Незавершенное строительство это элемент

Согласно действующему законодательству Республики Казахстан в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежат их отличительные признаки и свойства этих вещей. Так прочность связи с землей и неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого имущества. Такое различие, несмотря на то, что в основе ее лежат естественные качества вещей, имеет правовое значение, правовые последствия, так как позволяет отличить движимое имущество от недвижимого.

Статья 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) от 27 декабря 1994 года № 269-XII (далее — ГК РК) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Статья 117 ГК РК не дает исчерпывающего перечня этих объектов. С точки зрения здравого смысла мы можем предположить, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью.

Объект незавершенного строительства

Но п. 4 статьи 236 ГК РК гласит, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Из приведенной нормы ясно видно, что законодатель для незавершенного строительства установил режим движимого имущества и рассматривает его как совокупность движимых материалов.

В свою очередь, незавершенное строительство прочно связано с земельным участком, на который распространяется иной режим — режим недвижимого имущества. Различия в правой природе (режиме) этих объектов создает немало проблем на практике. Зачастую, земельный участок передается в залог, но незавершенное строительство при этом не является предметом залога. При обращении взыскания на земельный участок юридическая судьба незавершенного строительства не ясна.

Так к примеру, признание незавершенного строительства движимым имуществом означает, что залог земельного участка не распространяется на незавершенное строительство и юридическая судьба незавершенного строительства не зависит от юридической судьбы земельного участка. Однако незавершенное строительство прочно связано с земельным участком. В этой связи при обращении взыскания на предмет залога, возникает проблема реализации и перехода прав на земельный участок, находящегося в залоге.

Решение нам видится, только в том, чтобы незавершенное строительство также признать недвижимым имуществом, что, в свою очередь, приведет совсем к иному правому регулированию. Объекты незавершенного строительства следует относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации.

В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения [1]. При этом, в отношении незавершенного строительства будут применены нормы, предусмотренные в пунктах 1 и 3 статьи 52 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (далее — ЗК РК), которые гласят, что право собственности на здания (сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (сооружениями).

Указанные права неотделимы друг от друга. Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

Необходимо также отметить и актуальность применения п. 1 ст. 78 Земельного Кодекса РК, в котором предусмотрено, что залог здания (строения, сооружения), расположенного на неделимом земельном участке означает, что одновременно передается в залог весь земельный участок или право землепользования. В основе данных статей лежит принцип единства юридической судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Если данный принцип распространить на объект незавершенного строительства, это решит проблему реализации и перехода прав на земельный участок, находящейся в залоге, так как незавершенное строительство будет следовать правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). То есть юридическая судьба этих объектов будет неразрывно связана.

Признание незавершенного строительства объектом недвижимости потребует также решения ряда вопросов в долевом участии в жилищном строительстве и подрядных отношениях.

Согласно п. 8 статьи 1 Закона Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 180-III. «О долевом участии в жилищном строительстве» , долевое участие в жилищном строительстве — отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения. Договор является многосторонней сделкой.

Где сторонами выступает застройщик, проектная компания, дольщик и банк-агент. По договору, застройщик организовывает строительство жилого дома на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или праве землепользования, путем учреждения проектной компании для строительства жилого дома за счет привлечения денег дольщиков.

Проектная компания в определенный срок строит жилое здание, которое после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передает дольщику по передаточному акту его долю. До передачи доли по передаточному акту, дольщик имеет, только обязательственные права перед застройщиком и проектной компанией. Зачастую, на практике, застройщик, пользуясь тем, что земельный участок принадлежит ему на праве собственности, передает его под залог, получая при этом заемные средства, но к указанному сроку денег не возвращает. Банк на основании Закона об ипотеке недвижимого имущества от 23 декабря 1995 года № 2723 (далее — закон об ипотеке недвижимого имущества) начинает обращения взыскания на заложенное имущество. При этом у банка возникает проблема реализации и перехода прав на земельный участок, так как на нем находится объект незавершенного строительства.

Возникает также вопрос, как быть с обязательственными правами дольщиков? Безусловно, их права ущемлены. Тем более, если у застройщика есть право закладывать земельный участок и незавершенное строительство как объект недвижимости. Решение данной проблемы видится в усилении и обеспечении прав дольщиков.

