Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли (Комментарий к Постановлению АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18)
Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.
Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.
Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…
Не рассчитав свои силы…
Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.
Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.
После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.
Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:
Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю
– за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;
– за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
– за теплотехнический расчет;
– за работы по укреплению фундаментов;
– за работы по проектированию и т. д.
И все эти вычеты он благополучно получил.
Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.
Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.
Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.
Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:
– объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;
– земельный участок – 12 990 000 руб.
В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.
Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому продажа объекта незавершенного строительства реализована за символическую цену.
Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.
В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.
Так дело не пойдет.
Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.
Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.
В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.
С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по продаже объекта незавершенного строительства.
Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.
Ничто не земле не бывает бесплатно.
Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.
По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена продажи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.
Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.
Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).
Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.
Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.
В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.
Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.
Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.
Однако предприниматель и не думал сдаваться!
Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.
Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.
Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.
Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок.
По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.
Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!
Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».
Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.
Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).
Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.
Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.
КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.
Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.
Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.
В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.
Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?
Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).
В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.
(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)
И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.
Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.
Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.
Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.
А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.
На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.
Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.
Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.
Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!
Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!
Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!
При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.
А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…
Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.
Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.
И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.
Анищенко А. В.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Как продать участок с недостроем и можно ли хозяйничать на «ничейных» сотках: прямая линия по вопросам землеустройства
Как продать земельный участок с недостроенным домом, что делать с коптящей небо соседской баней, как не испортить отношения с дачником, у которого в огороде растет бурьян, и не оказаться арестованным за захват “ничейного” поля? На эти и другие вопросы на прямой линии “Гомельскай праўды” ответил начальник главного управления землеустройства облисполкома Александр МАТАРАС.
Дом раздора и участок под временные грядки
Прямая линия? Гомельчанка Светлана Жукова беспокоит. Проживаю по улице Рокоссовского, 5. Сосед на своем участке построил баню и кочегарит с утра до ночи. Дышать нечем! Городские службы помочь не могут: стройка, мол, узаконена, есть все необходимые согласования. Но мы, соседи, задыхаемся от дыма.
Разве это дело?
— К сожалению, выдачей разрешений на строительство, как и контролем за построенными объектами, наша служба не занимается. Проводить исследования атмосферного воздуха — компетенция городского центра гигиены и эпидемиологии или экологов. Зафиксируют превышение нормативов по выбросу загрязняющих веществ — будут разбираться. Если есть сомнения по поводу самовольного занятия участка под строительство бани, наша служба готова проверить его законность.
— Спасибо, надеюсь на ваше участие в такой проверке.
Добрый день! Хотелось бы получить совет в возникшей ситуации. Моя дочь и зять начали строить дом, но так и не сумели его достроить. Сейчас разводятся. В настоящее время дочка с детьми снимает квартиру.
Можно ли разделить недостроенный дом, который оформлен на нее? Или лучше его обменять или продать?
— Имущество, нажитое в браке, считается собственностью обоих супругов. Если нет возможности договориться с бывшим мужем, надо обращаться в суд. Но изначально следует определиться с домом. Одно из решений суда может быть, например, таким: дом переходит вашей дочери, а она выплачивает бывшему супругу его долю.
Здравствуйте, Александр Васильевич. Из Гомеля звоню. Подскажите, могу ли я взять во временное пользование земельный участок в Гомеле под огородничество?
— Это зависит от того, в каком доме вы живете. Если в многоквартирном — то такого права нет, если в частном секторе и ваш земельный участок меньше 15 соток, то это возможно. Но я рекомендую подобрать такой участок в Гомельском районе. С адресами свободных участков можно ознакомиться на сайте Гомельского райисполкома. Есть банк данных свободных участков и на электронном портале нашей службы.
Александр Васильевич, надеюсь только на вашу помощь. Это Елена Леонидовна звонит из Рогачева. Насмотрели мы в одной деревне в районе дом под дачу, который три года как стоит без наследников пустой. Готовы купить его. Обращались с просьбой в местный сельсовет, но там не торопятся с оформлением дома, кивают на необходимость судебного решения.
Можно как-то ускорить процесс?
— Можете обратиться с такой просьбой в районный Совет депутатов, чтобы они в свою очередь подтолкнули сельский Совет быстрее заняться домом. Но обойти суд в этом процессе все равно не удастся: сначала пустующий дом (если нет наследников) надо передать в коммунальную собственность, и только потом исполком примет решение о его продаже или сносе.
