Незавершенное строительство это основное средство в налоговом учете

Довольно непростая задача – тесты на обесценение основных средств и капитальных вложений, с которой придется столкнуться бухгалтерам, у кого есть такие активы. С 2022 года такие тесты предписывают проводить ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020. В этой статье расскажем о сути такого тестирования и разберем на примере, как его нужно проводить для проверки обесценения основных средств и капитальных вложений по ФСБУ 6/2020 и 26/2020 с 2022 года.

В чем суть тестирования на обесценение

Требование проводить тесты на обесценение в ФСБУ появилось, а вот методики проведения теста – нет. ФСБУ 6/2020 отсылает бухгалтера к МСФО IAS 36 “Обесценение активов“. То есть, для проведения тестов нужно разбираться в том, как подобные задачи решаются в МСФО.

Предупреждаем, что в российском стандарте «Обесценение активов» многих ответов бухгалтер-не бюджетник не найдет. Во-первых, российский стандарт «Обесценение» действует только для госсектора. Во-вторых, он предполагает брать за основу справедливую стоимость актива всё равно без пошагового описания того, как ее определить.

Полугодовая отчётность и новые системы прослеживаемости

Поэтому начнем «плясать от печки» и сначала уясним некоторые основные аспекты МСФО, исходя из которых и придумана методика для теста на обесценение.

Первое, что нужно держать в уме, это целевая аудитория отчетности по МСФО (а теперь и по ФСБУ). Это, как мы не устаем напоминать, не ФНС, не Росстат и вообще не контролирующие органы. Главный пользователь – это тот, кто либо уже в фирму вложился, либо собирается это сделать. Ему главное понять, действительно ли актив (допустим, основное средство) стоит сегодня столько же, за сколько его купили (потратив, в том числе деньги пользователя) или на деле на рынке сегодня этот объект не принесет и половины того, что «нарисовано» в балансе.

Второе, о чем надо помнить бухгалтеру, – это о том, что по принципам МСФО он всегда должен «с большей готовностью признавать расходы, чем активы». То есть, если бухгалтер сам сомневается, что некий объект реально стоит вот столько-то и может рассматриваться как актив, то лучше списать его в расходы и не вводить в заблуждение ни себя, ни пользователей.

Вооруженные этими знаниями разберем сам процесс тестирования на примере.

Когда нужен тест на обесценение

Для начала приведем условия сквозного примера.

Компания производит электросамокаты. В 2020 году, планируя расширение производства, она приобрела оборудование для производства электровелосипедов. Однако в результате влияния внешних факторов запустить оборудование и начать выпуск изделий не удалось.

Оборудование стоимостью на момент покупки 20 млн рублей хранится на складе компании. Она делает отчетность за 2021 год по ФСБУ 6/2020 (перешла раньше обязательного для всех срока).

Готовя отчет, бухгалтер компании должен дать ответы на вопросы:

• Правильным ли будет показать оборудование как актив стоимостью 20 млн рублей? Нет. Неправильно. Показывая актив таким образом мы формируем у пользователя ошибочное мнение, что актив приносит экономические выгоды и в случае чего его можно продать за сопоставимую сумму.
• Как показать пользователю реальное положение дел с активом? Провести тест на обесценение, определить реальную стоимость объекта на текущий момент и отразить ее в учете и отчетности.

Что же будет реальной стоимостью? Вариантов два:

Основные средства, учитываем по новым ФСБУ в 1С:Бухгалтерия 8.3

1. Сумма, которую можно выручить на рынке от продажи актива.
2. Сумма ожидаемых поступлений от использования актива у себя.

Выявление признаков обесценения

Прежде, чем продолжать пример, остановимся на таком важном вопросе как выявление признаков обесценения.

Это только самые укрупненные и основные моменты. На практике желательно установить свой набор признаков обесценения для каждой группы используемых активов. Например, такое явление как длительный простой объекта может вести к существенному снижению эффективности от его использования.

Напомним также, что сейчас говорим о правилах тестирования по МСФО, которые следует использовать при применении ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020.

В ФСБУ 6/2020 приведены несколько более частных случаев появления признаков обесценения. Но если ориентироваться на МСФО (как того и требует ФСБУ), признаков гораздо больше. Часть из них, кстати, можно обнаружить и в ФСБУ «Обесценение» для российских бюджетников. И они тоже могут вполне подойти для того, чтобы понять необходимость теста по МСФО.

Еще из российского «Обесценения» можно взять рекомендации по организации всего процесса. МСФО 36 советует тестировать на обесценение как только появились его признаки. ФСБУ 6/2020 предполагает, что такой тест достаточно проводить 1 раз в год на дату подготовки отчетности.

При этом выявление многих признаков обесценения (например, технологических) – задача не бухгалтерская. Бухгалтеру нужно лишь организовать поступление к себе такой информации.

Учитывая необходимость проведения теста на конец года, можно выявлять признаки обесценения ОС и капвложений в ходе годовой инвентаризации. Для этого, помимо инвентаризационной, можно создать специальную комиссию, которая будет заниматься выявлением как раз признаков обесценения. В нее могут войти технические специалисты, снабженцы, маркетологи и т. п.