Для этого, считаем, необходимо законодательно установить положение о праве залога дольщиков на незавершенное строительство вместе с земельным участком. При этом застройщик будет иметь право закладывать незавершенное строительство вместе с земельным участком только с согласия дольщиков.

Следующая проблема возникает в подрядных отношениях. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять её результаты и уплатить за неё определенную цену.

В п. 4 ст. 654 ГК РК установлено, что собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик. В соответствии с предлагаемыми нами поправками смысл данной нормы теряется, так как собственником незавершенного строительства будет собственник земельного участка.

На практике нередки случаи, когда собственником земельного участка выступает заказчик. Следовательно, он будет и собственником объекта незавершенного строительства. Безусловно, это увеличивает риски подрядчика. Ведь, он теряет права на возводимый им объект.

Решение данной проблемы видится в необходимости усиления института удержания для обеспечения интересов подрядчика. Для этого необходимо включить дополнительную статью в параграф 3 «Особенности строительного подряда» ГК РК, в которой будут описаны права и обязанности подрядчика, процедура удержания, а также, в случае длительного не исполнения обязательства заказчиком, право подрядчика на реализацию незавершенного строительства вместе с земельным участком.

Также хотелось бы отметить что, порядок оплаты работ определяется договором подряда, который может предусмотреть оплату: а) предварительную б) поэтапную в) после принятия всей работы [2]. Из трех вышеприведенных видов наибольший риск для подрядчика представляет оплата после принятия работы. Поэтому для этого вида оплат предлагаем введение более радикальной нормы, в которой будет указано, что в случае неоплаты заказчиком выполненных по договору работ, заказчик обязан переуступить подрядчику право распоряжения объектами для последующего выставления и реализации его на торгах.

В продолжение рассматриваемой темы следует также упомянуть, что в соответствии с предлагаемыми нововведениями в отношении незавершенного строительства подлежат применению нормы закона об ипотеке недвижимого имущества, который имеет немного иные экономические цели и задачи, чем ГК РК. Это по нашему мнению, улучшит экономическую составляющею и привлекательность объекта незавершенного строительства, как предмета залога. Так в литературе отмечается, что Указ об ипотеке недвижимого имущества имеет целью активизацию предоставления ссуд банками (ипотечного кредитования) в том числе для привлечения финансовых средств для жилищного строительства, инвестиций в предпринимательскую сферу экономики Казахстана. Побудительным мотивом к этому должна выступить уверенность кредитора в минимизации предпринимательского риска, что основано на наличии и высокой ликвидности недвижимого имущества, оформленного в виде ипотеки. Принятие Указа об ипотеке недвижимого имущества в комплексе с другими нормативными правовыми актами в сфере предпринимательства является фактором, способствующим стабилизации сфер производства и распределения, а также созданию устойчивых рыночных стимулов и регуляторов [3].

Таким образом, если признать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, то в соответствии с п. 2 статьи 299 ГК РК, залог незавершенного строительства будет квалифицирован как залог недвижимого имущества. Это в свою очередь: 1) соединит юридическую судьбу земельного участка и объектов незавершенного строительства; 2) решит проблему реализации и перехода прав на земельный участок, находящегося в залоге, с незавершенным строительством; 3) упразднит фикцию (не будет нарушаться природа вещей); 4) повысит эффективность правового регулирования обязательственных (залоговых) правоотношений; 5) позволит с наименьшими проблемами получить заем; 6) минимизирует предпринимательский риск кредитора, а также 7) повысит ликвидность объектов незавершенного строительства.

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки
• Добавить комментарий

Список использованных источников:

1. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 218.

2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1/ Ответственные редакторы: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. — Алматы, 2006. — с 391 комментарий к статье 623.

Порядок оплаты работ.

3. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Издательство «АдилетПресс», 1997. — с. 76.

Источник: online.zakon.kz

Регистрация объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство рассматривает любое недостроенное здание, будь то частный дом или нежилое сооружение, как объект недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ, с ним можно производить любые сделки по установлению, смене или прекращению прав собственности. Но для этого необходима прежде всего регистрация объекта незавершенного строительства. Это что такое — разберемся далее.

Понятие объекта незавершенного строительства

Прежде чем приступать к процедуре регистрации, стоит разобраться с терминологией. Объекты незавершенного строительства — это что такое? В актуальном законодательстве не приводится четкое определение данной категории недвижимости. Однако, его можно вывести из соответствующих статей Гражданского и Градостроительного кодексов РФ, а также из имеющейся судебной практики.

