Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.
Какие риски могут возникать у покупателя недостроя?
Организация рассматривает целесообразность приобретения объекта незавершенного строительства и земельного участка. Проблема в том, что «незавершенка» имеет невысокий процент готовности, а срок действия разрешения на строительство у организации истек. Какие риски могут возникнуть у покупателя недвижимости?
Организация рассматривает целесообразность приобретения объекта незавершенного строительства (не МКД) и земельного участка. Свидетельства о праве собственности на оба объекта у продавца есть. Проблема в том, что «незавершенка» имеет невысокий процент готовности, а срок действия разрешения на строительство у организации истек. Какие риски могут возникнуть у покупателя недвижимости? Правильно ли мы понимаем, что уполномоченный орган обязан выдать покупателю новое разрешение на строительство?
Получив данный вопрос от читателя, мы решили «копнуть» чуть глубже. Подробнее о нюансах продления разрешения на строительство и внесения изменений в него, а также о рисках покупателя – в этом материале.
Легко ли продлить разрешение на строительство?
По общему правилу (если объект не является объектом долевого строительства) в соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Иными словами, для продления разрешения на строительство необходимо:
подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
начать строительные работы до подачи такого заявления.
Причем правоприменительная практика исходит из того, что несоблюдение установленного срока подачи заявления не является основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство и это разрешение не отменено и не признано недействительным (незаконным), уполномоченный орган не вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство[1].
Обратите внимание:
Указанный вывод справедлив при условии, что заявление подано с нарушением срока (менее чем за 60 дней), но до того как истек срок действия разрешения на строительство.
Если заявление подано после истечения срока действия разрешения на строительство, рассчитывать на его продление можно лишь в некоторых случаях. Суды считают законным отказ уполномоченного органа в продлении разрешения на строительство, поскольку закон (ч. 20 ст. 51 ГрК РФ) не предусматривает возможности продления срока действия истекшего к моменту обращения разрешения на строительство, после истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение (постановления АС ВВО от 13.12.2016 № Ф01-5530/2016 по делу № А82-18126/2015, Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 № 09АП-8930/2017 по делу № А40-223852/16[2]). Тем не менее окончательная судьба фактически утратившего силу разрешения на строительство зависит от конкретных обстоятельств, важными среди которых являются следующие:
Пример 1.
Застройщик подал заявление о продлении разрешения на строительство спустя два дня после того, как истек срок его действия. Степень готовности объекта составляла 90%.
Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что срок его действия истек и законодательством не предусмотрено продление срока действия недействующего разрешения на строительство.
Арбитражный суд встал на сторону застройщика, решив, что при указанных обстоятельствах (двухдневная просрочка и 90%-я степень готовности) отказ в продлении срока действия разрешения на строительство нарушает права организации (Постановление АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015). Причем судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723), тем самым подтвердив обоснованность выводов нижестоящего суда.
Пример 2.
Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что заявление подано спустя пять лет после истечения срока действия разрешения на строительство, а степень готовности объекта оценена в 11%.
Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство суд признал законным, отметив, что в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Организация требует продлить действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. При этом нет доказательств противоправного бездействия администрации либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших застройщику своевременно обратиться с соответствующим заявлением. При таких обстоятельствах продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока его действия может быть выдано только новое разрешение (Постановление АС ВВО от 13.12.2016 № Ф01-5530/2016 по делу № А82-18126/2015).
Представленные примеры из судебной практики свидетельствуют, что позиция арбитров зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от добросовестности действий застройщика. При этом, даже вставая на сторону уполномоченных органов, суды отмечают, что застройщик вправе обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство (см., например, Постановление АС МО от 21.06.2017 № Ф05-8315/2017 по делу № А40-223852/2016).
Внесение изменений в разрешение на строительство.
По общему правилу, установленному ч. 21 ст. 51 ГрК РФ, при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется (исключения перечислены в ч. 21.1 этой же статьи).
Лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).
Приобретатель земельного участка обязан в письменной форме уведомить о переходе к нему права на земельный участок орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (ч. 21.10 той же статьи).
В срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления уполномоченный орган примет решение о внесении изменений в разрешение на строительство (ч. 21.14) и в течение пяти рабочих дней уведомит об этом застройщика (ч. 21.16 ст. 51 ГрК РФ).
