Можно ли взять в аренду здание, которое не сдано в эксплуатацию?
Согласно положениям статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченный законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Однако не обязательно в момент заключения договора аренды обладать правом собственности на объект аренды. Кроме того, возможна сдача в аренду здания до ввода его в эксплуатацию, но лишь для определенных целей.
Эти важнейшие выводы сделаны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ: Судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ: Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Однако, при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
Также в данном пункте ВАС РФ указывает: кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
❗️ Обратите внимание на цели, для которых возможна аренда здания до ввода его в эксплуатацию.
Однако также необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
✅ Таким образом, стоит отметить, что необходимо заключать подобные договоры с осторожностью. Тщательно выбирайте объект аренды и не забывайте указывать цель аренды имущества, если это необходимо. Это поможет избежать признания заключённого договора недействительным или привлечения к административной ответственности.
Если у Вас остались еще вопросы в сфере арендных споров, юристы нашей компании готовы бесплатно проконсультировать Вас
ИсточникАренда объекта незавершенного строительства
Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.
Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187 -А75-39) по делу N А75-547/2009
« …Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 ( пункт 1.1.) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 м², находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ « Гостиный двор», что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора.
Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.
То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ « Гостиный двор», в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным…»
Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05
« …Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком.
Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признан судом несостоятельным.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999…»
Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
« …Между закрытым акционерным обществом „Спортивный клуб « Питер-Гольф“ ( далее — ЗАО « СК „Питер-Гольф“, арендодатель) и ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ ( арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а ( л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество ( нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства ( кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 м²
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 ( пункт 1.2. договора).
Между ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ ( арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью „Фрегат“ ( далее — ООО „Фрегат“, арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 ( л.д. 24 — 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество ( нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства ( кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 м²
Между ЗАО « СК „Питер-Гольф“ ( продавец) и обществом с ограниченной ответственностью « Юридическое бюро „АВАНТ“ ( далее — ООО « ЮБ „АВАНТ“, покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 ( л.д. 26 — 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 м², этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО « ЮБ „АВАНТ“ ( продавец) и ООО « КЦ „МАС“ ( покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 ( л.д. 28 — 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО « КЦ „МАС“ принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, ( дворец Бельведер), лит. Б ( л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства ( реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не
может быть использован для иных целей…»
По всем вопросам, связанным с договором аренды: составление договора аренды, заключение договора аренды, правовая экспертиза договора аренды, изменение ( внесение дополнений) в договор аренды, расторжение договора аренды, с правом выкупа арендуемого имущества, признания договора аренды недействительным или незаключенным, взысканию убытков по джоговору аренды можно записаться на прием к специалистам Первого Столичного Юридического Центра по телефонам:
+7 (985 ) 763 90 66;
+7 (495 ) 776 13 39,
+7 (985 ) 776 13 39
Внимание! Консультация платная.
Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе « Вопрос адвокату «
Источник