По мнению юристов, самым главным признаком незавершенки является наличие у нее фундамента. Именно этот элемент строительной конструкции придает ей статус объекта недвижимости, который, в свою очередь, позволяет проводить с постройкой любые разрешенные законом сделки.

Зарегистрировать постройку можно сразу после заливки фундамента для нее. Процент готовности прочих конструкционных элементов не будет играть роли.

Критерии признания статуса ОНС

Понятие недостроя (незвершенки) в законодательстве слишком расплывчато. Но есть определенные критерии, вытекающие из судебной и юридической практики, по которым можно определить, подходит ли строение под рассматриваемую категорию:

1. Строение носит капитальный характер. Любые времянки, вне зависимости от стадии готовности, не могут рассматриваться в качестве ОНС.
2. Невозможно переместить постройку на другое место, не причиняя ей ущерба.
3. Постройка не имеет готового вида, в ней ведутся работы. Стадия работ при этом не играет роли – это может быть как возведение стен, так и окончание внутренней отделки.
4. Постройка не имеет готового вида, но работы на ней не производятся по каким-либо причинам (например, строительство заморожено из-за нехватки финансов).
5. Объект имеет полезные свойства, не связанные с участком и независящие от расположенных рядом строений. Так, понятие ОНС неприменимо к газопроводам, котельным и иным сооружениям, эксплуатация которых вне окружающего их комплекса недвижимости невозможна.

Самовольные постройки, те, что возведены на участке, не предназначенном для этого, без разрешительной документации и без соблюдения действующих строительных правил и норм не могут быть признаны объектом НС.

Работа инвентаризационной комиссии по объектам незавершенного строительства

Обычный гражданин, ведущий строительство коттеджа для себя и семьи, может не хлопотать о документах на него до тех пор, пока ему не потребуется подведение коммуникаций (либо пока он не решит избавиться от постройки, например, продать ее). Но если недострой находится в ведении какого-либо предприятия или организации, по нему, как и по любому другому активу юрлица, должна периодически проводиться инвентаризация.

Данный процесс регламентируется Методическими указаниями Минфина №49 от 13 июня 1995 года.

Особенности объекта незавершенного строительства определяют нюансы оформления инвентаризационных документов:

• в описях обязательно указывают объем работ (по каждому из видов), выполненных на объекте;
• отмечается наличие переданного на строительство, но еще не использованного на нем оборудования и материалов;
• проводится оценка законсервированных объектов и/или технических узлов, указывают причину консервации;
• описывают уже возведенные строения, использование которых пока не начато (с указанием причин).

После составления описей проводится их сверка с имеющейся документацией для уточнения фактических объемов затрат предприятия на недострой и итоговой стоимости объекта. В процессе принимают участие как работники бухгалтерии, так и инженеры-строители.

Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Оформление прав собственности на ОНС означает постановку его на учет в Росреестре. Для этого владельцу незавершенки нужно будет собрать следующий пакет бумаг:

• проектная документация на постройку;
• правоустанавливающие документы на участок, на котором возводится ОНС;
• разрешение на строительство;
• технический паспорт на постройку из БТИ;
• кадастровый паспорт на участок;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Для подачи документов на внесение в реестр недвижимости объекта, имеющего признаки ОНС, также понадобятся паспорта его владельцев и заявление, написанное по установленной форме. Кадастровый паспорт будет нужен только в том случае, если ОНС расположен на землях поселений и будет после завершения использоваться в качестве жилого дома. В остальных ситуациях достаточно будет декларации на недвижимость. Ее будущий собственник заполняет лично, образец можно списать на сайте Росреестра.

Собранные документы передаются в Росреестр любым удобным способом:

• через МФЦ;
• непосредственно через территориальное отделение инстанции;
• на портале Госуслуги;
• с помощью официального сайта Росреестра.

На регистрацию незавершенки закон отводит 10 дней. По окончании этого процесса заявитель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже фигурирует как собственник строения. Этот документ можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. На его основании уже можно совершать базовые сделки с ОНС – продавать, дарить, использовать в качестве залога и т.д.

Заключение

В действующем законодательстве отсутствует четкая характеристика объектов незавершенного строительства. Поэтому на практике к ним относят любые постройки, имеющие фундамент. Этого конструктивного элемента достаточно для регистрации прав собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости. в собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: yurispros.ru