Незаконченный объект строительства это

Незаконченный объект строительства это Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к

Особенности страхования недостроенной недвижимости

Если недвижимость только строится, застрахуйте её, чтобы обезопасить себя и не потерять то, на что ушла масса усилий и материальных средств. В статье рассмотрим, идут ли на это страховые компании и на каких условиях.

Поделиться

Для начала разберёмся с тем, что же такое объект незавершённого строительства (ОНС) или недостроенная недвижимость. Сложность в том, что определения этого термина в законодательстве нет. В Градостроительном кодексе можно лишь найти размытую формулировку о том, что ОНС – это объект, возведение которого пока не завершено.

Исходя из юридической практики, строение становится ОНС после того как положен фундамент, а перестаёт им быть после госрегистрации в Росреестре в качестве готового объекта.

Чтобы застраховать недостроенный объект, нужно иметь подтверждения того, что это не самострой. Также необходимы права на землю, где он возводится.

Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

Что влияет на стоимость страховки:

• стоимость строительных материалов;
• материалы стен;
• наличие возможных источников огня;
• географическое положение постройки;
• наполненность дома какими-либо предметами.

Обычно страховщики предлагают страховать дом под 0,2 или 0,3 процента стоимости.

Ещё один нюанс заключается в том, что на застрахованном объекте работают строители. Важно понимать, что если ущерб будет причинён по их вине, страховая компания, скорее всего, не выплатит компенсацию. Особенно, если у рабочих нет допусков СРО. Поэтому к особенностям страхования незавершённых объектов можно отнести то, что доказать страховой случай не так-то просто. СК проще свалить вину на строителей и оставить владельца недвижимости без копейки.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем контролировать ход работ на объекте, а до покупки полиса чётко обговорить со страховой компанией, в каком случае страховой компенсации не будет, и внимательно прочитать договор.

Позиция страховых компаний

В правилах имущественного страхования «Сбербанка» говорится следующее: «Если договором страхования не предусмотрено иное, то страхование не распространяется на объекты незавершённого строительства». Однако теоретически такой объект можно застраховать, но только с фундаментом, готовыми стенами, крышей, дверями и застеклёнными окнами.

«Росгосстрах» помимо указанных выше условий требует надлежащую консервацию объекта страхования в течение всего периода действия договора, а именно:

• закрытые двери;
• оконные рамы с остеклением;
• гаражные ворота либо специальные плотные защитные щиты, закрывающие все отверстия в несущих конструкциях объекта и исключающие проникновение атмосферных осадков, воды и посторонних лиц внутрь строения.

Имейте в виду: даже если страховая компания одобрила страхование дома, к примеру, с недоделанной крышей, владельцу попросту откажут в возмещении, если внутрь проникнут осадки, залезут воры и унесут стройматериалы и т.д.

«ВТБ-Страхование» страхует здания, строения, сооружения, прочие постройки, строительство которых не завершено. Такие объекты принимаются на страхование только с фундаментом, стенами и крышей. При этом могут отсутствовать окна, двери и межэтажные перекрытия, но на период консервации объекта внешние оконные и дверные проёмы должны быть закрыты. Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

Какие риски можно покрыть?

В договор можно включить риск возникновения ущерба от пожара, затопления, взрыва бытового газа. Сюда же могут входить противозаконные действия третьих лиц (чаще всего это ограбление, когда со стройки уносят материалы, снимают двери с петель и т.д.). Незавершённые объекты часто страхуют от падения посторонних предметов (деревьев, строительной техники).

Некоторые страховые агенты предоставляют домовладельцу возможность самому выбирать комбинации, но в большинстве СК все риски включаются в договор автоматически.

Базовый набор – это риск пожара, затопления и действий третьих лиц. По мере продвижения строительства можно включать в страховку дополнительные элементы – отделку, вещи, технику и т.д., а также дополнительные риски.

Что считается стоимостью объекта?