Что тестируют на обесценение

Тестируют на обесценение либо единичный актив, либо группу активов, либо гудвилл (деловую репутацию).

В рамках данного материала мы не будем трогать гудвилл (нет необходимости) и рассмотрим тест для первых двух вариантов:

1. Отдельный (одиночный) актив (тут всё достаточно просто).
2. ГЕ – генерирующая единица. Это минимальная совокупность (группа) имеющихся активов, которые вместе «генерируют денежный поток». То есть, приносят денежные поступления.

ПРИМЕР 1 (продолжение)

Оборудование для производства электровелосипедов имеет явные признаки обесценения:

• оно уже год не используется;
• изменения на рынке и в правовом поле значительно влияют на планы компании по расширению производства.

Проведя инвентаризацию оборудования и проконсультировавшись с техническими специалистами, бухгалтер компании сделал выводы:

• оборудование состоит из нескольких агрегатов и модулей, но все вместе они представляют собой единую линию для производства;
• использовать некоторые части линии отдельно можно, но не рационально;
• чтобы понять, какие максимальные экономические выгоды может принести оборудование, нужно рассматривать его именно как линию по выпуску электровелосипедов.

Бухгалтер принял решение считать линию генерирующей единицей и тестировать именно ее, а не отдельные части.

Расчет возмещаемой стоимости для теста на обесценение

Чтобы проиллюстрировать наглядно, как вычислить величины для сравнения со стоимостью, по которой ОС учитывается на текущий момент, вернемся к примеру.

Напомним, что обсчитывать будем производственную линию как генерирующую единицу. То есть, целиком как один объект.

ПРИМЕР 1 (продолжение)

Первый параметр, за который взялся бухгалтер – ценность от использования актива.

ЦИА = ДПИ + ДПО

• ЦИА – ценность от использования актива;
• ДПИ – будущие денежные потоки от использования актива;
• ДПО – будущие денежные потоки от отчуждения актива (например, продажи).

Отметим, что нет методологической разницы – вычислять сначала ЦИА или справедливую стоимость актива (ССА). Если первый из определенных показателей окажется больше того, что на момент тестирования числится в балансе, то тест можно заканчивать – обесценения нет.

Но определение ССА в современных российских реалиях может оказаться более сложной задачей, чем ЦИА. Например, по той причине, что как бы ни старался бухгалтер корректно вычислить ССА самостоятельно, всё равно с точки зрения МСФО и международных правил аудита оценка независимого оценщика будет считаться более надежной.

Вряд ли кто-то горит желанием ежегодно оценивать с независимыми экспертами свои ОС. Поэтому можно рекомендовать начинать с ценности от использования. В большинстве случаев, особенно для используемого производственного оборудования, ЦИА окажется больше стоимости по балансу. Следовательно, тест на обесценение можно на ней и закончить.

ЦИА – величина дисконтированная. Поэтому первое, что должен сделать бухгалтер – определить ставку для дисконтирования.

В рамках этого материала не будем подробно рассматривать теорию и практику дисконтирования (на Бухгуру есть отдельный свежий материал, адаптированный под ФСБУ).

Напомним только главную задачу, которую решаем, определяя эту ставку: показать, что было бы, если бы компания не приобретала и использовала рассматриваемый объект, а вложила деньги куда-то еще с определенной гарантированной доходностью.

МСФО для определения ставки дисконтирования в ситуации с тестом на обесценение предлагает несколько вариантов:

• По средневзвешенной стоимости капитала самой фирмы (ССТ). ССТ – это среднее значение ставки по всем источникам, откуда фирма получает финансы, с учетом удельного веса каждого источника в общем объеме финансирования с поправкой на влияние налогов. Проще сформулировать, чем посчитать на практике. Поэтому, хотя данный способ с точки зрения МСФО самый предпочтительный, на практике он часто трудновыполним. Нужно иметь специалистов по аналитике и финансовым расчетам или специальную базу и программу для подобных вычислений.
• По средневзвешенной стоимости кредитного портфеля компании (СКП). СКП считают аналогично ССТ, но в расчет берут только заемные средства и процентные ставки по ним. Такой расчет выполнять проще. Заинтересовавшийся бухгалтер может его при желании освоить и применять.
• Если собственных кредитов нет – можно взять для вычислений ставки, по которым на дату расчетов можно их привлечь в нескольких ведущих банках. При этом важно помнить, что при тестировании ОС интересуют, в первую очередь, ставки по долгосрочным кредитам на периоды, сопоставимые с периодом использования ОС.

МСФО (IAS) 36 предписывает, чтобы применяемая ставка дисконтирования была ставкой до уплаты налогов.

У компании на момент тестирования есть 2 долгосрочных кредита под 10% годовых, подходящие для определения ставки дисконтирования. Бухгалтер посчитал, что можно взять ставку дисконтирования 10% годовых.

Далее можно обсчитывать потоки денежных средств от владения линией.

