Можно ли зарегистрировать права на объект незавершенного строительства

Как участнику долевого строительства — физлицу зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Вы можете признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства только до того, как застройщика признают банкротом.

Если застройщик уже признан банкротом, вы можете предъявить требование о передаче жилого помещения, денежное требование в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. При соблюдении определенных условий конкурсный управляющий может передать объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, который создан участниками строительства. В этом случае право собственности регистрируется за ЖСК на основании решения суда.

Оглавление:

1. Как участнику долевого строительства зарегистрировать свое право до банкротства застройщика

Сначала оцените, целесообразно ли вам регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. Если да, то в первую очередь вам необходимо обратиться в суд за признанием вашего права на такой объект.

Если суд вынес решение в вашу пользу, вы сможете зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства. Но до этого необходимо проверить, поставлен ли он на кадастровый учет.

1.1. Нужно ли вам регистрировать ваше право на объект незавершенного строительства

Прежде чем начинать процедуру признания и регистрации права собственности, решите, насколько это целесообразно для вас. В каждом конкретном случае ответ на этот вопрос будет свой. Вам нужно оценить, в какой степени готовности находится объект, кто будет достраивать его.

Учитывайте также следующее:

• с одной стороны, в случае признания и регистрации права собственности, такое имущество не войдет в конкурсную массу при банкротстве застройщика (соответственно не будет продано), так как туда включается только имущество застройщика (п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве). Кроме того, вы так и будете являться участником долевого строительства, следовательно, можете заявлять свои требования конкурсному управляющему;

• с другой стороны, в этом случае на практике возникает множество споров, например между новым застройщиком и участником, по поводу того, за чей счет будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию такой объект.

Поэтому вам нужно решить, признавать свое право на объект незавершенного строительства до банкротства и регистрировать его либо вам стоит заявлять свои требования уже после признания застройщика банкротом.

1.2. Зачем нужно обращаться в суд

По договору долевого участия застройщик может передать участнику только готовый объект, предусмотренный договором (ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому ваше право на объект незавершенного строительства нужно признавать в суде.

Необходимо отметить следующее:

• обращаться нужно в суд по месту нахождения объекта долевого строительства и до того, как застройщика признают банкротом. Это следует из п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве, п. п. 1, 5 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013;

• рекомендуем вам признавать право на долю в праве общей долевой собственности на объект, не завершенный строительством, которая соответствует объекту долевого строительства в виде квартиры. Так как если признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, то ее не поставят на кадастровый учет и, соответственно, не зарегистрируют ваше право собственности на нее. Это следует из Письма Минэкономразвития России от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407.

1.3. Нужно ли ставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет

Регистрация права собственности на любой объект недвижимости проводится только при условии, что сведения о нем внесены в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Также рекомендуется Вам:

Если объект незавершенного строительства на учет не поставлен, вы можете сделать это сами одновременно с госрегистрацией своего права собственности (п. 1 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Однако это повлечет значительные расходы, так как для этого потребуется подготовка технического плана на весь объект незавершенного строительства.

При этом отметим, что застройщик обязан зарегистрировать свое право на такой объект (соответственно и поставить его на кадастровый учет), если возникают основания обращения взыскания на него (ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Поэтому рекомендуем обращаться за госрегистрацией после того, как объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет застройщиком.

1.4. Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Если объект уже поставлен на кадастровый учет, то для регистрации вашего права собственности на него нужно:

1) заполнить заявление. Оно заполняется по общим правилам. При этом учитывайте следующие особенности при его заполнении:

• в реквизите 3 проставьте знак «V» в графе 3.3 «госрегистрацию прав»;

— отметьте знаком вид объекта — «Объект незавершенного строительства»;

— в графе «Характеристика и ее значение» нужно указать проектируемую площадь объекта незавершенного строительства (п. 12 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920);

• в реквизите 6 знак проставьте в графе «права:», укажите его вид — «собственности» и размер доли в праве (который будет указан в решении суда);

2) подготовить необходимые документы:

• копию решения суда, вступившего в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

• нотариально удостоверенную доверенность, если документы подаются представителем (ч. 4 ст. 15 названного Закона, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

3) уплатить госпошлину. Ее размер за госрегистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

4) подать заявление и документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Они представляются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства по решению суда проводится в течение пяти рабочих дней с даты поступления документов в орган регистрации прав (п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).

