Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП
Предупреждение гарантийных проблем на ранних стадиях оформления сделки
Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих. Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика. Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.
Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.
Как не стать жертвой недобросовестного застройщика. Бесплатная юридическая консультация СПб. ДДУ.
Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ
Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.
В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:
- каркас и конструктивная схема здания;
- сохранность фасада;
- целостность стен, в том числе, несущих;
- герметичность и целостность окон;
- прочность кровельных покрытий.
Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.
Особенности гарантий по инженерным системам
Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.
Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.
Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.
Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости. Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка. Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.
Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика
Как определяется начало гарантийного срока
Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.
Гарант гарантий — акт приемки
Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.
В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика. Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали. Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.
Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.
Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.
По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.
Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий
В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.
Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет. В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи. Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.
Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства. Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.
Алгоритм против молчаливого застройщика
Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:
ИсточникСтатья 7 214-ФЗ — Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
- Статья 3 Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона; Открыть статью
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Открыть статью
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; Открыть статью
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью
4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Фонда субъекта Российской Федерации составления акта, в котором указывается несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора и (или) одному из обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Фондом субъекта Российской Федерации обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Открыть статью
Сайт использует cookie для персонализации сервисов и сбора статистики посещений. Продолжая использовать наш сайт, Вы выражаете согласие с условиями обработки персональных данных.
Источник