Делают это по определенным правилам:

1. Учитывают потоки как входящие (выручка от использования), так и исходящие (расходы, обеспечивающие выручку). Точно по такому же принципу подсчитывают и деньги от возможного выбытия ОС в конце расчетного периода.
2. Расчет нужно делать для того состояния ОС, в котором оно находится сейчас (в момент тестирования). Поэтому возможные расходы на будущее улучшение, модернизацию в потоках от использования не учитывают. А вот необходимые капвложения для поддержания ОС в текущем состоянии (например, капремонт) нужно учесть.
3. Дисконтировать будущие потоки нужно по ставке до уплаты налогов, поэтому налоги в расчет тоже не входят. По этой же причине (расчет исходя из процентных ставок) из потоков нужно исключить другие финансовые проценты, которые могут туда попасть.
4. Учитывают именно денежные потоки, поэтому из расчета надо исключить амортизацию.
5. Период, на который делается прогноз, теоретически может быть любым. Хоть на весь срок службы ОС. Однако МСФО рекомендует на практике брать отрезок не более 5 лет, поскольку дальше этого срока прогнозы становятся все более неточными.

Бухгалтер обратился за информацией к производственникам и продажникам. Технические специалисты заявили, что запустить объект и наладить выпуск продукции для продажи они смогут с 1 июля 2022 года. Выпуск составит 1000 электровелосипедов в месяц.

Отдел продаж сообщил, что до конца 2022 года сможет продать не более 5000 штук. Однако далее продажи будут расти при условии, что будет обеспечено нужное качество и характеристики. В итоге получился такой прогноз:

Год	2022	2023	2024	2025	2026
Проданная продукция (шт.)	5000	7000	9000	10 000	11 000

Для упрощения расчетов примем, что есть только один вариант продукции и его цена продажи 12 000 рублей. А стандартные расходы на производство одной единицы – 7600 рублей.

На практике в подобных расчетах всегда нужно учитывать такие факторы, как колебание цен (в том числе сезонное), пересмотр отпускной цены и себестоимости (например, в результате роста цен на сырье) и тому подобные вещи.

У бухгалтера получился такой прогноз денежных потоков:

Год	Продажи	Доходы	Расходы	Эффект (доходы – расходы)
2022	5000	60 000 000	38 000 000	22 000 000
2023	7000	84 000 000	53 200 000	30 800 000
2024	9000	108 000 000	68 400 000	39 600 000
2025	10 000	120 000 000	76 000 000	44 000 000
2026	11 000	132 000 000	83 600 000	48 400 000

Для полноты картины последнюю колонку (Эффект) нужно дисконтировать по ставке 10%. Например, в Эксель с помощью функции ЧПС (напомним, что о способах вычисления дисконтированных сумм мы рассказали в отдельной статье).

Год	Продажи	Доходы	Расходы	Эффект (доходы – расходы)
2022	5000	60 000 000	38 000 000	22 000 000
2023	7000	84 000 000	53 200 000	30 800 000
2024	9000	108 000 000	68 400 000	39 600 000
2025	10 000	120 000 000	76 000 000	44 000 000
2026	11 000	132 000 000	83 600 000	48 400 000
Приведенная величина (ЧПС)			135 311 795,64 ₽

Приведенная величина – это и есть ценность от использования по МСФО. Результат явно больше 20 млн руб., по которым числится в балансе тестируемая линия.

Бухгалтер принял решение на этом тест закончить. Не стал определять возможный доход от выбытия линии через 5 лет. Поскольку и так ясно, что обесценения нет.

Справедливая стоимость

Если бы в рассмотренном примере ЦИА оказалась меньше 20 млн руб., бухгалтеру пришлось бы вычислять и второй показатель для тестирования – ССА.

ССА – это сумма, за которую можно быстро продать актив на рынке. Причем на сегодняшний день, а не в будущем. Для правильной оценки нужно помимо дохода от продажи учесть и возможные расходы (демонтаж, доставку, оформление и т. п.). Если подобные расходы несущественны – допустимо их не учитывать.

Можно подумать, что ССА – это его текущая рыночная стоимость. Данное утверждение в принципе возможно, но только для объектов, которых на рынке много. Однако бывают случаи, когда ССА основывается на данных рынка, но вовсе не обязательно есть на рынке на текущий момент.

Дело в том, что МСФО предусматривает варианты расчета ССА для максимального количества ситуаций. Например, когда актив уникальный (и его просто не с чем сравнить) или когда на момент оценки сделок с сопоставимыми объектами на рынке нет, но можно выполнить расчет стоимости исходя из рыночных тенденций (ожиданий).

Приведем основные подходы в определении справедливой стоимости ОС.

Идеальное значение справедливой стоимости для МСФО – то, которое дал независимый оценщик. Как бы сам бухгалтер ни старался вынести обоснованное и корректное суждение, к его цифрам доверие всегда будет меньше (например, со стороны аудиторов).

Допустим, что ЦИА тестируемого объекта из Примера 1 оказалась 19 млн руб. (например, в силу определенных причин его не смогли бы начать эксплуатировать в ближайшие несколько лет).

Компания по настоянию бухгалтера пригласила независимого оценщика, который оценил рыночную стоимость линии как ГЕ в 20,5 млн руб. При этом продажа за эту стоимость по сложившейся практике предусматривает доставку до покупателя за счет продавца.