Таким образом, покупатель земельного участка вправе продолжать строительство на основании ранее выданного первоначальному застройщику (продавцу) разрешения на строительство, которое сохраняет свое действие до указанного в нем срока.
Вывод: покупатель земельного участка не обязан получать новое разрешение на строительство. Закон позволяет обратиться в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение, выданное продавцу (в части наименования застройщика).
Сказанное справедливо, если срок действия ранее выданного разрешения не истек. В противном случае речь будет идти о просьбе внести изменения в фактически утративший силу документ. Понятно, что уполномоченный орган не удовлетворит такую просьбу. А есть ли шансы в судебном порядке добиться внесения изменений в разрешение на строительство, срок действия которого истек? Полагаем, подход к решению этого вопроса может быть таким же, как и в отношении продления разрешения (с той лишь разницей, что теперь 60-дневный срок не имеет значения). Иными словами, можно предположить, что, рассматривая иск, арбитры также будут оценивать конкретные обстоятельства – продолжительность просрочки и степень завершенности объекта. На наш взгляд, суд может обязать администрацию внести изменения в разрешение на строительство, если срок его действия закончился за несколько дней до обращения покупателя в уполномоченный орган и степень готовности близка к 100%. В случае если срок действия разрешения закончился за несколько лет до перехода права собственности, нет оснований рассчитывать на благосклонность судей. По сути, до совершения сделки купли-продажи первоначальный застройщик должен был обратиться с просьбой продлить срок действия разрешения, что позволило бы покупателю просить о внесении в него изменений. Заявлять иск одновременно о продлении давно утратившего силу разрешения и внесении в него изменений практически бессмысленно. Арбитры откажут покупателю (Определение ВС РФ от 17.10.2017 № 307-КГ17-14507 по делу № А05-8878/2016).
Возможные варианты развития событий.
Трудным, но все-таки благоприятным для покупателя следует признать такой вариант, когда организации пришлось в судебном порядке добиваться внесения изменений в разрешение на строительство. Однако возможно и иное: суд отказал покупателю в удовлетворении требований, признав законным отказ уполномоченного органа. Хорошо, если в такой ситуации организации удастся получить новое разрешение на строительство. А если нет? Чем это чревато? Выполнение работ без разрешения на строительство влечет административную ответственность (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает наложение а организацию штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток).
Отсутствие разрешения на строительство означает невозможность принятия объекта для осуществления государственного строительного надзора и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Причем эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию также является административным правонарушением и в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа, в частности, на юридических лиц в размере от 10 тыс. до 20 тыс. руб.
Важно, что уплата штрафа не освобождает организацию от исполнения требований законодательства. Поэтому неправильно полагать, что, однажды заплатив штраф, организация сможет в дальнейшем использовать здание по своему усмотрению.
Также важно понимать, что здание, возведенное без получения разрешения на строительство, может быть признано самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ). По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу.
Закон предоставляет возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке (п. 3 той же статьи). Однако это потребует больших трат времени и сил, к тому же успех в суде не гарантирован.
[1] См. определения ВС РФ от 09.02.2017 № 305-КГ16-19936 по делу № А40-62700/2016 и от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановления АС МО от 21.11.2016 № Ф05-16820/2016 по делу № А41-106633/15 и от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013 и др.
[2] Постановлением АС МО от 21.06.2017 № Ф05-8315/2017 данное постановление оставлено без изменения.
ИсточникАрендатор возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 16 %, на который 13.10.2011 зарегистрировано его право собственности. Предприниматель по договору купли- продажи от 24.05.2012 приобрел у закрытого акционерного общества «Бородино» в собственность смежный земельный участок площадью 2441 кв.м с кадастровым номером 26:34:020212:2 в целях строительства на двух указанных участках санаторного комплекса (лечебного корпуса, спального корпуса и бассейна).
Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’
- Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.
В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.
По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.
Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.
- Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.
Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.
Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.
- При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.
Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.
Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.
- Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.
Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.
Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
- разрешение на строительство;
- технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
- документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
- проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.
Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!
ИсточникОбъект незавершенного строительства — налог на имущество с него нужно уплачивать при определенных условиях. Что это за условия и как производится налогообложение незавершенного строительного объекта , мы расскажем в статье. … Подпишитесь на специальную бесплатную еженедельную рассылку, чтобы быть в курсе всех изменений в бухгалтерском учете: Подписаться.
