Можно ли отказаться от участия в долевом строительстве

В регионе новая волна переносов сроков сдачи и задержек по объектам. Дольщики объектов обеспокоены: что делать? Инициировать расторжение договора ДДУ или все-таки дождаться ввода в эксплуатацию желанных «метров»? В новом материале SpbHomes.ru разобрался, как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги.

Порядок расторжения ДДУ

К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно. Нет, это вполне реально, а процедура строго регламентирована в законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Какие могут быть основания для отказа дольщика в одностороннем порядке?

• Застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и более без официального переноса сроков;
• Строительство велось с сильными отклонениями от проектной декларации, что привело к качественному ухудшению жилья (использовались другие технологии, некачественные материалы и проч.);
• В случае нарушения застройщиком финансовых обязательств перед поручителем (банком);
• В случае лишения поручителя застройщика лицензии на осуществление банковских операций.

По перечисленным ранее основаниям не предусмотрен судебный порядок рассмотрения. После отказа от договора в одностороннем порядке, девелопер в течение 20 рабочих должен вернуть дольщику уплаченную им сумму и 1/300 от нее по ставке рефинансирования ЦБ за использование этих денег (проценты рассчитываются со дня внесения дольщиком денег до момента их возврата).

Можно ли отказаться от договора долевого участия в строительстве?

При официальном переносе сроков сдачи застройщик не нарушает действующее законодательство, однако покупатель может расторгнуть договор по собственной инициативе, но уже по другим причинам.

Расторжение ДДУ с участием судебных органов:

• Если застройщик приостановил или прекратил возведение дома и стало совершенно очевидно, что закончить его он не сможет;
• Если внесены серьезные изменения в проектную декларацию, в том числе размера квартиры;
• Если изменено назначение помещений общего пользования и встроенно-пристроенных нежилых помещений.
• В этом случае денежные средства плюс проценты за их использование (1/300 возвращаются дольщику в течение 10 рабочих дней.

В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.

Если объект в строящемся доме был куплен в ипотеку, то необходимо известить о желании прекратить отношения с девелопером и банк. Кредитная организация в этом случае может быть привлечена судом в качестве третьего лица в процессе рассмотрения дела. После того, как застройщик вернет деньги, вы можете погасить кредит досрочно (если это предусмотрено договором с банком) или продолжать выплачивать ипотеку. Этот вопрос подробно лучше обсудить еще до оформления ипотеки.

Соглашение о расторжении

После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении. Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ. Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.

Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.

Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.

Самыми громкими долгостроями в Петербурге стали объекты ГК «Город», ГК «Элис», холдинга «Л1» и СК «Росстрой» (СУ-155). Пожалуй, самым верным решением станет обращение к квалифицированному юристу в области жилищного права. Важно понимать, что грамотно составленное исковое заявление и проверенные документы – это залог победы.

Источник spbhomes.ru

Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей (п.3, ст.9, ФЗ-214).

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Основания для расторжения Договора долевого участия

Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-214).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения, а также в отдельных случаях установленных законом (например, если банк. кредитующий Застройщика, обратил взыскание на заложенный под кредит земельный участок и строящийся на нем дом, или если Застройщик признан банкротом – п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (п.1.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

Дольщик может расторгнуть ДДУ тремя способами:

1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве. Затем это соглашение регистрируется в Росреестре. Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег. Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время. Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Кроме того, если расчет по ДДУ производился через эскроу-счет, то при расторжении договора требования о выплате процентов к Застройщику не применяется (т.к. фактически деньгами дольщика он не пользовался – подробнее по ссылке об эскроу)

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжениеДоговора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см. выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком. Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

Для этого дольщик должен обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (ст.28, ГПК РФ). В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу статьи 333, ГК РФ.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

• Копия Договора участия в долевом строительстве;
• Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
• Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
• и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта. Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам. Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Важный момент! Даже если суд удовлетворит иск дольщика о расторжении ДДУ, то в разных судах будет разное решение о сумме компенсаций, которые должен выплатить Застройщик. Например, суды общей юрисдикции часто снижают проценты за пользование деньгами, а в компенсации убытков могут вообще отказать. Но арбитражные суды действуют по-другому, и там больше шансов для дольщика получить максимально возможную компенсацию за расторжение договора.

Тут уже не обойтись без юриста (адвоката), который специализируется на таких делах. Найти таких юристов можно в разделе «СЕРВИСЫ» по ссылке ниже.