Прогнозные расходы продавца на доставку (рассчитанные на дату теста) составляют 500 000 руб.

В демонтаже и упаковке для транспортировки оборудование на текущий момент не нуждается.

Бухгалтер решил считать расходы на перевозку покупателю существенными и определил ССА как:

20,5 – 0,5 = 20 млн руб.

Таким образом, получилось 2 величины для сравнения с балансовой стоимостью:

ЦИА = 19 млн руб.

ССА = 20 млн руб.

Для сравнения надо выбрать большую величину. То есть, 20 млн руб.

Она совпадает с той, по которой объект уже отражен в балансе. То есть, обесценения нет. Никаких корректировок вносить в учет и отчетность не нужно.

Что еще важно знать

Вместо резюме постараемся ответить на несколько вопросов, которые возникнут у многих бухгалтеров, впервые проводящих тест на обесценение ОС.

Нужно ли тестировать объект, по которому уже была переоценка

Да, в общем случае нужно. Исключение можно сделать только для инвестиционной недвижимости.

Как понять, что нужно тестировать ГЕ, а не отдельные объекты

Это один из самых сложных вопросов, который встанет перед бухгалтером. В общих чертах всё просто: если что-то не приносит деньги в одиночном виде, а только в составе некой группы, то и делать тест логично именно для такой группы.

Однако в МСФО есть прямое указание, что группа должна быть «наименьшей». Это значит, что:

1. Группа должна генерировать денежный поток как можно более независимо от других групп и объектов.
2. Объект, который надо тестировать, нельзя отделить (удалить) от группы без утраты возможности генерировать деньги.

Как отражать результаты теста для ГЕ

Если балансовая стоимость всей ГЕ оказалась выше, чем показатели, полученные при тесте (есть обесценение), то «общий» убыток от обесценения надо распределить между всеми входящими в группу объектами пропорционально их балансовой стоимости. При этом никакая стоимость отдельного объекта, входящего в ГЕ, не должна стать отрицательной.

Ситуация, когда не весь убыток от обесценения будет распределен по входящим в ГЕ объектам, допустима.

Недораспределенный убыток по ГЕ можно отражать на отдельном субсчете по счету учета амортизации (02) и включать в прочие расходы.

Как отражать выявленное обесценение

Стандартно уменьшение стоимости показывают через амортизацию:

ДТ 91 КТ 02 (обесценение)

Если по «уцениваемым» объектам есть учтенная дооценка, то процесс списания будет двухэтапным:

Источник: buhguru.com

Недвижимость как основное средство, проблемы связанные с датой начала налогового или бух. учета

Согласно нормам гражданского законодательства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С какого момента следует отражать объекты недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете организаций — с момента подписания соответствующих первичных документов, подтверждающих передачу, приобретение, существование объекта, или с момента подачи документов на государственную регистрацию? С этими вопросами мы и попробуем разобраться в этой статье.

Основными документами, учитывающими специфику строительной деятельности, которые используются организациями при ведении учета, являются Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.1993 г. № 160 (далее — Положение № 160), а также Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008, утвержденное Приказом того же ведомства от 24.10.2008 г. № 116н (далее — ПБУ 2/2008).

В связи с тем, что Положение № 160 было утверждено еще в 1993 г., специалисты Минфина Российской Федерации в Письме от 30.11.2005 г. № 07-05-06/322 обратили внимание на то, что при организации бухгалтерского учета операций у застройщика этим документом следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.

Положением № 160 определен порядок ведения учета долгосрочных инвестиций, а также порядок определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов и других долгосрочных активов. Согласно пункту 2.3 Положения № 160 бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». В связи с введением в действие Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению на смену счету «Капитальные вложения» пришел счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Именно на этом счете в настоящее время и учитываются затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. В частности, затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство учитываются на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

К законченному строительству согласно пункту 3.2.1 Положения № 160 относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка законченных строительством объектов оформляется первичными учетными документами, утвержденными Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 30.10.1997 г. № 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве». Названным Постановлением утверждены, в частности, следующие формы документов:

Сделаем небольшое отступление и скажем несколько слов о первичных учетных документах. Как Вы знаете, в настоящее время каждая организация все проводимые хозяйственные операции обязана подтверждать первичными учетными документами, что установлено статьей 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ).

Первичные документы принимаются к бухгалтерскому учету в случае, если они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Таким образом, для подтверждения деятельности строительные организации обязаны применять унифицированные формы первичной учетной документации.

Самостоятельно разработанные формы также могут применяться, но только при наличии операций, формы документов для отражения которых не предусмотрены альбомами унифицированных форм.

С 01.01.2013 г. Закон № 129-ФЗ утрачивает силу в связи с вступлением в действие Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 402-ФЗ). Согласно пункту 4 статьи 9 Закона № 402-ФЗ формы первичных учетных документов утверждает руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета. При этом необходимо, чтобы первичный учетный документ содержал перечень обязательных реквизитов, установленных пунктом 2 статьи 9 Закона № 402-ФЗ. Как видите, новый закон не обязывает применять унифицированные формы первичной учетной документации, но и не запрещает их использование.

