Нужно ли разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства

В каких случаях можно не получать разрешение на реконструкцию здания?

Все жилые и нежилые здания являются объектами капитального строительства и их реконструкция, в ходе которой меняются технические и экономические параметры построек, требует получения соответствующего разрешения, оформления нового технического плана объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию по всем правилам. Но, оказывается, и тут есть исключения. В каких случаях можно не получать разрешение на реконструкцию здания? И какие конкретно работы по закону считаются реконструкцией?

Немного о реконструкции зданий

Реконструкцией считаются любые строительные работы, ведущие к изменению технических или же экономических характеристик объекта. К таким работам относятся надстройка дополнительных этажей, переоборудование чердаков и мансард в жилые помещения с увеличение нагрузки на систему отопления и электропроводку, усиление несущих конструкций, пристройка новых помещений, изменение фасада и т.д.
Чтобы начать такие работы, потребуется разрешение, получить которое можно в органах местной власти. Для этого нужно подать заявление и представить пакет документов, включающий согласие на реконструкцию собственников объекта, прошедший экспертизу проект, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и его градостроительный план. А после окончания строительства нужно будет заказать новый технический план дома (а если речь идет о реконструкции части объекта, то технический план помещения) и оформить разрешение на эксплуатацию после реконструкции.

Источник

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – тот документ, без получения которого проведение соответствующих работ является незаконным. Можно, конечно, все сделать и без наличия данной бумаги, но это чревато неприятными последствиями.

Процесс получения разрешения является довольно сложным, ведь требуется собрать приличный пакет документов, посетить множество инстанций для согласования с ними предстоящих действий, заказать проект реконструкции у специалистов.

В общем, времени и усилий придется потратить достаточно много. С чего начать и как его ускорить, делимся ниже в статье.

Понятие реконструкции

Под реконструкцией понимается полное либо частичное переустройство здания или сооружения с целью изменения его назначения, перепланировки территории и общей схемы застройки, установки нового оборудования.

Под определение реконструкции попадают следующие работы:

• Перепланировка и увеличение высоты помещений.
• Разборка некоторых конструкций и замена их новыми.
• Усиление конструктивных составляющих.
• Укрепление фундамента либо грунта. Подразумевается цементизация, битумизация, установка набивных свай, термообработка и проч.
• Возведение пристройки к зданию.
• Переделывание фасада с целью улучшения. Оштукатуривание, утепление (с последующей окраской), увеличение числа оконных и дверных проемов.
• Надстройка.
• Полная реорганизация сооружения.
• Капитальные строительные работы.
• Монтаж новых инженерных коммуникаций (взамен старых).
• Кровельные работы, надстройка мансарды.
• Укладка новой гидроизоляции, утеплителя (либо частичная его замена).
• Усиление кровли или создание дополнительного уклона.

Какие именно работы, и какой тип реконструкции будет выполняться – определяется с учетом текущего состояния строения. Различают полную и малую реконструкцию (комплексную и частичную соответственно).

В ходе полной реконструкции повышается капитальность здания, расширяется полная и полезная площадь помещений, благоустраиваются прилежащие территории.

Под частичной реконструкцией понимаются менее масштабные работы, а именно — внутренняя перепланировка (стены и перекрытия не перекладываются). Этого вполне достаточно для зданий с малым физическим износом.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Для проведения реконструкции капитальных объектов требуется разрешение на строительство в целях реконструкции. Его выдает наделенный соответствующими полномочиями государственный орган.

Оно подтверждает, что вся документация по проекту этой деятельности отвечает действующим требованиям градостроения. То есть данное разрешение позволяет осуществлять реконструкцию того или иного капитального сооружения.

Все работы при этом должны выполняться в строгом соответствии проекту. Прочие действия считаются незаконными, и объект не принимается в эксплуатацию, если обнаруживаются нарушения или отклонения от представленной на согласование документации.

