Регистрация договора аренды на нежилые помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства
В данной статье проведен анализ позиции Росреестра, где в качестве примера, основания для государственной регистрации договора аренды предметом аренды являются нежилые помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства.
Так, в соответствии с подпунктами 6 и 14 пункта 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и систему инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Преимущественное право на перезаключение договора аренды / Выселение арендатора
Таким образом, помещение может являться частью только завершенного строительством объекта.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, является государственный кадастр недвижимости. При этом единственным подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества является государственный кадастр недвижимости (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре).
Учитывая вышеизложенное, объектами гражданских правоотношений, участвующих в гражданском обороте, могут быть только объекты недвижимого имущества, учтенные в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Законом о кадастре осуществление кадастрового учета предусмотрено только в отношении зданий, сооружений и помещений, расположенных в них, а также в отношении объектов незавершенного строительства.
При этом кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Законом о кадастре не предусмотрен.
Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности определением Верховного суда Российской Федерации от 25.11.2014 (№306-ЭС14-2019).
Таким образом, как указано выше, помещение может являться частью объема завершенного строительством здания или сооружения, имеющим определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Досрочное расторжение договора аренды арендатором
Учитывая вышеизложенное, поскольку в силу указанных норм действующего законодательства объект представленного на регистрацию договора аренды отсутствует, данный договор не считается заключенным, в связи с чем Росреестр не вправе осуществить его государственную регистрацию.
ИсточникМожет ли быть предметом договора аренды незавершенный строительством объект
Для удобного взаимодействия с нашим сайтом, предлагаем вам воспользоваться современными браузерами.
Почему нужно поменять браузер.
Ваш браузер не просто старый, а устаревший. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы ниже в несколько раз!
Правильно определяем объект аренды
Аренда в наши дни имеет различные формы и разновидности, которые зависят от самого объекта и от сторон, участвующих в таких отношениях. В арендные отношения вступают различные субъекты: частные лица, государственные структуры, коммерческие организации. Действующее законодательство РБ позволяет субъектам хозяйствования заключать договоры аренды по таким объектам, как участки земли и обособленные водоемы, работающие предприятия, сооружения, гражданские и промышленные строения.
Редакция продолжает публикации, позволяющие разобраться в сути отдельных договорных отношений.
Торговое место как объект аренды: есть особенности
Временные объекты, сдаваемые в аренду, сложно отличить от объектов недвижимости. В зависимости от того, какой объект передается в аренду, решается вопрос о том, подлежит ли договор аренды государственной регистрации и должно ли право собственности арендодателя подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Законодательством не установлено ограничение оборота иного имущества – временных сооружений, например торговых мест.
В связи с этим обратимся к Закону РБ от 28.07.2003 № 231-З «О торговле», где указано, что торговые объекты в зависимости от их архитектурно-строительных характеристик подразделяются на стационарные и нестационарные (части первая – третья ст. 6), и к СТБ 1393-2003 «Торговля, термины и определения», утвержденному постановлением Госстандарта РБ от 28.04.2003 № 22.
Стационарные торговые объекты – торговые объекты, установленные на заглубленных фундаментах и присоединенные к инженерным коммуникациям (п. 3.2.38 разд. 3 «Термины и определения» подразд. 3.2 «Торговые структуры и их виды»).
Нестационарные торговые объекты – торговые объекты, установленные без заглубленных фундаментов независимо от присоединения к инженерным коммуникациям, используемых строительных конструкций и габаритов, в т.ч. передвижные (п. 3.2.39).
Из сказанного можно сделать вывод, что договор аренды временных объектов (к таковым относятся нестационарные торговые места, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП) является действительным, даже если он называется договором аренды недвижимого имущества, поскольку указанные объекты (нестационарные торговые места) не считаются объектами недвижимости.
Зачастую по договору аренды передается торговое место без указания его конкретного расположения на земельном участке. В такой ситуации возникают проблемы относительно индивидуализации предмета договора аренды – торгового места, ведь оно не всегда является объектом недвижимости, подлежащим регистрации в установленном порядке.
В частности, если по договору аренды передаются торговые места без указания их конкретного места расположения на земельном участке, такой договор нельзя признать незаключенным, если сам земельный участок индивидуализирован в установленном порядке.
В этом случае при представлении арендодателем доказательств, подтверждающих, что в установленном порядке определены границы земельного участка с кадастровым номером, такой участок был предоставлен правообладателю (арендодателю торгового места) в аренду на основании договора аренды земельного участка и на нем возведены принадлежащие арендодателю на праве собственности временные сооружения (торговые места), арендодатель, являясь правообладателем земельного участка, вправе устанавливать условия пользования им, в т.ч. размещая объекты торговли на занимаемой территории.
Вместе с тем следует учитывать положения п. 25 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 12.12.2003 № 1623 (далее – Правила торговли на рынках), согласно которому предоставление торговых мест на рынке, не отмеченных на плане экспликации рынка, запрещается. Отсутствие закрепленного места расположения предоставленного в аренду торгового места является основанием для установления факта ничтожности сделки – договора аренды такого торгового места в соответствии со ст. 169 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК).
Законодательство не содержит положений, ограничивающих возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства, в т.ч. посредством сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, а также изолированных помещений, расположенных в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, т.е. по договору аренды объектом аренды могут выступать строящиеся площади.
Определение вновь образованного недвижимого имущества, каковым являются построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место, дано в абз. 2 части первой ст. 1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
При возникновении споров, связанных с передачей объекта, не завершенного строительством и, как следствие, не принятого в установленном порядке в эксплуатацию, следует исходить из того, что такое имущество может быть предметом аренды. В этом случае необходимо применять правила о собственности на материалы и другое имущество, из которого создается недвижимое имущество (п. 3 ст. 220 ГК). Данный договор аренды будет считаться заключенным, поскольку объект незавершенного строительства является имуществом.
Однако такой объект незавершенного строительства может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию.
Обращаем внимание, что в том случае, когда изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта недвижимости не позволяют определенно установить имущество на момент передачи его в аренду, договор аренды такого имущества может быть признан незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 578 ГК.
По общему правилу право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 219 ГК).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 220 ГК).
Регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).
Из cказанного следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому акт ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию не является доказательством возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.
Источник