Таким образом, из норм Закона № 402-ФЗ следует, что формы первичных учетных документов, разработанные организацией самостоятельно, могут и не соответствовать утвержденным унифицированным формам. Следовательно, возможно возникновение определенных конфликтов по этому поводу — как между хозяйствующими субъектами, так и между ними и государственными органами.

Итак, законченные строительством здания и сооружения, приемка которых оформлена в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств, что следует из пункта 3.2.2. Положения № 160. Основанием для зачисления является «Акт приемки-передачи основных средств».

Пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13.10.2003 г. № 91н (далее — Методические указания № 91н) установлено, что операции по движению основных средств оформляются первичными учетными документами. В качестве первичных учетных документов могут применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21.01.2003 г. № 7 (далее — Постановление № 7).

Для документального оформления поступления объекта строительства оформляется «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма № ОС-1а).

Согласно пункту 52 Методических указаний № 91н объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств на отдельном субсчете (например, субсчет «Незарегистрированная недвижимость») к счету 01 «Основные средства» независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Напомним, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24.12.2010 г. № 186н из пункта 52 Методических указаний № 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина Российской Федерации от 22.03.2011 г. № 07-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 01.01.2011 г.

Таким образом, после 01.01.2011 г. объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30.03.2001 г. № 26н (далее — ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.

До 2011 г. действовал иной порядок. В пункте 52 Методических указаний N 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что, если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.

Естественно на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.

Особенно пристальное внимание налоговые органы уделяли случаям, когда налогоплательщик долгое время не подавал документы на государственную регистрацию прав на недвижимость и на этом основании не включал ее в состав основных средств и не учитывал при расчете налога на имущество. Налоговики расценивали такие действия как уклонение от уплаты налога. Поддерживали их в этом и судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2010 г. по делу № А05-21357/2009).

Как было указано в Письмах Минфина Российской Федерации от 03.03.2009 г. № 03-05-05-01/15, от 09.08.2006 г. № 03-06-01-04/154, для принятия объекта капитального строительства в состав основных средств необходимо, чтобы:

— объект был введен в эксплуатацию (то есть чтобы был оформлен соответствующий акт и фактически велась деятельность на объекте);

Обосновывали свою позицию финансисты тем, что при соблюдении вышеназванных условий объект отвечал признакам основного средства, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Кроме того, чиновники указывали, что капитальные вложения нельзя считать завершенными, если не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие госрегистрацию недвижимости). Это следовало из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29.07.1998 г. №34н.

Иначе контролирующие органы расценивали ситуацию, если налогоплательщик уклонялся от государственной регистрации оконченного строительством объекта. Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 11.04.2007 г. № 03-05-06-01/30, факт отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения такого имущества.

Таким образом, до 2011 г. организациям следовало включать в состав основных средств и облагать налогом недвижимость, которая соответствовала критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, даже если документы на государственную регистрацию еще не были поданы.

Арбитры были солидарны с чиновниками (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2010 г. по делу № А28-804/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2009 г. по делу № А17-695/2009 ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 г. по делу № А58-8541/2008, ФАС Дальневосточного округа от 06.05.2009 года по делу № Ф03-1793/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2011 г. по делу № А05-1778/2010).

Отметим, что суды могли принять сторону налогоплательщика, но только в том случае, когда он по объективным причинам не смог подать документы на государственную регистрацию (Постановление ФАС Московского округа от 24.11.2010 г. по делу № КА-А40/14221-10).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ права на объекты недвижимости (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения) подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ).

Согласно пункту 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета (в том числе в случае продажи) объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.

Кроме того, пунктом 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. № 32н, установлено, что поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки (включая выполнение условия перехода права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю).

Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 28.01.2010 г. № 03-05-05-01/02, организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество — объект продажи до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю.

Государственная регистрация прав на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости является основанием для перевода организацией-покупателем в состав основных средств данного объекта недвижимого имущества при одновременном выполнении условий, установленных ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, и сформирована его первоначальная стоимость.

Право хозяйственного ведения — это предоставленное государственным и муниципальным унитарным предприятиям ограниченное право владения, распоряжения и пользования предоставленным им имуществом, в том числе право на получение части прибыли от использования имущества. Например, на праве хозяйственного ведения организациям жилищно-коммунального хозяйства передается недвижимое имущество, в частности, объекты жилого фонда, коммуникации и прочее имущество.

Унитарным предприятием на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Федеральный закон № 161-ФЗ) признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

В статье мы уже сказали о том, что согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, на основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника, что определено пунктом 1 статьи 299 ГК РФ.

При этом право на имущество, закрепленное за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения собственником этого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона № 161-ФЗ возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

Передача имущества в хозяйственное ведение осуществляется по акту приема-передачи имущества в стоимостной оценке имущества, утверждаемой учредителем, о чем сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 22.09.2005 г. № 03-06-01-04/373.

Таким образом, при получении организацией недвижимого имущества в оперативное управление от собственника имущества, отражение в бухгалтерском учете недвижимого имущества должно осуществляться на дату подписания акта приема-передачи недвижимости, а не на дату государственной регистрации такого права.