Подают заявление для получения разрешения на реконструкцию застройщики. Это могут быть юридические и физические лица (ИП в том числе), являющиеся собственниками земельных участков, на которых расположены строящиеся или подлежащие реконструкции капитальные объекты.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Необходимые документы для получения разрешения

Вот какая документация должна быть подготовлена для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию сооружения:

• документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть свидетельство на право собственности, арендный договор и т. п.;
• градостроительный план участка, на котором находится объект;
• пояснительная записка;
• планировочная схема земельного участка. На ней обозначаются место расположения самого строения, подходы и подъезды к нему, границы с публичными сервитутами и объектами, имеющими статус археологического наследия (если таковые поблизости имеются);
• схематические изображения архитектурных решений;
• полная информация о задействованных инженерных сетях. То есть планы сетей, перечень используемого оборудования, указание точек подключения рассматриваемого объекта капитального строительства ко всем имеющимся городским инженерно-техническим сетям;
• проектная документация по работам, связанным с частичным демонтажом или сносом строения;
• описание (проект) организационных работ, необходимых для проведения реконструкции объекта;

Кто именно дает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства? Застройщику необходимо обратиться с заявлением в органы власти, наделенные соответствующими полномочиями (это может быть орган федерального либо местного значения).

В регионах, например, за разрешением на реконструкцию нужно обращаться в отдел архитектуры районной администрации.

Выдача нужной бумаги – бесплатная процедура, на выполнение которой по закону отводится семь рабочих дней со дня подачи заявления (при условии, что для отказа не имеется никаких оснований).

По окончании связанных с реконструкцией работ необходимо получить ещё и акт о вводе объекта в эксплуатацию (там же, где выдавалось разрешение). Плюс следует составить технический план объекта с уже измененными характеристиками и передать эти сведения в службу государственного кадастрового учета.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Причин, по которым в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано, немного. Это:

1. Подача неполного пакета документов, требуемых по административному регламенту.
2. Недостоверная информация в предоставленных документах. То есть, если они идут вразрез с требованиями градостроительного плана участка (на котором предстоит проведение работ). Или, если строится линейный объект, то документация по нему не отвечает требованиям проекта планировки территории и проекта её межевания. И еще обязательно должно быть соответствие предусмотренным разрешением требованиям на отклонение от предельных параметров строительства (реконструкции).
3. Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
4. Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция объектов капитального строительства в общем случае (что означает – всегда) должна выполняться лишь при наличии разрешения на реконструкцию. Но есть и исключения, то есть ситуации, в которых реконструкцию можно осуществлять, не запрашивая этого документа.

Не нужно получать разрешение, если не планируется проводить серьезные конструктивные изменения, способные повлиять на надежность и безопасность здания. Либо если в процессе работ не будут превышены предельные параметры строительства.

Разрешение на реконструкцию собственного жилого дома тоже не требуется.

Это относится и к сооружениям, которые не считаются объектами капитального строительства.

Разрешения не нужны для реконструкции жилого дома, находящихся на садовом земельном участке хозяйственных построек, гаража (но при условии, что на данной территории не осуществляется предпринимательская деятельность).

Последствия реконструкции без разрешения

Вообще очень часто владельцы зданий не запрашивают разрешение на реконструкцию, когда начинают те или иные преобразования. Почему? Чтобы не тратить время и деньги (порой немалые) на разработку проекта и сбор всей прочей необходимой документации.

По сути, происходит самовольная реконструкция, и последствия подобных действий могут быть весьма неприятными.

В чем разница между самовольной реконструкцией и таким же строительством? В первом случае изначально уже есть некий объект, возведенный на основании ранее выданного разрешения и имеющий конкретные технические параметры (которые, разумеется, внесены в кадастровый учет).

Тут есть вот какой тонкий момент: если имело место самовольное строительство, то здание может быть снесено. Но если речь идет о реконструкции без разрешения, то демонтаж – слишком серьезная мера наказания для подобного нарушения, ведь лицо уже имело в собственности объект (ранее правомочно возведенный), и лишь последующие конструктивные преобразования были выполнены в обход закона.