Помощь адвокатов по долевому строительству можно получить — ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Договору уступки прав требования.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

Поэтому, при затягивании строительства, например, дольщику бывает выгоднее и надежнее дождаться все-таки его окончания, а потом компенсировать себе потери за счет положенной по закону неустойки за просрочку передачи квартиры, и возмещения убытков (если удастся доказать эти убытки в суде).

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник kvartira-bez-agenta.ru

Расторжение договора долевого участия в строительстве 2022

Правоотношения застройщиков и участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – ФЗ-214), а если участником долевого строительства является гражданин, он также защищен Законом РФ «О защите прав потребителей».

Очень часто к нам обращаются дольщики, столкнувшиеся с такими проблемами, как длительная задержка окончания строительства жилых домов, приостановка строительства застройщиком, нарушение норм строительства и др.

Своевременный ввод объекта строительства в эксплуатацию и сдача квартир без задержек на сегодняшний день явление довольно редкое.

Многие дольщики в одностороннем порядке отказываются от ДДУ, но сталкиваются с тем, что застройщики тянут с возвратом денег, и не желают добровольно выплачивать неустойку.

Дольщики, уставшие от длительного ожидания и бесконечных «завтраков» застройщиков, желают вернуть свои деньги, но не знают, как это сделать, с чего начать.

Наши юристы знают, как привлечь застройщика к ответственности, быстро вернуть деньги и получить с застройщика причитающиеся проценты.

Их опыт ведения споров с застройщиками весьма внушителен, по состоянию на начало 2017 года в производстве наших юристов и адвокатов имеется порядка 120 дел с застройщиками СПб, в числе которых «ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», ЖК «Каменка» и другие.

Также, юристами по ДДУ подготовлена настоящая статья, ознакомление с которой поможет дольщикам в вопросе расторжения договора долевого участия.

Как расторгнуть договор долевого участия

Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.

В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.

Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.

В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:

• Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
• Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
• Расторжение ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика
• Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.

Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.

Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика

В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:

• Задержка сдачи квартиры на два месяца и более. Если стороны продлевали срок сдачи квартиры дополнительным соглашением, то должно иметь место нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта строительства с учетом продления данного срока
• Выявление существенных недостатков объекта долевого строительства, то есть когда имеются претензии по качеству квартиры (при условии выявления недостатков в гарантийный срок)
• Невыполнение застройщиком требований дольщика о:

1. 1)Безвозмездном устранении выявленных недостатков в разумный срок
2. 2)Соразмерном уменьшении покупной цены объекта
3. 3)Возмещении расходов на устранение недостатков самим дольщиком

• Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о своевременном заключении нового договора поручительства, как это предусмотрено ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214 (в случаях, когда исполнение обязательств застройщика по ДДУ обеспечено поручительством банка)
• Иные, предусмотренные законом или договором основания. К примеру, в договоре стороны могут сами обозначить иные основания, влекущие односторонний отказ дольщика от исполнения договора

Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.

Порядок действий дольщика при одностороннем расторжении ДДУ

Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?

Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.

Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:

• Дольщик должен направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
• Уведомление обязательно направляется по почте заказным письмом с описью вложения
• Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику, то есть для расторжения договора не нужно обращаться в суд, или ждать, когда письмо дойдет застройщику

В уведомлении нужно указать следующее:

• Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
• Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
• Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства

Возврат денег и уплата процентов при одностороннем расторжении ДДУ

• Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги, выплаченные по договору в течение 20 дней со дня расторжения ДДУ (днем расторжения ДДУ считается день направления уведомления застройщику)
• Помимо основной суммы, застройщик в тот же 20-дневный срок обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются на сумму, внесенную по договору, и рассчитываются с момента их внесения в кассу застройщика и до момента возврата дольщику
• Если дольщик самостоятельно не заберет свои денежные средства в течение 20 дней, застройщик обязан зачислить основную сумму и начисленные проценты на депозит нотариуса, и сообщить об этом дольщику.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.

За невыполнение требования закона о возврате дольщику суммы, уплаченной по договору, застройщик понесет материальную ответственность в виде уплаты дольщику процентов за пользование этой суммой в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства (ч.6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»).

В суде к застройщику также применяются санкции, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей».