В подтверждение госрегистрации вам выдадут выписку из ЕГРН, при условии, что вы указали на это в заявлении (ч. 1 ст. 28 названного Закона, п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

2. Может ли участник долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве

Если застройщик признан банкротом, то участник долевого строительства не сможет признать и зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае вы можете предъявлять свои требования только в рамках дела о банкротстве и в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п. 1 ст. 201.4 названного Закона).

На данном этапе вы можете предъявить конкурсному управляющему следующие требования (п. п. 1, 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

• о передаче жилого помещения;

• денежное требование, например о возврате уплаченных денежных средств (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 названного Закона);

• о передаче жилого помещения и денежное требование о возмещении убытков в виде реального ущерба (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 указанного Закона).

О том, что застройщик признан банкротом и о возможности и сроках предъявления требований, вас известит конкурсный управляющий. Он должен сделать это в течение пяти дней с момента передачи руководителем застройщика сведений обо всех участниках долевого строительства (п. 2 ст. 201.4 названного Закона).

3. Как можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Если застройщик уже признан банкротом, то зарегистрировать право собственности на объект, не завершенный строительством, можно за жилищно-строительным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ЖСК).

Объект незавершенного строительства, имеющийся у застройщика, и земельный участок могут быть переданы конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — ЖСК). Такой кооператив создается участниками строительства (п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Однако это возможно только при одновременном соблюдении условий, которые перечислены в п. 3 ст. 201.10 названного Закона. К ним относятся, в частности, следующие:

1) участники строительства приняли решение о создании ЖСК, который соответствует установленным требованиям;

2) оставшегося имущества (после передачи объекта незавершенного строительства) достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника перечислены денежные средства на погашение требований этих кредиторов;

3) после завершения строительства квартир должно быть достаточно для всех участников строительства, при этом не должно быть требований на одни и те же квартиры;

4) объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором он находится, — на праве собственности или на любом другом праве.

Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК решается арбитражным судом. При его удовлетворении права застройщика на этот объект и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежных требований (п. п. 11, 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Госрегистрация перехода прав собственности (регистрация права собственности ЖСК) осуществляется в том же порядке, что и при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отличием является следующее:

• в данном случае подается два заявления: конкурсный управляющий подает заявление о переходе права собственности, а представитель ЖСК — о регистрации права собственности;

Источник

Можно ли зарегистрировать права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство отменено?

Вопрос: Можно ли зарегистрировать права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство отменено?

Ответ: Отмена разрешения на строительство на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, при условии его возведения в течение срока действия, не является препятствием для осуществления государственной регистрации права собственности на строящийся объект.

Обоснование: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, за исключением установленных законом случаев, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ).
Основания для прекращения действия разрешения на строительство перечислены в ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ.
В то же время, как следует их судебной практики, разрешение на строительство может быть отменено выдавшим его органом в порядке самоконтроля в случае выявления его противоречия закону (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2019 по делу N 307-КГ18-21642, А56-48136/2017).
Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ. Такого основания, как отмена разрешения на строительство, данная статья не содержит, поскольку нормы закона не требуют действующего на момент государственной регистрации разрешения на строительство.
Пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольными постройками являются объекты недвижимости, возведенные или созданные на земельном участке, в том числе без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Поскольку разрешение на строительство было выдано, его отмена не свидетельствует о признании постройки незаконной, а также наличии оснований для приостановления и последующего отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Данный вывод подтверждается также судебной практикой (например, Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.05.2015 по делу N А33-26090/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 N 17АП-527/2019-ГК по делу N А60-49676/2018).

Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
14.06.2019

Источник

Правила регистрации незавершённого объекта

Существуют ситуации, когда собственникам незавершенной постройки нужно оформить права на него до окончания строительных работ. Данная потребность характеризуется тем, что, пройдя процедуру оформления, собственник вправе эксплуатировать имущество по своему усмотрению. Например, после оформления прав можно продать, сдать, подарить недостроенную единицу, а также многое другое, что не предусматривает отсутствие прав на недостроенную постройку.

Причины регистрации незавершенного объекта

Как оформить права на недостроенную единицу говорится в ФЗ №218 от 13.07.2015г. «О государственном оформлении прав недвижимости», в частности, в ст. 40.

Так, начать процедуру оформления прав на незавершенную строительную единицу может гражданин, имеющий права на определенную площадь земли, где происходят строительные работы, или гражданин, который имеет специальное разрешение по данному вопросу.