С учетом всего вышесказанного, норма о сносе в случае незаконной реконструкции звучит как «приведение в предыдущее состояние». То есть правила требуют вернуть объекту вид, который был у него в момент, когда он считался законно возведенной постройкой (собственно убрать всё, что было сделано в процессе самовольных преобразований).

Но относительно самостоятельного строительства в законодательстве появилась альтернатива: «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Тогда становится не совсем понятно, применять ли для самовольных реконструкций тоже это новое требование вместо «приведения в предыдущее состояние». Ведь иногда может получиться так, что здание, возвращенное в «предыдущее состояние», по своим параметрам уже не будет соответствовать ныне действующим требованиям градостроения.

В общем, сложности тут есть. Ясно следующее: если работы проведены без разрешения на реконструкцию и впоследствии предписано приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, то владелец имеет право: «привести в предыдущее состояние», если при этом не окажутся нарушенными существующие нормативы, либо привести в соответствие с действующими требованиями.

Если есть предписание о сносе самовольно реконструированного объекта, и его владелец обращается в суд, решение о демонтаже принимается лишь в том случае, когда в процессе разбирательства выясняется, что строение никак нельзя привести в предыдущее состояние.

Проведение реконструкционных работ требует больших знаний, опыта и последовательного соблюдения всех необходимых этапов. Лишь тогда можно рассчитывать на безопасный и успешный ввод объекта в эксплуатацию.

Нарушения могут привести к появлению трещин, разрушению перекрытий, фундамента и даже всего строения целиком. Именно поэтому нельзя игнорировать установленные законом нормативы, строительные технологии и вообще любые требования, действующие в отношении реконструкции зданий и сооружений.

И следует уделять особое внимание выбору компании-исполнителя, которая будет заниматься выполнением работ. Нужно убедиться, что предстоит иметь дело с грамотными, опытными специалистами.

Источник

Разрешение на реконструкцию объектов капитального строительства

Разработка проектов и получение ГПЗУ для проведения реконструкции зданий и коммерческих объектов. Последующий ввод объектов в эксплуатацию, проведение технических мероприятий.

Формируем документы для получения разрешения на реконструкцию, разрабатываем проекты, оказываем содействие в госучреждениях по продлению сроков действия разрешений.

Разрешение на реконструкцию даёт право на проведение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания. Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры: топографическую съёмку, сформировать ГПЗУ и СПОЗУ. ГПЗУ содержит сведения об ограничениях использования участка, которые для получения разрешения нужно согласовать с инстанциями. В СПОЗУ указывается объект до реконструкции и уточняются места, которые планируется изменить. Высчитывается площадь строения до и после изменений, прописывается этажность и материал стен.

Обратившись в компанию «Лендлорд-Инвест», вы сможете оформить разрешение на реконструкцию в Госстройнадзоре — быстро и без отказа. Наши юристы и кадастровые инженеры также оказывают профессиональную помощь в решении любых вопросов, связанных с выдачей разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство и реконструкцию — особенности документа

Согласно ГрК РФ, реконструкция — процесс, в ходе которого:

• Восстанавливаются или заменяются несущие конструкции постройки;
• Изменяются высота, площадь, этажности и/или другие параметры недвижимости.

Реконструкция может оказать значительное влияние на целостность объекта и его элементов. Поэтому до начала реконструкции обязательно обращение в Госстройнадзор и получение специального документа — разрешения на строительство и реконструкцию.

Оформлять разрешение на строительство и реконструкцию необходимо в Госстройнадзоре, предварительно собрав пакет документации (градостроительный план земельного участка, технический план здания и многие другие документы без которых реконструкцию не провести).

Когда разрешение на строительство и реконструкцию НЕ требуется?

Оформлять разрешение на строительство и реконструкцию — самостоятельно или с помощью кадастровых инженеров, юристов компании «Лендлорд-Инвест» НЕ требуется для действующей недвижимости и в случае с теми типами работ, чей список прямо обозначен в ГрК РФ в ст. 51.

Примеры, в которых для ввода в эксплуатацию объекта получение разрешение на строительство и реконструкцию от Госстройнадзора НЕ нужно:

• Осуществление работ на линейных объектах;
• Проведение капитального ремонта (согласование проектных документов будет выполняться в общем порядке).