Итак, в суде дольщик может требовать с застройщика:

• Возврата основной суммы по договору, и выплаты процентов за пользование денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» (если застройщик добровольно не произвел данные выплаты)
• Выплаты процентов за пользование денежными средствами при нарушении застройщиком срока возврата денег, в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»
• Возмещения морального вреда в соответствии с Законом о защите прав потребителей
• Выплаты предусмотренного Законом о защите прав потребителей штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы
• Возмещения судебных расходов

Проблема состоит в том, что на практике строительные компании чаще всего не спешат возвращать дольщикам деньги за квартиры, и практически во всех случаях отказываются от добровольной уплаты процентов за пользование денежными средствами дольщиков.

Такие неправомерные действия застройщиков вынуждают дольщиков отстаивать свои права в суде.

Судебные процессы по таким делам не из легких. К примеру, дело может осложниться тем, что к моменту вступления судебного решения в законную силу недвижимость может значительно подорожать, соответственно, на деньги, возвращенные застройщиком, уже не купить равноценное жилье.

Все эти нюансы требуют оценки юриста, который применив свои знания и навыки сделает все, чтобы взыскать с застройщика все предусмотренные законом суммы.

Если вы хотите как можно быстрее получить от застройщика все причитающиеся денежные средства, помощь квалифицированного юриста вам просто необходима.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Основания расторжения ДДУ в судебном порядке

В этом разделе детально рассмотрим судебное расторжение договора долевого участия.

Исходя из содержания норм ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» такой порядок расторжения ДДУ может быть осуществлен по требованию дольщика при виновном поведении застройщика.

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

• Строительство многоквартирного дома приостановлено (заморожено) и стало очевидным, что дом не будет достроен и сдан в срок
• Строительство многоквартирного дома прекращено
• Существенно изменилась проектная документация строящегося объекта, в том числе, если значительно уменьшилась или увеличилась общая площадь квартиры. Нужно исходить из того, что по закону фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной площади не более чем на 5%
• Изменилось назначение общедомовых и (или) нежилых помещений в доме
• Иные случаи предусмотренные законом или договором

Как видим, перечень оснований для судебного расторжения ДДУ не является закрытым, это значит, что дополнительный перечень может быть также установлен самим договором долевого участия.

До обращения в суд целесообразно направить застройщику досудебное требование о расторжении договора, возврате денежных средств и выплате процентов.

Порядок обращения в суд

Исковое заявление в суд должно быть грамотно составлено и правильно подано в суд, то есть соответствовать требованиям статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В иске необходимо изложить обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, четко изложить свои требования, произвести расчет взыскиваемых процентов, приложить все необходимые для рассмотрения спора документы.

Подсудность дел по ДДУ

Споры между застройщиками и дольщиками – гражданами подведомственны судам общей юрисдикции. Это районные суды при цене иска свыше 50 000 рублей, и мировые судьи, если цена иска ниже указанного размера.

К данным спорам применяются правила статьи 29 ГПК РФ об альтернативной подсудности, что связано с распространением них Закона РФ «О защите прав потребителей».

А это значит, что исковое заявление к застройщику может быть подано в суд по выбору истца:

• По месту жительства истца
• По месту нахождения застройщика (юридический адрес)
• По месту заключения или месту исполнения ДДУ

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями Верховного Суда РФ, данными в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г

Если участником долевого строительства является организация, иск подлежит рассмотрению Арбитражным судом по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).

Оплата госпошлины

Если цена иска не достигает 1 000 000 рублей, госпошлина не оплачивается только для физических лиц)

При цене иска свыше 1000 000 рублей истец должен оплатить госпошлину, исчисленную в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ.

Указанные правила действуют, если истцом является физическое лицо.

Организации не освобождены от уплаты госпошлины при обращении в суд.

Документы для предъявления иска в суд:

• Копия договора об участии в долевом строительстве со всеми дополнительными соглашениями и приложениями
• Копии платежных документов, подтверждающих оплату по ДДУ
• Копии претензий и уведомлений застройщику, документов, подтверждающих их направление застройщику, а также ответов застройщика, при наличии
• Копии иных документы, обосновывающих требование истца (например, подтверждение нарушения качества строительства – акт осмотра квартиры, заключение экспертизы, дефектная ведомость и т.п.)
• Расчет процентов
• Квитанцию об оплате госпошлины (при цене иска больше 1 миллиона рублей)
• Документы, подтверждающие направление копии иска с приложением участникам дела (почтовая квитанция, опись вложения в письмо)
• Исковое заявление, расчет взыскиваемой суммы

Возврат денег и выплата процентов при расторжении ДДУ в судебном порядке

В случае удовлетворения иска о расторжении ДДУ суд также взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства предусмотренные законом проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Выплата денег дольщику должна быть осуществлена застройщиком в течение 10 дней со дня расторжения договора участия в долевом строительстве.

