На что обращать внимание при долевом строительстве

Договор ДДУ — на что обратить внимание в 2020 году при его заключении? Год и так полон неожиданностей (в т. ч. законодательных), поэтому предлагаем разобраться хотя бы с подводными камнями договора участия в долевом строительстве. Какие риски есть для покупателя строящейся квартиры в 2020 году и как минимизировать вероятность потерь при такой сделке, рассказываем далее.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Купить квартиру еще до окончания строительства дома возможно (в т. ч. даже на этапе котлована). Такая сделка имеет ряд преимуществ: цена недвижимости обычно гораздо ниже, чем цены на уже готовое жилье, покупатель приобретает квартиру без истории, в доме с современными планировками и т. д.

При этом для оформления сделки с недостроенным жильем используется не договор купли-продажи (как при покупке готового жилья), а договор участия в долевом строительстве. Формулировка «договор долевого участия в строительстве» не вполне верна, однако часто используется в разговорной речи (сокращенно — ДДУ).

Школа ЖКХ — На что обратить внимание при участии в долевом строительстве? (13.11.2018)

По договору ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется построить дом (своими силами или с привлечением подрядчика) в предусмотренный договором срок, а после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать его второй стороне договора — участнику долевого строительства (покупателю).

Участник долевого строительства, в свою очередь, по договору ДДУ обязан оплатить приобретаемое (пока еще строящееся) жилье и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (получает застройщик) принять это жилье.

Обратите внимание! С 2020 года застройщик может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру на имя дольщика, без участия последнего.

При этом застройщику даже не потребуется доверенность на совершение таких действий. По итогу для подтверждения факта регистрации права собственности дольщику передается выписка из ЕГРН. Далее дольщик может подать в Росреестр свой экземпляр ДДУ, чтобы получить на нем штамп Росреестра о госрегистрации права собственности. При этом регистрация прав застройщиком добровольна: если дольщик желает сам зарегистрировать свое право, он по-прежнему может это сделать.

То есть с 2020 года по соглашению между дольщиком и застройщиком можно реализовать систему одного окна: дольщик получает у застройщика ключи и документы о праве собственности и вселяется без всякой бумажной волокиты.

Особенности ДДУ

Необходимо помнить следующие правила:

1. Договор ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре. Иными словами, если ДДУ не зарегистрировали, а просто подписали (в т. ч. поставили печать застройщика), то заключенным этот договор не является.
2. Договор ДДУ в обязательном порядке должен содержать определенные сведения, без которых по закону он также не считается заключенным (даже если отсутствует всего один пункт из необходимых).

К таким обязательным сведениям относятся:

ДДУ: не дай застройщику себя обмануть!

• Подробное описание строящегося объекта, который в дальнейшем подлежит передаче участнику долевого строительства. Здесь важно все: не только площадь квартиры, этаж, количество комнат, материалы, но и описание отделки, сантехнических объектов, с которыми будет передано жилье. Если ремонт под ключ, то и в договоре это должно быть указано с подробным разъяснением, что имеется в виду. Вместо словесных описаний могут быть ссылки на приложения со схемами, картинками, расчетами. Например, если менеджер обещал, что в готовой квартире будет ламинат, но это не было зафиксировано в договоре и по факту жилье передали дольщику с дощатым полом, то доказать несправедливость в суде будет практически невозможно.
• Срок передачи объекта строительства застройщиком дольщику. Кстати, с 2020 года информация о проекте строительства многоквартирного жилого дома (МКД) также должна включать данные о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Этот момент строго контролируется на законодательном уровне.
• Цена договора, сроки и порядок уплаты.
• Гарантийный срок на жилье.
• Условие о размещении средств на оплату жилья на специальных банковских счетах — эскроу.

Обратите внимание! ДДУ (равно как и дополнительное соглашение к нему, договор уступки) может быть заключен и в электронной форме — это законно (см. приказ Росреестра от 17.06.2020 № П/0202). Подписывается такой договор обеими сторонами с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи.

Электронная форма ДДУ должна содержать следующую информацию:

• сведения о сторонах;
• сведения о строящемся объекте;
• срок передачи объекта застройщиком дольщику;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект;
• условие о размещении средств на оплату жилья на специальных банковских счетах — эскроу;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• условия расторжения, изменения, уступки прав требования по ДДУ;
• иные условия.