Источник: vsenovostroyki.ru

Ведущий бухгалтер по учету основных средств

компания «гипрониигаз» обязанности: проверка и отражение входящих первичных документов по поступлению товарно-материальных ценностей, внеоборотных активов, основных средств, нематериальных активов, расходов будущих периодов; заполнение карточек основных средств, нма, рбп; отражение операций по перемещению ос, списанию, продаже; подготовка документов и отражение операций по результатам инвентаризаций ос; сверка расчетов с поставщиками и подрядчиками; инвентаризация тмц; участие в подготовке документов и информации по запросам внутренних и внешних пользователей (аудит, ифнс и т.д.) требования: высшее или среднее профессиональное образование по специальности «бухгалтерский учет» опыт работы от 3 лет по учету основных средств на производственном предприятии. условия: 5 дневная рабочая неделя (выходные суббота, воскресенье) офис в центре города, оформление по тк рф

Адрес

Похожие вакансии

Обязанности: Обработка первичной документации по поступлению, перемещению, выбытию, передаче в аренду, возврата из аренды ОС Формирование документов реализации по аренде .

Обязанности: Производить поступление, списание, перемещение и передачу основных средств и нематериальных активов ​Вести аналитический учет основных средств в инвентарных карточках .

ФГБОУ ВО Пермский Государственный Аграрно Технологический Университет Имени Академика Д.Н. Прянишникова

Источник: workius.ru

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить

До 1 декабря 2022 года владельцы недвижимости на территории России должны заплатить налог на нее. Рассказываем, что облагается этим налогом, а что нет, как он рассчитывается и можно ли его не платить.

Налог на имущество физических лиц (именно так он называется официально) — это местный налог, размер которого каждый муниципалитет определяет самостоятельно. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе его устанавливают законы этих субъектов РФ.

Собственники недвижимости должны платить налог на имущество ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2022 года необходимо уплатить налог за 2021-й.

Размер платежа рассчитывается один раз в год налоговой инспекцией, которая в третьем квартале направляет собственнику уведомление, где указано, сколько и за что нужно заплатить.

Если у собственника есть личный кабинет на сайте ФНС, то налоговое уведомление автоматически придет туда. При желании в ЛК можно сделать так, чтобы уведомления отправлялись в бумажном виде по почте.

Кто должен платить налог на имущество физических лиц

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются собственники жилых и нежилых объектов на территории России. Если речь идет о квартире или доме, то с точки зрения закона неважно, кто именно там живет (в том числе на праве аренды) или зарегистрирован. Налог платит тот, кому недвижимость принадлежит по документам.

Даже если объект не используется и пустует, налог на него все равно придется платить.

Размер налога не зависит от гражданства и возраста, если только человек не входит в льготную категорию. За несовершеннолетнего собственника государству платят его родители или опекуны. Если владелец имущества — иностранец, он тоже раз в год будет получать налоговые уведомления независимо от того, приезжал он в страну за истекший налоговый период или нет.

Также неважно, каким образом к собственнику перешло право на имущество: купил он его, взял в ипотеку, получил по наследству или в дар. Обязанность по уплате налога появляется сразу после оформления права собственности.

Объекты налогообложения, или что считается недвижимостью

Налогом на имущество физических лиц облагается только недвижимость — объекты, связанные с землей, которые невозможно переместить, не нанеся им несоразмерного ущерба. Перечень облагаемого налогом имущества дан в статье 401 НК РФ.

В него входят:

• жилой дом (в том числе на земле для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС);
• квартира, комната;
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс (комплекс зданий и сооружений, которые юридически и технологически нельзя разделить — завод, железная дорога и т. п.);
• объект незавершенного строительства;
• иные здания, строения, сооружения, помещения.

Общедомовая собственность многоквартирных домов (МОПы, технические этажи, придомовая территория и т. д.) налогом на имущество не облагается.

Все, что законодательство не относит к недвижимому имуществу (автомобиль, сбережения, мебель, бытовая техника, ювелирные украшения), причисляется к имуществу движимому. Налогом, которому посвящен материал, оно не облагается, но владельцы таких вещей платят другие налоги. Например, в цену товара включен НДС, а автовладельцы ежегодно уплачивают транспортный налог, который часто присылают «в комплекте» с уведомлением по налогу на имущество.

Ставка налога для физлиц

Сумму налога на имущество физических лиц вычисляют при помощи ставки. Это процент от налоговой базы — кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую определяет Росреестр.

Налоговым кодексом РФ заданы три базовые ставки налогообложения, зависящие от вида объекта и его стоимости:

1. По ставке 0,1% кадастровой стоимости облагаются:

• квартиры;
• комнаты (а также доли и части);
• жилые дома;
• гаражи и машино-места;
• хозпостройки до 50 кв. м на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Муниципалитеты, а также города федерального значения имеют право устанавливать свои ставки для вышеперечисленных объектов, а именно: уменьшить базовую ставку 0,1% до нуля или увеличить, но не более чем в три раза. То есть в разных населенных пунктах диапазон может меняться от 0 до 0,3%.

