имеет права пускать жильцов в квартиры. И до того счастливого момента, как у людей в руках окажутся ключи, может пройти целый год.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
«Готовность» — понятие растяжимое
«Понятие «готовая» новостройка можно трактовать по-разному. Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», — предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.
Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, — развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.
Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.
Завершающий цикл поэтапно
Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», — замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.
Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.
Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы» — объясняет Юрий Барсуков, руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой».
Необходимо, чтобы факт завершения строительства дома был подтвержден официально и документально. Для этого производятся обмеры БТИ, выдается технический паспорт. Дом также получает справки о подключении к инженерным коммуникациям, как уточняет Ольга Нарт директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие», сначала надо получить заключение о соответствии на инженерные сети, затем — разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.
Следующий этап – получение ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию. Как рассказывает Юрий Барсуков, органы региональный власти назначают проверку комиссией. В комиссию входят представители организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора. Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» — тот самый ЗОС. Как правило, после получения ЗОС, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Первый документ подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а второй удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам», — замечает Игорь Сибренков, Коммерческий директор ГК «Основа». «С даты ввода новостройка считается готовой» — резюмирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, — комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).
Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной связочкой ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, — отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Оформление права собственности покупателями — самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
— заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;
— документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;
— договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;
— разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, — поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.
А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Резюме www.metrinfo.ru
Как видим, заключительный этап строительства дома весьма насыщен и занимает довольно много времени. Но покупатель может сократить себе период ожидания – если приобретет жилье после введения объекта в эксплуатацию.
Источник