Какие пункты не могут быть в ДДУ

К сожалению, нередко мошеннические схемы совершаются и с использованием ДДУ. Кроме того, в договор могут быть включены пункты, которые в значительной мере ущемляют права дольщика. Среди распространенных вариантов незаконных положений ДДУ — нижеперечисленные.

Абстрактная цена

Конечно, утверждать, что в ДДУ цена договора может быть указана исключительно в твердой денежной сумме (например, как произведение цены единицы жилплощади на площадь помещения), неверно.

Застройщик и дольщик имеют право договориться (разумеется, письменно — в ДДУ или дополнительном соглашении к нему), что цена квартиры может быть изменена в дальнейшем, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Обычно таким условием является изменение площади квартиры по факту готовности (как в большую, так и в меньшую сторону).

Но недобросовестный застройщик может придумать и иные основания. Например, ссылаясь на удорожание материалов или услуг подрядчика, застройщик может в значительной мере увеличить цену по договору и т. п. Поэтому рекомендуем перед подписанием ДДУ внимательно изучить, какие условия изменения цены квартиры им предусмотрены, и определиться, насколько дольщик согласен с ними, готов ли их принять.

Отсутствие конкретных сроков передачи готовой квартиры дольщику

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику — это одно из обязательных условий ДДУ (см. подп. 2 п. 4 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если этого условия нет в договоре, он считается недействительным.

Исключение или ограничение застройщиком своей ответственности перед дольщиком

Например, застройщик зачастую стремится указать, что он не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Однако мы не посоветуем ни одной из сторон включать такое условие в договор: оно не принесет практической пользы.

Пункт об освобождении застройщика от ответственности при отсутствии вины будет считаться недействительным. Дело в том, что застройщик несет безвиновную ответственность за нарушение обязательств, поскольку является профессиональным игроком строительного рынка.

Строительство и сдача объекта были задержаны из-за карантинных мер в связи с коронавирусом. Это обстоятельство непреодолимой силы, оно освобождает от ответственности даже предпринимателя.

Застройщик ссылается, что его задержали подрядчики. Это не основание освобождать застройщика от ответственности, хотя он и не виноват в просрочке.

Примерами форс-мажорных обстоятельств (т. е. обстоятельств именно непреодолимой силы) могут быть:

• стихийные бедствия (наводнения, пожары, ураганы и др.);
• военные действия;
• эпидемии и пандемии;
• забастовки;
• революции и др.

Ограничение выбора суда при возникновении споров

Например, в ДДУ указывается, что рассмотрение споров должно производиться по месту нахождения застройщика. Однако и это условие незаконно: дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика — либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.

Штраф за расторжение ДДУ

У дольщика есть прописанное в законе право отказаться от ДДУ (т. е. расторгнуть его по своей инициативе). И это возможно в следующих случаях:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца;
• застройщик допустил существенные нарушения при строительстве или иным способом нарушил требования к качеству объекта строительства, в т. ч. объект в итоге не соответствует не только строительным регламентам, но и прописанным в договоре критериям.

Бывает, что застройщики, которым подобное расторжение договора невыгодно, вносят в ДДУ условие о неустойке, которую участник долевого строительства должен будет заплатить за свой отказ. Это противоречит закону, и если дольщик расторгает договор по предусмотренным законом основаниям (см. выше), то никаких неустоек он платить не должен, в т. ч. если их прописали в договоре.

Обратите внимание! Даже если в договоре есть какие-либо незаконные положения, это еще не означает, что весь ДДУ будет признан недействительным. Обычно его признают недействительным в части. В отношении таких не соответствующих закону положений дольщик всегда может требовать исключения их из ДДУ или вправе их не исполнять и оспорить в суде.

Как платить за квартиру в новостройке

После того как по России пронеслась череда банкротств застройщиков, а сотни тысяч дольщиков остались и без денег, и без квартир, было решено ввести дополнительные механизмы защиты участников долевого строительства. Поэтому в настоящий момент (начиная с 01.07.2019) расчеты между сторонами договора ДДУ происходят через так называемые счета эскроу. Что это значит и как это работает?

Что такое эскроу-счет

Счет эскроу — это специальный счет, который открывается в банке и на который дольщик поместит оплату по договору. Эти деньги застройщик сможет получить только после того, как исполнит свое обязательство перед участником долевого строительства.