Например, в Екатеринбурге ставка налога на квартиру, дом, гараж составляет 0,1%, а в Москве она зависит от кадастровой стоимости недвижимости: чем больше, тем выше (такую разновидность ставки называют прогрессивной).

В частности, если московская квартира стоит до 10 млн рублей, ставка будет на уровне 0,1%. При цене жилья от 10 до 20 млн рублей она составит 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%. Для объектов кадастровой стоимостью до 300 млн рублей ставка установлена на уровне 0,3%.

Узнать ставки налога на имущество в своем населенном пункте можно на сайте ФНС .

2. Прочие объекты, например, хозяйственные постройки от 50 кв. м на садовых участках, облагаются по ставке 0,5%. Здесь местные власти не могут менять федеральную «таксу».

3. Владельцы имущества дороже 300 млн рублей, а также собственники коммерческой недвижимости (например, офисов и торговых площадей) платят 2% кадастровой стоимости. Эта ставка также не подлежит пересмотру.

Апартаменты при расчете налога на имущество приравниваются к нежилым помещениям. Налоговая ставка на них может колебаться от 0,5 до 2%.

Это зависит от региона, типа здания, в котором они находятся, и вида разрешенного использования постройки. При этом налоговая ставка для апартаментов всегда выше, чем для квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Уточнить, во сколько государство оценивает любой зарегистрированный объект недвижимости, можно в личных кабинетах на сайте налоговой или Росреестра. Кроме того, эту информацию указывают в налоговых уведомлениях.

Кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в некоторых регионах начали применять с 2015 года, а с 2021-го это стало повсеместной практикой. Ранее в расчет брали инвентаризационную стоимость объекта.

Кадастровая стоимость ближе к рыночной и может отличаться от инвентаризационной в 3–10 раз. Поэтому, если сумма налога на одно и то же имущество за последние годы выросла, то, скорее всего, муниципалитет сменил базу при расчете.

Росреестр пересматривает кадастровую стоимость недвижимости paз в пять лет по всей России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где переоценку проводят раз в три года.

Как рассчитывается налог

Логично, что чем больше площадь объекта налогообложения, тем выше его стоимость и тем больше налог. Однако на каждый объект действует налоговый вычет. В данном случае это площадь, за которую не нужно платить.

Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту. Даже если он владеет пятью квартирами, вычет предоставят на каждую из них.

Учет этой льготы происходит автоматически и выражается в том, что при расчете налога во внимание принимается не полная площадь объекта.

Размеры вычетов:

• для квартиры и доли в частном доме — 20 кв. м;
• для комнаты и доли в квартире — 10 кв. м;
• для дома — 50 кв. м;
• за дом площадью 50 кв. м и меньше налог на имущество вообще не начислят.

При площади квартиры в 100 кв. м, налогом будет облагаться 80 «квадратов», а в загородном доме площадью 120 кв. м — только 70.

Многодетным семьям (воспитывающим трех и более несовершеннолетних детей) полагается дополнительный вычет за каждого ребенка.

Его размеры:

• при владении квартирой/комнатой или ее частью — 5 кв. м;
• по жилому дому или его части — 7 кв. м.

У собственника квартиры площадью 110 кв. м трое несовершеннолетних детей. Налог на имущество для него рассчитают так:

110 кв. м (общая площадь) – 20 кв. м (обычный вычет) – 5 кв. м × 3 (льготный вычет за трех детей) = 75 кв. м

А если бы это была не квартира, а дом, то налогом он не облагался бы совсем, так как при площади менее 50 «квадратов» налоговая база уменьшается до нуля:

110 кв. м – 50 кв. м – (7 кв. м × 3) = 39 кв. м

Также при расчете налога на имущество учитывается коэффициент периода владения (КПВ) и размер доли собственности в объекте (Д).

Чтобы определить КПВ, нужно разделить период владения объектом в месяцах на 12. Если имущество приобрели до 15-го числа включительно, то этот месяц считается за полный, а если позже этого срока — месяц не считается. Если вы владеете недвижимостью больше года, коэффициент становится равным единице. При продаже объекта всё наоборот: месяц зачитывается, если сделка в нем прошла после 15-го числа.

Квартиру купили 20 марта 2021 года и продали 20 декабря того же года. Тогда март в периоде не учитывается, а декабрь считается, так как и возникновение, и прекращение права собственности произошли после 15-х чисел месяцев.

Срок владения в таком случае составит 9 месяцев, и КПВ будет равен 9/12, то есть 0,75.

Формула расчета налога на имущество выглядит так:

(Кадастровая стоимость имущества – налоговый вычет) × КПВ × Д × ставку налогообложения

Расчет налога для конкретного объекта также можно сделать на сайте ФНС .

Рассчитаем сумму налога на имущество для квартиры в Москве за 2021 год. Ее площадь — 60 кв. м, кадастровая стоимость — 17 млн рублей, и есть два собственника, которые владеют ½ доли каждый. Квартира куплена 16 месяцев назад.