— Спасибо за подсказку, так и сделаем.
Это прямая линия? Алла Александровна Кучерова из Речицы звонит. Рядом с домом по улице Путевой, где я живу, стоит заброшенный дом. Лет пятнадцать там уже никто не живет, обвалилась крыша, упал потолок. А проблема в том, что соседские деревья падают и ломают мой забор.
Что делать?
— Обратиться в райисполком, чтобы определить судьбу этого ветхого дома. Районный суд сначала должен передать его в коммунальную собственность, а райисполком потом будет решать, что с ним делать дальше.
— Это дело не одного дня, а деревья уже сейчас доставляют неудобства. Но похозяйничать там с топором не решаюсь, ведь это чужая собственность…
— Думаю, что обрезать ветки, которые падают и ломают забор, можно и сейчас.
Жанна Владимировна из деревни Запрудье Рогачевского района беспокоит. У нас два хозяина под одной крышей. Дом мы уже разделили и права узаконили, сейчас очередь за разделом земельного участка. Подскажите, пожалуйста, сколько, примерно, стоит такая процедура?
— Не волнуйтесь! Если узаконен раздел постройки, то разделить земельный участок гораздо проще. Выполняет эту работу институт “Гомельгипрозем”. Точную стоимость такой услуги не скажу, но примерно рублей 300 иметь надо.
Взялся за гуж, не говори, что не дюж
Меня зовут Константин. У моего брата есть участок с недостроенным домом. Хочет его продать. Это можно сделать?
— Если земельный участок под застройку он получал как нуждающийся в улучшении жилищных условий, то продать дом с участком имеет право только через 8 лет после ввода в эксплуатацию. Если участок приобретен с аукциона, то продать можно после ввода в эксплуатацию дома.
Это прямая линия? У меня такой вопрос: в Речицком районе есть родительский дом, который три года стоит пустой. Не хочется его сносить, это родовое гнездо, память о родителях. Посоветуйте, как его сберечь?
— Все просто: поддерживайте дом (стены, крышу и т. д.) в порядке, как и свой земельный участок. Вот и все требования.
— А если нет возможности ездить из Гомеля, чтобы весной засевать огород, а потом за ним ухаживать…
— Закон не заставляет засевать огород и выращивать там овощи. Можно просто скашивать траву, чтобы не стояли стеной сорняки.
— Действительно, это проще. Спасибо огромное!
— Добрый день! Есть такой вопрос. Два года назад получил земельный участок для строительства жилого дома, заложил фундамент, купил часть стройматериалов. Но сейчас вижу, что завершить строительство в ближайшее время не получится. Правда ли, что обязательно надо уложиться в три года?
— Да, правда. Согласно законодательству строительство капитальных строений в виде жилого дома на земельных участках, предоставленных в частную собственность или пожизненное наследуемое владение для строительства и обслуживания жилого дома, должно быть завершено в течение трех лет. При этом завершением строительства считается возведение не только фундамента, но и стен, крыши жилого дома, независимо от ввода его в эксплуатацию.
— Разве не берутся во внимание объективные причины? Тяжелое материальное положение, например, или болезнь ребенка, который нуждается в лечении в другом городе или за границей?
— Берутся. Если такую причину сочтут в исполкоме объективной, то срок строительства может быть продлен. Но не более чем на два года. А вот заявить об уважительной причине нужно не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства. Право на продление срока строительства может быть получено только один раз.
— Тогда еще такой вопрос: может, все-таки лучше консервация стройки?
— Консервация жилого дома в случае невозможности завершения его строительства в указанный срок и благоустройство земельного участка, на котором стоит дом, может быть проведена один раз. Срок ее не должен превышать трех лет.
— Если и в этот срок не уложусь?
— В таком случае у вас просто заберут земельный участок. Местный исполком после получения документа об оценке стоимости вашего незавершенного строительного объекта подаст заявление в суд об изъятии участка с домом для продажи с аукциона.
— А если я купил земельный участок или “незавершенку”, тогда тоже должен завершить строительство в течение трех лет?
— Да. Действие Указа № 87 распространяется и на земельные участки, приобретенные по договорам купли-продажи или полученные по наследству.
— Вы меня расстроили, но за разъяснение все равно спасибо.