Некоторые страховые компании заключают договор только после осмотра объекта страхования, чтобы оценить его стоимость. В случае с недостроенным зданием стоимостью считается величина затрат на строительство в данной местности объекта, аналогичного застрахованному по своим проектным характеристикам и качеству строительных материалов (включая затраты на доставку к месту страхования). При этом цена может быть уменьшена на процент износа.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим, что делать после того как вы выбрали страховую программу. В первую очередь соберите пакет документов. В нём должны быть бумаги, подтверждающие владение участком земли под объектом. Также предъявите в страховой компании документ о регистрации ОНС, план постройки, технический паспорт, фотографии.

Будьте готовы к тому, что до подписания договора представители СК изъявят желание съездить на объект. Не препятствуйте этому.

Внимательно прочитайте договор страхования. Обратите внимание на перечень рисков, которые покрывает страховка, порядок оплаты страховой премии. Также просмотрите условия получения выплаты и исключения, при которых компенсации не будет. Уточните, можно ли будет включить дополнительные элементы и риски в страховку, когда объект будет готов.

Ипотечное страхование

Отдельно упомянем об ипотечном страховании объектов незавершённого строительства. Оно может пригодиться при покупке квартиры по договору ДДУ. Не путайте его с обязательным, здесь мы говорим о дополнительном страховании.

Страховые компании страхуют незавершённые здания, строения и сооружения, имеющие высокую степень строительной готовности. Обязательным является наличие фундамента, стен, крыши и закрытых оконных и дверных проемов. Важно, чтобы объект возводился на земельном участке, отведённом для строительства в установленном законодательством порядке.

Обращайте внимание на условия ипотечного страхования. К примеру, компания «РЕСО-Гарантия» указывает в правилах страхования, что отделка и инженерное оборудование недвижимого имущества не входят в пакет. Кроме того, незавершённые объекты, в которых частично отсутствуют стены, крыша, не закрыты оконные и дверные проёмы, нельзя застраховать от конструктивных дефектов. Это не связанные с естественным износом непредвиденные разрушения или физические повреждения конструктивных элементов (фундамента, перекрытий, балок, несущих стен и т.д.).

Источник

В частности, как правильно писать " объект незавершенного (не завершенного) строительства ", " объект незавершенный (не завершенный) строительством ". При следующих условиях: 1. в бухгалтерском учете есть такая статья " незавершенное строительство ". Т.е. как пишется указанное выше словосочетание при условии, что речь идет об объекте , который числится по статье " незавершенное строительство ". 2. Как правильно пишется словосочетание если речь идет именно о недостроенном объекте , вне зависимости от статей бухгалтерского баланса. Заранее спасибо. Ответ справочной службы русского языка.

Незаконченный объект строительства это

Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru ( http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/ )

Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указам Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ.

Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. Поэтому в п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т.е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.

3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.

Источник

Согласно ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты , строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства ), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейнокабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения

Обследование объектов незавершенного строительства (недостроя)

Строительство – процесс долгий, и иногда оно прерывается, оставляя строящийся объект в статусе незавершённого. Причины этого могут быть различными, и в зависимости от них объект незавершённого строительства может быть законсервирован, как того требуют нормативные документы в строительстве, или просто брошен «как есть» на определённой стадии строительства.

В любом случае, для продолжения строительства после длительного перерыва требуется актуализировать информацию о состоянии возведённых конструкций и инженерных сетей, а также об объёме выполненных строительно-монтажных работ. Особенно актуальным вопрос становится при смене владельца актива, или даже перед его сменой – приобретая недостроенное здание, будущему собственнику обязательно требуется провести его аудит.

Это обследование, с определением технического состояния конструкций и инженерных сетей, а также качества выполненных ранее строительных работ, и обмеры, которые подтвердят, что объект строился по проекту. Такую же процедуру объекту проводят и банки, если здание становится предметом залога, или имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства (бывает и такое).