Сначала применим налоговый вычет, для чего посчитаем кадастровую стоимость 1 кв. м: 17 000 000 / 60 = 283 300 рублей. Площадь после вычета: 60 – 20 = 40 кв. м. Кадастровая стоимость квартиры после вычета: 283 300 × 40 = 11 332 000 рублей.

Налогоплательщики приобрели квартиру больше года назад, поэтому КПВ равен единице, а так как каждый собственник владеет половиной объекта, то размер доли собственника (Д) равен 0,5. В Москве принята прогрессивная ставка, и для квартир стоимостью 10–20 млн рублей она составляет 0,15%.

Считаем налог на имущество: 11 332 000 × 1 × 0,5 × 0,15% = 8 499 рублей.

Кто может не платить налог на имущество

Льготы на уплату налога на имущество бывают федерального и местного уровня. Первые действуют по всей стране, вторые применяются в определенном регионе. Например, в некоторых муниципалитетах действуют льготы для несовершеннолетних из многодетных семей.

На федеральном уровне льготы предоставляются пенсионерам, инвалидам первой и второй группы, военнослужащим, героям СССР и РФ, участникам ВОВ, детям-инвалидам.

Льготники из федерального перечня от уплаты налога на имущество освобождены полностью. Местные же льготы могут покрывать как полную сумму налога, так и ее часть.

Уточнить перечень льготников в своем субъекте можно на сайте ФНС.

Получить льготы можно только на имущество, которое не используется для предпринимательской деятельности — например, на квартиру, дом, гараж. При этом цена объекта должна быть меньше 300 млн рублей. То есть если квартира сдается в аренду или дом стоит 320 млн рублей, то льготное налогообложение к ним не применяется.

Льготы распространяются только на один объект каждого вида. Собственник может самостоятельно решить, на какой именно. Если владелец выбор не сделал, налоговая автоматически применит льготу к самому дорогому объекту.

У пенсионера в собственности две квартиры: в Тамбове, с кадастровой стоимостью 800 тыс. рублей, и в Моршанске, с кадастровой стоимостью 250 тыс. рублей.

Так как первый объект дороже, по умолчанию владелец получит льготу (освобождение от уплаты) на нее, а налог за моршанскую квартиру ему начислят полностью.

Еще у пенсионера в Моршанске есть частный дом и гараж. Это другие виды имущества, а значит, льгота действует и на них, так что налог платить тоже не придется.

По заявлению собственника налоговая может сменить объект льготного налогообложения. Выбрать его владельцу нужно до окончания текущего налогового периода, например, в 2022 году — до 31 декабря 2022-го.

По форме такое заявление похоже на декларацию и доступно на сайте ФНС

При этом заявление на саму льготу, а не на выбор «льготного» объекта, налогоплательщик может подать когда угодно. Если к тому моменту налог уже посчитают без льгот, то, получив заявление, ФНС произведет перерасчет на будущие налоги.

Удобнее всего оплатить налог прямо из личного кабинета на сайте ФНС или на портале госуслуг. Также это можно сделать по номеру уведомления на сайте налоговой или обратившись в банк с распечатанной квитанцией.

Что делать, если в налоговом уведомлении есть ошибка

Порядок действий в таком случае зависит от того, какая именно ошибка допущена. Например, если неправильно указана площадь квартиры, но прочие данные (кадастровый номер, адрес, ФИО владельца) верны, нужно направить обращение в налоговую, приложив выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, где указана правильная площадь.

Если же собственник не согласен с кадастровой стоимостью объекта или с определением вида недвижимости, то сначала надо обратиться с заявлением в Росреестр и потребовать пересчитать эту сумму.

Машино-места в уведомлениях нередко обозначают как «иные строения». После этого налоговая ставка для них повышается с 0,1 до 0,5%.

После завершения разбирательств с Росреестром (иногда для этого приходится обращаться в суд), подтверждающие документы следует предоставить в ФНС для перерасчета налога.

А если недвижимость за рубежом?

Налог на имущество взимается по месту нахождения объекта. Если налоговый резидент России (человек, который находится в стране не менее 183 дней в году) имеет недвижимость за рубежом, то в РФ налог на имущество он за нее не платит.

Гражданин России не обязан уведомлять ФНС о покупке недвижимости за границей, если только он не является государственным или муниципальным служащим.

Но для оплаты налога за рубежом владельцу потребуется открыть счет в местном банке. А вот о наличии таких счетов граждане нашей страны обязаны сообщить в налоговую не позднее, чем через месяц после их открытия.

Если налоговый резидент России имеет доход с зарубежной недвижимости, например, сдает ее в аренду или получил прибыль от ее продажи, то у него возникает обязанность заплатить в российский бюджет подоходный налог. Для этого собственник заполняет и подает в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Между государствами может быть заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. В этом случае налог, уплаченный в другой стране, можно зачесть в России. Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза — 24%: заплатив там налог с продажи квартиры, в России бывший владелец ничего платить не должен.

Чтобы произвести налоговый зачет, нужно подать декларацию 3-НДФЛ в российскую налоговую и приложить к ней документы, подтверждающие сумму полученного дохода и сумму уплаченного за границей налога.

Источник: www.cian.ru