Продажа объекта незавершенного строительства в 1С
Объект незавершенного строительства относится к Несвиж согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ. На объект незавершенного строительства, который собираются продать должно быть оформлено право собственности согласно п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 номер 59. Передача и принятие такой недвижимости продавцом и покупателем проходит по передаточному акту согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ. Покупатель получает право собственности на такой объект с момента покупки, если закон не устанавливает другой порядок согласно п. 2 ст. 223; п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. Федерального закона от 13.07.15 номер 218 ФЗ. Госрегистрация прав собственности на недвижимость получается при уплате госпошлины в размере 22 тыс. рублей согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и ст. 17 закона 218-ФЗ.
Бухучет
Средства на строительство объекта основных средств отражается но 08 счете «Вложения во внеоборотные активы», на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств» согласно инструкции по применению план счетов бухгалтерского учётаучёта, утвержденной приказом Минфина РФ от 31.10.2000 номер 94н. Доходы и расходы от продажи такого объекта являются прочими и признаются в о время покупки согласно п. 7, 10.1, 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, п. 11, п. 14.1, п. 19 ПБУ 10/99. До момента вступления в силу госрегистрации перехода права собственности на недвижимость продавец может занести проданный объект недвижимости на 45 счет «Товары отгруженные», на субсчет 45.04 «Переданные недвижимости» согласно рекомендациям Минфина РФ, а точнее, письма от 22.03.2011 номер 07-02-10/20; 27.01.2012 номер 07-02-18/01. На бухбалансе такие объекты находятся на оборотных активах. Расходы на оплату госпошлины для прохождения госрешистрации права собственности на объект незавершенного строительства продавца являются прочими согласно п. 11 ПБУ 10/99.
Налоговый учет
Налог на прибыль считается из дохода от продажи объекта(минус НДС) на дату передачи и признается доходом по передаточному акту согласно пп. 1 абз. 5 п. 1 ст. 248; п. 1, п. 2 ст. 249; абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ. Не зависит от даты госрегистрации передачи права собственности. Продавец может снизить доходы от продажи на значение цены приобретения данного объекта согласно п. 1 пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Госпошлина в общем случае включена в расходы, связанные с производством и продажей на дату начисления госпошлины согласно пп. 1 п. 1 ст. 264; пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ. В таком случае госпошлины можно рассматривать как расход, связанный с продажей объекта незавершенного строительства и учитывать это при формировании налоговой базы в периоде продажи объекта согласно вбз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ. Убыток от реализации объекта незавершенного строительства учитывается полностью согласно п. 2 ст. 268 НК РФ.
Реализация недвижимости в РФ облагается НДС пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, а момент определения налоговой базы происходит во время передачи имущества по передаточному акту согласно п. 16 ст. 167 НК РФ.
Оформление
Объект незавершенного строительства, который был реализован необходимо оформить в акте приема-передачи здания по форме номер ОС-1а. С 1 января 2013 года возможно оформление по собственным формам, которые соответствуют всем правилам согласно ч. 2 ст. 9 федерального закона номер 402-ФЗ.
В «1С: Бухгалтерия 8» для отображения операций по объекту незавершенного строительства надо использовать документ «Операция», а для выставления счета-фактуры покупателю такого объекта по передаточному акту следует использовать документ «Отражение начисления НДС».
1. Оплата госпошлины за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
1.1 Госпошлина оплачена
Документ «Списание с расчетного счета» можно: создать Банк и касса – Платежные поручения – Ввести документ списания с расчетного счета; скачать из системы «Клиент-банк»; создать новым документом Банк и касса – Банковские выписки.
Банк и касса – Банковские выписки – Списание – Вид операции («Уплата налога») – Получатель («Отражение в бухгалтерском учете»):
Счет дебета-68.10 «Прочие налоги и сборы»,
Виды платежей в бюджет — «Налог(взносы): начислено/уплачено»,
Уровни бюджетов — «Федеральный бюджет».
Статья по текущим расходам — «Прочие платежи по текущим операциям».
Заполнить остальные поля.
Галочка на пункт «Подтверждено выпиской банка».