Итак, вам требуется достроить и ввести в эксплуатацию (или пока лишь купить/продать) недостроенное здание. С чего начать? Исчерпывающую информацию даст следующий набор действий:

1. Получение проектной, рабочей и исполнительной документации по объекту – если она есть.
   • самый очевидный – никакой документации нет, если объект строился давно;
   • документация есть, но только в бумажном виде;
   • документация есть в электронном нередактируемом виде,
   • и самый лучший случай – если все документы есть и в редактируемом формате, для чертежей это как правило формат dwg.
   • Может быть и совсем фантастический вариант, если со стадии проектирования сохранилась трёхмерная информационная модель (BIM). Если так, то в п. 2 вам точно понадобится лазерное сканирование
2. Проведение обмерных работ.
   • Чтобы сравнить построенное здание с проектом, а также с исполнительной документацией, его нужно обмерить. Такое сравнение необходимо практически всегда, так как между новым собственником и организацией, которая выполняла исполнительные чертежи, нет никаких договорных отношений, и соответственно никто не может гарантировать корректность этой самой исполнительной документации, и никто не будет её корректировать в случае несоответствия факту.
   • Единственная на данный момент технология, которая позволит получить абсолютно точную, нефальсифицируемую и наглядную обмерную модель объекта – это лазерное сканирование.
   • В случае если объект имеет достаточно большую высоту, или недоступные для сканирования элементы – лазерное сканирование хорошо дополняет фотограмметрия с применением БПЛА.
   • Безусловно, можно выполнить обмеры и «по старинке», с помощью рулеток (вряд ли обычных, такими уже никто не работает, лазерных конечно), но проблема таких обмеров – люди, которые их выполняют, и ограниченное количество измерений: людям свойственно ошибаться, а малое число измерений делает невозможным достижение достаточной точности. К тому же правильность таких обмеров проконтролировать после их проведения невозможно. Все их результаты — это листы бумаги с поставленными рукой обмерщика результатами замеров, тогда как при лазерном сканировании результат работы – наглядное облако точек, сформированное в автоматическом режиме, исключающее ошибки в определении размеров элементов, и представляющее собой набор файлов.
   • Мы выполняем работы по лазерному сканированию для получения обмерных чертежей по объектам любой сложности, от фрагментов промышленных цехов до фасадов и интерьеров музеев и дворцов.
3. Обмеры выполняют для того, чтобы сравнить их результат (как построено) с проектом (как запроектировано).
   • Если обмеры выполняли рулеткой – вариант один: по этим обмерам создаются обмерные планы, и далее они накладываются на планы проектные (если проектные планы в принципе удалось получить) в формате dwg. В результате такого наложения станут видны несоответствия, у которых могут быть две причины: неверно выполненные строительные работы, либо ошибки в обмерах. Чтобы выяснить действительную причину, скорее всего придётся произвести повторные обмеры этих мест.
   • А вот в случае с лазерным сканированием после получения их результата есть два варианта:
   • Первый — выполнить по ним обмерные плоские чертежи (благо облака точек позволяют загружать их в тот же AutoCAD и обводить линиями, получая точные габариты помещений и оборудования с возможностью проверить точность в любой момент сравнением облака точек с чертежом).
   • Второй – выполнить по облаку точек обмерную трёхмерную модель. Это несколько более трудозатратная работа, однако и результат получится стоящий: обмерная модель позволит вам контролировать соответствие объекта проекту максимально точно и наглядно, не только в местах характерных разрезов, но и везде, где вы посчитаете нужным.
   • Также в случае разработки проекта для достройки этого объекта вы сможете использовать эту обмерную информационную модель как основу (архитектурную модель) при работе в BIM. Разработка обмерной модели в Autodesk Revit позволит вам дать будущим архитекторам вашего объекта корректные исходные данные, избавит их от необходимости проводить обмеры повторно, так как они смогут сами проверить соответствие модели облаку точек лазерного сканирования.