• дольщик размещает деньги на эскроу-счете только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре;
• банк перечисляет деньги застройщику со счета только после того, как последний представит в банк документ, подтверждающий разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Если дом так и не будет достроен, дольщик получит обратно свои деньги, а застройщик не получит ничего.

Таким образом, деньги дольщика защищены от нерадивого застройщика (если попадется именно такой). Даже если с банком, где они лежат, что-то произойдет (например, отзовут лицензию), участник долевого строительства все равно не пострадает (в финансовом плане): такие средства застрахованы на государственном уровне Агентством по страхованию вкладов (максимальная сумма на момент публикации статьи — 10 млн руб.).

Обратите внимание! Если жилье по ДДУ приобретается с помощью заемных средств (в ипотеку), то и эти деньги тоже отправляются сначала на эскроу-счет.

Что должно быть написано в ДДУ про расчеты

Необходимо проверить, чтобы в ДДУ был указан порядок расчетов именно через эскроу-счета. Формулировки могут быть разными, но примерно следующего содержания: «Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора на специальный счет эскроу, открываемый в банке…».

Рекомендации перед и после заключения ДДУ

В дополнение к сказанному выше можно дать следующие рекомендации гражданину, желающему купить квартиру по ДДУ по закону № 214-ФЗ:

Договор может содержать список определений, в т. ч. общеупотребимых выражений «площадь квартиры» и т. п. (например, указано, в какой момент строительства измеряется и фиксируется площадь квартиры, учитывается ли в ней лоджия и т. п.). В таком случае нужно руководствоваться именно понятиями, данными в договоре, а не обиходным значением слов. Если имеются сомнения, лучше обратиться за юридической консультацией.

1. Не бояться требовать исключения из ДДУ положений, очевидно не соответствующих закону. Если все же договор, содержащий такие положения, был заключен, дольщику следует обратиться за защитой прав в суд. Учитывайте, что потребитель (а по закону дольщик относится именно к этой категории) считается более слабой стороной в споре, поэтому законодатель покровительствует ему, освобождая от доказывания некоторых положений, возлагая на предпринимателя ту самую безвиновную ответственность.

Договор участия в долевом строительстве и договору купли-продажи квартиры — это не одно и то же, и требования к этим видам соглашений существенно отличаются. Гражданину, желающему приобрести жилье по ДДУ, необходимо убедиться, что в договоре нет условий, ущемляющих права дольщика, подробным образом прописаны характеристики жилья, цена договора исчисляется понятным образом и расчеты производятся через счет эскроу.

Источник: nsovetnik.ru

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства дома — самый эффективный способ сэкономить на приобретении недвижимости. Застройщики предлагают отличные цены на жилье в своих строящихся объектах. Но безопасно ли это? И как не попасть в число очередных обманутых дольщиков? Рассказываем, что такое договор долевого участия (ДДУ) на квартиру от застройщика, в чем его преимущества и недостатки, а также на что обращать внимание при его заключении.

Что такое ДДУ на квартиру

Договор долевого участия на квартиру — это документ, согласно которому дольщик вкладывает свои денежные средства в строительство дома (передает их застройщику), а застройщик обязуется в оговоренные сроки завершить строительство объекта и передать дольщику квартиру в нем.

Многие наши клиенты спрашивают, а не проще ли заключить договор купли-продажи на недвижимость? Нет, не проще. Более того, пока дом не достроен, вы с застройщиком не имеете права заключать ДКП, такое возможно только после того, как дом сдан, ему присвоен адрес и т. д.

Теоретически вы с застройщиком можете заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости — это возможно и до момента ввода дома в эксплуатацию.

Но мы советуем покупать квартиру в строящемся доме только по договору долевого строительства — на сегодня это самый безопасный способ приобретения жилья в недострое. Почему? Дело в том, что вас защищает важный нюанс — регистрация ДДУ в Росреестре. Т. е. вы можете быть уверены, что эту же квартиру не продадут еще кому-то — договор на ту же самую недвижимость просто не зарегистрируют.