Порядок начисления процентов и ответственность застройщика при нарушении сроков выплат аналогичен порядку, установленному при одностороннем расторжении ДДУ.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ по следующим причинам:

• Дольщик просрочил внесение платежа по договору более чем на два месяца. Это относится к случаям, когда договором предусмотрена полная единовременная оплата по договору.
• Дольщик нарушил сроки внесения периодических платежей по договору более трех раз в течение года, т.е. систематическое нарушение графика платежей, пусть даже несущественное
• Дольщик задержал внесение периодического платежа по договору на срок более двух месяцев

Ответственность дольщика при расторжении ДДУ застройщиком

Дольщик, допустивший нарушение срока внесения оплаты по ДДУ, обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения данного обязательства, которая рассчитывается от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Обратите внимание, что застройщик не вправе удерживать часть денежных средств, подлежащих возврату дольщику, в счет неустойки, подлежащей взысканию с дольщика за нарушение оплаты по ДДУ. Такой зачет прямо запрещен законом (ч. 7 ст. 9 ФЗ-214).

Возможно ли расторжение ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства

В жизни возникают ситуации, когда уже после заключения и регистрации ДДУ, у дольщика изменяются какие-то жизненные обстоятельства или просто меняются планы, и он просто не хочет приобретать данную квартиру по ДДУ.

В этой связи многих интересует вопрос о том, можно ли расторгнуть договор долевого участия без причин, т.е. если застройщик не нарушает свои обязательства.

До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно и без виновного поведения застройщика.

Поскольку этот момент никак не был отрегулирован ФЗ-214, то действовали положения статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», позволяющие потребителю отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. И для этого не нужны были основания в виде нарушения застройщиком условий договора, задержки строительства и т.д.

С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик:

• Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства
• Полностью соответствует требованиям закона, предъявляемым к застройщику

Поскольку этот вопрос теперь отрегулирован ФЗ-214, возможность применения к спорным правоотношениям в данной части положений статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» исключена.

Итак, с 1 января 2017 г. расторжение ДДУ просто по желанию дольщика, без нарушений со стороны застройщика, невозможно.

Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон.

Застройщик просрочил сроки сдачи дома, а вы не знаете, как расторгнуть договор и взыскать с застройщика проценты за пользование денежными средствами?

Обратившись к услугам профессиональных юристов нашего Центра вы можете рассчитывать на разрешение спора с застройщиком в краткие сроки.

Наши юристы по ДДУ готовы оказать вам следующий спектр услуг:

• Предварительная оценка перспективности спора
• Выработка правовой позиции
• Проведение досудебных переговоров с застройщиком
• Составление уведомлений, претензий застройщику, их вручение (отправка)
• Составление искового заявления иных процессуальных документов по спору с застройщиком
• Комплексная защита интересов дольщика в суде
• Обжалование судебных актов
• Взаимодействие со службой судебных приставов в целях контроля исполнения решения

В суде большая часть судебных расходов взыскивается с застройщика в пользу дольщика.

Сверх этого, дольщик в качестве бонусов получает от застройщика штраф в размере половины от взысканных сумм, а также возмещение морального вреда.

1 комментарий

Все правильно и грамотно написано. Спасибо вам за статью, уверен она многим поможет. Я не юрист, но мы с женой побывали в таком судебном разбирательстве.

Добавить комментарий Отменить ответ

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Последние статьи

• Ипотека взята до брака, а выплачивается в браке 2022
• Отступление от равенства долей супругов при разделе имущества 2022
• Срок исковой давности по разделу имущества после развода 2022
• Как выбрать юриста
• Представление интересов в суде

Консультация юриста
+7(812)989-47-47 Санкт-Петербург

Юридический центр «ПетроЮрист»

Бесплатная консультация юриста только по предварительной записи.

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 1/4, офис 312 (предварительная запись)

Любое копирование текстовых материалов сайта запрещено вне зависимости от целей использования.