• В случае если объект оценивается для покупки, можно ограничиться визуальным, но для продолжения строительства в любом случае потребуется именно детальное обследование, со всеми видами неразрушающего контроля, шурфовкой фундаментов, лабораторными исследованиями образцов материалов и т.п. Результатом обследования будет Техническое заключение (отчёт) с подробным описанием всех строительных элементов здания. К отчёту должны быть приложены обмерные чертежи – те самые, что получаются на предыдущих этапах. В выводах отчёта будет указано состояние конструкций объекта, а в рекомендациях – необходимые действия для безопасного ввода в эксплуатацию сооружения.

• На основе этой модели инженеры-конструкторы, которые будут выполнять проект приспособления объекта под ваши нужды, смогут выполнять поверочные расчёты и выпускать чертежи раздела «Конструктивные решения».
• Когда создание обмерной модели и проведение обследования выполняет одна и та же организация, работа идёт более быстро, слаженно и избавлена от перекладывания ответственности (кто более корректно провёл обмеры, какая информация о конструкциях должна быть получена и добавлена в параметры модели и т.п.). В случае заказа комплексного аудита мы выполняем обследование, обмеры и моделирование параллельно, сокращая срок работ и максимально учитывая результаты работы смежных подразделений. Например, в отчёте об обследовании будут в качестве обмерных приложены чертежи из обмерной модели, при необходимости – дополненные сечениями по облакам точек лазерного сканирования, а в обмерную модель будут добавлены параметры конструкций из материалов обследования – материал, толщина слоёв, тип отделки и т.п.

• Если у вас изначально не было Задания на проектирование, на этом этапе оно может быть составлено, с участием проектной организации; если оно было – скорее всего, здесь в него будут внесены корректировки, учитывающие фактическое состояние объекта.
• Составление и корректировка Задания на проектирование – один из важнейших этапов любого проекта, так как непосредственно влияет на его стоимость, продолжительность, и определяет качество взаимодействия заказчика и проектировщика. Чем более полное ТЗ составлено на начальном этапе, тем ближе будет конечный результат проекта к ожиданиям заказчика.
• Наши главные инженеры проектов готовы помогать нашим заказчикам в составлении Задания на проектирования, либо даже выполнить эту работу самостоятельно путём получения ответов на вопросы и уточнений, с предоставлением на согласование финальной версии документа, чтобы дальнейшая работа по проекту была одинаково понятна всем сторонам с самого начала.

• Далее, скорее всего, понадобится провести его экспертизу, разработку рабочей документации и собственно строительство – все эти процедуры уже не будут особо отличаться от обычного проектирования и строительства объектов. В случае, если вам также нужны услуги по дальнейшему проектированию и завершению строительства объекта – мы готовы подключиться и к этой стадии выполнения работ. Максимальной эффективности, с учётом написанного выше, позволит достичь проектирование объекта в форме трёхмерной информационной модели (BIM).

Напоследок хочется отметить один важный момент. На жизненном пути всех объектов строительства в их судьбе принимают участие многие и многие организации. Каждая из таких организаций – служба заказчика, изыскатели, генпроектировщик, субпроектировщики, экспертиза, генподрядчик, субподрядчики, технадзор и стройконтроль, ГАСН и служба эксплуатации – создаёт по объекту какие-то документы, которые хранятся внутри этой организации, что в бумажном, что в электронном виде. По завершении работы организации над объектом большая часть разработанных ею документов, к сожалению, теряется. Это известно всем, кто принимал в пользование объект: вопрос «а где по нему документы» обычно имеет ответом указание на то, что «коробки в архиве», или «вот тут на диске у нас что-то есть», или вообще отсылку к каким-то сотрудникам, у которых есть подборка файлов на локальном диске компьютера.

Решение этой проблемы – передачи информации от одних участников жизненного цикла объекта другим – существует довольно давно. Это так называемая «Среда общих данных».