Что должен содержать договор долевого участия

ДДУ на квартиру от застройщика должен включать такие данные:

1. Характеристики дома в целом — этажность, адрес дома, материалы, из которых сделаны стены и межэтажные перекрытия, общая площадь и т. д.
2. Параметры непосредственно вашего жилья — на каком этаже находится, площадь квартиры в целом и каждой комнаты в отдельности, наличие балконов, лоджий, материалы отделки и т. д.
3. Гарантийный срок на жилье. По закону он не может составлять менее 5 лет, но при желании девелопер может его и увеличить. На инженерно-технические сооружения срок гарантии меньше — около 3 лет.
4. Срок передачи квартиры покупателю (дольщику).
5. Стоимость недвижимости.
6. Четко прописанные условия привлечения средств дольщика — размещение их на счетах банка эскроу.
7. Реквизиты застройщика.

Плюсы и минусы подписания ДДУ

Конечно, как и у любого другого вида документа, у договора долевого участия есть свои преимущества и недостатки. Начнем с преимуществ:

1. Есть возможность приобрести квартиру на 20-30% (иногда доходит и до 50% при резком скачке цен!) дешевле среднерыночной стоимости. Причем чем раньше вы подпишете договор, тем дешевле обойдется жилье: самый доступный вариант — покупка на этапе котлована.
2. Вы неплохо защищены сразу двумя законодательными актами — 214-ФЗ, а также № 2300-1 — «О защите прав потребителей». По 214-ФЗ вы можете получить от застройщика неустойку по договору долевого строительства за задержку сроков сдачи жилья. По второму закону также можно потребовать компенсацию морального вреда, который был нанесен дольщику в результате переносов сроков.
3. ДДУ регистрируется в Росреестре, так что девелопер не продаст вашу квартиру еще кому-то.
4. Строительные фирмы обычно не против рассрочки и ипотеки у дольщика, т. е. мало того, что вы экономите, так еще и можете не собирать всю сумму сразу.
5. Если объект так и не будет достроен, деньги вам вернут. По новым законам девелопер строит дом за счет банковских кредитов, а деньги дольщиков в это время заморожены на отдельных счетах. Т. е. при необходимости вам вернут их обратно с этих счетов, они не будут потрачены.
6. В ДДУ четко прописаны все параметры квартиры и сроки ее сдачи. Если что-то в готовом жилье не так или же оно не сдано в срок, вы вправе потребовать компенсацию.
7. Гарантийный срок на недвижимость по закону составляет 5 лет. За это время можно успеть обнаружить все существенные недостатки и заставить застройщика устранить их.
8. Государство часто оказывает поддержку по ипотеке (сниженный процент) на покупку жилья в недостроях.

Минусы у договора долевого участия, конечно, тоже есть. Это:

• Вы не въедете в квартиру в ближайшее время. Так как приобретаете жилье в недострое, приготовьтесь ждать до 3 лет, пока дом будет сдан. За это время вам придется платить ипотеку (если покупали квартиру по ней) и также платить за съемное жилье.
• Перенос сроков на более поздние — довольно распространенная ситуация, так что будьте готовы, например, снимать жилье на это время.
• У фирмы могут возникнуть проблемы, как форс-мажорные обстоятельства, так и полное банкротство. Да, деньги-то вам вернут, но вы потратите нервы и время на это. А кроме того, за этот период квартиры вновь вырастут в цене и вам придется платить уже бОльшую сумму за недвижимость.
• Очень часто новостройки сдаются с недостатками. Дольщики обычно настолько устают ждать свои квартиры, что либо почти не проверяют их, либо готовы принять даже с изъянами, лишь бы быстрее въехать в собственное жилье.

На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства

Есть несколько важных моментов, на которые стоит обращать внимание перед тем, как подписывать ДДУ на квартиру:

1. Тщательно проверьте все реквизиты застройщика, а также его самого в целом. О том, как это сделать, мы подробно написали в статье: Как проверить надежность застройщика при покупке новостройки: 7 важных шагов.
2. В ДДУ должна быть указана не просто цена квартиры, а также условия ее выплаты — долями или сразу, срок оплаты и т. д.
3. Условия расторжения ДДУ: они тоже должны быть прописаны, чтобы вы были защищены от неправомерных действий застройщика.

Как видите, у ДДУ на квартиру от застройщика множество преимуществ, но и недостатки тоже имеются, да и нарваться на неблагонадежного застройщика тоже легко. Чтобы этого не случилось, обращайтесь к риелторам — это более простой и самый безопасный способ приобретения недвижимости.

Источник: novmetr.ru