Здравствуйте. Из Калинковичей вас беспокоят. Недавно получил участок земли для возведения дома. В какой срок я должен приступить к строительству?
— В течение одного года со дня получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка вы должны приступить к началу строительства. Под этим понимаются строительно-монтажные работы в соответствии с утвержденной проектной документацией на дом, в том числе в отношении нежилых построек на придомовой территории — это земляные, каменные, бетонные, плотничные, столяр-ные, кровельные и другие работы.
Меня зовут Владимир Николаевич. Звоню по такому поводу. В Романовичах, в новом районе застройки, есть земельный участок под индивидуальное строительство. Три года почти прошло, а достроить дом не хватает сил. Можно ли продать этот участок?
— Обращайтесь с заявлением в Гомельский горисполком, постарайтесь убедить в исключительности жизненных обстоятельств, которые заставляют вас пойти на такой шаг.
— А вернуть вложенные в стройку деньги реально?
— Вернется только сумма, полученная от продажи недостроенного дома, за вычетом расходов на проведение публичных торгов.
Алло, вам звонит Алексей Федорович из Гомеля. Недавно получил земельный участок для строительства дома. А в документах написано про ограничения в использовании земли. Скажите, пожалуйста, что это значит?
— Ограничения могут быть в отношении земельных участков, расположенных в охранных зонах объектов инженерной инфраструктуры или на природных территориях, которые подлежат специальной охране. Например, в связи с прохождением по земельному участку охранной зоны линии связи. Это значит, что в определенном месте участка (оно указано в материалах землеустроительного дела и в свидетельстве о государственной регистрации) устанавливаются ограничения на его хозяйственное использование.
В границах охранных зон, как правило, запрещено проводить всякого рода строительные, монтажные, взрывные и земляные работы, связанные с разработкой грунта.
Охранные зоны могут устанавливаться для газопроводов, линий связи, водо- и трубопроводов.
Я индивидуальный предприниматель, арендую участок земли. Плачу за него арендную плату, величина которой указана в договоре аренды на 20 лет. Но недавно получил из землеустроительной службы уведомление, что плата по решению исполкома повышается в два раза. Правомерно ли такое решение?
— В соответствии с действующим законодательством местным исполкомам предоставлено право увеличивать (или уменьшать), но не более чем в два с половиной раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов. В частности, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Закон позволяет взимать с них арендную плату за земельный участок в увеличенном размере без заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды.
Но, принимая такое решение, исполком должен учитывать состояние рынка недвижимости региона и влияние различных факторов на рыночную стоимость. Месторасположение земельного участка — один из ключевых факторов, который оказывает влияние на кадастровую и рыночную стоимость любого объекта недвижимости.
— Что будет, если все-таки откажусь уплачивать арендную плату в увеличенном размере?
— В этом случае земельный участок может быть изъят в судебном порядке, несмотря на то, что на нем может находиться капитальное строение. Этот объект также изымается путем выкупа или продажи с публичных торгов.
Добрый день, прямая линия! Беспокоит Павел Ильич. Имею земельный участок в садоводческом товариществе под Гомелем. Подскажите, пожалуйста, если я куплю еще один участок рядом, то могу их объединить в один?
— В соответствии с требованиями статьи 10 Кодекса Республики Беларусь о земле слияние земельных участков может быть проведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышают предельные размеры — 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества. При этом надо смотреть, чтобы не были нарушены и другие требования законодательства об охране и использовании земель.
Жалоба с бородой, «захватчики» земли и дачники-лентяи
Это Николай Потапенко из Рогачева звонит. Не первый год пытаюсь узаконить свой земельный участок. Но не решается вопрос, и все тут. Мою проблему вы хорошо знаете. В феврале стукнет 78 лет, могу не успеть.
Перед супругой и дочкой неудобно, скажут, такой умник, а не сумел сделать простое дело.
— Ответы на ваши неоднократные обращения в землеустроительную службу и другие инстанции вы не один раз получали с подробными разъяснениями. Поэтому ничего нового сейчас сказать не смогу. Подтверждайте свое право собственности на дом, тогда не будет проблемы и с узакониванием земельного участка.
— Как это сделать, Александр Васильевич?
— Поможет только одно — решение суда о том, что вы являетесь собственником дома. И вы это знаете.