Фактически это пространство, в котором несколько организаций могут хранить каждая свою информацию, с разграниченными правами доступа, возможностями её использования, обновления и анализа. Технически эта идея реализуется, как правило, программными комплексами, либо облачными сервисами. И мы в своей работе по всем объектам давно используем такой специализированный сервис – Autodesk BIM360.

Наше видео на youtube канале

Его использование позволяет нам не множить копии документов и моделей, а давать нашему заказчику и смежным организациям доступ непосредственно к местами их хранения, всегда – самой актуальной версии. В дальнейшем использование этого же сервиса заказчиком работ позволит не терять документацию по объекту на всём периоде его существования, и передавать всем вновь привлекаемым организациям максимум имеющейся информации простым предоставлением им доступа к облачному хранилищу. При желании мы можем проконсультировать вас об использовании данного сервиса и нашего опыта работы с ним. В случае нашей совместной работы мы бесплатно предоставляем всем заказчикам неограниченный (по количеству аккаунтов) доступ к информации, находящейся в нашей Среде общих данных, чтобы ускорить и облегчить обмен нужной информацией.

Источник

Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту , в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке. В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство , осуществляются на основании

«Хранители» незавершенного строительства

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Наталия Павлова и Максим Кудряшов рассказывают об ответственности сотрудников организации за сохранность незавершенных объектов недвижимости и предоставленного в целях строительства имущества, а также оценивают возможность заключения с ними договоров о полной материальной ответственности в отношении объектов незавершенного строительства в целом.

На балансе организации числятся объекты капитальных вложений, строительство которых ведется как хозяйственным, так и подрядным способом. За объектами незавершенного строительства закреплены специалисты дирекции по капитальному строительству, которые отвечают: за состояние работ по строительству зданий, сооружений и других объектов капитальных вложений; за состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов; за выполненную проектно-сметную документацию. Указанные работники являются штатными, с ними заключены трудовые договоры, но договоры о материальной ответственности не заключены. Планируется вменить им ответственность за строящийся объект недвижимости. На кого должна возлагаться ответственность за сохранность объекта, имеющего статус незавершенного строительства, если строительство ведется: а) хозяйственным способом; б) подрядным способом; в) подрядным способом с поэтапной сдачей работ? На кого должна возлагаться ответственность за сохранность проектной документации, имеющей материально-вещественную форму и переданной организации на основании накладной? Является ли факт указания в инвентаризационных описях вышеуказанных специалистов в качестве ответственных лиц основанием для заключения с ними договоров о полной материальной ответственности?

1. Ответственность подрядчика

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). В соответствии со ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

Однако применительно к договору строительного подряда установлены специальные нормы:

— риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ);

— заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

При этом обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что это обеспечение в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК РФ).

Соответственно, риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы (объекта незавершенного строительства) по договору строительного подряда до его приемки заказчиком несет подрядчик. Риск случайной гибели или повреждения материалов, оборудования, иного имущества, используемого для исполнения договора, в том числе и проектной документации, переданной организации на основании накладной, несет заказчик в случае, если он предоставляет это имущество в соответствии с условиями договора строительного подряда.

В то же время отметим, что все вышеуказанные правила могут быть изменены условиями договора подряда. При этом правила распределения риска случайной гибели или повреждения имущества применяются, если гибель или повреждение возникли случайно, вследствие действия непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Если повреждение или гибель имущества произошла вследствие несоблюдения подрядчиком обязанностей по сохранности имущества, то на основании ст. 714 ГК РФ подрядчик должен возместить убытки заказчику (смотрите определения ВАС РФ от 26.08.2008 N 10724/08, ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4727/11).

2. Ответственность работников

Исчерпывающий перечень случаев, когда на работника возлагается полная материальная ответственность, содержится в ст. 243 ТК РФ. В частности, к таким случаям относится недостача ценностей, вверенных работнику на основании специального письменного договора (п. 2 части первой ст. 243 ТК РФ).

Согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменные договоры о полной индивидуальной или коллективной (бригадной) материальной ответственности могут заключаться с работниками, достигшими возраста 18 лет и непосредственно обслуживающими или использующими денежные, товарные ценности или иное имущество. На основании части второй указанной статьи постановлением Минтруда России от 31.12.2002 N 85 были утверждены Перечень должностей и работ, замещаемых или выполняемых работниками, с которыми работодатель может заключать письменные договоры о полной индивидуальной материальной ответственности за недостачу вверенного имущества (далее — Перечень), а также типовая форма такого договора.

Следовательно, возможность заключения с конкретным работником письменного договора о полной материальной ответственности не поставлена законодательством в зависимость от того, указан ли данный работник в качестве материально ответственного лица или лица, ответственного за хранение, в первичных учетных документах. Письменные договоры о полной материальной ответственности могут заключаться только с теми работниками и на выполнение тех видов работ, которые предусмотрены в Перечне. Аналогичный вывод содержится в письме Роструда от 19.10.2006 N 1746-6-1. Если договор о полной материальной ответственности будет подписан с работником, занимающим должность или выполняющим работу, не указанную в Перечне, то юридической силы он иметь не будет (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.11.2009 N 18-В09-72).

В соответствии с Перечнем договоры о полной материальной ответственности могут быть заключены с начальниками (руководителями) строительных и монтажных цехов, участков и иных строительно-монтажных подразделений. Отметим, что согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменный договор о полной индивидуальной материальной ответственности является договором о возмещении работодателю причиненного ущерба в полном размере за недостачу вверенного работнику имущества. Иными словами, с работником, отвечающим за строительство, возможно заключение договора о полной материальной ответственности именно за материалы, завезенные на строительную площадку, а не в отношении незавершенных объектов недвижимости в целом.

Вместе с тем материальная ответственность работника исключается в случаях возникновения ущерба вследствие непреодолимой силы, нормального хозяйственного риска, крайней необходимости или необходимой обороны либо неисполнения работодателем обязанности по обеспечению надлежащих условий для хранения имущества, вверенного работнику (ст. 239 ТК РФ). Соответственно, если работодатель не исполнил обязанности по обеспечению сохранности вверенного работнику имущества, то это может стать причиной для отказа в удовлетворении требований работодателя о взыскании с работника ущерба (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.11.2006 N 52 «О применении судами законодательства, регулирующего материальную ответственность работников за ущерб, причиненный работодателю»).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Источник

Поэтому к особенностям страхования незавершённых объектов можно отнести то, что доказать страховой случай не так-то просто. СК проще свалить вину на строителей и оставить владельца недвижимости без копейки. Чтобы избежать проблем, рекомендуем контролировать ход работ на объекте , а до покупки полиса чётко обговорить со страховой компанией, в каком случае страховой компенсации не будет, и внимательно прочитать договор. Позиция страховых компаний. В правилах имущественного страхования «Сбербанка» говорится следующее: «Если договором страхования не предусмотрено иное, то страхование не распространяется на объекты незавершённого строительства ».

Незавершенное строительство: бухучет у заказчика, застройщика

При возведении объектов недвижимости у заказчика (застройщика) возникают затраты по строительству. До приемки объектов в эксплуатацию эти затраты учитываются в составе незавершенного строительства. Рассмотрим, как заказчику (застройщику) отразить их в бухучете и могут ли затраты по незавершенному строительству передаваться другому юрлицу.

1. Бухучет затрат по незавершенному строительству у заказчика (застройщика)

Под объектами незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции № 10).

Заказчику (застройщику) необходимо обеспечить учет затрат на строительство по каждому объекту учета (п. 12 Инструкции № 10):

— по объектам основного, вспомогательного и обслуживающего назначения, объектам энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи;

— наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;

— благоустройству и другим частям объекта.

Справочно
Объектом учета является каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абз. 2 п. 2 Инструкции № 10).

По объектам учета необходимо также организовать раздельный учет затрат (п. 8, ч. 1 п. 13 Инструкции № 10):

— на строительно-монтажные работы;

— работы по монтажу оборудования;

— приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.