2. Госпошлина учитывается в расходах
2.1 Госпошлина учтена в составе расходов
Операции – Операции, введенные вручную – Создать («Операция») – Добавить: Дебет-91.02 и аналитику к нему, Кредит-68.10 и аналитику к нему, Сумма и Сумма НУ Дт-сумма бух и налогового учета.
Бухгалтерская справка – Записать и закрыть.
3. Реализация объекта незавершенного объекта строительства.
3.1 Признан доход от реализации ОНС (объекта незавершенного строительства)
3.2 Передан покупателю без права собственности
3.3 Стоимость учтена в расходах
Операции – Операции, введенные вручную – Создать («Операция»).
Поле «от» дата передачи ОНС.
Проводка 1 – Дебет (счет расчетов покупателей и заказчиков, покупатель, договор), Кредит (91.01 «Прочие доходы» и аналитику к нему), Сумма НУ Дт (выручка+НДС), Сумма НУ Кт (выручка-НДС), Сумма (не заполнять).
Проводка 2 – …Дебет (45.04 «Переданные объекты недвижимости» и аналитику к нему), Кредит (08.03 «Строительство объектов основных средств» и аналитику к нему), Сумма, Сумма НУ Дт, Сумма НУ Кт-себестоимость объекта.
Проводка 3 – …Дебет (91.02 «Прочие расходы» и аналитику к нему), Кредит (45.04 «Переданные объекты недвижимости»), Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт – себестоимость, Сумма (не заполняется).
Записать и закрыть.
3.4 Исчислен НДС с отгрузки без перехода права собственности
Документ «Отражение начисления НДС»
Операции – Операции начисления НДС – Создать – Заполнить документ – поле «от» дата начисления НДС – Контрагент и Договор (покупатель и договор) – Код вида операции (01 «Реализация товаров, работ, услуг и операции, приравненные к ней») – галочка на Формировать проводки – Товары и услуги – Добавить – Вид ценности (Объекты незавершенного строительства) – Номенклатура – Показать все (Объект строительства – сам объект из справочника) – Цена, % НДС, Счет учета НДС (76.ОТ «НДС, начисленный по отгрузке») – Провести.
3.5 Выставлен счет-фактура на переданный покупателю объект НС
Документ «Счет-фактура выданный»
Отражение начисления НДС — Выписать счет-фактуру – автомат создается Счет-фактура выданный – Код вида операции (01) – Печать.
4. Признание отложенных налоговых обязательств и активов
4.1 Признан отложенный налоговый актив (ОНА)
4.2 Признан отложенное налоговое обязательство (ОНО)
Операции – Закрытие месяца (месяц закрытия) – Выполнить закрытие месяца – Расчет отложенного налога ПБУ 18 – Показать проводки
5. Переход прав собственности на объект к покупателю.
5.1 Признан доход от реализации ОНС
5.2 Учтена в расходах стоимость ОНС
5.3 Отражен НДС по реализации ОНС
Операции – Операции, введенные вручную – Создать (Операция) – поле «от» дата перехода прав собственности – Добавить –
Дебет (счет расчетов покупателя)
Кредит (91.01 «Прочие доходы» и аналитику к нему)
Сумма (выручка + НДС)
Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт (не заполнять)
Дебет (91.02 «Прочие доходы» и аналитику к нему)
Кредит (45.04 «Переданные объекты недвижимости»)
Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт (не заполнять)
Дебет (91.02 «Прочие доходы» и аналитику к нему)
Кредит (76.ОТ «НДС, начисленный по отгрузке»)
Сумма (сумма НДС)
Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт (не заполнять)
Записать и закрыть.
6. Погашение налоговых обязательств и активов.
6.1 Погашен ОНА
6.2 Погашено ОНО
Операции – Закрытие месяца (месяц закрытия) – Выполнить закрытие месяца – Расчет отложенного налога по ПБУ 18 – Показать проводки
7. Формирование налоговой и бухотчетности.
7.1 Декларация по налогу на прибыль
Отчеты – Регламентированные отчеты – Декларация по налогу на прибыль
7.2 Пояснения к бухбалансу «Незавершенные капитальные вложения».