Если вы не уверены в том, что вам следует собирать технические планы и другую документацию для Госстройнадзор перед запланированной реконструкцией, обращайтесь за консультацией к юристам и кадастровым инженерам «Лендлорд-Инвест».

Отказ от согласования реконструкции — последствия отсутствия документа

Если у вас отсутствуют технические планы, вы не желаете оплачивать услуги кадастровых инженеров или отказываетесь от оформления документации в Госстройнадзоре по другим причинам, но все же хотите провести реконструкцию, будьте готовы к последствиям.

Выполнение реконструкции без предварительного разрешения на строительство от Госстройнадзора обернется:

• Невозможностью официально ввести в эксплуатацию здание после реконструкции;
• Получением предписания возвратить объект в первоначальное положение и состояние за собственный счет.

Наши кадастровые инженеры и юристы помогут вам собрать технические планы и другие документы, обязательные для реконструкции и ввода в эксплуатацию любого объекта капстроительства.

Выдача разрешения на реконструкцию — подготовка к оформлению документа

Перед тем, как начать оформление разрешения на реконструкцию в Госстройнадзоре, необходимо осуществить ряд сопутствующих мероприятий — инженерных изысканий. В противном случае, в выдаче разрешения на реконструкцию недвижимости Госстройнадзор откажет.

Формирование СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка содержит информацию об объекте капитального строительства до начала его запланированной реконструкции. Также в документе уточняются области, которые будут изменены.

В СПОЗУ указываются материалы производства стен, этажность постройки, площадь недвижимости — текущая и после окончания реконструкции.

Разработка ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка содержит данные о тех ограничениях пользования территорией, которые обязательно согласовывать с надзорными органами до запроса разрешения на реконструкцию в Госстройнадзоре.

Выполнение топографической съемки

Также как, например, технический план, сведения, полученные в результате проведения процедуры, могут потребоваться и в дальнейшем. При получении разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кадастровые и другие документы для реконструкции и ввода в эксплуатацию

После инженерных изысканий для составления технических планов и других работ кадастровых инженеров, в Госстройнадзор необходимо передать следующий пакет документов:

• Письменное согласие всех владельцев постройки на реконструкцию;
• Градостроительный технический план земли, составленный не более чем 3 года назад. При отсутствии или истечении времени действия документа, наши кадастровые специалисты разработают его в краткие сроки;
• Положительное заключение экспертизы, осуществленной негосударственной экспертной организацией;
• Правоустанавливающая документация на кадастровый участок и недвижимость, подлежащую реконструкции;
• Технический план и другие проектные бумаги, утвержденные руководителем экспертной организации, заказчиком и проектировщиком.

Чтобы получить консультацию квалифицированных юристов и кадастровых инженеров по всем вопросам, связанным с реконструкцией, пишите и звоните нам прямо сейчас.

Оформление разрешения на реконструкцию — услуги «Лендлорд-Инвест»

Юристы и кадастровые инженеры нашей компании оказывают комплексную помощь в оформлении таких документов, как:

• Разрешение на строительство;
• Разрешение на реконструкцию;
• Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Основные этапы сотрудничества при необходимости получения документов для проведения реконструкции:

• Предварительные консультации заказчика по вопросам, связанным с реконструкцией недвижимости;
• Формирование полного списка документов, которые понадобятся при дальнейшем обращении в Госстройнадзор;
• Непосредственная подготовка документации и осуществление работ, обязательных для ее разработки;
• Передача клиенту всего комплекта документов, требующихся для узаконивания реконструкции в Госстройнадзоре и позволяющих избежать отказа в выдаче разрешения.

Кадастровые инженеры «Лендлорд-Инвест»:

• Создадут СПОЗУ и ГПЗУ. При отсутствии, например, градостроительного плана, реконструкция невозможна;
• Выполнят топографическую съемку. Также необходимый процесс для оформления разрешения в Госстройнадзоре и начала реконструкции.