Затраты по незавершенному строительству, увеличивающие стоимость объекта, независимо от способа строительства (подрядный, хозяйственный способ, долевое строительство) отражаются заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Учет ведется по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и с даты начала строительства списываются с кредита этого счета в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 9 — 11 Инструкции № 10).

Основанием для отражения в бухучете затрат на строительство являются ПУД, подтверждающие соответствующие хозяйственные операции. При подрядном способе объем и стоимость работ подтверждаются подписываемыми двумя сторонами (заказчиком и подрядчиком) актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ установленной формы (С-2а, С-2б) (ч. 1 п. 55 Правил № 1450; ч. 1 п. 11 Положения № 1553; ч. 2 и 3 п. 1, п. 2, абз. 4 ч. 1 п. 9, ч. 1 п. 10 Инструкции № 29).

При хозяйственном способе строительства затраты отражаются застройщиком на основании ПУД, подтверждающих понесенные расходы (стоимость израсходованных материалов, сумм начисленной заработной платы и др.). Перечень разработанных организацией для применения форм ПУД следует закрепить в учетной политике. Если строительство ведется собственными силами, для обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по работам застройщику также необходимо составить акт формы С-2а. В частности, когда сметная документация по объекту составлена на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и при долевом строительстве (абз. 4 п. 4 ст. 9, п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З; п. 9, подп. 14.5 п. 14 Инструкции № 10; абз. 3, 5 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).

Корреспонденция счетов

Содержание операции	Д-т	К-т
Учтены расходы на возведение объекта, понесенные до начала строительства	97	60, 26 и других счетов
Отнесены на стоимость незавершенного строительства расходы, понесенные до начала строительства	08	97
Отражены затраты по возведению объекта недвижимости при выполнении работ собственными силами	08	07, 69, 70 и других счетов
Отражены затраты на возведение объекта недвижимости при выполнении работ силами подрядной организации	08	60
Отражена сумма предъявленного подрядчиком НДС по выполненным работам	18	60
НДС по работам подрядчика принят к вычету (при наличии права на вычет)	68-2	18

2. Передача затрат и объектов незавершенного строительства

В установленных случаях заказчик, застройщик может инициировать передачу эксплуатационным организациям построенных (возведенных) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и их благоустройства. Как правило, согласование и принятие решения о приеме/передаче указанных объектов осуществляется местными органами распорядительной и исполнительной власти. Передача объектов, завершенных строительством, но не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, производится на основании акта о передаче затрат формы С-17а и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп. 5.10 п. 5 Декрета № 7, подп. 1.9 п. 1 Указа № 72, п. 43 Инструкции № 10).

Вместе с тем вышеуказанный порядок не предполагает передачи затрат по недостроенным объектам. Поэтому при необходимости передать другому юрлицу затраты по незавершенному строительству нужно учитывать некоторые моменты.

Например, при долевом строительстве существует определенная процедура замены застройщика, согласно которой новому застройщику в том числе передаются объемы незавершенного строительства, проектно-сметная, бухгалтерская, договорная и иная организационная документация, относящаяся к не завершенному строительством объекту (п. 9 Положения № 1056).

Для передачи затрат по незавершенному строительству, по мнению автора, недостроенные объекты целесообразно зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. После этого у организации появится актив, который может быть передан, реализован другому юрлицу (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3, ст. 50 Закона № 133-З).

В бухучете передача незавершенного строительства оформляется актом о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З, п. 8 перечня ПУД № 360).

Источник

Строительство , капитальный ремонт или реконструкция линейных объектов отличаются спецификой. Как учесть нюансы правового урегулирования работ и правильно к ним подготовиться, расскажем в статье. … Строительство , капитальный ремонт или реконструкция линейных объектов отличаются спецификой. Как учесть нюансы правового урегулирования работ и правильно к ним подготовиться, расскажем в статье. Документы для скачивания.