Бухгалтерская отчетность – Пояснения к бухгалтерскому балансу «Пояснения 2.2 Незавершенные капитальные вложения» – Отчеты – Регламентированные отчеты — Бухгалтерская отчетность (с 2011 года) – Заполнить – Все отчеты — «Пояснения 2. Основные средства» — «2.2 Незавершенные капитальные вложения»
ИсточникНезавершенный строительством дом можно отчуждать по договору купли- продажи как любой прочий объект недвижимости. Если у вас аренда земельного участка сроком более 5 лет, то можно заключить договор уступки права аренды земельного участка, уведомив об этом администрацию (согласия ее на это не нужно, только уведомление). Администрация будет обязана заключить с покупателем новый договор аренды з/у или подписать с ним дополнительное соглашение к имеющемуся договору в части наименования арендатора. … Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом (далее – « Объект недвижимости»).
Как продать недостроенный дом: 3 главных правила, которые нужно учесть
Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.
Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.
Реклама и оценка
Нужно понимать, что любой недострой — это фактически брошенный дом, ликвидность которого очень низкая, замечает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Но, как известно, у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя было бы вылечить ценой. Поэтому акцент при продаже недостроенного объекта необходимо делать исключительно на цене», — добавляет он. Ценовая выгода в рекламном сообщении может быть отражена слоганом «Дом по цене земельного участка».
Слово «недострой» в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
Среди «выгодных» моментов в объявлении начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.
Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.
Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.
Если объект «заморожен» на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт «Инком-Недвижимости». Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.
Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. «Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику», — поясняет он.
Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. «Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам», — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.
Презентация «недостроя»
Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. «Фактически, перед покупателем предстает картина «замороженной» стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его», — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.
Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.
«Поскольку при продаже «недостроя» основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять», — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.
Собираем документы
На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.
В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта «Миэль-Загородная недвижимость», необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.
Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.
Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется. Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. «Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика», — объясняет Менжунов.
ИсточникПокупка объекта незавершенного строительства , так называемого недостроя, может быть выгодным приобретением, если подойти к этому вопросу осторожно, грамотно и последовательно. Преимущество перед покупкой готового объекта в том, что новый собственник на стадии строительства может провести перепланировку и модернизацию объекта под цели покупки , связанные с организацией бизнеса. На что нужно обращать внимание при покупке недостроя: Выяснить легитимность начала строительства , имеются ли действующие разрешительные документы на строительство и срок их действия. Статус земельного участка: по какому праву…
Покупка объекта незавершенного строительства
Преимущество перед покупкой готового объекта в том, что новый собственник на стадии строительства может провести перепланировку и модернизацию объекта под цели покупки, связанные с организацией бизнеса.
- Выяснить легитимность начала строительства, имеются ли действующие разрешительные документы на строительство и срок их действия.
- Статус земельного участка: по какому праву продавец недостроя владеет земельным участком и имеются ли обременяющие обстоятельства.
- Соответствие недостроя строительным нормам, возможность реконструкции под нужны покупателя.
- Наличие и правильность подключения инженерных коммуникаций, наличие необходимой мощности.
Таким образом, если покупатель заранее проверит техническое состояние объекта незавершенного строительства и уточнит правовые аспекты, приобретение недостроя будет выгодным.
А чтобы вдруг не оказаться в роли продавца проблемного недостроя, необходимо удостовериться, что при строительстве не были нарушены строительные нормы и технологии, а устранение возможных имеющихся недочетов возможно и не потребует внушительных денежных затрат.
Также необходимо провести проверку на предмет имеющихся разрушений и оценить их степень, в противном случае может возникнуть необходимость сноса недостроя.
Помимо вышеуказанных характеристик, прежде, чем принимать окончательное решение о покупке, необходимо изучить тенденции развития территории, на которой находится недострой, и с их учетом всесторонне проанализировать процесс и перспективу организации бизнеса на приобретаемом объекте незавершенного строительства.
заместитель генерального директора (Deputy Director) dewis, технический директор (CTO) группы компаний dewis
ИсточникРосреестр Татарстана: Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства ? 30 октября 2020 г., пятница. В текущем году Росреестром Татарстана и Кадастровой палатой по РТ поставлено на кадастровый учет и зарегистрированы права на 791 объект незавершенного строительства . … Можно предположить, что далеко не все татарстанцы, которые находятся в процессе строительства , спешат зарегистрировать права на недостроенные объекты . Однако, как прокомментировала эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева, регистрировать права на недостроенные объекты , как и на готовые, — в интересах самих же граждан.