— В этом случае придется заплатить немалые судебные издержки.
— К сожалению, это не моя прихоть, таковы требования закона.
Зовут меня Любовь Андреевна. В нашем садоводческом товариществе некоторые дачники прихватили к своим соткам по метру ничейной земли. А кое-кто отодвинул забор на метр вглубь леса. Чем при проверке границ участков может обернуться такое поведение?
— Да, иногда люди самовольно занимают земли, в том числе лесного фонда, за пределами своих зарегистрированных участков. Переносят заборы, разбивают там грядки, складируют стройматериалы, даже возводят хозпостройки. При этом не осознают всей серьезности таких нарушений. И зря.
Статья 23.41 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь в таких случаях предусматривает штраф в размере от 10 до 30 базовых величин на физическое лицо, на индивидуального предпринимателя — от 20 до 100, на юридическое лицо — от 50 до 300 базовых величин. За повторное нарушение в течение года такого «захватчика» могут привлечь и к уголовной ответственности с назначением ему более крупного штрафа, исправительных работ и даже ареста.
Валентина Семеновна вас беспокоит. Хочу рассказать о проблеме нашего садоводческого товарищества. Некоторые дачники появляются там несколько раз за лето. Взносы платят, но огороды не засевают, земля, как говорится, гуляет. Хорошо, если один раз за лето скосят траву и уберут участок. Но и это не всегда бывает.
Как можно повлиять на них законным путем?
— Если замечания председателя садоводческого товарищества не имеют воздействия на таких нерадивых дачников, сообщите в подразделение по землеустройству райисполкома о запущенном участке. Если его хозяин не выполнит предписание по наведению порядка на земле, то его оштрафуют. Не исправится — могут изъять земельный участок.
— Может ли председатель садоводческого товарищества передать неухоженный участок другому члену СТ, чтобы тот его засевал и содержал в порядке?
— У председателя садоводческого товарищества такого права нет, принимать решение о том, как распорядиться дачными сотками, может только райисполком. Но если хозяин запущенного участка сам договорится с соседом об использовании огорода и содержании его в чистоте, пожалуйста, почему бы и нет? Главное, чтобы земля была в порядке.
Александр Васильевич, Екатерина Ивановна вас беспокоит. Имею дачу в Добрушском районе. Столкнулась с такой ситуацией. На огороде моего соседа несколько лет стоит бурьян.
Семена сорняков летят на мои грядки. Хотела сама сжечь эти сухие заросли, но боюсь, что вспыхнут как спичка и случится пожар.
— Чтобы не стать виновником пожара и не портить с соседом отношения, советую обратиться в отдел землеустройства Добрушского райисполкома. Там примут меры: выедут на место, дадут вашему соседу предписание или оштрафуют. Если не получится, обращайтесь к нам — главное управление землеустройства облисполкома.
— Спрошу еще о котах и собаках, которые многие дачники вывозят летом на природу. Есть такой любитель домашних животных и у нас, четыре его кошки и две собаки топчут чужие огороды. Может ли общее собрание своим решением исключить его из членов СТ?
— У садоводческого товарищества есть устав, в котором прописаны права общего собрания и председателя СТ. Право изъятия земельного участка есть только у местного исполкома. Это его компетенция.
Работники землеустроительной службы Гомельщины ежегодно выдают около 30 тысяч предписаний нерадивым хозяевам. Требование только одно: благоустроить и эффективно использовать земельный участок. Ведь, если имеется право на него, не нужно забывать и об обязательствах. Может, это звучит и высокопарно, но землю нужно любить. Тогда и она не поскупится на отдачу.
ИсточникВарианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону
Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.
Суть проблемы
Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.
Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.
Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок. С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь. Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.
Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.
Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?
Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила.
Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.
Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:
- открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
- закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).
По способу определения победителя торги делятся на:
- аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
- конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.
В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.
В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.
Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.
Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.
Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.
Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.
Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.
Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.
Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?
Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» . Последняя устанавливает ряд важных правил.
- Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
- Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
- К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.
Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.
Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов. И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства. Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.
Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.
Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?
Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.
Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ).
Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).
Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.
Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:
- арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
- разрешение на его строительство;
- квитанция об уплате госпошлины.
Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.
По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.
Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:
- согласует условия договора со сторонами;
- составит его текст;
- подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.
Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.
Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.
Источник