Наверх

Источник zvonok-yuristu.ru

Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком

Застройщики

Если застройщик нарушает договор долевого строительства, рядовой участник вправе расторгнуть договор, вернуть вложенные деньги, чтобы найти им применение в другом деле.

При расторжении договора долевого участия (ДДУ) отношения между застройщиком и дольщиком полностью прекращаются. По закону (ФЗ №214) расторгнуть ДДУ можно на любом этапе строительства. В этом вопросе закон полностью на стороне дольщиков.

Положения законодательства

В каких случаях и по каким правилам можно расторгнуть договор долевого участия отражено в ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., который звучит так «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов, внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», и в ГК РФ (Гражданский Кодекс).

Договор может быть расторгнут:

1. По решению дольщика;
2. По решению застройщика;
3. По соглашению обеих сторон;
4. По судебному решению.

Чье решение ляжет в основу расторжения ДДУ, зависит от ситуации, но в любом случае деньги должны быть возвращены дольщику в полном размере или частично.

Дольщик передумал приобретать квартиру: является ли это причиной расторжения договора?

Просто так расторгнуть договор долевого участия нельзя. Здесь нужны веские причины, когда налицо несоблюдение взятых на себя обязательств одной из сторон. Если стороны соблюдают обязательства и объективных причин для расторжения договора нет, нужно заглянуть в договор. Там можно найти дополнительные условия отказа от договора.

Каждый девелопер разрабатывает свои условия. Многие принимают отказ дольщика от строящейся квартиры, но готовы вернуть не полную сумму, а только часть ее. К тому же, они оставляют за собой право выплатить ее не сразу, а в течение некоторого времени, что не устраивает дольщика.

Когда девелоперская компания четко следует плану строительства, строго соблюдает обязательства перед банком-кредитором и участниками долевого строительства и полностью соответствует ФЗ №214, который регламентирует требования к застройщику, то даже в этом случае участник долевого строительства правомочен отказаться от исполнения договора, не доводя дело до суда, если этот не противоречит условиям документа. Дольщик может продать жилье на этапе строительства другому человеку, т.е. передать ему право требования по договору. Но такой шаг с его стороны должен согласовываться с застройщиком.

Когда застройщик согласен компенсировать полную (или частично) сумму дольщику при условии отказа последнего от квартиры, договор должен быть расторгнут по согласию обеих сторон. Нельзя назвать популярным данный способ прекращения действия ДДУ. Если же условия расторжения договора устраивают обе стороны, составляется соглашение, которое содержит информацию, касающуюся сроков и схемы возвращения денег. Это может быть конкретная дата или определенный срок выплаты.

Односторонний отказ от договора (без суда)

В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:

• застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
• не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
• возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
• наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.

Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:

1. Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
2. Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
3. Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.

Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка).

Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов

Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.

У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.

Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.

Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ

В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:

• информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
• реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
• основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
• на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
• реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
• дата отправки уведомления;
• опись вложенных документов.

Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.

Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:

1. Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
2. Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
3. Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
4. Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.

Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.

Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.

Какие документы нужно подать в суд для расторжения ДДУ?

При решении вопроса о расторжении ДДУ в суде, нужно подать пакет следующих документов:

1. Заполненный бланк заявления, в котором говорится о желании расторгнуть ДДУ, вернуть деньги, получить положенную по закону неустойку и компенсацию причиненных убытков.
2. Копию договора об участии в долевом строительстве.
3. Подтверждение оснований для расторжения договора долевого участия.
4. Полный расчет суммы, которая взыскивается с застройщика.
5. Дополнительные документы, которые необходимы для ведения дела в суде.

Как показывает практика, если будут предоставлены объективные причины для расторжения ДДУ, суд выносит решение в пользу гражданина. Но стоит знать и о том, что в процессе слушания дела суд будет учитывать требования обеих сторон. И если девелопер попросит снизить размер компенсации, суд удовлетворит это требование.

Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?

Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.

Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.

Процедура возврата средств при расторжении договора по схеме, предусматривающей эскроу-счет, описана в ст. 15.5 ФЗ № 214. В соответствии с указаниями данной статьи, эскроу-счет закрывается, а средства возвращаются гражданину после регистрации расторжения договора с застройщиком. Поэтому для получения денег нужно обратиться с заявлением о расторжении ДДУ в службу Росреестра.

Видео: Расторжение договора долевого участия с застройщиком и возврат денег:

Источник delovoy-kvartal.ru