Незавершенное строительство как объект права

Стоит ли признавать право собственности в объекте незавершенного строительства

Добрый день! В октябре 2014 г. мною была куплена квартира по договору уступки прав (дом должен был быть сдан в 3 квартале 2014 г.). На данный момент стройка признана проблемной (никакие работы на ней не ведутся), а на застройщика заведено уголовное дело по статье «Хищение в особо крупных размерах». У следователя мною получено Постановление о признании потерпевшим по данному уголовному делу. Прошу помочь в следующих вопросах:

1. Собираюсь встать в реестр обманутых дольщиков, но на руках нет платежного поручения, а есть Акт о выполнении обязательств цедентом и документ, что Застройщик по оплате претензий к цеденту не имеет. Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?

2. Стоит ли оформлять долю в собственность в незавершенном строительстве? Как я понимаю, данная мера необходима в-основном при банкротстве застройщика, а если он все-таки не обанкротится? Какие существуют риски при офоромлении/не оформлении доли в собственность в сложившейся ситуации?

Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?
Денис

Согласно Правилам ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (утверждены приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403), к заявлению о включении в реестр, помимо прочего, должны прилагаться копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома.

То есть формально повод для отказа в связи с отсутствием таких документов есть, так как акт о выполнении обязательств говорит о другом (если только в нем не содержится информация, указывающая на внесение вами денежных средств).

В акте есть информация,что застройщик принял от первого участника ДДУ оплату в сумме (названа сумма) в счет оплаты за квартиру, согласно Договора.

В акте есть информация, что застройщик принял от первого участника ДДУ оплату в сумме (названа сумма) в счет оплаты за квартиру, согласно Договора.
Денис

Приказ Минрегиона не называет конкретные документы, главное — они должны подтверждать факт внесения денег. Поэтому, на мой взгляд, это может быть как платежное поручение, так и иной документ, подтверждающий внесение денежных средств.

Соответствующий порядок включения в так называемый реестр обманутых дольщиков, регулируется приказом Министерства регионального развития РФ.

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 20 сентября 2013 года N 403
Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

III. Порядок включения заявителей в Реестр

9. Включение в Реестр осуществляется на основании заявления (.
10. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность;
2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);
5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);
6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа.
11. Каждый документ, содержащий более одного листа, предоставляемый в контролирующий орган, должен быть прошит и пронумерован. Количество листов в таком документе подтверждается подписью заявителя. При приеме документов заявителю выдается расписка о принятии документов к рассмотрению с указанием перечня представленных документов и количества листов.
12. В случае изменения сведений о заявителе, содержащихся в Реестре, контролирующий орган на основании заявления заявителя, поданного в письменной форме, в течение пяти рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления о внесении изменений в Реестр вносит в соответствующий раздел Реестра необходимые сведения. К заявлению о внесении изменений в Реестр прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, в связи с которыми требуется внесение таких изменений.
13. Контролирующий орган рассматривает заявление с прилагаемыми документами и в срок не позднее 20 дней со дня подачи заявления принимает решение о включении заявителя в Реестр или о мотивированном отказе во включении заявителя в Реестр и направляет заявителю копию указанного решения.

docs.cntd.ru/document/499048914

Что касается этого вопроса, то Верховным судом РФ разъяснено, как дольщику требовать свою квартиру в недострое:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.
Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.
Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.
Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства
Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.
Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.
Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.
Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора.
И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован.
Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

rg.ru/2016/10/25/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-polucheniia-doli-v-nedostroennom-dome.html

Источник

Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта права

1. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.
2. Закон Российской Федерации от 30.12.2004 №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2004, №292.
3. Подробнее см. Лопатников А.В., Родригес А.А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства // «эж-Юрист». 1998. № 15; Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во ЧГУ, 2003. С.119; Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12. C.14.
4. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000,№ 1. С.15.
5. Документ официально опубликован не был.
6. Официальный сайт Национального собрания Республики Армения.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут,1999. С.240.
8. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. М., 2001. С.11.
9. Алещев И.А. Сделки с недвижимостью // «эж-ЮРИСТ». 2000, № 30.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.2004 по делу №А56-21562/03 // Документ официально опубликован не был.
11. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2004 по делу №А21-7192/03-С1 // Документ официально опубликован не был.
12. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2004 по делу №А13-7475/03-09 // Документ официально опубликован не был.
13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998, № 6. С.5.
14. Строительная газета. 1986, №118.
15. Северокавказский юридический вестник. 1996, № 7.
16. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2004 по делу №А21-336/04-С2 // Документ официально опубликован не был.
17. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С.149.
18. Закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 1997, №30. Ст.3594.
19. Принятие 29.12.2004 новой редакция статьи 25 данного Закона не повлекло изменений в сфере применения данной нормы, хотя непосредственный перечень документов, подлежащий предоставлению в уполномоченный орган, существенно изменился (Закон Российской Федерации от 29.12.2004 №196-ФЗ «»О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 2004, №290).
20. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000, № 3.
21. Документ официально опубликован не был.
22. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.278.
23. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000, №4. С.8.

Д.С.Некрестьянов,
соискатель кафедры гражданского права
юридического факультета СПбГУ

Источник

Незавершенное строительство как объект права

Глава 6.5. Отнесение объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства

ФЗ о страховых пенсиях

ФЗ о пожарной безопасности

ФЗ об образовании

ФЗ о государственной гражданской службе

ФЗ о государственном оборонном заказе

О защите прав потребителей

ФЗ о противодействии коррупции

ФЗ об охране окружающей среды

ФЗ о бухгалтерском учете

ФЗ о защите конкуренции

ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности

ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц

ФЗ о прокуратуре

ФЗ о несостоятельности (банкротстве)

ФЗ о персональных данных

ФЗ о госзакупках

ФЗ об исполнительном производстве

ФЗ о воинской службе

ФЗ о банках и банковской деятельности

Проценты по денежному обязательству

Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Уклонение от исполнения административного наказания

Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам

Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения

Особенности правового положения казенных учреждений

Общие основания прекращения трудового договора

Порядок рассмотрения сообщения о преступлении

Судебный порядок рассмотрения жалоб

Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

Источник