Назначение объекта капитального строительства виды

Как сменить назначение здания

В свидетельстве о праве собственности объект недвижимости значится как здание радиоцентра. Уже давно оно используется по другому назначению.

Как можно сменить назначение использования здания как гостиницу.

Куда нужно обращаться и какие документы для этого необходимо иметь или подготовить?

Нужно смотреть градостроительные регламенты для указанной территории и здания.

Статья 37 ГрК Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

3.Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Они, как правило, содержатся в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки).

Если ВРИ (вид разрешённого использования) указан либо в основных либо в дополнительных, то его можно выбрать без дополнительных разрешений или согласований.

Просто через уведомление в ЕГРН.

Статья 37 ГрК РФ Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если же подходящий ВРИ будет только в условно разрешённых, то понадобится получить разрешение от местного органа власти, но не факт, что такое разрешение они выдадут.

Если же подходящий ВРИ вообще не указан, это самый проблемный вариант.

В такой ситуации остаётся через специальную комиссию и главу администрации пытаться изменить градостроительный регламент на нужный Вам.

Куда нужно обращаться и какие документы для этого необходимо иметь или подготовить?

Ядвига Каснаускайте

Поэтому сначала посмотреть ПЗЗ — какие ВРИ на участке, где стоит здания, что там разрешено.

Исходя из того, в какой группе будет ВРИ для гостиницы (и будет ли вообще), уже собирать документы.

Это либо просто уведомление, либо запускать процедуру согласования с администрацией (могут понадобится публичные слушания).

Нужно ПЗЗ смотреть — там может быть порядок детализирован.

Если город в профиле у Вас указан верно — Мурманск, то согласно ПЗЗ Мурманска:

РЕШЕНИЕ от 01.11.2011 № 41-547

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД МУРМАНСК

3.2.2. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования город Мурманск осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами землепользования и застройки, при условии соблюдения требований технических регламентов.

И там далее по тексту идёт порядок — т.е. опять же порядок разный в зависимости от того, в какой территориальной зоне находится здание.

Добрый день Ядвига!

Сначала Вам надо привести в соответствие назначение земельного участка под зданием, как это сделать Вам подробно рассказал Алексей.

При изменении здания Вам необходимо будет его переустроить. На основании пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства

Если в здании будет изменение указанных параметров, этот процесс будет называться реконструкцией.

Для проведения реконструкции Вам потребуется получить разрешение на реконструкцию от местных органов власти, представив необходимый пакет документов (статья 51 Град. кодекса), после окончания реконструкции получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса).

Мне не надо ничего переоборудовать, там гостиница уже 8 лет работает

Если по сравнению с техпаспортом на радиоцентр у Вас ничего не изменилось, тогда достаточно предоставить заявление собственника об изменении назначения здания.

Добрый день! Если речь идет о нежилом здании, то слова «здание радиоцентра» это просто наименование объекта. Изменить наименование собственник может самостоятельно без дополнительных документов. Вам необязательно менять наименование с «здание радиоцентра» на «гостиница». Просто обратитесь в МФЦ с заявлением о том, чтобы убрали наименование объекта.

Наименование заносилось в ЕГРН на основании технических паспортов. Это не является технической ошибкой, для того чтобы убрать наименование не надо делать тех план. Просто пишите заявление и подаете его в МФЦ.

У вас так и останется у здания назначение «нежилое», а наименования не будет. А использовать вы его сможете как гостиницу в след случаях. Во-первых , если назначение земли позволяет (ст 35 ГрК РФ), во-вторых, если назначение не соответствует желаемому, то тогда смотрите ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ), находите территориальную зону и возможные виды использования земли, если виды основные, то меняете на нужный самостоятельно, если условно разрешенные (ст 37 ГрК РФ), то меняете через общественные слушания. Что касается самого здания, то уже по факту смотрите его соответствие к требованиям для гостиниц (СП, СНиПы и т.д.), в частности, постановление Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

Если гостиница уже работает , просто убирайте наименование и все. Или пишите что поменять с такого-то на такой-то, если есть тех паспорт здания с новым назначением, можете его приложить.

Источник

Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. №943, существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

Справка! Правовой статус встроено-пристроенных и пристроенных помещений определяется «СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (одобрен и рекомендован к применению Письмом Госстроя РФ от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

1. офисные;
2. складские;
3. гостиничные;
4. гаражные;
5. торговые; .

Внимание! Существует классификация коммерческой недвижимости по классам от «A» до «D», в зависимости от уровня качества. Гостиничная недвижимость делится на 14 самостоятельных классов.

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Источник