Кадастровый учет и регистрация прав на недостроенную постройку происходят параллельно с регистрацией земельного участка, на котором непосредственно осуществляются строительные работы.

Запрашивать в суде оформление прав на недоработанную собственность вправе такие категории людей:

• граждане, чьи средства были задействованы для строительства многоэтажного дома с квартирами, которые должны принадлежать им и эксплуатироваться ими после завершения строительных работ;
• долевой вкладчик, оплативший все требуемые соглашением платежи, и получивший жилплощадь даже в ситуации, когда здание не было достроено.

В оговоренных ситуациях государственный реестр определяет оформление незавершенной строительной единицы, исходя из акта, выписанного в судебной инстанции.

Исходя из ст. 130 ГК РФ, незавершенная постройка правомерно принимать за недвижимое имущество. Законодатель утверждает, основываясь на Постановлении Верховного Суда №25 от 23.06.2015г., что закрепление фундамента будущего здания является достаточным основанием, чтобы признать незавершенную постройку недвижимым имуществом.

Так, юридически незавершенная постройка формируется по факту:

• получения всех дозволений для проведения строительных операций и права владения конкретным куском земли;
• окончания действия строительного соглашения;
• несоответствия постройки нормативам;
• оформления прав в государственных структурах на недостроенное владение.

Также фактически в признаки, по которым можно считать недостроенную постройку недвижимостью, включаются:

• полезные характеристики, не имеющие связи с определенной площадью земли. Также не признают недвижимостью газопровод, установленное оборудование электростанции, которые не имеют индивидуального значения, а также которые являются неотъемлемой частью недвижимого имущества;
• невозможность переместить недостроенную постройку без ущерба для нее (т.е. которая имеет фундамент).

Документы, требуемые для регистрации незавершенного объекта

Исходя из ст. 40 ФЗ №215 от 23.06.2015г., рекомендуемым пакетом бумаг для оформления прав на незавершенную единицу строительства, является:

документ, удостоверяющий личность или возможность действовать от указанного лица. В перечень подобных документов включают паспорт, доверенность, постановление о признании директора и т.п.;
• бумаги, удостоверяющие права владения конкретной частью земли. Если таковых бумаг нет, требуется предоставить пакет документов, который подавался для оформления прав собственности на земельный участок;
• подтверждение правомерности строительных работ;
• бумаги, которые бы подтверждали правомерность расположения постройки без предоставления земельного участка. В такой ситуации подтверждающие право владение землей документы не требуются;
• квитанция о факте оплаты государственной пошлины.

Основываясь на этом, можно подвести итог, что государственная регистрация прав владения на строительную единицу, возведение которой еще не было закончено возможно с момента закрепления фундамента будущего здания.

Порядок оформления регистрации незавершенного объекта

Чтобы иметь возможность оформить права владения на единицу недостроенного недвижимого имущества, требуется следовать такому алгоритму действий:

• произвести техническую инвентаризацию постройки;
• получить подтверждение разрешения на проведение строительного процесса;
• зарегистрировать постройку в кадастровом реестре;
• требуемый пакет бумаг направить в регистрационную службу.

Чтобы начать процедуру оформления прав на сооружение, которое не было достроено, требуется иметь соглашение об исполнении строительных работ.

Для оформления прав в государственных службах, владельцу незаконченного строительства следует написать заявление с соответствующим прошением.

Законодатель запрещает оформлять регистрации импровизированных строений. К таким относятся:

• постройки, которые были построены на той территории земельного участка, которая не предусмотрена для любого строительства;
• строение, которое было возведено без наличия требуемых документов, постановлений и разрешений;
• постройки, которые серьезно нарушают нормы градостроения.

В условиях, когда фирмой-застройщиком принимается решение о продаже той единицы, которая не была достроена, ему потребуется заключенное соглашение. Без оформленного договора подряда подобная операция признается противозаконной.

Таким образом, недостроенная постройка считается объектом недвижимой собственности только после закрепления ее фундамента. Возможность оформить права на конкретную незавершенную строительную единицу предоставляется гражданам, которые собрали полный пакет документов, требуемых в государственной структуре. При этом строительство является законным и не нарушает порядка, закрепленного в кодексах и актах РФ. На строение, возведенное самовольно, получить права возможно исключительно через суд.

Источник