В числе услуг компании «Лендлорд-Инвест» — проведение технического обследования недвижимости, экспертная оценка зданий, их коммуникаций, фундамента, несущих конструкций. На основании полученных результатов, можно запрашивать различные разрешительные документы Госстройнадзора. В том числе, претендовать на выдачу разрешений: на реконструкцию, возведение или ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Реконструкция зданий и инженерных конструкций

Сбор документов, необходимых для реконструкции

Проведение работ, необходимых для оформления реконструкции: топографическая съёмка, формирование ГПЗУ и СПОЗУ. Подготовка нового технического плана и внесение изменений в сведения Росреестра. Продление разрешений на реконструкцию.

Добрый день. Являюсь арендатором земельного участка земли поселений, лпх. Но, по ПЗЗ данный участок находится на территории зоны О1. Возможно ли переоформление договора аренды для использования участка в соответствии с .

Здравствуйте. Нам нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта: это сети по посёлку и хозбыт. Всё это на этапе строительства находится, хотим заранее решить этот вопрос. В разрешении на строительство указано .

Здравствуйте, Андрей, я собираюсь приобрести в собственность часть цокольного этажа у коммерческого здания, земля у них в аренде. Что мне нужно знать и какие документы обязаны мне предоставить на момент сделки? Заранее, .

Получили Участок в аренду в 2019 под ИЖС. Имеющиеся ограничения по договору — участок в зоне приаэродромной территории аэродрома Чкаловский и в зоне подлёта Шереметьево. Участок реально далеко от всех возможных указанных аэродромов. .

Здравствуйте, Андрей. Интересует вопрос по межеванию. Есть участок 7,7 соток в районе деревни Желябино. Мне нужно отмежевать этот участок. Соседи по границе живые. Нужны подписи трёх соседей и председателя СНТ со стороны дороги, да? Один .

Андрей, здравствуйте! Проконсультируйте пожалуйста. Такая ситуация: было куплено полдома в Домодедово. Когда проводилась приватизация земель, из сельских поселений выделили часть участка, почти 6 соток, а на вторую половину приватизация не .

Здравствуйте, у нас не простая ситуация с соседями из-за установки забора. Есть два участка в СНТ, назначение — под садоводство. Участки на Калужском шоссе, в 10 км от Москвы. Один участок стоит на расстоянии 60-80 см от границы, .

Добрый день юритсы. Нужно оформить в собственность жилой дом в Истринском районе, село Новопетровское. Это старая постройка, примерно 46-го года. Свидетельство на землю есть, а на дом нет. В своё время не оформляли. Ни технического .

Добрый день, мне нужно оформить два дома построенных без разрешения на строительство. Скажите, как скажутся изменения, вступившие в силу с августа 2018 года. И как нам оформлять — по дачной амнистии или путём получения разрешения? В .

Добрый день! У нас в СНТ проводят для всех межевание. Меня удивило, что границы проводятся по заборам. Я три года назад поставила забор на своей территории от шумного соседа. Теперь он хочет забрать эту территорию. А у меня стоит постройка .

Добрый день, подскажите, как мне правильно зарегистрировать строение. Как его обозначить, чтобы не получать разрешение. Возведено строение, земля зарегистрирована. Участок земли населённых пунктов, под ЛПХ. И есть строение в виде летней .

Добрый день. Мне нужно оформить в собственность участок под Истрой, деревня Еремеево. У меня имеется старый образец собственности, синее свидетельство. Говорят, что надо новые документы и ещё межевание. Вы можете это сделать? Вообще, .

Специалисты компании “Лендлорд-Инвест” обладают опытом решения вопросов по продлению срока действия разрешения на строительство объектов .

Юристы и кадастровые инженеры компании “Лендлорд-Инвест” помогут оформить разрешение на реконструкцию в московской области. .

Специалисты компании “Лендлорд-Инвест” оказывают профессиональную помощь в подготовке и оформлении полного пакета документов, в том числе .

Специалисты компании “Лендлорд-Инвест” проводят независимую экспертизу проектной документации для объектов, подлежащих строительному .

Источник